ECLI:NL:RBAMS:2023:1246

• Datum uitspraak: 9 maart 2023
• Publicatiedatum: 6 maart 2023
• Zaaknummer: 10012362 \ CV EXPL 22-9619
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.J. Otten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bewoners mogen in woning blijven ondanks funderingsproblemen en brandveiligheidstekorten

Yvastgoed vorderde beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning in Amsterdam vanwege dringend eigen gebruik voor funderingsherstel en gebrekkige brandveiligheid. De bewoners betwistten de dringendheid en stelden dat de fundering nog minimaal vijftien jaar mee kan en dat brandveiligheid met ingrepen binnen de bestaande situatie kan worden verbeterd.

De rechtbank onderzocht de rapporten van deskundigen over de fundering. Het fundatierapport van Yvastgoed stelde dat de fundering een restlevensduur van één tot vijf jaar heeft vanwege droogstand, terwijl de contra-expertise van de bewoners een langere levensduur aannam en de gebruikte peilbuizen onvoldoende representatief vond. De rechtbank concludeerde dat de vrees voor toekomstige langdurige droogstand onvoldoende aannemelijk is gemaakt.

Ook de gebrekkige brandveiligheid werd als dringend erkend, maar herstel kon volgens de bewoners binnen de bestaande situatie plaatsvinden zonder ontruiming. De rechtbank vond dat Yvastgoed onvoldoende had aangetoond dat renovatie alleen met beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk was. De vordering werd afgewezen en Yvastgoed werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vorderingen van Yvastgoed tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming worden afgewezen; bewoners mogen in de woning blijven.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 10012362 \ CV EXPL 22-9619

Vonnis van 9 maart 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap YVASTGOED B.V. ,

te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Yvastgoed,

gemachtigde: mr. S. Baggen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

3.
[gedaagde 3] ,

4.
[gedaagde 4] ,

5.
[gedaagde 5] ,

6.
[gedaagde 6] ,

7.
[gedaagde 7] ,

8.
[gedaagde 8] ,

9.
[gedaagde 9] ,

allen te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: bewoners,

gemachtigde: mr. E. Swart.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding (in negenvoud) van 14 juli 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;

- een akte met producties van Yvastgoed;

- een akte met een productie van de bewoners.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 februari 2023. Direct voorafgaand aan die mondelinge behandeling hebben de kantonrechter en de griffier kort de situatie ter plekke met partijen bekeken.

Bij de mondelinge behandeling op de rechtbank is namens Yvastgoed [naam 1] , projectontwikkelaar, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Verder is aan de zijde van Yvastgoed ook [naam 2] , bouwkundig deskundige bij ingenieursbureau List, verschenen. De bewoners zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Aan de kant van de bewoners is ook [naam 3] , bouwkundig deskundige, verschenen. Partijen en de deskundigen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is de datum daarvan op vandaag bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bewoners huren van Yvastgoed gezamenlijk een woning aan de [adres] op grond van een huurovereenkomst uit 1983. Deze woning bestaat uit de ruimtes met uitbouw op de begane grond van twee naast elkaar gelegen panden met de huisnummers [nummer] tot en met [nummer] . Het ene pand staat bekend als [adres] en is ontworpen in 1924. Het andere pand is [adres] en is gebouwd in of omstreeks 1906. Verder bevinden zich op de verdiepingen van de panden nog twaalf huurwoningen die Yvastgoed verhuurt in de geliberaliseerde sector.

2.2.

De woning is ingedeeld in zeven woonunits die onderling met elkaar verbonden zijn. Daarnaast zijn er nog twee vertrekken die gebruikt worden als gemeenschappelijke atelier- en werkruimte. Iedere woonunit heeft een keukenvoorziening, een badkamer en een toilet. De bewoners hebben die woonunits en voorzieningen op enig moment zelf ingedeeld en gebouwd. In het pand wonen elf personen; de bewoners en twee minderjarige kinderen. Zij zijn verdeeld in zes huishoudens die ieder een eigen woonunit gebruiken. Op dit moment zijn zes woonunits in gebruik.

