ECLI:NL:RBAMS:2023:3229 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens hoge huu...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10193512 CV EXPL 22-14756

vonnis van: 23 mei 2023

fno.: 57849

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CBRE DRES Custodian I B.V.

gevestigd te Luchthaven Schiphol, gemeente Haarlemmermeer

eiseres

nader te noemen: CBRE

gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt

t e g e n

1.[gedaagde 1]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde 1]

procederend in persoon

2.[gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. B.J. den Hartog

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

de dagvaarding van 31 oktober 2022 met producties;
het proces-verbaal van het mondelinge antwoord van [gedaagde 1] (mede namens [gedaagde 2] ) van 17 november 2022;
het tussenvonnis van 3 januari 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de e-mail van mr. Den Hartog van 12 januari 2023 waarin hij zich uitsluitend namens [gedaagde 2] stelt als gemachtigde;
de aanvullende productie zijdens CBRE toegezonden per e-mail van 14 april 2023;
de op verzoek van de kantonrechter door CBRE per e-mail van 24 april 2023 toegezonden kopieën van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen.

Op 24 april 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens CBRE is als gemachtigde verschenen de heer [naam] , collega van mr. Hundscheidt. Ook [gedaagde 2] is verschenen, bijgestaan door mr. Den Hartog. [gedaagde 1] is niet verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Den Hartog heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen, met drie producties. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Tussen CBRE en [gedaagde 1] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is ingegaan op 8 juli 2021. [gedaagde 2] is als echtgenote van [gedaagde 1] van rechtswege medehuurder van het gehuurde geworden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in de woning getrokken met twee kinderen (geboren in 2016 en 2020) en in 2022 is hun derde kind geboren. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bedingen:

Huurprijswijziging

(…)

5.2

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2022 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.

(…)

Rente bij niet tijdige betaling

In aanvulling op artikel 4 van Pro de huurovereenkomst:

12.4

Bij niet tijdige betaling van de huurpenningen en bijkomende kosten als bedoeld in de rubriek betalingsverplichting is huurder een rentevergoeding van 0,5% per maand of gedeelte van een maand over het openstaande bedrag jegens verhuurder verschuldigd, met een maximum van de verschuldigde huurprijs. Deze rente is van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd.

1.2.

Volgens de huurovereenkomst maken daarvan deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21 (hierna: de Algemene Bepalingen). In de Algemene Bepalingen staan onder meer de volgende bedingen:

Huurprijswijziging

16.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

-
vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

-
wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

-
zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer op basis waarvan de huurprijs voor het laatst is gewijzigd;

-
zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;

-
geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

(…)

Kosten, verzuim

(…)

25.2

In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.

1.3.

De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.300,00 per maand, vermeerderd met een voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde van € 45,00 per maand. Over de periode 1 augustus 2021 tot 1 augustus 2022 is een korting op de kale huurprijs overeengekomen van € 108,33 per maand. Vanaf 1 augustus 2022 heeft CBRE een huurverhoging doorgevoerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden op grond hiervan de volgende betalingsverplichtingen:

- 8 juli 2021 t/m 31 augustus 2021: € 2.236,02 in totaal

- 1 september 2021 t/m 31 juli 2022: € 1.236,67 per maand

- 1 augustus 2022 tot heden: € 1.387,90 per maand

1.4.

Tot medio 2022 is enkele malen de huur niet of niet op tijd betaald. Sinds 1 juli 2022 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – ook na aanmaning – niets meer aan CBRE betaald. Volgens de berekening van CBRE bedraagt de huurachterstand € 16.491,07 per 14 april 2023.

1.5.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bezig met een echtscheidingsprocedure. Bij wege van voorlopige voorziening heeft de rechtbank Amsterdam op 13 december 2022 bepaald dat de kinderen aan [gedaagde 2] zijn toevertrouwd en dat [gedaagde 2] bij uitsluiting gerechtigd zal zijn tot het gebruik van de echtelijke woning. [gedaagde 2] woont met de kinderen in het gehuurde, maar kan de huur niet betalen. [gedaagde 1] woont tijdelijk bij zijn moeder en weigert, in strijd met daarover in een proces-verbaal van 6 december 2022 met [gedaagde 2] vastgelegde afspraken, de huur van het gehuurde te betalen.

