Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9337998 EXPL 21-10301 en 9337827 CV EXPL 21-10258
vonnis van: 12 april 2022
fno.: 34906
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Havenbedrijf Amsterdam N.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: Havenbedrijf
gemachtigde: mr. F.C. Borst en [gemachtigde]
t e g e n
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie en eisers in reconventie
nader te noemen [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. J.N. Heeringa
en t e g e n
1. [gedaagde 3]
2. [gedaagde 4]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie
nader te noemen: [gedaagde 3]
gemachtigde: mr. J.N. Heeringa
Gedaagden gezamenlijk zullen in dit vonnis [gedaagden] worden genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaardingen van 7 juli 2021,met producties;
- antwoord en eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord en eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 december 2021. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Havenbedrijf een conclusie van antwoord in reconventie met producties tevens houdende eiswijziging genomen. Voor Havenbedrijf Amsterdam N.V. zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigden. [gedaagden] zijn in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, beide aan de hand van een pleitnota en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Zoals afgesproken ter zitting hebben beide partijen nog een akte (met producties) genomen en heeft Havenbedrijf nog een akte uitlating producties genomen.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagden] bewonen een tweetal huurwoningen aan de [adres 1] ( [gedaagde 1] ) en 4 ( [gedaagde 3] ) in het Westelijk Havengebied in Amsterdam. Het gaat om voormalige dienstwoningen die zij sinds respectievelijk 1 oktober 1973 ( [gedaagde 3] ) en 1 januari 1985 ( [gedaagde 1] ) van hun toenmalige werkgever huurden. Na het faillissement van hun werkgever zijn de percelen in eigendom gekomen van de gemeente Amsterdam. Havenbedrijf is per 1 april 2013 verzelfstandigd en heeft de percelen waarop de woningen zijn gelegen op 3 april 2013 in erfpacht verkregen van de gemeente Amsterdam. Zij is sindsdien verhuurder van [gedaagden] .
1.2.
Bij brief van 12 februari 2008 heeft Havenbedrijf zich tot [gedaagden] (en andere toenmalige omwonenden) gewend en het voornemen kenbaar gemaakt de woningen te willen slopen om plaats te maken voor bedrijvigheid die voldoet aan het bestemmingsplan. Ook wordt aangekondigd dat de huurovereenkomsten in de loop van het jaar zullen worden beëindigd. Verder wordt erop gewezen dat de bewoners in aanmerking kunnen komen voor de zogenaamde stadsvernieuwingsstatus en dat een verhuiskostenvergoeding bespreekbaar is.
1.3.
Naar aanleiding van de brief is er op 4 maart 2008 een informatiebijeenkomst bij één van de bewoners thuis.
1.4.
Vervolgens is er correspondentie en vinden contacten plaats, waarbij namens de bewoners onder meer wordt aangevoerd dat de beoogde oplevertermijn van 1 juli 2009, mede in het licht van het feit dat sommige bewoners al meer dan 25 jaar in hun huidige woning verblijven, veel te kort is en zij zich grote zorgen maken over het vinden van vergelijkbare huisvesting.
1.5.
Op 21 januari 2009 vindt er een tweede informatiebijeenkomst plaats. Er is toen onder meer uitleg gegeven over de stadsvernieuwingsstatus en voorgestelde (maximum) verhuiskostenvergoeding.
1.6.
Bij brief van 30 januari 2009 aan [gedaagden] schrijft de toenmalige Haven Amsterdam onder meer: “
Nu blijkt dat u van de bovenstaande regeling (stadsvernieuwingsstatus en verhuiskostenvergoeding, ktr) geen gebruik wil maken zal Haven Amsterdam zich opnieuw moeten beraden hoe haar beleidsdoel uit te voeren. Er zal een keuze gemaakt moeten worden tussen een uitsterf beleid of doorgaan met actieve beëindiging van de huurovereenkomsten. Om een keuze te maken zal, ondanks dat onze voorkeur hier niet naar uit gaat, het nodig zijn de Juridische positie van Haven Amsterdam ten opzichte van alle bewoners in kaart te brengen.”
Nu blijkt dat u van de bovenstaande regeling (stadsvernieuwingsstatus en verhuiskostenvergoeding, ktr) geen gebruik wil maken zal Haven Amsterdam zich opnieuw moeten beraden hoe haar beleidsdoel uit te voeren. Er zal een keuze gemaakt moeten worden tussen een uitsterf beleid of doorgaan met actieve beëindiging van de huurovereenkomsten. Om een keuze te maken zal, ondanks dat onze voorkeur hier niet naar uit gaat, het nodig zijn de Juridische positie van Haven Amsterdam ten opzichte van alle bewoners in kaart te brengen.”
1.7.
Namens de bewoners is bij brief van 2 februari 2009 op hetgeen in deze bijeenkomst is voorgevallen en op de brief van 30 januari 2009 gereageerd.
1.8.
Havenbedrijf antwoordt hierop bij brief van 18 maart 2009 met onder meer de opmerking “
Het bovenstaande in ogenschouw nemende, beraad Haven Amsterdam zich op vervolgstappen. Zodra hier meer over bekend is zal ik u terstond informeren.”
Het bovenstaande in ogenschouw nemende, beraad Haven Amsterdam zich op vervolgstappen. Zodra hier meer over bekend is zal ik u terstond informeren.”
1.9.
Daarna vinden er enkele telefoongesprekken plaats tussen de vertegenwoordiger van Haven Amsterdam, de heer [naam 4] , en één van de bewoners, wijlen de heer [naam 3] . [gedaagde 1] was bij deze gesprekken aanwezig, [gedaagde 3] alleen bij het derde gesprek. [gedaagden] hebben een verklaring van [gedaagde 1] overgelegd waarin hij hiervan verslag doet:
“1e gesprek maart 2009 [naam 3] belt met de heer [naam 4] in het bijzijn van [gedaagde 1] . De heer [naam 4] geeft aan meer tijd nodig te hebben om uit te zoeken uitsterfbeleid of kijken naar de juridische status van Haven Amsterdam.
