Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/6271
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2022.
2. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 november 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (de woning) op 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 253.500,- (de beschikking).
3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
5. De rechtbank heeft het beroep op 16 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de heffingsambtenaar in de persoon van mr. N.M. Kell en [de persoon] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Oproepen derdebelanghebbende
6. Eiseres heeft verzocht om de afdeling Grond en Ontwikkelingen van de gemeente Amsterdam als derde-belanghebbende deel te laten nemen aan de procedure. De rechtbank vindt dat daar geen aanleiding voor bestaat, omdat de afdeling Grond en Ontwikkelingen slechts een afgeleid belang heeft bij de WOZ-waarde, namelijk dat de WOZ-waarde wordt gebruikt bij de berekening van de afkoopsom voor het eeuwigdurend erfpachtrecht. Eiseres wijst erop dat deze situatie vergelijkbaar is met het geval dat een verhuurder als derde-belanghebbende wordt aangemerkt bij een beroep van een huurder tegen de WOZ-waarde. De rechtbank vindt die situatie anders, omdat een verhuurder namelijk wél een rechtstreeks belang heeft, wat alleen al volgt uit het gegeven dat de eigenaar/verhuurder zelf ook een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking ontvangt.
Feiten
7. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning van 70 m2 met een tuin van 10 m2.
Beoordeling door de rechtbank
8. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
9. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
11. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 201.000,-.
12. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
13. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning dan wel dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de woning en de referentie-objecten onvoldoende rekening heeft gehouden, Wat eiseres in beroep verder heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dit hierna puntsgewijs bespreken.
Strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur
14. Eiseres heeft aangevoerd dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft volgens eiseres niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de WOZ-waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraken op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiseres in bezwaar en heeft een hoorzitting plaatsgevonden. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is de rechtbank niet gebleken.
15. Het standpunt van eiseres dat de heffingsambtenaar gehouden is om inzicht te verschaffen in de modelmatige waardebepaling en daarbij alle transacties dient over te leggen van de referentie-objecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, faalt eveneens. Het is de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. Anders dan eiseres betoogt, is deze handelwijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. [2]
2% korting bij erfpachtcorrectie
16. De gemeente Amsterdam heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiseres dat zij ook voor 2015 daarop recht heeft en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van
24 november 2021. [3] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen.
Erfpachtcorrectie
17. Eiseres voert aan het niet eens te zijn met de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Volgens eiseres is het gerechtshof tot een verkeerde conclusie gekomen, omdat zij destijds niet bekend is geweest met de nieuwe informatie uit het rapport van [bedrijf] (ook wel: [naam] -rapport genoemd) van 19 september 2019. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die reeds is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam, waarin dit betoog reeds is verworpen. Het gerechtshof Amsterdam heeft in een recente uitspraak haar uitspraak van
9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder overwogen dat het door eiseres genoemde rapport van [bedrijf] niet tot een ander oordeel leidt. [4]
9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder overwogen dat het door eiseres genoemde rapport van [bedrijf] niet tot een ander oordeel leidt. [4]
Toegepaste systematiek
18. Eiseres voert aan dat het doel waartoe de WOZ-waarde moet worden vastgesteld, namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente Amsterdam, een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vereist. De berekening van de erfpachtcorrectie moet volgens eiseres met dit civiele aspect in gedachten nauwkeurig plaatsvinden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 27 januari 2022 [5] .
19. De rechtbank overweegt verder dat het geschil in de onderhavige zaak betrekking heeft op de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip waarbij de voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door eiseres genoemde jurisprudentie bieden steun aan haar standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de vermeende overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling. Van strijd met de door eiseres gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR is geen sprake. Van de door eiseres gestelde willekeur is evenmin gebleken. Al hetgeen eiseres overigens in dit verband nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
20. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. Met het verstrekken van het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Deze bepaling verplicht de heffingsambtenaar namelijk niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde.
Spreidingscoëfficiënten
21. Eiseres voert aan dat de Waarderingskamer in het 'Beoordelingsprotocol woningen' een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiseres hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Reeds daarom slaagt deze beroepsgrond niet. Voor zover eiseres een rapport van de Waarderingskamer heeft overgelegd om dit standpunt nader te onderbouwen, maakt dit wat hiervoor is overwogen niet anders.
Actuele grondwaarde
22. Eiseres stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd.
23. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiseres slaagt daarom niet.
Conclusie
24. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
25. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.A. van Eck, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2023.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.