ECLI:NL:RBAMS:2023:3564 - Rechtbank Amsterdam - Verhuurder moet volledige borgsom terugbetalen aan oud-hu...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10091346 CV EXPL 22-11672

vonnis van: 2 juni 2023

fno.: 30366

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

volgens de dagvaarding wonende te [woonplaats]

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: Bill Incasso B.V.

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: R.A.M. Vismans

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 7 september 2022 met producties;
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis van 4 november 2022;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 april 2023. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de heer H.J.L Schoone als gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de zitting foto’s als productie ingediend. [eiser] heeft een conclusie van antwoord in reconventie met twee producties ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[eiser] heeft met ingang van 20 november 2020 de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde of de woning) gehuurd van [gedaagde] .

1.2.

[eiser] heeft een waarborgsom van € 4.200,00 aan [gedaagde] voldaan.

1.3.

Op verzoek van [eiser] is de huur geëindigd per 15 januari 2022.

1.4.

Op 14 januari 2022 heeft een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden met [eiser] en de makelaar van [gedaagde] , de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ).

1.5.

Per 15 januari 2022 is een nieuwe huurder in het gehuurde gaan wonen.

1.6.

Bij e-mail van 18 januari 2022 is het rapport van de eindinspectie aan [eiser] verstuurd.

1.7.

Partijen, [gedaagde] in de persoon van mevrouw [naam 1] , hebben nadien uitgebreid gecorrespondeerd over terugbetaling van de waarborgsom tegenover het verrekenen daarvan in verband met herstel/terugbrengen van het gehuurde in de beginstaat.

1.8.

De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 16 maart 2022 gesommeerd binnen vijftien dagen na ontvangst de waarborgsom aan [eiser] terug te betalen.

1.9.

[gedaagde] heeft de waarborgsom niet terugbetaald.

Vordering in conventie

2. [eiser] vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 4.200,00 aan hoofdsom;
b. € 689,45 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c. € 32,49 aan wettelijke rente, berekend tot 7 september 2022;
d. wettelijke rente vanaf 7 september 2022;
e. de proceskosten.

3. Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat zij op grond van de overeenkomst de waarborgsom heeft voldaan, maar deze na het einde van de huurovereenkomst ten onrechte niet heeft terug gekregen. Bij de eindinspectie op 14 januari 2022 zijn geen bijzonderheden of gebreken geconstateerd, de woning is in orde bevonden. Een dag na het vertrek heeft een nieuwe huurster de woning betrokken, ook toen zijn geen gebreken geconstateerd. Het eindrapport is pas later opgemaakt en wijkt af van wat tijdens de eindinspectie is besproken. [eiser] betwist de door [gedaagde] gestelde schade en gebreken. [eiser] betwist de noodzaak om herstelwerkzaamheden uit te voeren en haar aansprakelijkheid voor de kosten. [gedaagde] heeft ondanks sommaties daartoe van de gemachtigde van [eiser] de waarborgsom niet terugbetaald.

4. [gedaagde] stelt dat de dagvaarding niet voldoet aan het vereiste zoals gesteld in artikel 45 lid 3 onder Pro b Rv in verbinding met artikel 66 lid 1 Rv Pro, nu daarin een onjuiste woonplaats van [eiser] is opgenomen. Dit is een gebrek dat nietigheid van de dagvaarding meebrengt, zodat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard, zo betoogt Poot.

5. Voorts heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat hij de waarborgsom verrekend heeft met de ten tijde van het verlaten van de woning aan het gehuurde geconstateerde (mutatie)schade en de kosten van herstel daarvan.

Vordering in reconventie

6. [gedaagde] vordert dat [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden, primair tot betaling van € 5.145,33, subsidiair – na verrekening met de ingehouden waarborgsom – tot betaling van € 945,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf indiening van de eis in reconventie, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.

7. Aan de vordering in reconventie (en het beroep op verrekening) heeft [gedaagde] het volgende ten grondslag gelegd. Het eindrapport is op 14 januari 2022 wel degelijk ter plaatse punt voor punt met [eiser] besproken en door haar ondertekend. Het eindrapport laat aan duidelijkheid niets te wensen over, zo staan onder het kopje
bijzonderhedende zaken opgesomd welke afwijken van de staat waarin de woning door [eiser] opgeleverd diende te worden. De kosten die voortvloeien uit de mutatieschade komen ten laste van [eiser] . Naast de in het eindrapport opgenomen punten was er ook schade als gevolg van lekkage doordat [eiser] een wasmachine verkeerd heeft aangesloten, met verdere lekkage en schade tot gevolg. De nieuwe huurster heeft meteen aangegeven dat de woning slecht was opgeleverd. [gedaagde] heeft meermaals meegedeeld dat de herstelkosten naar verwachting hoger zullen uitvallen dan de waarborgsom, zodat de door de gemachtigde van [eiser] gemaakte (buiten)gerechtelijke kosten nodeloos gemaakt zijn. [gedaagde] maakt aanspraak op betaling (dan wel verrekening) van de volgende op herstelkosten betrekking hebbende facturen:

