Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/3188
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] (Italië), eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 juli 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 506.000, -. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 april 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 juni 2022. Eiser was aanwezig via een videoverbinding. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [de persoon 1] , vergezeld door [de persoon 2] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser verwijst naar de WOZ-waardes per vierkantemeter van andere woningen in de [adres 2] en [adres 3] . Daarbij is de WOZ-waarde per vierkante meter van de woning van eiser met 20,47% gestegen, tegenover een stijging tussen de 5,5% en 7,2% voor de woningen in de [adres 2] en [adres 3] .
4. De heffingsambtenaar betwist dat zij de waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 506.000,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde van een woning die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat zij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat zij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Oppervlakte van de woning
8. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de oppervlakte van de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft de woning van eiser conform de NEN-2580 norm laten inmeten en in het taxatierapport de oppervlakte van de woning van eiser aangepast naar
63 vierkante meter.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
9. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd voldoende vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn hetzelfde type woningen als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten liggen bovendien in dezelfde wijk als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten hebben ook dezelfde staat van onderhoud als de woning van eiser. Er zijn weliswaar verschillen wat betreft bouwjaar en de woonoppervlaktes, maar deze zijn niet dusdanig groot dat de vergelijkingsobjecten niet als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. Eiser heeft op de zitting nog aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het balkon en de berging van de [adres 4] en de balkons, het dakterras en de garage als onderdelen van de [adres 6] .
11. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat balkons niet worden meegenomen in het vaststellen van de WOZ-waardes van woningen in Amsterdam. De heffingsambtenaar heeft dat terecht ook niet in het geval van eiser meegenomen. De heffingsambtenaar heeft daarnaast terecht de bergruimte in de [adres 4] niet meegenomen als apart onderdeel. Het gaat namelijk niet om een aparte berging maar een bergruimte in de woning zelf. De rechtbank volgt ook het standpunt van de heffingsambtenaar dat er geen garage is behorende bij de woning aan de [adres 6] . Uit het taxatierapport en de daarbij behorende foto’s volgt immers niet dat er een garage aanwezig is, terwijl eiser geen gegevens heeft ingebracht die op het tegendeel wijzen. De heffingsambtenaar heeft verder voldoende rekening gehouden met het dakterras behorende bij de woning aan de [adres 6] door dit als apart onderdeel in de vaststelling van de WOZ-waarde op te nemen en alleen de waarde van het woningdeel van de [adres 6] hiermee te vermeerderen. Ten slotte is er rekening gehouden met het verschil in kwaliteit en ligging tussen de woning van eiser en de [adres 6] doordat de [adres 6] een hogere vierkantemeterprijs heeft.
Gelijkheidsbeginsel
12. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser waarbij hij heeft verwezen naar de WOZ-waardes van andere woningen aan de [adres 2] aldus dat hij een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel.
13. Op grond van vaste rechtspraak [3] geldt dat in het belastingrecht bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel geldt. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning. Dit houdt in dat het gelijkheidsbeginsel niet meebrengt dat een incidentele (te) lage waardering van een andere (identieke) woning gevolgd zou moeten worden voor de waardevaststelling van een andere woning.
14. Naar het oordeel van de rechtbank kan eiser geen geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel doen. De andere woningen uit de [adres 2] waar eiser naar heeft verwezen hebben namelijk andere oppervlaktes en bouwjaren dan de woning van eiser. Deze woningen zijn dus niet identiek of bijna identiek aan de woning van eiser terwijl dit wel een vereiste is voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel.
Stijgingspercentages
15. De (lage) stijgingspercentages van de WOZ-waardes per vierkante meter van de woningen in de [adres 2] en [adres 3] maken het oordeel van de rechtbank niet anders. Op grond van vaste rechtspraak geldt namelijk dat ieder jaar opnieuw de WOZ-waardes van woningen worden vastgesteld. De WOZ-waardes met betrekking tot andere jaren en de jaarlijkse stijgingspercentages daarvan zijn dus niet relevant.
16. Al het voorgaande brengt mee dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
17. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
18. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Vijn, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.