2.3.

De huurovereenkomst ging in op 1 februari 1983 en was gesloten tussen de gezamenlijke toenmalige bewoners die de ruimten sinds 1981 of 1982 hadden gekraakt en het Woningbedrijf Amsterdam. In de huurovereenkomst staat vermeld dat er behoefte was aan ruimten voor woongroepen. De overeengekomen huurprijs was voor alle bewoners samen fl. 1.000,-. Ook is een coöptatiebeding opgenomen. Vier van de toenmalige bewoners wonen er nog steeds. Woningbedrijf Amsterdam is opgegaan in Ymere, die op enig moment de panden heeft ondergebracht in Yvastgoed. Yvastgoed is eigenaar van de panden en heeft de huurovereenkomst overgenomen. De huidige huurprijs voor alle bewoners samen is € 698,49.

2.4.

Yvastgoed heeft ingenieursbureau List opdracht gegeven voor een funderingsonderzoek naar beide panden. Voor het pand [adres] komt List uiteindelijk tot de conclusie dat de fundatie redelijk is met een restlevensduur van vijftien tot 25 jaar. Maar voor het andere pand, [adres] , concludeert List in het rapport van 30 maart 2020 (het fundatierapport van List) dat die fundatie onvoldoende is en een restlevensduur van één tot vijf jaar heeft. Met name vanwege verwachte nieuwe droogstand van de fundatie van dat pand.

De bewoners hebben een eigen deskundige in de hand genomen, [naam 3] . Hij onderschrijft – kort gezegd – een deel van de conclusies van List, maar komt voor de fundatie van [adres] in zijn contra-expertise van 7 juni 2020 (het tegenrapport) tot een andere conclusie over de verwachte droogstand. Volgens hem is de restlevensduur van die fundatie tenminste vijftien jaar.

Voor de leesbaarheid worden de feiten over de inhoud van de rapporten verderop in dit vonnis aangevuld.

2.5.

Vanwege de conclusie uit het funderingsrapport van List over de staat van de fundering van het pand [adres] , heeft Yvastgoed besloten de fundatie van beide panden gelijktijdig te herstellen omdat volgens haar – kort gezegd – de panden met elkaar verweven zijn. Yvastgoed wil een andere indeling van de begane grond terugbouwen, omdat de huidige indeling volgens haar niet gehandhaafd kan blijven vanwege onder andere de huidige bouwnormen. In de nieuwe indeling wil Yvastgoed vijf zelfstandige driekamerwoningen realiseren op een kleiner oppervlak, omdat een deel van de uitbouw niet terugkomt.

2.6.

Een bouwinspecteur van de gemeente Amsterdam heeft begin september 2020 de woning geïnspecteerd. In het opgemaakte rapport van bevindingen van 28 september 2020 is geconstateerd dat de brandveiligheid niet in orde is omdat de brandcompartimentering gebreken vertoont. Vanwege de toegepaste materialen en openingen in de wanden wordt een brand in een ruimte niet tenminste 20 minuten tegengehouden voordat die door- of overslaat.

2.7.

Gelijktijdig heeft Yvastgoed met de bewoners gesproken over alternatieve huisvesting. Yvastgoed heeft enkele voorstellen gedaan, maar uiteindelijk is geen overeenstemming bereikt. Een medebewoner die de zevende woonunit bewoonde, is wel verhuisd.

2.8.

Op 29 april 2022 is via een deurwaardersexploot de huur van de woning opgezegd tegen 1 mei 2023 voor dringend eigen gebruik van de woning vanwege – kort gezegd – fundatieherstel. De bewoners zijn niet met de opzegging akkoord gegaan.

3. Het geschil

3.1.

