Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9783656 CV EXPL 22-4607
vonnis van: 23 februari 2023
fno.: 869
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
nader te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.H. Boomsma,
t e g e n
1.[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats] ,
nader te noemen: [gedaagde 1] ,
gemachtigde: mr. B. Blanckenburg,
2.[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats] ,
nader te noemen: [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. A. Harmanci.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 18 maart 2022 met producties;
- antwoord van [gedaagde 1] ;
- antwoord van [gedaagde 1] ;
- antwoord van [gedaagde 2] ;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2022. Partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling (nadere) producties overgelegd. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] is in persoon verschenen, vergezeld door [naam 1] en de gemachtigde. [gedaagde 2] is in persoon verschenen, ook vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is partijen een termijn gegeven om te trachten onderling tot overeenstemming te komen. Bij brief van 13 december 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] meegedeeld dat het partijen niet gelukt is om tot overeenstemming te komen en is vonnis gevraagd . Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.Feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1
Uit een door [eiser] overgelegd vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 12 september 2002 blijkt dat de rechtsvoorganger van [eiser] , [naam 2] (hierna: [naam 2] ), de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) verhuurde aan [gedaagde 2] en dat in dit vonnis deze huurovereenkomst is ontbonden en [gedaagde 2] is veroordeeld tot ontruiming.
1.2
[naam 2] heeft op enig moment ingestemd met voortzetting van de huurovereenkomst door [gedaagde 1] onder dezelfde voorwaarden als [gedaagde 2] . De huurprijs is € 117,47 per maand.
De woning is gelegen op de eerste verdieping en heeft een daarbij behorende zolderkamer van 25 m² op de derde verdieping. In een door [gedaagde 1] overgelegd uittreksel van de Gemeentelijke Basisadministratie staat dat hij sinds 19 januari 1976 ingeschreven is op het adres van de woning.
1.3
In de brief van de gemachtigde van [gedaagde 1] van 18 augustus 2003 aan de gemachtigde van [naam 2] staat onder meer vermeld:
“(...) Tevens wordt opgemerkt dat sinds jaar en dag de huur van de zolderkamer onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Client ontkent ten stelligste dat de zolderkamer wordt onderverhuurd. Client is dan ook benieuwd wie de zolderkamer dan in gebruik heeft anders dan hij zelf. (...)”
1.4
Bij brieven van 3 november 2017 en 8 mei 2018 heeft [naam 2] [gedaagde 1] gesommeerd om onbevoegde onderhuur van de zolderberging te staken.
1.6
Bij brief van 21 juni 2018 heeft [gedaagde 1] betwist dat hij de zolderberging onderverhuurt. Hij stelt dat hij de berging alleen gebruikt om spullen op te slaan. [gedaagde 1] verzoekt [eiser] zijn pogingen om de berging binnen te komen te staken.
1.7
[eiser] is sinds 1 september 2021 eigenaar van het gehele pand aan de [locatie] , waarin de woning zich bevindt. Het pand bestaat uit de begane grond (bedrijfsruimte), woonruimte op de eerste en tweede verdieping en twee bergingen op de derde verdieping, behorend bij de woningen op de eerste en tweede verdieping.
1.8
[gedaagde 1] heeft verklaringen overgelegd van buren van [adres 2] ( [naam 3] ) en [adres 3] ( [naam 4] ) waarin onder meer vermeld staat dat [gedaagde 2] niet in de woning woont of heeft gewoond. In de verklaring van [naam 4] staat bovendien dat [gedaagde 2] tijdens de afwezigheid van [gedaagde 1] zich nogal obsessief in en rond de woning bevond.
1.9
Beide partijen hebben stukken overgelegd die betrekking hebben op de reisbeperkingen in Indonesie gedurende de COVID-19-pandemie.
1.1
[eiser] heeft een verklaring van [naam 5] overgelegd van 3 november 2021 waarin hij verklaart dat hij in het appartement aan de [adres 4] heeft gewoond in de periode 1 september 2018 tot 1 augustus 2021, alsmede dat hij [gedaagde 1] in die periode slechts een aantal keer heeft gezien. Voorts verklaart [naam 5] :
“(...) De heer [gedaagde 2] , die woonachtig is op de zolderverdieping heb ik wel regelmatig de woning op 1 hoog zien betreden en verlaten. Ik meen dan ook dat de heer [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning en de woning leegstaat. De heer [gedaagde 2] haalt voor de heer [gedaagde 1] bestemde post weg van de trap zo weet ik. (...)”