2e gesprek april 2009 [naam 3] belt met de heer [naam 4] in het bijzijn van [gedaagde 1] , Wederom geeft de heer [naam 4] aan nog niet klaar te zijn met het uitzoeken. De heer [naam 3] geeft aan dat we wel met mensen bezig zijn die wat stress ondervinden van deze moeilijke situatie van de bewoners, immers alle bewoners wonen al jaren in de woningen en met de opmerking, wat zou u vinden als u te horen krijgt dat u de woning misschien uit moet?
3e gesprek mei 2009 [naam 3] belt met de heer [naam 4] in het bijzijn van [gedaagde 1] en [gedaagde 3] . De heer [naam 4] meld dat ze er juridisch niet uitkomen en dat zij het uitsterfbeleid gaan volgen. Wij spreken dus af dat alle bewoners kunnen blijven wonen tot ze of weggaan of overlijden.
Wij melden dit aan de andere vaste bewoners en zijn allemaal blij en opgelucht dat er eindelijk duidelijkheid is gekomen.”
1.10.
Op de [locatie 1] is vanaf 20213 het bestemmingsplan Westhaven van toepassing dat op 3 juli 2013 onherroepelijk is vastgesteld. Volgens het bestemmingsplan en de daarop gegeven toelichting geldt als bestemming bedrijven en is het gebruik voor bewoning niet toegestaan. In de toelichting op het bestemmingsplan van 2013 staat onder meer vermeld dat onder andere aan de [locatie 1] , in verband met de externe veiligheid, geluid en luchtkwaliteit, niet langer kan worden gewoond. Er zal een beleid worden gevoerd dat, voor zover er nog mensen wonen, erop gericht zal zijn dit te beëindigen.
1.11.
Bij brief van 18 juli 2017 deelt Havenbedrijf (opnieuw) aan [gedaagden] mee de huurovereenkomsten te willen beëindigen en daarover in overleg te willen treden. Verwezen wordt naar het beleid om in het havengebied het wonen zoveel mogelijk te weren, gezien de groeiende havenindustrie en de veiligheidsaspecten die daarbij spelen. Opnieuw wordt een stadsvernieuwingsstatus aangeboden en een financiële compensatie.
1.12.
Op 26 september 2017 vindt bij [gedaagde 3] thuis een informatiebijeenkomst plaats, waarin namens Havenbedrijf de voornemens verder zijn toegelicht. Namens de bewoners is kenbaar gemaakt dat de stadsvernieuwingsstatus geen soelaas biedt omdat de daarvoor geldende inkomensgrens wordt overschreden. Daarnaast wordt namens de bewoners verwezen naar de volgens hen in 2009 gedane toezegging dat een uitsterfbeleid van toepassing zou zijn.
1.13.
Bij brief aan Havenbedrijf van 28 oktober 2017 hebben [gedaagden] hun visie nogmaals uiteengezet. Zij schrijven onder meer:
“(…)
Tot onze grote verbazing ontvingen wij een brief van Havenbedrijf Amsterdam, d.d. 18-07-2017 waarin u aankondigt de huurovereenkomst te willen beëindigen van de woningen aan de [locatie 1] . Wij zijn hierover zeer verbaasd omdat wij in 2008 en 2009 na diverse gesprekken en briefwisselingen, inmiddels bijna 10 jaar geleden, ervan uitgaan dat er een duidelijke afspraak is gemaakt, zie bijgesloten brief, (bijlage 1) d.d. 30-01-2009, namelijk; keuze tussen uitsterfbeleid of doorgaan met actieve beëindiging van de huurovereenkomsten. Daaropvolgend zijn er meermaals gesprekken gevoerd met contactpersoon bewonerJ. [naam 3] en de heer [naam 4] van Havenbedrijf Amsterdam. Bij het laatste gesprek in mei 2009 staat er de mondelinge afspraak met uw heer [naam 4] , bewoner [naam 3] en in het bijzijn van [gedaagde 3] en [gedaagde 1] dat het Havenbedrijf de procedure uitsterfbeleid gaat volgen(…)”
Tot onze grote verbazing ontvingen wij een brief van Havenbedrijf Amsterdam, d.d. 18-07-2017 waarin u aankondigt de huurovereenkomst te willen beëindigen van de woningen aan de [locatie 1] . Wij zijn hierover zeer verbaasd omdat wij in 2008 en 2009 na diverse gesprekken en briefwisselingen, inmiddels bijna 10 jaar geleden, ervan uitgaan dat er een duidelijke afspraak is gemaakt, zie bijgesloten brief, (bijlage 1) d.d. 30-01-2009, namelijk; keuze tussen uitsterfbeleid of doorgaan met actieve beëindiging van de huurovereenkomsten. Daaropvolgend zijn er meermaals gesprekken gevoerd met contactpersoon bewonerJ. [naam 3] en de heer [naam 4] van Havenbedrijf Amsterdam. Bij het laatste gesprek in mei 2009 staat er de mondelinge afspraak met uw heer [naam 4] , bewoner [naam 3] en in het bijzijn van [gedaagde 3] en [gedaagde 1] dat het Havenbedrijf de procedure uitsterfbeleid gaat volgen(…)”
Zij sluiten het schrijven als volgt af:
“Hopende dat u begrijpt, als u zich in onze situatie kunt verplaatsen, dat wij ons wederom in een zeer onzekere situatie bevinden die wij eigenlijk bijna 10 jaar geleden hadden afgesloten. Uiteraard hebben wij en het Havenbedrijf daarna weer geïnvesteerd in de woningen, als voorbeeld willlen wij noemen schilderwerk, CV installaties en elektrische installaties door u uitgevoerd en uiteraard hebben wij binnen voor duizenden euro's opgeknapt (..). Bovendien zijn de woningen slechts 50 Jaar oud en in zeer goede staat, voorzien van isolatie, dubbele beglazing en HR ketels. Ook zetten wij niet direct onze hakken in het zand en blijven open staan voor eventuele goede gepaste oplossingen voor ons en zullen wij zeker met u in gesprek blijven als dit noodzakelijk is.”