Yvastgoed vordert – samengevat – beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met ingang van 1 mei 2023 en de bewoners te veroordelen in de kosten van deze procedure. Zij baseert haar vordering op dringend eigen gebruik vanwege renovatie en gedeeltelijke sloop, die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is (artikel 7:274, lid 1 onder c en lid 3 van het van het Burgerlijk Wetboek (BW)). De dringendheid volgt uit de slechte staat van de fundatie en de brandveiligheid die volgens een inspectie van de gemeente ondermaats is. Daarbij voert zij aan dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de renovatiekosten en de huurinkomsten.

3.2.

De bewoners betwisten dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden. Zij voeren – kort weergegeven – aan dat geen sprake is van dringend eigen gebruik voor renovatie, omdat de fundatie volgens hun deskundige nog ruim langer dan één tot vijf jaar meekan. De brandveiligheid kan met enige ingrepen op niveau gebracht worden en ze zijn bereid een hogere huurprijs te betalen. Voorts kan volgens hen de huurovereenkomst ook na renovatie in stand blijven. Verder voeren ze aan dat Yvastgoed geen passende woonruimte heeft aangeboden. Indien de huur toch wordt beëindigd, verzoeken bewoners om de verhuiskosten vast te stellen.

4. De beoordeling

De fundatie

4.1.

Tussen partijen is met name in geschil of de fundatie dringend hersteld moet worden.

4.2.

Op de zitting hebben de deskundige van Yvastgoed en de deskundige van de bewoners beiden verklaard dat alleen de staat van de fundatie van het pand [adres] in geschil is. De fundatie van het andere pand is niet dringend toe aan herstel.

De standpunten over de dringendheid van het fundatieherstel

4.3.

Het standpunt van Yvastgoed is dat de volgens het fundatierapport van List langdurige droogstand aan de onderzochte fundatiepalen is geconstateerd. Hoewel de palen tijdens het onderzoek nog dragend waren, kan bij nieuwe langdurige droogstand de conditie van de palen snel achteruit gaan. De kans op toekomstige langdurige droogstand is reëel, omdat de gemeten grondwaterstand in enkele naburige peilbuizen over de afgelopen jaren regelmatig langdurig ongeveer 20 cm onder de fundatiediepte van dit pand is gezakt. Daarbij is op een van de palen schimmel gevonden, aldus Yvastgoed.

4.4.

De bewoners voeren aan dat de peilbuizen te ver weg staan, namelijk tussen de 50 en 100 meter, om een zinnige uitspraak over de grondwaterstand onder het pand te doen. Daarbij wijzen zij op een andere peilbuis die zich even ver weg van het pand bevindt, maar in de andere richting. Die peilbuis geeft een grondwaterstand over de afgelopen jaren van gemiddeld ongeveer 20 cm boven de fundatiediepte. Verder wijzen ze op de goede en degelijke conditie van het metselwerk en dat de zakkingen en rotatie van de panden in de laatste jaren nog steeds relatief klein is. Ze wijzen er ook op dat de aangetroffen schimmel de betreffende paal niet had aangetast.

Aanvullende feiten: de inhoud van de rapporten van de deskundigen

4.5.

Het fundatierapport van List van 30 maart 2020 voor het pand [adres] vermeldt onder meer – samengevat – dat het pand is opgericht als grote bergplaats op de begane grond. Om dat te bewerkstellingen heeft de begane grond dragende (zij)muren en staan in de bergplaats vier dragende kolommen wat allemaal – kort gezegd – rust op houten palen. De dragende voorgevel is gefundeerd op een dubbele houten palenrij met een kesp en hierover langshout.

Op 26 februari 2020 heeft een inspectie aan de fundering van de voorgevel plaatsgevonden. Hiervoor is een put gegraven en zijn twee dubbele palen geïnspecteerd. Hieruit bleek dat de bovenkant van de palen op 0,72 m onder NAP zitten. Verder is waargenomen dat de palen langere tijd droog hebben gestaan, maar de aantasting valt mee. De kespen zijn in matige conditie en het waargenomen langshout slecht, maar het metselwerk vangt de kracht op en dat metselwerk is in redelijke conditie. In de bijlage bij het rapport over dit inspectieonderzoek staat verder vermeld dat in een van de onderzochte palen in de buitenste laag schimmeldraden zijn waargenomen.

