Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/725868 / KG ZA 22-989 HH/MAH
Vonnis in kort geding van 4 januari 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser bij dagvaarding van 30 november 2022,
advocaat mr. S.J. Zeilstra te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] , Zwitserland,
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna de man en de vrouw worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting van 14 december 2022 waren partijen aanwezig. De man werd bijgestaan door mr. Zeilstra. Partijen werden ieder bijgestaan door een tolk Spaans.
1.2.
Tijdens de zitting heeft de man de dagvaarding en de – ter zitting ingediende - eiswijziging toegelicht. De vrouw heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van ter zitting overgelegde aantekeningen, die zij gedeeltelijk heeft voorgedragen. De man heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.3.
Nadat de zitting kort was geschorst om partijen gelegenheid te geven een minnelijke regeling te beproeven, hebben partijen laten weten dat zij er niet uit zijn gekomen en heeft de man vonnis gevraagd. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben 13 jaar een relatie gehad, waarbij zij samenleefden. Voordat zij in Nederland gingen wonen, woonden zij samen in Zwitserland.
2.2.
Op 30 maart 2020 zijn partijen, ieder voor de helft, eigenaar geworden van een woning aan de [adres] voor een koopprijs van € 535.000,00. Op de woning rust een hypotheek waarvoor partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn. De hypotheekschuld bedraagt per november 2022
€ 447.867,11.
€ 447.867,11.
2.3.
Op 9 april 2020 hebben partijen een notariële samenlevingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer bepaald:
“
Vordering
Vordering
1. De comparante sub 1 [de man -vzr] heeft een bedrag groot tweeënzeventigduizend euro (€ 72.000,00) uit eigen middelen betaald, in verband met de koopsom en kosten van de levering van het woonhuis (..).
( ..)
3. Partijen verklaren dat de comparante sub 1 een vordering heeft op de comparant sub 2 [de vrouw – vzr], ter grootte van zesendertigduizend euro (€ 36.000,00).
(..)
6. De vordering van de comparante sub 1 op de comparant sub 2 (…) is opeisbaar bij:
- (…)
- het einde van het samenwonen anders dan door overlijden;
- (…)."
2.4.
Medio juni 2022 is de relatie van partijen geëindigd en vervolgens ook de samenleving. De man woont sinds oktober 2022 alleen in de gezamenlijke woning. Tijdens de samenleving van partijen werden de gezamenlijke kosten bij helfte verdeeld. Sinds oktober 2022 voldoet de man de volledige hypotheeklasten van € 1.768,93 per maand, waarvan € 724,05 rente en € 1.044,88 aflossing.
2.5.
De woning staat sinds september 2022 te koop op Funda via makelaar Amsterdam House Hunting (hierna ook: de makelaar), aanvankelijk voor een vraagprijs van € 650.000,00. Omdat er geen bezichtigingen volgden is de vraagprijs in oktober 2022 verlaagd naar € 615.000,00. Vervolgens ontvingen partijen een bod van € 600.000,00. De man wilde daarmee akkoord gaan, maar tussen partijen is onenigheid ontstaan toen de vrouw aan haar instemming de voorwaarde verbond dat de man haar € 80.000,00 zou betalen. Op 1 november 2022 informeerde de makelaar de man dat het bod was ingetrokken.
2.6.
Bij e-mail van 10 november 2022 heeft de advocaat van de man de vrouw erop gewezen dat de vordering van de man op haar van € 36.000,00 op grond van de samenlevingsovereenkomst opeisbaar is sinds het einde van de samenwoning, maar dat hij bereid is deze te verrekenen met de overwaarde van de woning na verkoop. Hij heeft haar gesommeerd te bevestigen dat zij zal meewerken aan verkoop en levering van de woning aan een derde. De sommatie is herhaald op 17 en 21 november 2022, maar heeft niet tot een inhoudelijke reactie van de vrouw geleid (wel tot opgave per e-mail van 21 november 2022 van haar verhinderdata voor een kort geding).
3.Het geschil
3.1.