Vordering

2. CBRE vordert, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan de [adres] , hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van de huurachterstand vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten en € 1.387,90 per maand zolang de woning niet ontruimd is, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

3. Aan de vordering legt CBRE kort gezegd het volgende ten grondslag. De huurachterstand is hoger dan drie maanden, zodat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. CBRE heeft persoonlijk contact opgenomen met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om hen te wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en heeft de huurachterstand gemeld bij de gemeente. Daarmee heeft CBRE voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

Verweer

4. [gedaagde 1] verweert zich tegen de gevorderde ontruiming. Hij verwijst naar het feit dat hij een vrouw en drie kinderen heeft en als zzp’er tijdelijk geen inkomen heeft gehad vanwege ziekte. Hij wil een afbetalingsregeling treffen.

5. Ook [gedaagde 2] concludeert primair tot afwijzing van de gevorderde ontruiming en subsidiair tot ontruiming op een langere termijn dan gebruikelijk met een langere terme de grâce om haar de gelegenheid te geven vervangende woonruimte te vinden met haar kinderen. Zij beroept zich op artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). Samengevat voert zij daartoe het volgende aan. Een ontruiming zal tot een acute noodtoestand voor de kinderen leiden. De kinderen, in ieder geval de oudste, kampen door de scheiding en het gedrag van [gedaagde 1] al met concentratieproblemen en een leerachterstand. [gedaagde 1] was de kostwinner en heeft het gezin van de ene op de andere dag laten vallen, waarbij hij verborgen hield dat hij de huur niet betaalde. [gedaagde 1] kampt met een alcohol- en drugsverslaving. De kinderen zijn gebaat bij rust en stabiliteit en hebben dus een zwaarwegend belang bij afwijzing van de gevorderde ontruiming.

Beoordeling

Huurachterstand

6. De hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze al bestaat, maken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van hun huurdersverplichtingen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurachterstand ook niet betwist, zodat de vordering tot betaling van de huurachterstand in beginsel kan worden toegewezen.

7. Ten aanzien van de hoogte van de huurachterstand geldt het volgende. In de huurovereenkomst (artikel 5.2) en de Algemene Bepalingen (artikel 16) zijn bedingen opgenomen op grond waarvan de huur jaarlijks wordt verhoogd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn als huurders consumenten, en CBRE wordt als handelaar aangemerkt nu uit de stukken wordt afgeleid dat zij bedrijfsmatig woonruimte verhuurt. Dit heeft tot gevolg dat ambtshalve moet worden onderzocht of deze bedingen oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EG (hierna: de richtlijn). Voornoemde bedingen zijn naar hun aard immers te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat hierover onderhandeld is en de bedingen worden niet als kernbeding aangemerkt. Daarnaast staan in de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen andere bedingen die ambtshalve moeten worden getoetst.

8. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

9. In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen, en in aanmerking genomen hetgeen door CBRE in dit geding wordt gevorderd, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding, het rentebeding en het beding voor de buitengerechtelijke kosten. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Beide partijen hebben aangegeven geen nadere akte op dit punt te willen nemen.

10. Uit de jurisprudentie (o.a. ECLI:C:EU:2013:180 RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Voor huurprijswijziging op grond van een huurprijswijzigingsbeding gelden naar het oordeel van de kantonrechter de volgende voorwaarden. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs. In het huurcontract moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen. Wanneer de verhuurder gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijke wijze informeren. De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

11. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als consumenten aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbreekt een geldige reden voor de eventuele jaarlijkse verhoging met 5%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Daarnaast is in artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen opgenomen dat de gewijzigde huurprijs ook geldt indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. Wat ontbreekt is dat huurder vooraf wordt geïnformeerd als de huur wordt verhoogd en dan ook de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst te beëindigen. Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is.

12. De afspraak dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de periode 1 augustus 2021 tot 1 augustus 2022 een korting op de kale huurprijs kregen van € 108,33 per maand, is niet oneerlijk. Het was voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] immers van tevoren duidelijk wanneer de korting zou komen te vervallen.

13. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per 1 augustus 2022 een totale huurprijs van € 1.345,00 per maand (en niet van € 1.387,90) verschuldigd zijn. Hieruit volgt dat CBRE in totaal € 386,10 (9 x € 42,90) teveel bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in rekening heeft gebracht. Dit betekent dat de huurachterstand berekend tot en met april 2023 € 16.104,97 (€ 16.491,07 - € 386,10) bedraagt. De gevorderde huurachterstand is dan ook tot dat bedrag toewijsbaar. Verder zal de kantonrechter [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordelen tot betaling van een vergoeding ter hoogte van € 1.345,00 per maand vanaf 1 mei 2023.

