Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1946
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats 1] , eiseres ( [eiseres] )
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder (de heffingsambtenaar),
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), hierna: de Staat.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 juli 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] te Amsterdam (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 857.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 30 maart 2023. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , als waarnemer van gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [eiseres] is gebruiker/huurder van de onroerende zaak. Het object, bouwjaar 1913, is in gebruik als [bedrijf] en heeft een gebruiksoppervlakte van 1373 m2.
2. In geschil is de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2018. [eiseres] vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld, en betwist dat de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Beoordeling door de rechtbank
3. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). [1] De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert [eiseres] van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. [2]
4. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, waarin staat dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 914.000 is. Daaruit zou volgen dat de beschikte waarde van € 857.000 niet te hoog is. De waarde is bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij wordt uitgegaan van een huurwaarde van € 68 per vierkante meter en een kapitalisatiefactor van 9,8. De rechtbank stelt vast dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor in het taxatieverslag op geen enkele wijze worden onderbouwd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd alleen kunnen toelichten dat de gehanteerde waarden laag zijn voor Amsterdam. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer heeft van € 914.000.
5. In het verweerschrift staat verder dat de onroerende zaak zich bevindt aan de rand van [plaats 2] , in een straat met woningen in het duurdere segment. De onroerende zaak zou volgens de heffingsambtenaar getransformeerd kunnen worden in een wooncomplex van circa tien appartementen. In dezelfde straat zou een appartement van 50 vierkante meter verkocht zijn voor meer dan € 700.000. Bij een aankoopprijs van € 900.000 en € 3.000.000 aan verbouwingskosten, zou dit dus een riante winst opleveren. Dit brengt de rechtbank echter niet op andere gedachten over de waarde van de onroerende zaak, alleen al omdat op de gronden de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ rust, zodat wonen er niet is toegestaan. Ook hieruit blijkt dus niet dat de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer heeft die hoger is dan de beschikte waarde van € 857.000.
6. De heffingsambtenaar heeft subsidiair het standpunt ingenomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak € 698.000 is. [eiseres] heeft ten aanzien van deze onderbouwing aangevoerd dat de heffingsambtenaar op basis van de Taxatiewijzer uitgaat van te hoge restwaarden, en heeft een rapport ‘restwaarde dagverblijven’ overgelegd. Verder bestaat er volgens [eiseres] geen aanleiding om de levensduur te verlengen, omdat er niet meer dan alleen gebruikelijk onderhoud heeft plaatsgevonden.
7. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen [eiseres] met het rapport ‘restwaarde dagverblijven’ naar voren heeft gebracht over de gehanteerde restwaarden, twijfel zaait over de juistheid van de door de heffingsambtenaar voorgestane gecorrigeerde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar heeft de conclusies van dit rapport niet weerlegd. De rechtbank concludeert dat alleen al om deze reden niet aannemelijk is geworden dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak € 698.000 is.
8. [eiseres] heeft in beroep ook een taxatierapport overgelegd. Daaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde € 245.000 of € 566.000 is, afhankelijk van welke restwaarden wordt uitgegaan. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van € 245.000 niet aannemelijk is geworden, omdat de gehanteerde restwaarden lager zijn dan uit het door [eiseres] zelf later overgelegde rapport ‘restwaarden dagverblijven’ volgt. De waarde van € 566.000 acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat ook de daarbij gehanteerde restwaarden niet in overeenstemming zijn met het rapport. Daarnaast acht de rechtbank de levensduur waarvan [eiseres] uitgaat niet aannemelijk, omdat deze zonder nadere toelichting is overgenomen uit de Taxatiewijzer terwijl er aanwijzingen zijn dat voor de onroerende zaak moet worden uitgegaan van een langere levensduur.
9. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt deze waarde schattenderwijs vast op € 630.000.
Immateriële schadevergoeding
10. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] recht heeft op vergoeding van de immateriële schade, waar haar gemachtigde op de zitting om heeft verzocht.
11. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van [eiseres] ontvangen op 20 juli 2020, de dag waarop de redelijke termijn van twee jaar is gaan lopen. De rechtbank doet uitspraak op 11 mei 2023. De redelijke termijn is daarmee overschreden met bijna tien maanden.
12. Wat betreft de omvang van de immateriële schade in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om af te wijken van een forfaitair tarief van € 500 per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Zij verwijst naar de motviering in een eerdere uitspraak van deze rechtbank van 22 februari 2023. [3] Het financiële belang van [eiseres] in deze WOZ-zaak is gering. De rechtbank is van oordeel dat een schadevergoeding van € 50 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden ook in dit geval billijk is. De rechtbank ziet daarom aanleiding tot het toekennen van een schadevergoeding van in totaal € 100.
13. Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 22 februari 2021. De bezwaarfase heeft daarmee (afgerond) zeven maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met één maand is overschreden. Het restant van acht maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Omdat het zwaartepunt van de overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase ligt, dient de Staat het volledige bedrag te betalen. De rechtbank merkt de Staat daarom mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat [eiseres] gelijk krijgt.
15. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door [eiseres] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (voor de bezwaarfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van €837 en een wegingsfactor 1).
16. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar aan [eiseres] het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2019 vast op € 630.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van schade tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] ten bedrage van € 2.266;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door [eiseres] betaalde griffierecht, € 360, aan [eiseres] vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van de Water, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. den Toom, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2023.
griffier
rechter
de griffier is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.