Six Beheer d.d. 21 maart 2022 a € 757,65 voor begeleiding werkzaamheden;
De Schildercombinatie d.d. 13 februari 2022 a € 2.677,05 voor schilderwerk;
De Schildercombinatie d.d. 9 februari 2022 a € 457,80 voor schilderwerk/schadeherstel/isoleren;
[naam 2] d.d. 9 oktober 2022 a € 256,05 voor herstellen parketvloer;
WK Totaal Installatie d.d. 5 april 2022 a € 131,89 voor lekkage wasmachine;
P.C.S. Totaal Services d.d. 24 maart 2022 a € 364,69 voor onderzoek naar lekkage en herstel waterleiding;

Daarnaast is door de gemeente Amsterdam een bestuurlijke boete a € 500,00 opgelegd voor het plaatsen van huisvuil, afkomstig van [eiser] , naast de daarvoor bestemde container.

8. [eiser] heeft de vordering in reconventie gemotiveerd betwist. Op haar standpunten zal, waar nodig, hierna worden ingegaan.

Beoordeling

In conventie

9. [gedaagde] heeft de nietigheid van de dagvaarding en de niet-ontvankelijkheid van [eiser] bepleit. Daartoe heeft hij ter zitting nog een print uit de Basisregistratie Personen overgelegd, waaruit blijkt dat [eiser] niet in Nederland staat ingeschreven maar de inschrijving is opgeschort wegens emigratie.

10. Het betoog van [gedaagde] wordt verworpen. De persoonlijke gegevens van een eiser in de dagvaarding strekken ertoe dat geen twijfel bestaat omtrent diens identiteit en dat identificatie mogelijk is. Nu de identiteit van [eiser] als voormalig huurster van [gedaagde] voor hem genoegzaam bekend mag worden verondersteld, kan verkeerde vermelding van de woonplaats geen misverstand opleveren over haar identiteit. Verkeerde vermelding van de woonplaats brengt dan ook geen nietigheid van de dagvaarding met zich. Van een onredelijke benadeling in de zin van artikel 66 lid 1 Rv Pro is geen sprake.

In conventie en in reconventie

11. Gelet op de samenhang worden in het vervolg de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandeld. Geoordeeld wordt als volgt.

12. Partijen verschillen van mening of de waarborgsom moet worden terugbetaald en of [gedaagde] (herstel)kosten bij [eiser] in rekening mag brengen. Vast staat dat [gedaagde] de waarborgsom nog niet aan [eiser] heeft terugbetaald. [gedaagde] heeft het standpunt ingenomen dat [eiser] de woning niet goed heeft opgeleverd waardoor hij de herstelkosten met de borgsom mag verrekenen en [eiser] bovendien nog verdere kosten aan [gedaagde] dient te betalen. In dit verband doet [gedaagde] een beroep op in het eindrapport vermelde bijzonderheden.

13. Vooropgesteld wordt dat indien tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder op de voet van artikel 7:224 lid 2 BW Pro gehouden is het gehuurde bij het einde van de huur aan de verhuurder op te leveren in dezelfde staat waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. De beschrijving wordt geacht de staat van het gehuurde weer te geven waarin de huurder de zaak heeft aanvaard.

14. Bij een eindinspectie gaat het om bevindingen ten aanzien van de (actuele) staat van het gehuurde. Door een dergelijk inspectierapport te vergelijken met de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur kan vastgesteld worden waartoe de huurder in het kader van de teruggaveverplichting richting de verhuurder gehouden is.

15. De kantonrechter ziet aanleiding kritisch te kijken naar beide inspectierapporten in deze zaak. Aanleiding daarvoor is het gemotiveerde betoog van [eiser] , dat zij in beide gevallen moest tekenen voor iets dat zij niet kon inzien. Bevestiging daarvan volgt uit de in het inspectierapport van aanvang genoemde opnamedatum: opname door [makelaar] op 7 december 2021, derhalve ruim een jaar na aanvang van de huur. Dat roept twijfel op over (in ieder geval het tijdstip van) de aanvangsinspectie.

