Uitspraak
Hoge Raad der Nederlanden
D e r d e K a m e r
Nr. 1374
8 augustus 2003
JMH
Arrest
in de zaak van
de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat), waarvan de zetel is gevestigd te 's-Gravenhage,
eiser tot cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen,
tegen
1. [verweerder 1],
2. [verweerster 2],
beiden wonende te [woonplaats],
verweerders in cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Bij vonnis van 5 december 2000 heeft de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage ten name en ten behoeve van eiser tot cassatie (hierna: de Staat) vervroegd de ten behoeve van de aanleg van de Hogesnelheidslijn gevorderde onteigening uitgesproken van (onder meer) een drietal in het vonnis nader omschreven perceelsgedeelten ter grootte van in totaal 01.04.09 ha van de onroerende zaak kadastraal bekend Gemeente Hazerswoude, Sectie [b], nummer [0001], plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [woonplaats], verweerders in cassatie (hierna gezamenlijk aan te duiden als [verweerder] c.s.), huurders van een gedeelte van die zaak, toegelaten als tussenkomende partij, en het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. vastgesteld op ƒ 103.500. Het vonnis tot vervroegde onteigening is op 25 mei 2001 ingeschreven in de openbare registers.
1.2. Bij vonnis van 17 juli 2002 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. vastgesteld op € 210.100,24, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van in totaal € 46.966,25, en op een rente van 5% per jaar over € 163.133,99 vanaf 20 augustus 2001 tot 17 juli 2002. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. De Staat heeft tegen het vonnis van 17 juli 2002 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht.
2.2. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal Th. Groeneveld heeft op 18 april 2003 geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1. De Rechtbank heeft - in cassatie onbestreden - tot uitgangspunt genomen dat de schadeloosstelling voor [verweerder] c.s., huurders van woonruimte in het onteigende, niet moet worden gesteld op het fixum van artikel 42, lid 2, Onteigeningswet (Ow), maar moet worden bepaald op de voet van artikel 42, lid 1, Ow.
3.2. Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat bij dit uitgangspunt een huurder van woonruimte recht heeft op een schadeloosstelling op basis van het in gebruik krijgen van hem passende woonruimte, die hem in beginsel gelijkwaardig woongenot verschaft.
3.3. Tegen dit oordeel richt zich de rechtsklacht van onderdeel 1, die faalt omdat het oordeel van de Rechtbank juist is.
Anders dan de Staat betoogt, is voor een huurder van woonruimte die, zoals in het onderhavige geval, schadeloos gesteld moet worden op de voet van artikel 42, lid 1, Ow, niet reeds sprake van volledige schadeloosstelling wanneer het hem toegekende bedrag in een redelijke verhouding staat tot de werkelijk geleden schade, maar eerst wanneer het toegekende bedrag daaraan gelijk is.
Van volledige schadeloosstelling is niet reeds sprake wanneer het toe te kennen bedrag wordt berekend op basis van het in gebruik krijgen van passende woonruimte in de zin van artikel 1623e, lid 1, aanhef en onder 3e, BW, maar eerst wanneer zulke passende woonruimte de huurder tevens een in beginsel gelijkwaardig woongenot verschaft. Anders dan de Staat betoogt, bestaat geen grond om, in geval van het eindigen van een huurovereenkomst wegens onteigening, met betrekking tot de aan de vervangende woonruimte te stellen eisen de maatstaf aan te leggen die artikel 1623e BW stelt voor het geval van beëindiging van een huurovereenkomst door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik. De in artikel 1623e BW gestelde voorwaarde dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, strekt er niet toe de huurder volledig te vrijwaren voor schade als gevolg van de beëindiging van de huur; artikel 42, lid 1, Ow doet dat wel.
