Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/1498
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(mr. P.E.H.A. Ingenhou).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 667.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 februari 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 juli 2022. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, bijgestaan door taxateur [naam] . Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van gemachtigde.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een historische benedenwoning met tuin. De oppervlakte van de woning is ongeveer 96 m² en de oppervlakte van de tuin is ongeveer 30 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 500.000.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 667.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] (verkoop 1), [adres] (verkoop 2) en [adres] (verkoop 3), alle in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar, omdat het in alle gevallen gaat om historische benedenwoningen gelegen in het centrum en met een vergelijkbaar bouwjaar. Ook de woon- en tuinoppervlakten zijn vergelijkbaar.
8. Eiser heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van schimmel in zijn woning. Daarnaast is sprake van een gedateerde badkamer, keuken en sanitair. De rechtbank vindt echter dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de mindere kwaliteit van de woning, doordat deze als matig is gekwalificeerd. Dat daarnaast nog rekening moet worden gehouden met een matig onderhoudsniveau doordat de schimmel bouwkundige oorzaken heeft, heeft eiser slechts gesteld maar niet onderbouwd.
9. Eiser heeft verder aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten die in bezwaar zijn gebruikt een betere ligging hebben dan zijn woning. De rechtbank merkt op dat dit geen verdere bespreking behoeft aangezien de heffingsambtenaar in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen.
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe indexering van transactieprijzen naar waardepeildatum plaatsvindt. De rechtbank is echter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase op verzoek van eiser op 18 augustus 2021 per e-mail informatie verstrekt die inzicht geeft in onder meer de gehanteerde indexcijfers. Daarbij staat vermeld dat als volgens eiser nog iets ontbreekt, dat hij dat kan laten weten. Het is niet gebleken dat eiser daarna nog om andere gegevens heeft verzocht, of dat de heffingsambtenaar ten onrechte bepaalde stukken niet heeft verstrekt of ter inzage heeft gelegd. De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar zelfs meer stukken heeft verstrekt in de bezwaarfase dan waartoe hij verplicht is. [3]
11. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gezegd dat de beroepsgrond met betrekking tot de afmeting van de tuin wordt ingetrokken.
Conclusie
12. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
13. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.