Uit grondwateronderzoek volgt dat geen peilbuis in de straat bekend is, maar wel vier in de buurt. Uit die meetgegevens blijkt dat de grondwaterstand in de peilbuizen sinds het eind van de jaren 90 onder 0,72 m onder NAP ligt, dus lager dan de bovenkant van de houten fundering staat.

Aan de gevels is nagenoeg geen scheurvorming waargenomen, aan de achterzijde enige, maar lijken niet het gevolg van funderingsverzakkingen. Binnen op de begane grond en eerste verdieping wordt nauwelijks scheurvorming gevonden, op de uitbouw na.

De conclusie van het fundatierapport luidt – voor zover van belang – als volgt:

“
6 Toetsing

(…)

6.1.

Gegevens uit metingen

- Uit [zakking- en rotatie]meting volgt een geschatte restlevensduur van meer dan 15 jaar. Echter is dit een eerste indicatie.

(…)

6.2.1

Stabiliteit

- Uit de inspectie volgt dat (…) [h]et funderingshout (…) lokaal matig tot slecht is te benoemen. Hierdoor ontstaat een labiel evenwicht wat door de opbouw een kleine invloed heeft op de stabiliteit.

- Het metselwerk omvat voldoende schijfwerking om verschillen hierin op te vangen. Hierdoor ontstaat vermoedelijk weinig scheurvorming.

- Echter is droogstand aangetroffen bij het funderingshout wat langere tijd heeft opgetreden en ook zal blijven optreden. Hierdoor is de stabiliteit in de toekomst niet gewaarborgd.

(…)

- De stabiliteit wordt hierdoor beoordeeld als matig tot slecht.

6.2.2

Draagkracht paalhout

Vanuit de controleberekening (…) volgt dat de paal voldoende sterkte omvat om de optredende belasting af te kunnen dragen.

(…)

6.2.3

Draagkracht horizontaal funderingshout

- De kespen omvatten in theorie voldoende draagkracht. In praktijk blijken de palen echter de kespen in te dringen. Mogelijk heeft droogstand hierbij invloed.

- Het langshout is dermate aangetast dat rekenen hieraan geen zin heeft. De kwaliteit is dermate slecht dat het metselwerk vermoedelijk de spreidende functie op zich heeft genomen.

(…)

6.2.4

Geotechnische draagkracht

De geotechnische draagkracht onder het pand kan invloed hebben op het functioneren van de fundering. Deze draagkracht kan worden beschouwd op basis van bewezen sterkte (1) of berekend worden met gebruik van een sondering (2).

1 De meetbouten tonen nagenoeg geen zakking, wat duidt op voldoende draagkracht. Uit de lintvoegwaterpassing volgt echter dermate veel rotatie dat de fundering in het verleden reeds is gaan
zetten . Er zijn dus wel degelijk zakkingen opgetreden.

2 Via een opgevraagde sondering bij Dinoloket uit de buurt wordt een controleberekening gemaakt van een houten paal met eerder genoemde belasting. (…) Uit de berekening volgt voldoende draagkracht vanaf zo’n 12.5 m NAP. Het is daarmee aannemelijk dat de palen hier in de zandlaag zijn geheid.

(…)

6.3

Restlevensduur fundering

Op basis van alle uitgevoerde metingen, waarnemingen en toetsingen wordt de restlevensduur van de fundering conform NEN8707 bepaald op 1 tot 5 jaar. De bijbehorende classificatie conform de F30 richtlijn is hierbij benoemd als onvoldoende.

(…)

- De hoofdzakelijke reden van deze classificatie wordt in de droogstand van het funderingshout gevonden. Omdat de droogstand ook in de toekomst aan zal houden is geen lange restlevensduur af te geven.

o De droogstand kan op termijn zorgen voor lokaal bezwijken van de fundering of onderlinge zakkingsverschillen. Er worden geen gevaarlijke situaties verwacht, echter is er wel noodzaak de fundering op de gestelde termijn te herstellen.