1.14.
Havenbedrijf reageert bij brief van 21 december 2017 met op te merken dat zij haar standpunten handhaaft:
“(…)26 september jl. heeft Havenbedrijf Amsterdam aan u een voorstel gedaan, bestaande uit een financiële compensatie voor de beëindiging van de huurovereenkomst en de mogelijkheid gebruik te maken van de zogenaamde stadsvernieuwingsstatus. Wij spraken tijdens ons telefoongesprek van 7 november 2017 over dit voorstel. Uit onze gesprekken bleek dat wij op dit moment niet nader tot elkaar zullen komen u heeft namelijk kenbaar gemaakt geen gebruik te willen maken van ons aanbod. Hetgeen u voorstelde, een alternatieve woning buiten woningnet om of een hogere verhuisvergoeding past niet binnen de mogelijkheden. Hierbij bevestig ik u dat ons voorstel van 26 september jl. --gezien voorgaande - per heden (dagtekening brief) komt te vervallen. Dit betekent dat u daarop geen aanspraak meer kunt maken.
Ik attendeer u erop dat het standpunt van Havenbedrijf Amsterdam ten aanzien van huurovereenkomsten voor woonruimte ongewijzigd blijft. Om misverstanden te voorkomen wordt benoemd dat de woningen aan de [locatie 1] niet onder een uitsterfbeleid vallen, zoals kennelijk eerder door u is verondersteld. Wij zullen de huidige stand van zaken intern terugkoppelen. Zodra er meer duidelijkheid is over een eventueel vervolg traject, zullen wij u hiervan op de hoogte stellen. Laten we voor nu de gesprekken· staken, en over een aantal maanden weer in contact treden met elkaar(…).”
1.15.
Bij brief van 29 december 2020 zegt de gemachtigde van Havenbedrijf namens Havenbedrijf de huur tegen 1 juli 2021 op. In de opzeggingsbrief staat onder meer:
“(…)Ingevolge artikel 4.5 sub c onder 4 van het vigerende bestemmingsplan is het gebruik van het Gehuurde ten dienste van ‘bewoning’ niet toegestaan. Voortvloeiend uit hoofdstuk 5.2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan en zoals eerder aan u gecommuniceerd, heeft het Havenbedrijf als beleidsdoel alle woonactiviteiten in de haven te beëindigen. Dit is onder andere in verband met de externe veiligheid - u woont in een gebied waar wordt gewerkt met (brand-)gevaarlijke stoffen - noodzakelijk. Het Gehuurde zal worden gesloopt, teneinde bedrijvigheid te realiseren in lijn met hetgeen het bestemmingsplan voorschrijft. Het verwezenlijken van het bestemmingsplan kan niet worden bewerkstelligd zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
Namens het Havenbedrijf zeg ik om die reden hierbij de huur van het Gehuurde op met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van 6 maanden, tegen 1 juli 2021. Subsidiair zeg ik de huur aan u op tegen voormelde datum op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit sloop van het Gehuurde. U dient het Gehuurde uiterlijk op die datum ontruimd en vrij van gebruik aan het Havenbedrijf op te leveren.
Het Havenbedrijf ziet uw reactie graag op korte termijn — maar in ieder geval binnen 6 weken na ontvangst van deze brief — tegemoet. U heeft, indien de rechter de huur beëindigt op vordering van het Havenbedrijf, als gezin aanspraak op een verhuiskostenvergoeding van EUR 6.253,-. Het Havenbedrijf hoopt met u beiden tot overeenstemming te komen over een beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden. Zo wordt niet alleen voorkomen dat zowel u als het Havenbedrijf kosten moeten maken voor een juridische procedure, maar is er
ook voor beide partijen duidelijkheid over de exacte datum waarop de huur zal eindigen. Het Havenbedrijf is in dat kader bereid aan u als bewoners van de [adres 2] het (al eerder aan u geboden) totaalbedrag van EUR 30.000 te betalen. Dit aanbod geldt uiteraard slechts indien zowel u als mevrouw [gedaagde 4] akkoord gaan met een beëindiging met wederzijds
goedvinden (…)”.
1.16.
De gemachtigde van [gedaagden] laat bij brief van 21 februari 2021 weten niet met de opzegging te kunnen instemmen. Namens [gedaagde 3] c.s, wordt een beroep op de toezegging inzake het uitsterfbeleid gedaan. Daarnaast wordt het dringend eigen gebruik wegens sloopplannen bestreden. [gedaagden] wijzen er op dat zij gezien de hoogte van hun inkomen niet voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, maar dat hun inkomen ook weer niet zodanig hoog is dat een huurwoning in de huidige particuliere markt door hen is op te brengen. Kopen zou alleen lukken met een vertrekvergoeding per echtpaar van ongeveer € 300.000,00. Aan Havenbedrijf wordt gevraagd of zij tot betaling daarvan bereid is. In dat geval zijn [gedaagden] bereid een concrete vertrekdatum af te spreken. Havenbedrijf is hier niet op ingegaan en heeft de onderhavige procedure gestart.
1.17.
