Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10230016 CV EXPL 22-15927
vonnis van: 25 mei 2023
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: P. de Ruijter
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J. Pearson
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 22 november 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 april 2023. [eiser] is verschenen bij [naam 1] namens de gemachtigde en bij [naam 2] , beheerder. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door mr. A. Ekkel namens de gemachtigde. [eiser] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling aanvullende stukken in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord, waarvan aantekening is gehouden. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Beide partijen zijn natuurlijke personen, niet handelend in de uitoefening van hun beroep of bedrijf.
1.2.
[gedaagde] huurt sinds 12 juli 2021 van [eiser] de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
1.3.
De huur bedraagt laatstelijk € 1.342,90 per maand.
1.4.
De woning is het enige pand dat [eiser] verhuurt.
1.5.
[gedaagde] heeft de huur van juni 2022 niet volledig betaald. Sinds juli 2022 wordt helemaal geen huur meer betaald.
1.6.
De door [eiser] ingeschakelde beheerder van de woning, [naam 2] van Duo Vastgoed & Beheer, heeft [gedaagde] herhaaldelijk aangeschreven tot betaling.
1.7.
Op 15 november 2022 is bij de Gemeente Amsterdam een melding gemaakt van de huurachterstand van [gedaagde] .
1.8.
[eiser] heeft zijn vordering ter incasso uit handen gegeven.
Vordering
2. [eiser] vordert, kort gezegd, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
2.1.
een verklaring voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de naleving van zijn huurdersverplichtingen,
2.2.
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning,
2.3.
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
2.3.1.
de ontruimingskosten,
2.3.2.
de huurachterstand tot en met april 2023 ter hoogte van € 13.342,90, vermeerderd met wettelijke handelsrente, althans wettelijke rente,
2.3.3.
een gebruiksvergoeding € 1.342,90 per maand vanaf 1 mei 2023 tot aan de dag van de ontruiming,
2.3.4. € 659,45
aan buitengerechtelijke kosten,
2.3.5.
de proceskosten.
3. [eiser] stelt dat [gedaagde] een niet als gering aan te merken huurachterstand heeft laten ontstaan die zodanig hoog is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De huurachterstand is gedurende de procedure alleen maar verder opgelopen. [eiser] heeft eigenaarslasten die hij moet blijven doorbetalen, maar heeft sinds medio vorig jaar geen enkele huurbetaling meer ontvangen.
Verweer
4. [gedaagde] heeft bij antwoord aangevoerd dat er meerdere betalingen zijn gedaan die op de vordering in mindering strekken, zodat de vordering niet juist kan zijn. De betalingen worden teruggestort en [gedaagde] vermoedt dat [eiser] dit doet om de vordering te laten oplopen. [gedaagde] woont momenteel met zijn zwangere vriendin en twee minderjarige kinderen in de woning. Hij beroept zich op artikel 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). De huurachterstand is ontstaan door omstandigheden in het verleden. Die situatie is nu volledig hersteld. [gedaagde] heeft weer een stabiel inkomen waardoor hij weer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Daarom is er geen grond voor ontbinding aanwezig. Subsidiair doet [gedaagde] een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Ingeval van ontruiming komt hij met zijn gezin op straat te staan. Van structurele wanbetaling is geen sprake, omdat de lopende huur wordt betaald. Niet is gebleken dat [eiser] een aanmelding schuldhulp heeft ingediend inzake de betalingsachterstand. Ook om die reden ligt de vordering tot ontbinding en ontruiming voor afwijzing gereed.
5. Het overige verweer komt, voor zover van belang, hierna bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
6. Ter zitting heeft [gedaagde] de juistheid van de laatstelijk gespecificeerde huurachterstand berekend tot en met de maand april 2023 erkend. De vordering tot betaling van de achterstallige huur van € 13.342,90 is daarom toewijsbaar.
7. De wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar, nu gesteld noch gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst. De wettelijke rente over de huurachterstand wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
8. De hoogte van de huurachterstand en de periode waarop deze al bestaat, maakt dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, wordt de lopende huur niet betaald, ondanks het aangevoerde herstel van zijn stabiele inkomsten. Niet is gebleken dat er door of namens [eiser] betalingen worden gestorneerd teneinde de huurachterstand kunstmatig hoog te houden, zoals [gedaagde] aanvoert, maar waarvan hij geen onderbouwing heeft gegeven. Geen enkele betalingstoezegging is [gedaagde] nagekomen. [gedaagde] woont in feite te duur, gezien de hoogte van zijn inkomen.
9. Op grond van artikel 3 IVRK Pro moeten de belangen van kinderen een eerste overweging vormen. Dat betekent echter niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook op de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. Als niettemin een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat de kinderen letterlijk op straat komen te staan, kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn, maar van een dergelijke noodsituatie is niet gebleken.
10. Dat [gedaagde] en zijn gezin een groot belang hebben bij het gebruik van de woning is evident. Aan de andere kant wordt het ook in het belang van [gedaagde] geacht om goedkoper te gaan wonen, omdat, gelet op het voorgaande, voorzienbaar is dat de huurachterstand eerder zal toenemen dan afnemen. Het vinden van een goedkopere woning is in deze tijd is weliswaar niet eenvoudig, maar ook niet onmogelijk, bijvoorbeeld in het middensegment en/of buiten (de ring van) Amsterdam.
11. Al met al dienen, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, de belangen van [gedaagde] en zijn gezin te wijken voor de belangen van [eiser] . Gezien het ernstige betalingsverzuim kan van [eiser] niet worden gevergd om de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer te laten voortduren. Ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook gerechtvaardigd geacht. Wel ziet de kantonrechter, gelet op het feit dat er minderjarige kinderen in de woning wonen en de vriendin van [gedaagde] zwanger is, aanleiding om een langere ontruimingstermijn toe te kennen. Met een ontruimingstermijn van drie maanden na betekening van het vonnis moet het voor [gedaagde] mogelijk zijn om, al dan niet met de nodige hulp, een vervangende woonruimte te vinden.
12. De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, maar het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid op dit moment nog niet vast staan.
13. Voor een eventuele betalingsregeling moet [gedaagde] zich wenden tot (de beheerder of gemachtigde van) [eiser] , nu de kantonrechter [eiser] niet kan verplichten om met een betaling in termijnen genoegen te nemen.
14. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat er een veertiendagenbrief in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro is gestuurd, die voldoet aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen.
14. De gevorderde verklaring voor recht wordt zonder toelichting, die ontbreekt, bij gebrek aan belang afgewezen.
16. [gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] ;
veroordeelt [gedaagde] om de woning op het hiervoor vermelde adres binnen drie maanden na betekening van dit vonnis met al degenen die zich daarin bevinden en al hetgeen dat zich daarin van hem bevindt te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
a. a) € 13.342,90 ter zake van achterstallige huur, berekend tot 1 mei 2023, vermeerderd met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldag van elke afzonderlijke huurtermijn tot de dag van de voldoening;
b) € 1.342,90 per maand vanaf 1 mei 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
explootkosten € 129,74
salaris gemachtigde € 660,00
griffierecht € 244,00
-----------------
totaal € 1.033,74
voor zover van toepassing, inclusief btw;
explootkosten € 129,74
salaris gemachtigde € 660,00
griffierecht € 244,00
-----------------
totaal € 1.033,74
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.