- Ook de geotechnische draagkracht draagt deels bij aan de classificatie in combinatie met het constructieprincipe. Omdat een groot deel van het casco via een paar kolom en paalgroepen wordt afgedragen hebben zakkingssnelheden grote invloed op het casco.”

4.6.

De tegenrapportage van [naam 3] van 7 juni 2020 op het fundatierapport van List luidt voor het pand [adres] – voor zover van belang – als volgt:

“
10 Inspecties

(…)

Met de volgende waarnemingen van List aan de voorgevel ben ik het eens:

• Er is nagenoeg geen scheurvorming.

• Er zijn geen problemen die te herleiden zijn naar de fundering.

• De sierlijst boven de plint van het gebouw maakt onderdeel uit van een

staalconstructie die de belasting goed verspreid.

(…)

11 Metingen

(…)

De meetbouten tonen nagenoeg geen zakking en het is aannemelijk dat de palen goed in de zandlaag zijn geheid constatert ook List in het rapport.”

Over de grondwaterstand vermeldt de tegenrapportage in paragraaf 12 het volgende:

“Het doel van het meten van de grondwaterstand is het verkrijgen van een indicatie van de actuele grondwaterdekking van het funderingshout. Volgens de toelichting in de F30-richtlijn is het niet zonder meer mogelijk om peilbuismetingen te gebruiken in termen van grondwaterdekking, tenzij de betreffende peilbuis direct tegen de gevel in de nabijheid van de inspectieput is geplaatst.

(…)

Op de kaart van Waternet is te zien dat zich binnen een straal van meer dan 50 meter geen enkele peilbuis bevindt. De opmerkelijke keuze van bureau List voor een kaartuitsnede waarbij de funderingsputten op rand van de kaart liggen is niet toevallig. Ten noorden van de funderingsputten zijn namelijk alleen peilbuizen te vinden, waarin het niveau van het grondwater lange tijd lager heeft gestaan dan het niveau van het onderzochte funderingshout. In het door List geanalyseerde gebied bevindt zich slechts één actief bemeten peilbuis binnen de 100 meter van de funderingsput. Ten zuiden van de funderingsputten bevindt zich in de [adres] echter nog een actieve peilbuis binnen de 100 meter.”

Het rapport geeft vervolgens een grafiek met de metingen van die peilbuis over de laatste zes jaar. De gemiddelde grondwaterstand is volgens de grafiek ongeveer 50 cm onder NAP. De tegenrapportage luidt verder:

“De grafiek van deze peilbuis maakt zichtbaar, dat het funderingshout slechts zeer korte perioden niet volledig door het grondwater zou zijn afgedekt. De bovenkant van het funderingshout ligt op 0,72 m onder NAP. De grafiek laat ook zien, dat er een stijgende tendens is van het grondwater.”

De conclusie in paragraaf 14 van het tegenrapport luidt als volgt:

“De bottom line van dit onderwerp is dat de draagkracht van de palen na aftrek van de potentiele aantasting door bacteriën nog voldoende is om het nog zeker 25 jaar vol te houden. De levensverwachting van de fundering hang wat bureau List betreft vooral af van de grondwaterstand. In een zone van tussen de 50 en 100 meter van de locatie bevinden zich 2 slechts actieve peilbuizen. Volgens de peilbuis in het noorden staat de fundering vaak droog en volgens de peilbuis zuidelijke richting staat de fundering onder water. Hier is sprake van speculeren en dat past niet in een kwalitatief funderingsonderzoek.”

4.7.

Na het verschijnen van deze rapporten zijn rotatiemetingen uitgevoerd, met als conclusie dat de rotatie van het pand matig is.