Havenbedrijf heeft stukken overgelegd waaruit is op te maken dat op de locatie waar [gedaagden] wonen de bouw van een zogenaamd onderstation gepland is. Havenbedrijf heeft, met verwijzing naar rapporten van Liander, uitgelegd dat de vraag naar energie, waaronder elektriciteit, de laatste tijd enorm gestegen is en dat er binnen afzienbare termijn een stroomtekort zal ontstaan wanneer er geen extra stroomvoorzieningen worden gerealiseerd in, onder andere, het plangebied Westhaven.
1.18
Havenbedrijf heeft een verklaring van eerdergenoemde heer [naam 4] van 2 december 2021 in het geding gebracht waarin hij onder meer verklaart:
“(…) Ten tijden van de gesprekken met de bewoners van de [locatie 1] was het Havenbedrijf eigenaar van 24 woningen binnen de grenzen van haar gebied. Van die 24 woningen zijn er nu nog slechts 5 over waarvan 4 woningen op de [locatie 1] . Alle overige woningen zijn in de tussentijd ontruimd en gesloopt. Het Havenbedrijf is destijds een koers ingeslagen en heeft hier de afgelopen 10 jaar structureel naar gehandeld.
De woningen [locatie 1]
Het Haven bedrijf is destijds met de bewoners van de [locatie 1] in gesprek gegaan over de beëindiging van hun huurovereenkomst. Deze gesprekken vonden veel al bij een van de bewoners thuis plaats waar alle bewoners zich verzamelde. Namens het Havenbedrijf heb ik samen met [naam 5] de gesprekken gevoerd. Wij hebben hun toen en verhuisvergoeding aangeboden van circa €5.000,- plus een urgentie/stadsvernieuwings status. De bewoners vonden ons aanbod te laag om middellijk tot een huur beëindigingsovereenkomst te komen. Op dat moment had het havenbedrijf drie opties.
1. De beëindiging van de huurovereenkomst Juridisch afdwingen.
2. De tweede optie was het bod verhogen om te komen tot een vrijwillig einde van de huur.
3. Indien niet werd gekozen voor optie 1 of optie 2, omdat de druk op het bewuste terrein nog niet groot/urgent genoeg was om de bewoners gedwongen uit hun woning te zetten of dat te vertalen in een financieel hoger aanbod, dan konden we de actieve huur beëindiging, voor dat moment, staken.
Zoals voor ons alle bekend is de keuze voor de [locatie 1] in 2008 gevallen op deze laatste optie. De bewoners wilden geen beëindigingsovereenkomst aangaan voor circa € 5.000,- plus een urgentie/stadsvernieuwings status en wij als Havenbedrijf waren op dat moment niet bereid een hogere vergoeding te betalen of om een juridische procedure te starten. Er is dus gekozen om het beëindigen van de huurovereenkomsten niet door te zetten en even aan te kijken hoe een en ander zich zou ontwikkelen. In 2017 was de druk inmiddels opgelopen en hebben wij daarom ook een hoger voorstel gedaan. Inmiddels is de druk zo hoog, dat de beëindiging juridisch moet worden afgedwongen.
Ik meen me te herinneren dat de huurders meerdere malen de term uitsterf beleid hebben gebruikt en die heb ik kennelijk overgenomen. Voor mij heeft de term uitsterf beleid echter nooit ingehouden dat dit een toezegging zou zijn aan de bewoners om tot aan hun dood in de woning te blijven wonen. Waarom zouden wij een dergelijke toezegging doen als ons beleid er op gericht was en is alle woonfuncties binnen het havengebied te beëindigen? Voor mij betekende het woord uitsterf beleid of sterfhuis constructie niet meer dan dat als een woningen vrij zou komen wij de woning niet opnieuw in de verhuur zouden doen maar deze zouden opvullen met anti kraak (eigenlijk wat we al deden) in de hoop dat er op die manier vanzelf een woonblokje vrij zou komen, nog voor het moment dat we het echt nodig zouden hebben, die we dan konden slopen. Het was vanuit mijn kant zeker geen toezegging dat wij nooit de actieve beëindiging weer zouden oppakken.
Een toezegging om tot de dood in de woningen te mogen blijven wonen staat haaks op het beleid. Indien wij als haven destijds de bewoners dit echt zouden hebben toegezegd dan zou dat zeker anders gedocumenteerd zijn geweest dan dit ene woordje in een tussentijdse brief die bedoelt was een update. Een dergelijke toezegging gaat ver buiten mijn mandaat, er zouden dus officiële besluiten moeten zijn van het management team of de directie. Daarnaast zouden we dit ook naar de bewoners toe anders hebben vastgelegd, al was dat alleen al omdat de bewoners graag een dergelijke toezegging op papier gehad zouden willen hebben. Het is immers nogal een toezegging(…).”
1.19.
Havenbedrijf heeft bij nadere akte een brief van Liander van 17 januari 2022 in het geding gebracht. Liander verklaart daarin onder meer dat zij voornemens is om op het perceel aan de [locatie 1] een netuitbreiding te realiseren en dat aan de noodzaak van deze netuitbreiding de Thematische Studie (elektriciteit) Amsterdam (TSA) ten grondslag ligt. Om voldoende vermogen te kunnen leveren worden meerdere stationslocaties gerealiseerd. Liander merkt op dat het transformatorstation aan de [locatie 1] hoge prioriteit heeft omdat het, naast vermogen, ook velden (om afgaande kabelverbindingen naar distributiestations en klanten aan te leveren) moet leveren. Vanwege de grote vraag en de congestie in het gebied is het volgens Liander van belang om transformatorstation [locatie 1] snel te realiseren en in gebruik te nemen. Zij merkt verder op dat uitbreiding van het transformatorstation Westhaven niet mogelijk is en daarom geen alternatief is.
1.20.