Wettelijke rente

14. CBRE vordert de wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen en dus niet de contractuele rente zoals genoemd in artikel 12.4 van de huurovereenkomst.

14. Desondanks moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of het rentebeding in artikel 12.4 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is in de zin van de richtlijn. Het Hof van Justitie oordeelde in zijn uitsprak van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) immers dat de richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat, indien sprake is van een oneerlijk beding, geen aanspraak bestaat op (daarvoor in de plaats komende) wettelijke schadevergoeding.

14. De contractuele rente volgens het beding in de huurovereenkomst bedraagt 0,5% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van iets meer dan 6%. De kantonrechter acht dit percentage, gelet op de ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geldende percentages van de wettelijke (handels)rente, niet onredelijk bezwarend als bedoeld in artikel 6:233 onder Pro a BW. Het rentebeding wordt dus niet vernietigd. Dit brengt mee dat de door CBRE gevorderde wettelijke rente toewijsbaar is.

Buitengerechtelijke kosten

17. Ook het beding voor de buitengerechtelijke kosten in artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen op (on)eerlijkheid is in de zin van de richtlijn.

17. Het beding voor de buitengerechtelijke kosten is oneerlijk. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn immers consumenten en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) door hen verschuldigd zijn, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro, waaronder verzending van een vruchteloze aanmaning die voldoet aan de door de Hoge Raad gestelde eisen, zie ECLI:NL:HR:2016:2704. In artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro en het Besluit. In dat beding wordt er immers vanuit gegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, hetgeen ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord. Dit leidt er toe dat het beding wordt vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet toewijsbaar zijn. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling ook op dit punt niet mogelijk.

Ontbinding en ontruiming

19. Kern van het geschil is de vraag of de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Volgens artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

19. Op grond van artikel 3 IVRK Pro moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. Dat betekent echter niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook op de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. Als niettemin een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat de kinderen op straat komen te staan, kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn.

21. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verweren zich tegen de ontruiming omdat zij willen voorkomen dat [gedaagde 2] en de kinderen uit huis worden gezet. Vast staat echter dat [gedaagde 2] en de kinderen op den duur niet in het gehuurde zullen blijven wonen. Ter zitting heeft [gedaagde 2] immers verklaard dat het gehuurde te duur voor haar is en dat zij met hulp van het buurtteam bezig is een urgentieverklaring te krijgen voor een sociale huurwoning. Om die urgentieverklaring te verkrijgen heeft zij naar eigen zeggen alle benodigde stappen gezet, waaronder het aanvragen van de woonkostentoeslag, en is alleen nog de uitspraak in de onderhavige procedure nodig. Die uitspraak zou – om de urgentieverklaring te kunnen krijgen – een afwijzing van het opeisen van de woning moeten inhouden, aldus [gedaagde 2] .

22. De kantonrechter leest hierover het volgende op de website van de gemeente Amsterdam:

Urgentieverklaring aanvragen

In noodgevallen kunt u voorrang aanvragen voor een sociale huurwoning. Daar hebt u een urgentieverklaring voor nodig. Lees hier wat de voorwaarden zijn en hoe u de urgentie kunt aanvragen.

(…)

Voorbeeldsituaties

Een urgentieverklaring is er alleen voor noodgevallen. Hieronder staan een paar voorbeelden. Deze lijst is niet volledig.

Bijvoorbeeld:

(…)


Als u na een echtscheiding met uw kinderen op straat komt te staan. U krijgt alleen een urgentie als u de woning bij de rechter hebt opgeëist en de rechter uw verzoek heeft afgewezen.


Als u met uw kinderen uit huis dreigt te worden gezet, omdat u door omstandigheden buiten uw schuld de woonlasten niet meer kunt betalen. U moet al woonkostentoeslag krijgen van de gemeente. Krijgt u die nog niet, dan moet u die eerst aanvragen. Zolang u de vergoeding nog niet hebt, komt u niet in aanmerking voor een urgentieverklaring.