Verder zijn memo’s uitgewisseld tussen de beide deskundigen. List heeft gewezen op een onderzoek van Wareco in 2012 en 2013 waaruit blijkt dat in die tijd een tijdelijke peilbuis vlak bij het pand was geplaatst, met in 2012 een gemeten grondwaterstand van 0,65 m onder NAP en in 2013 op 0,81 m onder NAP. [naam 3] wijst erop dat het rapport niet is ingebracht, maar dat in diezelfde tijd in 2012 de grondwaterstand in de door List genoemde peilbuizen op 0,97 m onder NAP staat. Verder veronderstelt [naam 3] dat de aangetroffen schimmeldraad op buitenkant van de onderzochte paal er al op de bouwplaats opzat en het hout niet heeft aangetast. List reageert hierop dat even waarschijnlijk is dat de schimmel door droogstand is ontstaan en dat geen van beide opties bewezen kunnen worden.

4.8.

Tot zover de aanvullende feiten.

De huidige staat van de fundatie van het pand [adres]

4.9.

Uit het rapport van List, de tegenrapportage van [naam 3] en toelichting van beide deskundigen op de zitting volgt dat de zakkings- en rotatiemetingen en de visuele inspectie van het pand momenteel geen aanwijzingen geven voor directe zorgen over de fundatie. Beide deskundigen zijn het ook eens dat het pand in der tijd deugdelijk en stevig is gebouwd.

4.10.

Verder komt uit het rapport van List vast te staan dat de onderzochte fundatiepalen wel enige tijd droog hebben gestaan, maar dat die droogstand de onderzochte palen niet heeft aangetast. Wel is schimmel op een van de onderzochte fundatiepalen aangetroffen, de schimmel die verantwoordelijk is voor snelle achteruitgang van de fundatie bij droogstand. Op de zitting hebben de deskundigen van beide partijen verklaard dat die schimmel kan dateren van zowel ongeveer een eeuw geleden tijdens de bouw als van de geconstateerde eerdere droogstand in recentere tijd. Wat daar ook van zij, de deskundigen zijn het erover eens dat de onderzochte paal op het moment van inspectie niet door de geconstateerde schimmel was aangetast. Wel valt uit het rapport van List op te maken dat het waargenomen langshout vergaan was, waarschijnlijk door schimmel. Langshout zijn horizontale houten balken waarop het metselwerk ligt en – via een kesp – op de palen rusten. Het langshout heeft als functie om het gewicht en de krachten van de muur, kort gezegd, naar de palen te leiden. Maar uit het rapport blijkt verder dat het metselwerk van de muur deze functie heeft overgenomen. De deskundigen van beide partijen zijn het erover eens dat dit metselwerk in redelijke staat verkeert en de krachten van lokale zwakheden in de fundatie kan opvangen.

4.11.

Dat betekent dat het fundatierapport van List geen directe aanwijzing geeft dat de fundatie op het moment van onderzoek in onvoldoende staat verkeerde. Dat volgt ook uit het fundatierapport van List zelf. Uit de conclusie in paragraaf 6.3 wordt immers duidelijk dat de restlevensduur met name is gebaseerd op de toekomstige droogstand.

Is toekomstige droogstand van de fundatie van het pand [adres] aannemelijk?

4.12.

Uit de rapporten van beide deskundigen en hun toelichting op de zitting volgt dat als de fundatie langere tijd droogstaat, de fundatie zo snel achteruit kan gaan dat een aan te nemen restlevensduur van één tot vijf jaar gerechtvaardigd is. In dat geval staat vast dat de fundatie dringend hersteld moet worden.

4.13.

De vraag die de kantonrechter dan ook moet beantwoorden is of het fundatierapport van List toekomstige droogstand aannemelijk maakt en de tegenrapportage dat niet in twijfel trekt.

4.14.

Samengevat is de onderbouwing van List in het fundatierapport voor die langdurige toekomstige droogstand de (i) uit inspectie geconstateerde eerdere droogstand in combinatie met (ii) peilbuizen uit de buurt die een grondwaterniveau onder de fundatiediepte van het pand geven.

4.15.