[gedaagden] hebben vervolgens bij antwoordakte hun verweer toegespitst op de stelling dat de noodzaak voor de bouw van extra voorzieningen om de elektriciteitsvraag aan te kunnen precies op de plek waar zij wonen niet voldoende is aangetoond en dat alternatieve plekken mogelijk zijn, waartoe zij een vijftiental mogelijke alternatieve locaties aan de hand van onderliggende stukken bespreken. Op haar beurt heeft Havenbedrijf in reactie hierop uitgelegd dat en waarom de betreffende locaties niet in aanmerking komen: ze zijn al bestemd en/of vergeven en dus niet beschikbaar, de locaties zijn te klein of anderszins ongeschikt.
Vordering
In conventie
2. Havenbedrijf vordert, na wijziging van eis, dat de huurovereenkomsten per 1 oktober 2021 althans per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum worden ontbonden dan wel worden beëindigd en dat [gedaagden] worden veroordeeld het gehuurde per datum ontbinding/beëindiging huurovereenkomsten schoon en in lege staat op te leveren en te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag wanneer zij hier niet aan voldoen, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.
3. Havenbedrijf legt aan haar vordering primair het verwezenlijken van een bestemmingsplan ten grondslag, zoals bedoeld in artikel 7:281 BW Pro, waarbij zij er op wijst dat zij in 2013 op grond van artikel 7:226 BW Pro verhuurder is geworden. Havenbedrijf merkt daarbij op bereid te zijn tot betaling van een schadeloosstelling per woning van € 15.000,00 als bedoeld in artikel 7:281 lid 2 BW Pro. Subsidiair beroept Havenbedrijf zich op de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onderdeel Pro e BW, te weten het verwezenlijken van een bestemming krachtens bestemmingplan. Meer subsidiair legt Havenbedrijf het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onderdeel Pro c BW van de woningen aan de gewenste beëindiging van de huurovereenkomsten ten grondslag.
4. [gedaagden] voeren verweer op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde komen.
In reconventie
5. [gedaagden] vorderen een veroordeling van Havenbedrijf tot nakoming van de toezegging om het uitsterfbeleid te volgen, als gevolg waarvan [gedaagden] het gehuurde uitsluitend op vrijwillige basis hoeven te verlaten. Verder vorderen zijn een verbod van opzegging of ontbinding van de huurovereenkomsten op welke grond dan ook, behoudens in geval [gedaagden] zich niet aan hun betaalverplichtingen zouden houden. Voorwaardelijk, namelijk voor het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden of beëindigd, vorderen zij een veroordeling van Havenbedrijf tot betaling van een vertrekvergoeding van (twee maal) € 300.000,00 dan wel een vergoeding die de kantonrechter in goede justitie zal bepalen, alles met veroordeling van Havenbedrijf in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen.
6. Havenbedrijf voert tegen de vorderingen in reconventie verweer op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.
Beoordeling
In conventie en reconventie
7. Het meest verstrekkende verweer en tegelijkertijd de kern van de vordering in reconventie van [gedaagden] is dat namens Havenbedrijf de toezegging is gedaan dat zij “voor altijd” in de woningen mochten blijven wonen en dat deze toezegging in de weg staat aan de vordering tot ontbinding of de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomsten. Meer in het bijzonder betreft het dan een toezegging die door [naam 4] in mei 2009 telefonisch is gedaan in een telefoongesprek met wijlen de heer [naam 3] , met welk gesprek [gedaagde 1] en [gedaagde 3] hebben meegeluisterd. Van een en ander is bewijs aangeboden.
8. Naar het oordeel van de kantonrechter is wel aannemelijk, gezien ook de verklaring van [naam 4] zelf, dat door [naam 4] de term “uitsterfbeleid” is genoemd, maar dit betekent niet dat hieruit een toezegging van Havenbedrijf voortvloeit dat [gedaagden] altijd in de woningen kunnen blijven wonen. In de door [gedaagden] overgelegde verklaringen van [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 1] over het telefoongesprek in mei 2009 wordt over “uitsterfbeleid” gesproken. [gedaagde 1] voegt daar aan toe: “Wij spreken dus af dat alle bewoners kunnen blijven wonen tot ze of weggaan of overlijden. Wij melden dit aan de andere vaste bewoners en zijn allemaal blij en opgelucht dat er eindelijk duidelijkheid is gekomen.”. [naam 4] bevestigt dat over uitsterfbeleid is gesproken (zie ro 1.18). Voor hem betekent dat begrip echter iets anders dan [gedaagde 1] verklaart:
“Voor mij betekende het woord uitsterf beleid of sterfhuis constructie niet meer dan dat als een woningen vrij zou komen wij de woning niet opnieuw in de verhuur zouden doen maar deze zouden opvullen met anti kraak (eigenlijk wat we al deden) in de hoop dat er op die manier vanzelf een woonblokje vrij zou komen, nog voor het moment dat we het echt nodig zouden hebben, die we dan konden slopen. Het was vanuit mijn kant zeker geen toezegging dat wij nooit de actieve beëindiging weer zouden oppakken.”.
“Voor mij betekende het woord uitsterf beleid of sterfhuis constructie niet meer dan dat als een woningen vrij zou komen wij de woning niet opnieuw in de verhuur zouden doen maar deze zouden opvullen met anti kraak (eigenlijk wat we al deden) in de hoop dat er op die manier vanzelf een woonblokje vrij zou komen, nog voor het moment dat we het echt nodig zouden hebben, die we dan konden slopen. Het was vanuit mijn kant zeker geen toezegging dat wij nooit de actieve beëindiging weer zouden oppakken.”.