1.11
[eiser] heeft een verklaring overgelegd van [naam 6] namens de erven [naam 2] van 13 oktober 2021. Daarin staat onder meer het volgende vermeld:
“(...) Wij zijn de voormalig eigenaren van het pand en zijn van 30 juni 1997 tot 1 september 2021 de verhuurder geweest van de woning die de heer [gedaagde 1] huurt aan het adres [adres 4] .
Kort gezegd zijn wij de mening toegedaan dat de heer [gedaagde 1] niet op de [adres 1] woont maar feitelijk in het buitenland woont. In de jaren dat wij eigenaar waren van de woning hebben wij hem nooit gezien in de buurt van de woning.
Tevens hebben wij een sterk vermoeden gehad dat de heer [gedaagde 1] en de heer [gedaagde 2] de bijbehorende zolderberging illegaal hebben verbouwd tot woonruimte en dat de heer [gedaagde 1] deze ruimte onderverhuurd aan de heer [gedaagde 2] . Hierbij bevestigen wij expliciet dat wij nooit toestemming hebben gegeven voor het verbouwen van de zolderberging naar woonruimte en het onderverhuren daarvan. (...)”
1.12
[eiser] heeft in september 2021 een telefoongesprek met [gedaagde 1] gevoerd, waarvan hij een transscript en usb-stick met opname heeft overgelegd.
In het transcript staat onder meer het volgende:
“(...) Daar heb ik op een gegeven moment.....dat is pas een kast geworden omdat ik die zolderkamer op een gegeven moment verbouwd heb en ik op een gegeven moment die kast heb ik het afgesloten.(...)
Ook met [gedaagde 2] heeft [eiser] een gesprek gevoerd dat op video is opgenomen. In de daarvan overgelegde transcriptie staat onder meer het volgende vermeld:
D: Ik slaap hier wel eens. En zoals nu pas ik op. En dat is dus nodig want als ik dus een weekend niet hier ben dan ligt de deur er op eens uit.
(...)
K.: ja precies, maar je gebruikt het dus als woonruimte op de zolder
D: die zolder, zo nu en dan ja
In de op de usb-stick opgenomen gesprekken tussen [eiser] en [gedaagde 1] zegt [gedaagde 1] onder meer dat hij als muzikant veel op reis is en dat [gedaagde 2] voor de kat, de planten en de post in de woning zorgt.
1.13
Op 8 september 2021 hebben toezichthouders van de gemeente het pand, in verband met een door [eiser] voorgenomen renovatie, bezocht.
In het daarvan gemaakte “Verslag van bevindingen” staat onder meer het volgende vermeld:
“(...) De bewoner heeft ons daarna begeleid naar de zolderverdieping. Op deze verdieping zijn drie ruimten. Twee van deze ruimten worden gebruikt door de bewoner, waarvan één een opslagruimte is. De andere kamer wordt in gewoond. De bewoner heeft aangegeven dat hij daar verblijft, maar zei ook dat hij daar woonde. (...)”
1.14
Naar aanleiding van dat bezoek heeft de gemeente op 30 september 2021 een brief aan [eiser] gestuurd, waarin onder meer het volgende vermeld staat:
“(...) De toezichthouders stelden vast dat het onderhoud van de woning op de eerste verdieping net zoals andere delen van het pand, achterstallig is. (...) Daarnaast constateerden zij dat op de zolderverdieping, die deels bij de woning hoort, een woning is gecreëerd zonder de daarvoor benodigde omgevingsvergunning. (...) Bovendien voldoet die zolderwoning, evenals de woning op eerste verdieping, niet aan de brandveiligheidseisen van Bouwbesluit 2012.
(...)
Wat moet u doen?
U moet de overtredingen (laten) beëindigen.
U doet dat in ieder geval door uiterlijk binnen zes weken na de datum van deze brief de volgende maatregelen te treffen:
De gedeeltelijke bewoning van de zolderverdieping te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden, totdat door of namens u een omgevingsvergunning werd aangevraagd en aan u werd verleend voor het realiseren van een woning op de zolderverdieping en die woning voldoet aan de brandveiligheidseisen die Bouwbesluit 2012 daaraan stelt, of,
(...) het desbetreffende deel terug te brengen naar zijn oorspronkelijke (...) functie (....)