Vaststaat dat vlak bij het pand [adres] , in een straal van minder dan 50 meter, geen actief bemeten grondwaterpeilbuizen zijn. De dichtstbijzijnde peilbuizen liggen tussen de 50 en 100 meter van het pand. De peilbuizen waar List, de deskundige van Yvastgoed, naar verwijst geven langdurig een gemiddelde grondwaterstand van ongeveer 20 cm onder de fundatie aan. Hieruit heeft List in het fundatierapport geconcludeerd dat de kans aanmerkelijk is dat droogstand in de nabije toekomst optreedt. [naam 3] , de deskundige van bewoners, heeft in zijn tegenrapportage gewezen op nog een peilbuis op ongeveer dezelfde afstand tot het pand, maar in de andere richting, die juist een grondwaterstand geeft van gemiddeld ongeveer 20 cm boven de fundatiediepte van het pand. Maar drie keer in de laatste zes jaar duikt die grondwaterstand kort onder de fundatiediepte, aldus [naam 3] . Ook heeft [naam 3] meermaals naar voren gebracht dat een grondwaterpeil op een afstand van 50 tot 100 meter afstand niets zinnigs zegt over de actuele grondwaterstand onder het pand vanwege de fluctuaties van het grondwater in de bodem. Dat heeft List, de deskundige van Yvastgoed, niet weersproken. Verder heeft [naam 3] in zijn rapport weergegeven dat de metingen van de peilbuis wijst op een continue, lichte stijging van de grondwaterstand. Ook dat is niet weersproken.

4.16.

Uit de latere memo’s van List volgt verder dat er wel een tijdelijke (representatieve) peilbuis vlak bij het pand is geweest, op vermoedelijk 30 meter afstand. Van die peilbuis bestaan twee metingen, uit 2012 en 2013, en uit die twee metingen volgt dat de grondwaterstand schommelt rondom de diepte van de fundatie, zo stelt de deskundige van Yvastgoed. In 2012 is 63 cm onder NAP gemeten, in 2013 81 cm onder NAP. Omdat de fundatie van het pand [adres] op 72 cm onder NAP ligt, wijst de meting van 81 cm onder NAP op droogstand, aldus de deskundige van Yvastgoed. De deskundige van de bewoners, [naam 3] , wijst erop dat het slechts twee metingen zijn, zodat geen zinnige uitspraak kan worden gedaan over de duur van droogstand. Daarbij wijst hij erop dat hij die twee metingen niet kan controleren, omdat het rapport in de stukken ontbreekt. Verder blijkt, aldus [naam 3] , dat de fundering de eerste keer onder water stond in een tijd dat peilbuizen waar Yvastgoed naar verwijst toen een piek naar beneden aangaven, namelijk bijna 1 meter onder NAP.

4.17.

Voor zover deze metingen juist zijn, maakt één van deze twee metingen weliswaar een droogstand van de fundatie in het verleden aannemelijk. Namelijk op de dag van de meting in 2013. Maar dat is niet in geschil. Uit de inspectie bleek immers een eerdere droogstand van de fundatie. Verder maakt dat ene moment van droogstand in 2013 niet langdurige droogstand naar de toekomst aannemelijk. Te meer omdat de andere meting – die uit 2012 – het betoog van [naam 3] ondersteunt, namelijk dat de door List in het fundatierapport gebruikte peilbuizen op 100 m afstand niet representatief zijn. Op het moment van de meting in 2012 vlak bij het pand blijkt dat de fundatie onder water staat, maar geven de door List gebruikte peilbuizen 97 cm onder NAP aan, wat volgens List juist zou wijzen op droogstand.

4.18.

Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de in het fundatierapport van List geconcludeerde vrees voor langdurige toekomstige droogstand met de tegenrapportage voldoende in twijfel is gebracht. De consequentie daarvan is dat Yvastgoed toekomstige langdurige droogstand van het pand niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.19.