9. [gedaagden] zijn na de interventie van 2008/2009 lange tijd ongemoeid gelaten. Eerst in 2017 ondernam Havenbedrijf weer actie, waarna het opnieuw even stil bleef. De situatie werd anders, nadat er zich kennelijk een concrete noodzaak aandiende om het terrein waarop de woningen van [gedaagden] zijn gevestigd in gebruik te gaan nemen voor de bouw van een onderstation, in verband met een dreigende energieschaarste. Hoewel er alle begrip is voor het standpunt van [gedaagden] dat het lange stilzitten van Havenbedrijf, ondanks een met het bestemmingsplan strijdige situatie, bij hen verwachtingen heeft gewekt dat zij tot zolang zij dat wensen in de woningen konden blijven, kan niet worden gezegd dat zij hierop ook recht hebben. In de conclusie van antwoord (onder 1.7) lijken [gedaagden] hiervoor ook oog te hebben, nu zij doen opmerken dat er volgens [naam 4] sprake is van een uitsterfbeleid en dat er over een jaar of tien nog eens contact opgenomen zou worden om te bespreken hoe alle bewoners op de [locatie 1] er tegen die tijd bij zouden zitten. Dat is iets anders dan een toezegging dat er nooit actie zou worden ondernomen door Havenbedrijf.
10. Wat in dit verband opvalt is dat de zienswijze die [gedaagden] aan de uitlating van [naam 4] hebben ontleend op geen enkele wijze verder is bevestigd. Dat had van de zijde van [naam 4] , handelend namens een gemeentelijke overheid, zeker voor de hand gelegen, nu het om een verstrekkende toezegging ging. Maar ook van de zijde van [gedaagden] is nagelaten de volgens hen gedane mededeling (en de betekenis die zij daaraan toekennen) op enigerlei wijze te bevestigen aan [naam 4] c.q. het bestuursorgaan dat hij vertegenwoordigde.
11. Daarbij komt het volgende. Zou [naam 4] de mededeling wel hebben gedaan in de zin zoals [gedaagden] die hebben begrepen, dan is de vraag of Havenbedrijf hieraan kan worden gehouden, nu [naam 4] , zoals hijzelf verklaart, daartoe niet bevoegd was. Gesteld noch gebleken is dat door het bestuursorgaan dat [naam 4] vertegenwoordigde de schijn is gewekt dat [naam 4] namens haar toezeggingen als vermeld zou mogen doen. Ook hierom kunnen [gedaagden] geen aanspraken ontlenen aan de door hen gestelde toezegging van [naam 4] .
12. Gelet op al het voorgaande ziet de kantonrechter aanleiding het aanbod van [gedaagden] om de gedane toezegging te bewijzen te passeren.
13. Havenbedrijf beroept zich in conventie primair op artikel 7:281 lid 1 BW Pro. Op grond van artikel 7:281 lid 1 BW Pro ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen dag, indien iemand die op de voet van artikel 7:226 BW Pro verhuurder is geworden een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Niet betwist is dat Havenbedrijf als een dergelijke verhuurder kan worden aangemerkt.
14. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat voor een verwezenlijking van een bestemming niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de verhuurder stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. Havenbedrijf mag slechts dan overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als even bedoeld indien sprake is van een ontwikkeling in de gemeente die tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of Havenbedrijf in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan. (HR 16 maart 1956, NJ 1956, 266, HR 24 januari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5179, NJ 1986, 746 en HR 8 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2191 NJ 1997, 150).
15. Er dient dus sprake te zijn van omstandigheden die tot verwezenlijking van de bestemming nopen en dat Havenbedrijf bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.
16. In de opzeggingsbrief van 29 december 2020 is de reden van de gewenste ontbinding van de huurovereenkomst door Havenbedrijf algemeen gehouden, zie ro. 1.15. Het gaat om de handhaving van het verbod tot bewoning ingevolge het bestemmingsplan, in relatie tot de externe veiligheid, nu in het gebied wordt gewerkt met brandgevaarlijke stoffen. Daarom is Havenbedrijf voornemens de woningen van [gedaagden] te slopen, teneinde bedrijvigheid te realiseren in lijn met wat het bestemmingsplan voorschrijft.
17. In de dagvaarding is vervolgens een verdere invulling gegeven van de noodzaak om nu over te gaan tot actie en voorts dat en waarom voortzetting van de huur niet mogelijk is. Die noodzaak is gelegen in de voorgenomen bouw van een onderstation, bedoeld om het dreigende energietekort in het westelijk havengebied het hoofd te bieden. [gedaagden] hebben aangevoerd dat Havenbedrijf te laat met deze concrete invulling is gekomen. Volgens hen had vermelding dienen plaats te vinden in de (opzeggings-) brief van 29 december 2020. De kantonrechter volgt [gedaagden] hierin niet, nu het (primair) om een vordering tot ontbinding als bedoeld in artikel 7:281 lid 1 BW Pro gaat. Het voorschrift als bedoeld in artikel 7:271 lid 4 BW Pro (opzeggingsbrief moet op straffe van nietigheid -alle- gronden bevatten) is op een dergelijke vorm van beëindiging niet van toepassing. Tijdens de onderhavige procedure heeft Havenbedrijf haar stellingen op dit punt verder geconcretiseerd en verduidelijkt en [gedaagden] hebben daarop bij de mondelinge behandeling en in de akte nadien op kunnen reageren. Van strijd met een goede procesorde is daarom evenmin sprake.
18. Havenbedrijf heeft met verwijzing naar overgelegde documenten, zoals de Themastudie Elektriciteit Amsterdam 2021, de EVA Netstructuurvisie, presentatie uitbreiding Westpoort 2021 en de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 uiteen gezet dat het netwerk voor elektriciteit in de komende tien jaar moet verviervoudigen. Om dit voor het havengebied Amsterdam te realiseren, zal het netwerk worden uitgebreid met een aantal nieuwe onderstations met elk een kleiner verzorgingsgebied, namelijk het verzorgingsgebied Petroleumhavenweg, [locatie 1] , [locatie 2] , [locatie 3] en [locatie 4] en een uitbreiding van de locatie [locatie 5] . Daarnaast gaat Tennet op vier locaties in het Havengebied nieuwe stations bouwen. Havenbedrijf moet daarvoor geschikte ruimte vinden.