16. Ten aanzien van de eindinspectie geldt het volgende. Daarin staat als opnamedatum door [makelaar] vermeld 18 januari 2022. Dat is dus na de inspectie op 14 januari 2022, toen [eiser] aanwezig was en heeft getekend, hetgeen aanpassing daarna mogelijk maakt. Verder valt op dat in de begeleidende mail van [makelaar] van 18 januari 2022 aan [eiser] , een voorschot wordt genomen op meer dan alleen verrekening van schade en achterstallig onderhoud. Zo haalt [makelaar] de inspanning en tijd van de verhuurder en bemiddelaar aan, alsmede tussen verhuurder en huurder overeengekomen mutatiekosten voor wederverhuur ten laste van de huurder. De voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst zou door verhuurder zijn aanvaard mits een nieuwe huurovereenkomst via de makelaar tot stand zou komen, waarbij overeengekomen is dat huurder verantwoordelijk is voor courtagekosten a € 2.450,00 exclusief btw. Een wettelijke basis of rechtvaardiging daarvoor ontbreekt naar het oordeel van de kantonrechter.

17. Gelet op de gerede twijfel hanteert de kantonrechter de inspectierapporten niet als beschrijving van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro.

18. In het geval geen beschrijving is opgemaakt wordt de huurder op grond van artikel 7:224 lid 2 BW Pro, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

19. Nu [eiser] nadrukkelijk het standpunt heeft ingenomen dat zij de woning heeft opgeleverd in goede staat zonder gebreken en/of schades, is het aan [gedaagde] om het hiervoor bedoelde tegenbewijs te leveren.

20. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] daarin niet is geslaagd. De door [gedaagde] overgelegde foto’s en facturen zijn in dat verband, gelet op de betwisting van [eiser] , daartoe onvoldoende. De dag nadat [eiser] het gehuurde heeft verlaten, is de opvolgende huurster in de woning getrokken. Vaststaat bovendien, dat deze nieuwe huurster direct een feestje in de woning heeft gehouden. De door [gedaagde] overgelegde foto’s zijn ongedateerd. De factuur met betrekking tot de parketvloer dateert uit oktober 2022, terwijl [eiser] reeds negen maanden eerder uit de woning was vertrokken. De lekkage kan evenmin voor rekening van [eiser] komen, nu die pas maanden na het vertrek van [eiser] uit de woning is opgevoerd. De factuur van de beheerder van de woning van [gedaagde] voor begeleiding van werkzaamheden acht de kantonrechter hoe dan ook niet toewijsbaar, nu dat tot de normale beheerdiensten behoort.

21. De door [gedaagde] verder voor verrekening opgevoerde bestuurlijke boete komt evenmin voor rekening van [eiser] . Blijkens het brondocument van de bestuurlijke boete is het verkeerd geplaatst huisvuil geconstateerd op de locatie [locatie], hetgeen kilometers van de woning verwijderd is. Bovendien is volgens het brondocument Stichting Clavis betrokken, een stichting waaraan [gedaagde] zelf verbonden is. In deze zaak kan dan ook niet worden vastgesteld dat het aangetroffen huisvuil van [eiser] afkomstig is geweest, of dat zij verantwoordelijk gehouden kan worden voor de bestuurlijke boete.

22. [gedaagde] komt gelet op het voorgaande geen bedrag toe van [eiser] , uit hoofde van herstelkosten of anderszins. Zijn beroep op verrekening wordt verworpen. [gedaagde] moet de gehele waarborgsom a € 4.200,00 aan [eiser] terug betalen. Dat betekent dat de vordering in conventie toewijsbaar is als hierna te melden. De wettelijke rente over de hoofdsom wordt toegewezen met ingang van de in de sommatie genoemde uiterste betaaldatum. De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, nu [eiser] terecht de vordering uit handen heeft gegeven. Dat buitengerechtelijke incassokosten zijn verricht is niet betwist. Toegewezen wordt het bedrag conform de toepasselijke staffel. De vordering in reconventie wordt afgewezen.

23. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in conventie en in reconventie belast. Gelet op de samenhang wordt voor de proceskosten in reconventie een half punt toegekend.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:

- € 4.200,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2022 tot aan de voldoening;

- € 659,45 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 129,74
salaris € 528,00
griffierecht € 244,00
------------------------------
totaal € 901,74
voor zover van toepassing, inclusief btw;

wijst af het meer of anders gevorderde.

In reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] gevallen, tot heden begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;