23. Hieruit begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde 2] de twee geciteerde voorbeeldsituaties door elkaar haalt. In de ene situatie kan urgentie worden verkregen als de woning bij de rechter is opgeëist en de rechter het verzoek heeft afgewezen. Die situatie is hier niet van toepassing, aangezien de rechtbank Amsterdam op 13 december 2022 heeft bepaald dat [gedaagde 2] bij uitsluiting gerechtigd zal zijn tot het gebruik van de echtelijke woning (zie hiervoor onder 1.5). In de andere situatie kan urgentie worden verkregen als iemand met kinderen uit huis dreigt te worden gezet, omdat hij/zij door omstandigheden buiten zijn/haar schuld de woonlasten niet meer kan betalen. Die situatie is hier aan de orde als de door CBRE gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen. [gedaagde 2] en de kinderen hebben in die zin dan ook belang bij toewijzing van de door CBRE gevorderde ontbinding en ontruiming, omdat daarmee via de urgentieverklaring de deur wordt opengezet naar een voor [gedaagde 2] betaalbare en duurzame woonsituatie. Daarbij komt dat het ook in het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (en hun kinderen) is dat de huurachterstand niet verder toeneemt. Hoewel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in hun onderlinge verhouding hebben afgesproken dat [gedaagde 1] de huur zal betalen, blijft ook [gedaagde 2] daarvoor jegens CBRE aansprakelijk. Zij is in dit verband afhankelijk van de inkomsten van [gedaagde 1] , die vanwege zijn persoonlijke situatie onzeker zijn. Zorgwekkend is dat [gedaagde 1] na zijn mondelinge antwoord van 17 november 2022, waarin hij verklaarde een afbetalingsregeling met CBRE te willen treffen, op dit punt geen actie heeft ondernomen.

24. Ter zitting heeft [gedaagde 2] verklaard dat hun oudste kind naar school gaat in De Pijp en de jongste twee nog thuis zijn. Dat de oudste in De Pijp op school zit, is omdat [gedaagde 2] en (toen nog) één kind – vanwege de relatieproblemen – eerder bij de moeder van [gedaagde 1] inwoonden en de school daar in de buurt is. [gedaagde 2] brengt en haalt de oudste vanuit Amsterdam-Noord iedere dag met de auto of de Noord-Zuidlijn naar en van school. De moeder van [gedaagde 2] woont ook in Amsterdam, op IJburg. [gedaagde 2] en de kinderen zouden daar op zich zelf tijdelijk kunnen verblijven, hoewel de woning klein is en het snel spanningen geeft om daar met twee volwassenen en drie kinderen te verblijven.

25. Al met al dienen, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, de belangen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de kinderen om (nog) niet te worden geconfronteerd met een dreigende ontruiming te wijken voor de belangen van CBRE. Gezien het ernstige betalingsverzuim kan van CBRE niet worden gevergd om de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog langer te laten voortduren. Ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook gerechtvaardigd geacht. Wel ziet de kantonrechter, gelet op het belang van de kinderen, aanleiding om een langere ontruimingstermijn toe te kennen. Een ontruimingstermijn van drie maanden na betekening van het vonnis wordt redelijk geacht om [gedaagde 2] in staat te stellen om, al dan niet met de nodige hulp, een vervangende woonruimte te vinden. Daarbij speelt een rol dat het tegen die tijd zomervakantie is, in welke periode een verhuizing minder belastend voor de (oudste) kinderen zal zijn dan tijdens een schoolperiode. Mocht het tegen die tijd nog niet gelukt zijn om met de urgentieverklaring een sociale huurwoning toegewezen te hebben gekregen, dan is aannemelijk dat [gedaagde 2] en de kinderen tijdelijk onderdak kunnen krijgen bij familie. In zoverre is van een noodsituatie die aan ontruiming in de weg staat geen sprake.

Proceskosten

26. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van CBRE worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] ;

II. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moge bevinden, te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van CBRE te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

III. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan CBRE van:

a. a) € 16.104,97 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met april 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere termijn vanaf de dag van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;

b) € 1.345,00 per maand vanaf 1 mei 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

IV. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van CBRE begroot op:
exploot € 134,44
salaris € 792,00 (2x € 396,00)
griffierecht € 514,00
--------------------
totaal € 1440,44
voor zover van toepassing, inclusief btw;

V. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

VI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

VII. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.L. Hoogstraate en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens hoge huurachterstand met belangenafweging minderjarige kinderen

Uitspraak

1.[gedaagde 1]

2.[gedaagde 2]