19. Havenbedrijf heeft uiteengezet dat een onderstation uit twee onderdelen bestaat: een transformatorruimte waar de stroom wordt teruggebracht naar 50, 20 of 10 KV en een verdeelstation van waaruit de kabels lopen met deze lagere (50, 20 of 10 KV) stroom naar de grote eindgebruikers respectievelijk de transformatorhuisjes. Een onderstation is een fors gebouw met tussen de 1.000 en 5.000 m2 aan oppervlakte. Het beoogde onderstation aan de [locatie 1] zal een oppervlakte beslaan van zo'n 40 x 70 meter, zij het dat de oppervlakte wellicht wat kleiner zal zijn, indien het mogelijk is gestapeld te bouwen.
20. [gedaagden] hebben in hun nadere akte na de mondelinge behandeling niet (meer) betwist dat er mogelijk elektriciteitstekorten ontstaan. Evenmin betwisten zij de noodzaak om op enig moment het bestaande elektriciteitsnetwerk in Amsterdam en omstreken uit te bouwen. De noodzaak om tot de bouw van een onderstation over te gaan is daarmee voldoende komen vast te staan.
21. [gedaagden] spitsen hun verweer in dezelfde akte toe op de stelling dat niet is komen vast te staan dat de bouw van het onderstation precies op de plek van hun woningen moet plaatsvinden. Verder voeren zij aan dat uit de stukken wordt opgemaakt dat aan de [locatie 1] slechts een onderstation van beperkte omvang, te weten een 50KV (in plaats van 150KV) onderstation met 40 extra trafovermogen zal komen. In dat geval zou kunnen worden volstaan met een kleiner gebouw dan waarover Havenbedrijf spreekt. Ook voeren [gedaagden] aan, onder aanwijzing van een vijftiental andere plekken in het betreffende gebied, dat er voldoende alternatieve locaties voorhanden zijn.
22. Havenbedrijf heeft in haar nadere akte op een naar het oordeel van de kantonrechter overtuigende wijze uiteengezet waarom de door [gedaagde 3] genoemde alternatieve locaties niet in aanmerking komen. Het overgrote deel (op twee na, te weten no. 6 en 12) ervan is niet beschikbaar, omdat ze al bestemd waren en vergeven voor andere doeleinden c.q. in erfpacht uitgegeven aan andere partijen Andere percelen zijn te klein en/of ongeschikt omdat ze niet bebouwd kunnen worden vanwege ondergrondse gasleidingen, het hoogspanningstracé of andere kabels en leidingen. Ook ten aanzien van no. 6 en no. 12 heeft Havenbedrijf een specifieke toelichting gegeven waarom realisatie van het beoogde onderstation daar niet mogelijk is. Havenbedrijf heeft verder uiteengezet dat het onderstation aan de [locatie 1] wordt uitgevoerd als 150/10kV-station (106 MVA)2, maar initieel gebruikt zal worden als 50/10kV-station, omdat in 2024 (de geplande datum ingebruikneming [locatie 1] ) een elektrisch vermogen van 50kv voldoende zal zijn. Vermoedelijk rond 2027 zal uitbreiding naar 150kV nodig zijn.
23. Naar het oordeel van de kantonrechter is gelet op hetgeen door Havenbedrijf is aangevoerd en onderbouwd voldoende komen vast te staan dat er omstandigheden zijn die tot verwezenlijking van de bestemming nopen en dat Havenbedrijf bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan. Voldoende is komen vast te staan dat alternatieve vestigingsplaatsen niet voorhanden zijn. Het bredere en collectieve belang dat ervoor wordt gezorgd dat er ook in de toekomst voldoende elektriciteit in het Westelijk havengebied is, moet in dit geval zwaarder wegen dat het individuele belang van [gedaagden] bij voortzetting van het gebruik van hun huidige woningen, ondanks dat zij er al heel lang wonen, niets liever willen dan daar blijven en het heel lastig zal zijn, gelet op de moeilijke situatie op de woningmarkt, om iets anders te vinden.
24. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voornemens de primaire vordering in conventie van Havenbedrijf toe te wijzen in die zin dat de huurovereenkomsten per 1 januari 2023 zullen worden ontbonden en de vorderingen tot ontruiming per die datum worden toegewezen. Havenbedrijf heeft weliswaar om ontbinding tegen een eerdere datum gevraagd, maar tevens aangevoerd dat bij ontbinding per 1 januari 2023 de planning nog steeds kan worden gehaald, terwijl [gedaagden] groot belang bij enig respijt hebben om elders woonruimte te kunnen vinden. De gevraagde dwangsom zal worden afgewezen, nu Havenbedrijf met de ontruimingsbevoegdheid via artikel 555 e.v. Rv. [gedaagden] eventueel kan dwingen het gehuurde te verlaten.
25. [gedaagden] hebben nadrukkelijk gevraagd een eventueel vonnis niet bij voorraad uitvoerbaar te verklaren. De kantonrechter overweegt het volgende. Het gaat hier om een ontbinding van de huurovereenkomst en niet om een beëindiging als bedoeld in artikel 7:272 BW Pro, in welk geval ontruiming achterwege blijft zolang niet onherroepelijk is beslist. Niettemin geldt ook hier dat een gedwongen ontruiming van de woning diep ingrijpt in het leven van [gedaagden] . Nu Havenbedrijf voornemens is na ontruiming tot sloop over te gaan en in die zin al snel sprake zal zijn van een onherroepelijke gevolgen, is de kantonrechter van oordeel dat tenuitvoerlegging hangende een eventueel hoger beroep niet is aangewezen. Het vonnis zal daarom niet bij voorraad uitvoerbaar worden verklaard.
26. Nu hetgeen primair in conventie is gevorderd wordt toegewezen, kan bespreking van hetgeen Havenbedrijf subsidiair en meer subsidiair vordert achterwege blijven.