(...)
Legalisatie aanvragen
U kunt de overtreding voor wat het ontbreken van de benodigde omgevingsvergunning voor het realiseren van een woning op (een deel van) de zolderverdieping van [locatie] misschien legaliseren. (...)”
1.15
[eiser] heeft sinds 1 november 2021 camera’s geïnstalleerd, één gericht op de ingang van het pand en waarin de woning zich bevindt een ander in het gemeenschappelijk trappenhuis.
Op de in rov. 1.11 al genoemde usb-stick zijn onder meer timelapse-beelden te zien van deze camera’s. Ook staan daarop gesprekken die [eiser] met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft gevoerd.
1.16
In een door [eiser] overgelegde verklaring, gedateerd op 1 november 2021 van David Lach, die vanaf 1 januari 2021 technisch onderhoud uitvoert in het pand [locatie] , staat vermeld dat hij in 2021 [gedaagde 1] niet in of rondom de woning heeft gezien.
1.17
Bij e-mail van de gemeente van 20 december 2021 aan - onder meer - [eiser] is gevraagd naar de stand van zaken met betrekking tot het beëindigen van de eerder geconstateerde overtredingen, het bewonen van de zolderverdieping en de gebrekkige brandveiligheid op de zolder en de eerste verdieping van de [locatie] .
1.18
Bij brieven van 4 januari 2022 van [eiser] aan [gedaagde 1] en aan [gedaagde 2] is [gedaagde 1] gesommeerd om schriftelijk in te stemmen met huurbeëindiging, het staken van de illegale onderhuur en zijn beide heren gesommeerd om de woning (waaronder de zolderverdieping) te ontruimen.
2.De vordering en het verweer
2.1
[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] ontbindt;
II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt de woning met berging binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiermee in gebreke blijven tot een maximum van € 10.000,00, althans een door de kantonrechter te bepalen dwangsom;
III. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om de kosten van de ontruiming aan [eiser] te voldoen;
IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten.
2.2
[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] verblijft al jaren niet meer in de woning, heeft aldaar niet zijn hoofdverblijf en verhuurt de woning gedeeltelijk onder, althans geeft deze in gebruik aan [gedaagde 2] , zonder toestemming van [eiser] . De aannemer van [eiser] heeft [gedaagde 2] op 1 september 2021 op de zolderverdieping aangetroffen. [gedaagde 2] heeft verklaard dat hij daar woont.
De zolderverdieping is zonder toestemming van [eiser] of van de Gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) en zonder omgevingsvergunning provisorisch omgebouwd tot zelfstandige woonruimte. Op door [eiser] overgelegde foto’s is te zien dat de zolderberging is omgebouwd tot een volwaardige woonruimte en dat een opgemaakt tweepersoonsbed aanwezig is. Daarmee is sprake van een niet toegestane wijziging van de bestemming van de zolder. Nu [eiser] geen toestemming voor bewoning van de zolderberging heeft gegeven, verblijft [gedaagde 2] daar zonder recht of titel. Er is niet voldaan aan de eisen van brandveiligheid, dus [eiser] riskeert handhaving van het bevoegd gezag en hij heeft een voornemen tot het opleggen van een dwangsom ontvangen van Toezicht & Handhaving van de gemeente. De gemeente heeft aangekondigd tot handhaving over te zullen gaan. Uit camerabeelden blijkt dat het licht op I-hoog nooit brandt, maar dat [gedaagde 2] wel regelmatig bij de woning is. [gedaagde 1] gedraagt zich aldus niet als goed huurder en in strijd met verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] heeft er belang bij dat hij het pand in één keer kan renoveren. Daarom vordert [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op de eerste verdieping en de zolderberging op de derde verdieping.