De man vordert, samengevat en na eiswijziging:
I.
primair:
primair:
a. a) de man te machtigen de woning te gelde te maken, waarbij de huidige makelaar de verkoopprijs bindend vaststelt,
b) het vonnis in de plaats te stellen van de ontbrekende wilsverklaring van de vrouw die nodig is voor de levering aan de toekomstige koper, althans een in goede justitie te bepalen voorziening te treffen,
c) te bepalen dat de vrouw moet meewerken aan het verkoopproces,
d) de termijn van artikel 3:301 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW) te bepalen op zeven dagen,
subsidiair:
a. a) de vrouw te veroordelen om binnen 48 uur na dit vonnis samen met de man een verkoopopdracht betreffende de woning te ondertekenen en af te geven aan makelaar Amsterdam House Hunting indien de makelaar dit verlangt,
b) de vrouw te veroordelen om, zodra er een kandidaat koper is die bereid is een prijs te betalen zoals vastgesteld door de makelaar, mee te werken aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, op straffe van dwangsommen,
c) de vrouw te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de levering
van de woning aan de toekomstige koper,
d) alles op straffe van dwangsommen, en zodra op grond van a, b of c een dwangsom is verbeurd van € 25.000: het vonnis in de plaats te stellen van de ontbrekende wilsverklaring van de vrouw benodigd voor de ondertekening van de verkoopopdracht respectievelijk de totstandkoming van de koopovereenkomst met de toekomstige koper respectievelijk de levering aan die koper,
e) met betrekking tot a, b en c: althans een in goede justitie te bepalen voorziening te treffen,
f) de termijn van artikel 3:301 lid 1 sub b BW te bepalen op zeven dagen,
II. te bepalen dat iedere partij gehouden is de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering van de woning te dragen,
III. te bepalen dat de resterende hypothecaire schuld per datum 1 september 2022 van de eigendomsoverdracht zal worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning en dat het vergoedingsrecht van de man op grond van de samenlevingsovereenkomst ad € 72.000,00 in mindering wordt gebracht op de overwaarde en aan hem toekomt en dat de netto-verkoopopbrengst vervolgens gelijk tussen partijen dient te worden verdeeld, dan wel dat ieder van partijen de helft van de restschuld zal dragen en betalen; indien de overwaarde ontoereikend is, dient de vrouw uit haar privévermogen de vordering van € 36.000,00 aan de man te voldoen op grond van de samenlevingsovereenkomst,
IV. de vrouw te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De vrouw voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een machtiging op grond van art 3:174 BW tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed kan in kort geding worden verleend indien er:
- gewichtige redenen zijn, en
Het is aan de man om voldoende aannemelijk te maken dat aan die voorwaarden is voldaan. Daar is hij naar het oordeel van de voorzieningenrechter in geslaagd. Dat wordt hierna toegelicht.
4.2.
De man stelt dat hij financieel belang heeft bij verkoop van de woning, omdat hij vanwege de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek niet in staat is om een nieuwe hypotheek te verkrijgen. De man wil voor zijn werk emigreren naar Spanje. Voordien moet de woning zijn verkocht. Anders zal hij tijdelijke huurders moeten vinden voor de woning met alle onzekere gevolgen van dien en met negatieve (juridische) consequenties voor de verkoopmogelijkheden van de woning. Hij heeft tevergeefs geprobeerd om er in onderling overleg uit te komen, maar partijen zijn in een impasse geraakt. Daardoor is al een prima bod verloren gegaan, terwijl de huizenmarkt intussen verslechtert.
De man stelt dat van hem niet kan worden verlangd dat hij zonder reëel vooruitzicht op verkoop van de woning tot in lengte van dagen de woonlasten voldoet en daarvoor hoofdelijk aansprakelijk blijft. Geen van beide partijen wil de woning overnemen of erin wonen. De enige optie is dus verkoop aan een derde en daar waren partijen het dan ook al over eens; de woning staat op initiatief van de vrouw in de verkoop. Het enige waar geen overeenstemming over bestaat is de verdeling van de overwaarde. Dat staat echter los van de verkoop, aldus steeds de man.
4.3.
Deze omstandigheden, waarvan de juistheid niet door de vrouw is bestreden, vormen tezamen voldoende gewichtige redenen om de (primair) gevorderde machtiging toe te wijzen. De man heeft daarbij, alleen al gelet op zijn plannen om naar Spanje te vertrekken en gelet op de dalende huizenprijzen, ook voldoende spoedeisend belang.
4.4.