27. In voorwaardelijke reconventie vorderen [gedaagden] een vergoeding als bedoeld in artikel 7:281 lid 2 BW Pro van € 300.000,00 (per woning) dan wel een vergoeding die de kantonrechter in goede justitie zal bepalen. [gedaagden] hebben uitgelegd dat de schadeberekening dient te worden afgestemd op het verkrijgen van gelijkwaardig woongenot en zij achten zowel in het geval van huur elders dan wel koop een bedrag als voormeld redelijk. Havenbedrijf heeft aangeboden om ter gelegenheid van de ontbinding een bedrag van € 15.000,00 te voldoen. Nu aan de voorwaarde is voldaan dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, overweegt de kantonrechter ten aanzien van deze vordering als volgt.
28. Volgens artikel 7:281 lid 2 BW Pro bestaat bij ontbinding recht op een schadeloosstelling, hetgeen een volledige vergoeding van schade inhoudt. Het bedrag aan schadeloosstelling is tenminste een bedrag ter grootte van de huurprijs over twee jaren, in geval, zoals hier kan worden aangenomen, de huurtijd nog een jaar of langer zou hebben geduurd. [gedaagden] stellen zich op het standpunt dat in hun geval een dergelijk bedrag volstrekt ontoereikend is om de schade te compenseren.
29. De betreffende schadeloosstelling is ontleend aan het onteigeningsrecht. In dat kader is een arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003 NJ 2004/249 van belang. Kort samengevat komt het beoordelingskader van een vergoeding als hier aan de orde op het volgende neer: Van volledige schadeloosstelling is sprake wanneer het toe te kennen bedrag wordt berekend op basis van het in gebruik krijgen van passende woonruimte welke de huurder tevens een in beginsel gelijkwaardig woongenot verschaft. Er bestaat geen grond om, in geval van het eindigen van een huurovereenkomst wegens onteigening, met betrekking tot de aan de vervangende woonruimte te stellen eisen de maatstaf aan te leggen die art. 1623e BW stelt voor het geval van beëindiging van een huurovereenkomst door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik.
Onjuist is dat het verschil in positie van een huurder ten opzichte van een eigenaar consequenties zou dienen te hebben voor de beoordeling van de eisen die zijn te stellen aan een ‘gelijkwaardig woongenot’. Aan het verschil tussen de positie van een huurder en die van een eigenaar moet de consequentie verbonden worden dat de schadeloosstelling voor een huurder moet worden bepaald op basis van te huren vervangende woonruimte, en dat, indien vervangende woonruimte slechts door aankoop kan worden verkregen, de jaarlijkse lastenverzwaring moet worden gekapitaliseerd tegen een voor huurders van woonruimte te hanteren factor.
De aan een huurder van een onteigende woning toe te kennen schadeloosstelling behoort niet op een hoger bedrag uit te komen dan het bedrag dat, naar redelijkerwijs nog aannemelijk is, een huurder in soortgelijke omstandigheden — gesteld dat hij de beschikking zou krijgen over de daartoe benodigde middelen — nog zou uitgeven voor het verwerven van vervangende woonruimte.
30. Gelet op het voorgaande kan, zoals [gedaagden] hebben gedaan, desgewenst ook de noodzaak tot het verwerven van een koopwoning in de beoordeling worden betrokken. De kantonrechter is van oordeel dat het debat tussen partijen over de hoogte van de schadeloosstelling nog onvoldoende is uitgekristalliseerd. [gedaagden] hebben er kort bij stil gestaan tijdens de mondelinge behandeling en er in de antwoordakte van 15 februari 2022 het een en ander over gezegd. Daarop heeft Havenbedrijf niet meer kunnen reageren. Mede gelet op de aan de orde zijde belangen, acht de kantonrechter het aangewezen dat beide partijen, [gedaagden] als eersten, zich bij nadere akte uitlaten over de hoogte van de schadeloosstelling. Van [gedaagden] wordt een nadere en meer concrete onderbouwing verwacht van de volgens hen aan de orde zijnde schade ter grootte van € 300.000,00 (dan wel een nader te bepalen bedrag), zowel voor de situatie dat zij elders gaan huren, als dat zij elders gaan kopen. Havenbedrijf zal hierop mogen reageren, waarbij de kantonrechter alvast opmerkt dat het argument van Havenbedrijf dat zij geen middelen hoger dan tweemaal € 15.000,00 hiervoor heeft gereserveerd niet overtuigt. Bij de gewenste uitbouw van de elektriciteitsvoorziening en de bouw van het onderstation in het zijn grote belangen in het geding, zoals Havenbedrijf ook zelf stelt, die een veelvoud aan waarde vertegenwoordigen als hier aan de orde. Ook het argument van Havenbedrijf dat het ruimhartig vergoeden van schade niet goed mogelijk is vanwege, kort gezegd, rechtsongelijkheid ten opzichte van andere huurders die zonder vergoeding of met een kleinere vergoeding zijn vertrokken, wordt door de kantonrechter verworpen. De andere inmiddels vertrokken huurders hebben een eigen, andere, afweging gemaakt en zij beschikten kennelijk over een alternatief. Verder is ten aanzien van hen in ieder geval geen sprake geweest van een situatie waarop artikel 7:281 lid 2 BW Pro van toepassing is.
31. In plaats van (of naast) het nemen van een akte, kunnen partijen er uiteraard ook voor kiezen zich met elkaar te verstaan teneinde alsnog afspraken te maken over een passende financiële compensatie.
32. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en reconventie
verwijst de zaak naar de rolzitting van 10 mei 2022 te 10:00 uur voor het indienen door [gedaagden] van een akte als onder sub 30 overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mrmr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022 in tegenwoordigheid van mr. A.M.L. Huys, griffier.