[gedaagde 1] heeft het volgende verweer gevoerd. Hij heeft sinds 1976 zijn hoofdverblijf in de woning, sinds 2002 als huurder. Hij betwist uitdrukkelijk dat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in de woning heeft en dat hij voor maart 2020 ooit langere tijd niet in het gehuurde zou hebben verbleven. Hij verblijft wel regelmatig in het buitenland in verband met zijn werk, hij is muzikant. Hij erkent dat hij vanaf maart 2020 tot eind juni 2022 in Indonesië heeft verbleven, maar dat had te maken met de COVID-19-restricties en het feit dat hij er niet voor voelde om een daar beschikbaar vaccin toegediend te krijgen. Daardoor was het voor hem niet mogelijk voor juni 2022 terug te keren naar Nederland. Het betreft hier onvoorziene omstandigheden en dit betekent echter niet dat hij zijn hoofdverblijf heeft verplaatst.
[gedaagde 1] betwist dat hij de woning en/of de zolderruimte heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik gegeven aan [gedaagde 2] . Hij erkent dat [gedaagde 2] toegang had tot het gehuurde, hij paste op het huis tijdens zijn afwezigheid, maar [gedaagde 2] is nooit feitelijk bewoner van de woning geweest. De vader van [gedaagde 2] was destijds eigenaar van het gehele pand en [gedaagde 2] functioneerde slechts als onderverhuurder. Hij ontkent dat hij ervan op de hoogte was dat [gedaagde 2] voor meerdere dagen of nachten in zijn woning zou hebben verbleven. Als dat het geval is dan heeft zich dat enkel voorgedaan toen hij gedwongen in Indonesië verbleef en heeft hij daarvoor geen toestemming gegeven, zodat dit hem niet verweten kan worden. Uit de camerabeelden blijkt niet dat [gedaagde 2] langere tijd in de zolderruimte verbleef. [gedaagde 1] gebruikt de zolderruimte om muziekinstrumenten te bespelen, daarom wordt de keuken gebruikt. En hij doucht op de zolderverdieping, omdat de douche op de eerste verdieping stuk is.
[gedaagde 1] betwist dat hij wijzigingen heeft aangebracht aan de zolderruimte en ook dat hij dat in een telefoongesprek zou hebben toegegeven. [gedaagde 1] heeft in de jaren 80 wel met toestemming van de verhuurder een schot geplaatst in de zolderruimte, maar dit is de enige verbouwing die [gedaagde 1] ooit heeft gedaan. Wat er verbouwd is in de zolderruimte is gebeurd voordat hij zijn intrek nam in de woning. Er was toen al een toilet, douche en keuken. De toilet heeft hij op enig moment vervangen. [naam 2] heeft [gedaagde 1] zelfs op enig moment gevraagd om afstand te doen van de zolderruimte, omdat hij deze graag als woonruimte wenste te verhuren.
[gedaagde 1] betwist dat hij ooit met familieleden van [naam 2] van doen heeft gehad.
Kortom, [gedaagde 1] betwist dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen, of anderszins in strijd met de wet of de huurvoorwaarden heeft gehandeld. Indien geoordeeld dat dat wel het geval is stelt [gedaagde 1] dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. [gedaagde 1] heeft een groot belang bij het behoud van zijn woning, gelet op zijn financiële situatie. Mocht wel geoordeeld worden dat [gedaagde 1] tekortgeschoten is door de zolderverdieping in gebruik te geven, dan verzoekt [gedaagde 1] de huurovereenkomst alleen met betrekking tot de zolderverdieping te ontbinden en een ontruimingstermijn van twaalf maanden toe te staan. Bij toewijzen van dwangsommen heeft [eiser] geen belang.
2.4
[gedaagde 2] heeft het volgende verweer gevoerd. Hij betwist dat hij de woning (waaronder de zolderruimte) in gebruik heeft of huurt van [gedaagde 1] . Hij staat ingeschreven op het adres [adres 5] . Hij is ooit huurder van de woning geweest, maar heeft daar al 40 jaar niet gewoond. Hij heeft de woning destijds wel onderverhuurd aan [gedaagde 1] . Hij slaapt sporadisch wel eens op de zolderverdieping van de woning en er staan wat van zijn spullen.
3.De beoordeling
3.1
Beoordeeld dient te worden of er gronden zijn om de huurovereenkomst met [gedaagde 1] te ontbinden en om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming te veroordelen.
De kantonrechter zal eerst de jegens [gedaagde 1] gerichte vorderingen beoordelen.