Weliswaar heeft de Staat in zijn schriftelijke toelichting terecht erop gewezen dat de positie van een huurder wezenlijk verschilt van die van een eigenaar, maar onjuist is dat dit verschil in positie consequenties zou dienen te hebben voor de beoordeling van de eisen die zijn te stellen aan een "gelijkwaardig woongenot". Of het woongenot dat de vervangende woonruimte verschaft gelijkwaardig is aan dat van de oorspronkelijke, is niet afhankelijk van de titel waarop de oorspronkelijke woonruimte wordt gebruikt. Aan het verschil tussen de positie van een huurder en die van een eigenaar heeft de Rechtbank met juistheid de consequentie verbonden dat, kort gezegd, de schadeloosstelling voor een huurder moet worden bepaald op basis van te huren vervangende woonruimte, en dat, indien vervangende woonruimte slechts door aankoop kan worden verkregen, de jaarlijkse lastenverzwaring moet worden gekapitaliseerd tegen een voor huurders van woonruimte te hanteren factor.
3.4. Onderdeel 2 klaagt dat de Rechtbank in het voetspoor van deskundigen bij de bepaling van de schadeloosstelling welke aan [verweerder] c.s. dient te worden toegekend teneinde hen in staat te stellen zich gelijkwaardig woongenot te verschaffen, een aantal omstandigheden in aanmerking heeft genomen, waarvan - aldus het onderdeel - niet valt in te zien dat zij daarbij van wezenlijk belang zijn.
Het onderdeel is gegrond. De Rechtbank verwijst op dit punt naar de volgende, door deskundigen in dit verband genoemde omstandigheden: de vrije ligging van de woning in het landelijke gebied, het gegeven dat bij de woning een siertuin en een erf behoren die het hobbymatig houden van klein vee mogelijk maken, de omstandigheid dat [verweerder] c.s. beiden oorspronkelijk afkomstig zijn uit het buitengebied en daar veelal hebben gewoond, het belang van [verweerder 1] om op korte afstand van zijn boomkwekerij te wonen en de leeftijd van [verweerder] c.s. Zonder nadere motivering - welke ontbreekt - valt niet in te zien waarom deze omstandigheden een zo integrerend bestanddeel vormden van de levenswijze van [verweerder] c.s., dat het wegvallen daarvan hun woongenot wezenlijk zou beïnvloeden, en daarom in aanmerking mochten worden genomen.
3.5. Onderdeel 3 klaagt erover dat de Rechtbank weliswaar heeft overwogen dat in aanmerking dient te worden genomen wat een huurder die als gevolg van onteigening of om andere redenen het gehuurde is kwijtgeraakt, in gelijke omstandigheden op grond van zakelijke overwegingen zou besluiten, maar niettemin die vraag, evenals deskundigen hebben gedaan, onbeantwoord heeft gelaten. Ook dit onderdeel is gegrond. De aan een huurder van een onteigende woning toe te kennen schadeloosstelling behoort niet op een hoger bedrag uit te komen dan het bedrag dat, naar redelijkerwijs nog aannemelijk is, een huurder in soortgelijke omstandigheden - gesteld dat hij de beschikking zou krijgen over de daartoe benodigde middelen - nog zou uitgeven voor het verwerven van vervangende woonruimte. Een schadeloosstelling die meer omvat dan de bedragen die een huurder in gelijke omstandigheden bereid zal zijn aan te wenden teneinde in zijn herhuisvesting te voorzien, zou immers de huurder in een betere financiële positie brengen dan waarin hij voorafgaand aan de onteigening verkeerde en hem dus meer doen toekomen dan strookt met het beginsel van een volledige schadeloosstelling, een resultaat waartoe ook het Protocol nr. 1 bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden niet noopt. De Rechtbank had derhalve behoren te onderzoeken of redelijkerwijs te verwachten valt dat een huurder in omstandigheden als [verweerder] c.s., gesteld dat die de beschikking zou krijgen over een bedrag als door deskundigen als schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. berekend, zal kiezen voor een vervangende woning die een zo aanzienlijke woonlastenverhoging meebrengt als waarvan deskundigen in hun schadebegroting uitgaan. Waar uit het vonnis van de Rechtbank niet valt op te maken dat zij dit heeft onderzocht en tot welk resultaat zij daarbij is gekomen, valt niet na te gaan of de Rechtbank van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan. De klacht van het onderdeel dat het vonnis onvoldoende met redenen is omkleed is dan ook gegrond.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 17 juli 2002;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 388,74 voor verschotten en € 1.590 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter en de raadsheren A.G. Pos, J.C. van Oven, A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 8 augustus 2003.