Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/6425
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2022 in de zaak tussen
[eisers] , te Uithoorn, eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelland,verweerder (hierna: de heffingsambtenaar)
(gemachtigde, tevens taxateur: [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Uithoorn (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 349.000,-.
Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
2 november 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 december 2021. De zitting heeft plaatsgevonden via een videoverbinding. [eiser] is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eisers zijn eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 115 m².
2. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op
1 januari 2019 (de waardepeildatum) te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Dit taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3. Eisers stellen daar een taxatierapport tegenover van 15 april 2019. Daarin zijn de referentiewoningen [adres 2] [nummer 2] , [nummer 4] en [nummer 5] opgenomen. Het taxatierapport is opgesteld ter financiering van zonnepanelen, maar is volgens eisers ook bruikbaar bij het bepalen van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde van de woning is op 1 januari 2018 € 302.000,-. De taxatie komt op 15 april 2019 uit op € 330.000,-. De WOZ-waarde op de waardepeildatum is volgens eisers dan € 323.791,-.
Het oordeel van de rechtbank
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
4. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De
WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. [1]
5. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar goed vergelijkbaar met de woning qua ligging, oppervlakte, type en bouwjaar. Ook zijn de vergelijkingsobjecten binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht. Het door eiser ingebrachte taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De in dat rapport genoemde objecten zijn volgens de rechtbank minder goed vergelijkbaar, omdat de objecten [adres 2] [nummer 4] en [nummer 5] te ver vóór de waardepeildatum (meer dan drie jaar daarvoor) zijn verkocht. Dit betekent dat de rechtbank de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar als uitgangspunt neemt. Vervolgens is de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning.
Is er voldoende rekening gehouden met de verschillen?
6. Eisers stellen zich op het standpunt dat het object [adres 2] [nummer 3] voor een te hoog bedrag is verkocht en daarom zorgt voor een te hoge WOZ-waarde. Verder vinden eisers het verschil van € 1.000,- tussen hun woning en [adres 2] [nummer 1] te laag, omdat dat een hoekwoning is en zij een tussenwoning hebben. Hoekwoningen zijn volgens eisers 5 tot 6% duurder dan tussenwoningen. Ook dit is een indicatie dat de WOZ-waarde niet klopt. Verder verkeert de woning van eisers in een slechtere staat dan de vergelijkingsobjecten. Tot slot is
[adres 2] [nummer 2] volgens eisers wel bruikbaar als referentie, maar wijkt de vastgestelde
WOZ-waarde te veel af van de verkoopprijs van € 325.000,- op 3 juli 2018.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij het object [adres 2] [nummer 3] voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen. Eisers voeren aan dat deze woning op één dag twee keer is verkocht en dat dit geen gewone verkoop betreft, maar dat vindt de rechtbank niet relevant, omdat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de laagste verkoopprijs. Ook bij [adres 2] [nummer 1] (de woning van de buren) vindt de rechtbank dat voldoende rekening is gehouden met verschillen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat deze woning geen hoekwoning betreft maar een eindwoning. Eisers hebben niet onderbouwd waarom bij deze woning een hogere prijs per kubieke meter moet worden gerekend dan bij hun woning en waarom de heffingsambtenaar onvoldoende rekening zou hebben gehouden met verschillen. Verder oordeelt de rechtbank dat het standpunt van eisers dat hun woning in een slechtere staat verkeert, niet is onderbouwd. Daarbij merkt de rechtbank op dat ook uit het eigen rapport van eisers blijkt dat hun woning drie keer “goed” scoort en dat sprake is van een goed onderhouden pand. De rechtbank gaat daarom aan dit standpunt voorbij. Tot slot heeft de heffingsambtenaar bij het object [adres 2] [nummer 2] toegelicht dat rekening is gehouden met de marktontwikkeling tussen de datum van aankoop (dat was 3 maart 2018, de datum van 3 juli 2018 waar eisers op wijzen is de datum van levering) en de waardepeildatum en met onderlinge verschillen. Zo heeft deze woning in tegenstelling tot de woning van eisers geen aanbouw, een kleinere kaveloppervlakte en één dakkapel in plaats van twee. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Cijfers CBS
8. Eisers voeren verder aan dat de WOZ-stijging in 2019 van de vergelijkingsobjecten voor nummer [nummer 1] tot en met [nummer 6] neerkomt op 11,05% en voor de woning op 15,56%. Dat is meer dan het gemiddelde van 8,7% over alle woningen volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De heffingsambtenaar heeft deze WOZ-stijging niet voldoende onderbouwd.
9. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen of huurprijzen. [2] Aan gemiddelde stijgings- of dalingspercentages van het CBS wordt daarom geen waarde toegekend. Dit betoog van eisers slaagt niet.
Betrouwbaarheid waardebepaling
10. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde ten onrechte heeft bepaald op basis van modellen en dat deze niet betrouwbaar zijn.
11. De rechtbank volgt dit betoog van eisers niet. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van
artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode. Die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald. [3] Dit betekent echter nog niet dat de methode die de heffingsambtenaar heeft gebruikt niet betrouwbaar is. De rechtbank is verder ook niet gebleken dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde van de woning in het kader van de Wet WOZ heeft bepaald, niet betrouwbaar is.
Conclusie
12. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond. Eisers krijgen dus geen gelijk.
14. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.M. Mazurel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
16 februari 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.