Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/1227
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 november 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Den Haag, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 juni 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 384.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 januari 2022
(de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 oktober 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 1] , kantoorgenoot van gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door
[de persoon 2] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. De onroerende zaak betreft een winkelpand. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020.
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiseres moet de waarde van de onroerende zaak worden vastgesteld op € 299.000,-.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om de waarde van het object aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode en als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix met een overzicht met gerealiseerde huren en verkopen van vergelijkingsobjecten overgelegd.
5. Met de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de huurwaarde van een pand vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en wordt bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs. Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de huurwaardekapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke objecten. De WOZ-waarde wordt bepaald door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
6. Aan de hand van de verkooptransacties van drie vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak vastgesteld op 11,4. Aan de hand van de huurwaarden van drie vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 33.770,- per jaar (€ 307,- per m² per jaar).
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
7. De rechtbank beoordeelt eerst of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
8. Eiseres voert aan dat de verkooptransacties van vergelijkingsobjecten 1 en 3 onvoldoende vergelijkbaar zijn, omdat deze objecten zijn verkocht in verhuurde staat en omdat de heffingsambtenaar hiervoor ten onrechte geen correctie heeft toegepast. Eiseres verwijst naar jurisprudentie, waaruit volgt dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ met zich meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. [1]
9. De rechtbank overweegt dat uit de door eiseres genoemde jurisprudentie volgt dat aan de verkopen van het vergelijkingsobject wel marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar kan de verkopen van de vergelijkingsobjecten wel gebruiken, mits de objecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en voldoende rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten in verhuurde staat zijn verkocht.
10. De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat de verkopen 1 en 3 in verhuurde staat zijn verkocht. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar echter toegelicht dat geen correctie plaats hoeft te vinden, omdat volgens de analisten vrijwel geen verschil is geconstateerd tussen de markthuur en de gerealiseerde huur.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder verkopen 1 en 3 kunnen gebruiken bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak. Uit de toelichting van de heffingsambtenaar is gebleken dat rekening is gehouden met de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten in verhuurde staat zijn verkocht, maar dat dit niet heeft geleid tot een correctie. De rechtbank vindt de toelichting van de heffingsambtenaar overtuigend op dit punt. Verder zijn de objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Verkopen 1 en 3 liggen in dezelfde buurt als de onroerende zaak, zijn van hetzelfde archetype en zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht of verhuurd. De kapitalisatiefactor van de onroerende zaak ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van verkopen 1 en 3 (11,4 ten opzichte van 14,3 en 11,9). De heffingsambtenaar heeft dus voldoende rekening gehouden met de eventuele verschillen tussen de verkopen 1 en 3 en de onroerende zaak.
12. De rechtbank overweegt verder dat ook verkoop 2 voldoende vergelijkbaar is. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat verkoop 2 wel in lege staat is verkocht. De rechtbank stelt vast dat verkoop 2, net als verkopen 1 en 3, in dezelfde buurt ligt als de onroerende zaak, van hetzelfde archetype is en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum is verkocht of verhuurd. Ook ligt de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak lager dan de kapitalisatiefactor van verkoop 2 (11,4 om 12,2). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen verkoop 2 en de onroerende zaak en zich voor de waarde van de onroerende zaak ook kon baseren op verkoop 2.
13. Eiseres heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld, gelet op de winkelpanden aan [adres 2] en [adres 3] . De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift gemotiveerd dat, ook als wel rekening zou worden gehouden met deze verkopen, de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak lager zou uitkomen dan de kapitalisatiefactoren van de objecten aan [adres 2] en [adres 3] . Daarbij heeft de heffingsambtenaar overwogen dat de huurprijzen die eiseres noemt geen reële huurprijzen zijn. De winkelpanden aan [adres 2] en [adres 3] zijn casco opgeleverd en het is onduidelijk welke invloed dit heeft op de huurprijs en op welke reële huurwaarde moet worden uitgekomen. De rechtbank vindt deze redenering overtuigend. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar weliswaar toegelicht dat hij bij zijn berekening geen correctie heeft toegepast vanwege het feit dat de objecten aan [adres 2] en [adres 3] in verhuurde staat zijn verkocht, maar ook eiseres heeft niet met een berekening kunnen onderbouwen hoe die correctie zou moeten plaatsvinden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze verkopen niet beter vergelijkbaar dan de door de heffingsambtenaar aangedragen verkopen, vooral als gekeken wordt naar verkoop 2, die niet in verhuurde staat is verkocht.
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
16. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. I.G.A. Karregat, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
18 november 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.