Hetgeen de vrouw heeft aangevoerd maakt dit niet anders. Zij betwist niet de noodzaak van verkoop van de woning, maar betoogt dat zij € 80.000,00 van de man te vorderen heeft omdat hij € 160.000,00 van hun gemeenschappelijke rekening naar zijn privé-rekeningen heeft overgemaakt zonder daarvoor een voor haar bevredigende verklaring te geven. Zij heeft ter zitting verduidelijkt dat zij wil dat dit punt wordt meegenomen in een algehele regeling tussen partijen. De man heeft de vordering van de vrouw ter zitting gemotiveerd betwist. Hoe dit ook zij, er is geen goede reden om met de – ook door de vrouw gewenste - verkoop te wachten op de door haar verlangde algehele regeling. Partijen kunnen dat na de verkoop verder bespreken. Het is in beider belang dat de woning, mede gelet op de verslechterende huizenmarkt, zo spoedig mogelijk wordt verkocht. Bij de machtiging zal worden bepaald, zoals gevorderd, dat makelaar Amsterdam House Hunting de verkoopprijs bindend vaststelt. Dat is, zoals ter zitting besproken, een verbetering voor de vrouw, vergeleken met een ‘blanco’ machtiging.
4.5.
Verder zal, zoals ter zitting besproken en waarmee de man kan instemmen, bepaald worden dat de netto opbrengst van de woning in depot blijft bij de notaris totdat partijen het eens zijn over de verdeling ervan (of een rechter daarover heeft beslist). Een uitzondering wordt gemaakt voor de schuld van de vrouw aan de man van € 36.000,00, die op grond van de samenlevingsovereenkomst al sinds oktober 2022 opeisbaar is; ter voldoening van deze schuld dient de notaris van de overwaarde een bedrag van € 72.000,00 direct uit te keren aan de man. Daarmee is de inbreng van de man terugbetaald. Het bedrag dat in depot blijft komt ieder van partijen dan voor 50% toe, tenzij partijen daar andere afspraken over maken (of een rechter daarover heeft beslist). Mocht de overwaarde lager zijn dan € 72.000,00, dan dient de vrouw uit eigen zak (het restant van) haar schuld van € 36.000,00 aan de man te betalen.
4.6.
Met de te verlenen machtiging is de man vrij in de wijze van tegeldemaking, van het verkoopklaar maken tot en met de notariële levering. Het is dan ook niet nodig het vonnis in de plaats te stellen van de ontbrekende wilsverklaring van de vrouw die nodig is voor de levering aan de toekomstige koper, zodat primaire vordering I.b wordt afgewezen. Aangezien de man in de woning verblijft en de vrouw in Zwitserland woont is er ook geen grond voor toewijzing van primaire vordering I.c. (potentiële kopers binnenlaten e.d.). Primaire vordering I.d stuit af op het feit dat artikel 3:301 BW niet van toepassing is op een machtiging op grond van artikel 3:174 BW.
4.7.
Dit alles betekent dat primaire vordering I.a en vordering III zullen worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Subsidiaire vordering I hoeft niet meer te worden beoordeeld.
4.8.
Het spreekt voor zich dat de kosten van de makelaar, notaris e.d. voor gezamenlijke rekening van partijen komen, zodat ook vordering II. toewijsbaar is.
4.9.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
machtigt de man tot het te gelde maken van de woning aan de [adres] ,
plaatselijk bekend gemeente Amsterdam, sectie 1, complexaanduiding [nr. 1] , appartementsindex 8, uitmakende het éénenzeventig/zeshonderd vierentachtigste (71/684ste) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het gebouw met ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen te [adres] ,
ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie 1, nummer [nr. 2] , groot twee are achtenzestig centiare,
waarbij makelaar Amsterdam House Hunting de verkoopprijs bindend vaststelt;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering van de woning draagt;
5.3.
bepaalt dat op de datum van de eigendomsoverdracht:
- de dan resterende hypothecaire schuld zal worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning,
- dat in verband met de uit de samenlevingsovereenkomst voortvloeiende schuld van de vrouw van € 36.000,00 een bedrag van € 72.000,00 in mindering wordt gebracht op de overwaarde en aan de man wordt uitgekeerd en
- dat de resterende netto-opbrengst door de notaris in depot wordt gehouden totdat de wijze van verdeling daarvan door de rechter, uitvoerbaar bij voorraad, of door partijen is vastgesteld;
5.4.
veroordeelt de vrouw om, voor zover bedoelde resterende netto-opbrengst ontoereikend is, (het restant van) haar uit de samenlevingsovereenkomst voortvloeiende schuld van € 36.000,00 uit haar privévermogen aan de man te betalen;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2023. [2]