Op dit moment is de dringendheid voor fundatieherstel dus niet aangetoond. Temeer omdat de deskundigen van beide partijen concluderen dat het pand in der tijd sterk en degelijk is gebouwd, de gevels ook nu – twee jaar na het fundatierapport – geen noemenswaardige beschadigingen vertonen die op fundatieproblemen wijzen. De kantonrechter is daar bij de bezichtiging van het pand ook op gewezen en heeft dat zelf ook geconstateerd. Beide deskundigen zijn het verder op hoofdlijnen erover eens dat de zakking en rotatie van beide panden aanwezig zijn, maar naar Amsterdamse maatstaven in de categorie klein en matig vallen en dus ook niet op fundatieproblemen wijzen.

4.20.

Dit neemt niet weg dat de rapporten aanleiding geven voor zorgen over de fundatie op termijn, zeker als daadwerkelijk droogstand wordt aangetoond met het plaatsen van een grondwaterpeilbuis bij het pand.

De brandveiligheid en de structurele wanverhouding in kosten en baten

4.21.

Dan rest nog of de gebrekkige brandveiligheid voldoende dringend is en dat herstel alleen met beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is, al dan niet in combinatie met een gestelde structurele wanverhouding in kosten en baten

4.22.

De kantonrechter is van oordeel dat dit niet zo is. Uit het inspectierapport van de dienst Wonen van de gemeente Amsterdam volgt – kort gezegd – dat de brandveiligheid dringend moet worden aangepakt. Dit ontkennen de bewoners ook niet echt. Verder is niet met zoveel woorden betwist dat de elektriciteitsbedrading niet voldoet aan de huidige normen. Daarmee heeft Yvastgoed de dringendheid van dit herstel aangetoond. Maar de bewoners voeren aan dat herstel tot de bouweisen en normen mogelijk is in de – kort gezegd – bestaande situatie. Volgens hen wordt met het plaatsen van brandwerende gipsplaten voldaan aan de brandeisen. Weliswaar een hele operatie, maar niet onmogelijk. Dat geldt ook voor herbedrading van de elektriciteit. Daarbij bieden de bewoners aan dit zelf uit te (laten) voeren. Hieruit volgt dat onvoldoende is gesteld dat renovatie om de woning aan de brandveiligheidseisen en aansluitnormen te laten voldoen, slechts kan met beëindiging van de huurovereenkomst.

4.23.

Ook in combinatie met wanverhouding tussen renovatiekosten voor – nu nog – brandveiligheid en huurinkomsten geeft dit geen dringende reden tot renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst. Yvastgoed heeft onderbouwd dat na volledige renovatie – dus met fundering – de exploitatie hoe dan ook verliesgevend is, zowel met verhuur op de oude huurovereenkomst als met verhuur in de geliberaliseerde sector. De bewoners ontkennen niet dat zij langdurig een lage huur betalen en hebben in dit traject ook aangeboden de huur te verhogen tot een huurprijs waarin ieder huishouden € 600,- betaalt. Daar komt bij dat Yvastgoed in dezelfde twee panden twaalf huurwoningen verhuurt in de geliberaliseerde sector en daaruit dus ook inkomsten genereert. Met de bewoners is het de kantonrechter niet duidelijk geworden of die inkomsten ook binnen de berekening zijn verwerkt. Maar ook dan valt dit exploitatietekort in het ondernemingsrisico van Yvastgoed. Zij is weliswaar een 100% dochteronderneming van een woningcorporatie, maar niet voor niets zijn de commerciële activiteiten bij Yvastgoed ondergebracht.

Conclusie en kostenveroordeling

4.24.

Yvastgoed heeft niet aangetoond dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden voor dringend eigen gebruik voor renovatie als bedoeld in artikel 7:274, lid 1 onder c en lid 3 BW. De vorderingen van Yvastgoed worden afgewezen.

4.25.

Omdat Yvastgoed in het ongelijk is gesteld, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van bewoners vastgesteld op € 597,00 aan salaris gemachtigde (3 punten × € 199,00).

4.26.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Yvastgoed af,

5.2.

veroordeelt Yvastgoed in de proceskosten, aan de zijde van bewoners tot dit vonnis vastgesteld op € 597,00,

5.3.

veroordeelt Yvastgoed in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

761