De vorderingen jegens [gedaagde 1]
3.2
[eiser] stelt dat er drie gronden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden:
[gedaagde 1] heeft geen hoofdverblijf meer in de woning;
[gedaagde 1] heeft de woning, althans de zolderverdieping, zonder toestemming verhuurd, althans in gebruik gegeven aan [gedaagde 2] ;
[gedaagde 1] heeft de zolderverdieping zonder toestemming van (de rechtsvoorganger van) verbouwd tot woning. De zolderverdieping voldoet niet aan de veiligheidsvereisten, waardoor de gemeente dreigt met een last onder dwangsom om een einde aan deze onrechtmatige toestand te maken.
Op deze gronden wordt achtereenvolgens ingegaan.
a.
Geen hoofdverblijf
Geen hoofdverblijf
3.3
Van een contractuele verplichting om het hoofdverblijf in de woning te hebben is geen sprake, omdat partijen het er over eens zijn dat er geen schriftelijke huurovereenkomst bestaat. [eiser] stelt dat in het vonnis van de kantonrechter van 12 september 2002 (hierboven rov. 1) is bepaald dat er een contractueel onderhuurverbod tussen partijen geldt, maar dat is niet juist. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 3 van dat vonnis niet zelf vastgesteld dat er een contractueel onderhuurverbod was, maar enkel dat de vordering van [naam 2] daarop gebaseerd was.
3.4
[eiser] stelt voorts dat [gedaagde 1] op grond van art. 7:213 BW Pro als goed huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben en daarmee in strijd handelt. Bij afwezigheid van een contractuele verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben geldt met betrekking tot het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW Pro het volgende als uitgangspunt. In de uitspraak van HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766 is overwogen dat van een goed huurder in de zin van art. 7:213 BW Pro verwacht wordt dat hij in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. In de uitspraak van 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3717 heeft het hof te Amsterdam overwogen dat naast hetgeen in voornoemd arrest van de Hoge Raad is overwogen, onder omstandigheden het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren. Het Hof benadrukt dat het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van een zodanige schending sprake is. In het concrete geval ging het om een sociale huurwoning, waarin de huurder slechts incidenteel verbleef. Daartegenover stond het belang van de verhuurder, een woningcorporatie, die - als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet Pro - verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Het Hof overweegt dat daarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend, waarmee het nauwelijks voor bewoning gebruiken van de onderhavige woonruimte - waarvoor een wachttijd geldt van acht tot tien jaar - op gespannen voet stond. Daarbij komt, aldus het Hof, dat deze huurster, toen zij de woonruimte in 1986 - op een moment dat, naar algemeen bekend, al sprake was van een gereguleerde sociale woningmarkt - kreeg toebedeeld, moet hebben begrepen dat van haar werd verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan en blijven bewonen. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend komt het Hof tot de conclusie dat deze huurster onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van de woningcorporatie en aldus tekortgeschoten is in haar op artikel 7:213 BW Pro gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens de verhuurder te gedragen en dat dit een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen als huurder is, dat de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
3.5
Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter in de onderhavige zaak het volgende.
[eiser] heeft niet, althans niet voldoende gesteld of onderbouwd dat [gedaagde 1] in de periode voor maart 2020 geen hoofdverblijf in de woning had. [eiser] heeft met betrekking tot deze periode weliswaar een verklaring van [naam 5] overgelegd, maar daar tegenover staan de door [gedaagde 1] overgelegde verklaringen van andere buren (rov. 1.8) die het tegendeel verklaren. Aan de verklaring van de erven van [naam 2] (rov. 1.1) gaat de kantonrechter voorbij, omdat [gedaagde 1] heeft verklaard dat hij tijdens de periode dat [naam 2] verhuurder was nooit contact heeft gehad met diens familieleden en dat ook niet uit andere stukken gebleken is. Bovendien wordt in deze verklaring slechts gesproken over een vermoeden, zonder dat dat vermoeden op enigerlei wijze is onderbouwd.
3.6
[gedaagde 1] heeft erkend dat hij voor maart 2020 zo nu en dan een paar weken in het buitenland heeft verbleven voor zijn werk, omdat hij muzikant is. Hij stelt dat dit in maart 2020 ook de bedoeling was, maar dat zijn verblijf in Indonesië is uitgelopen tot juni 2022 vanwege de COVID-pandemie.
Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Voor de beoordeling of er sprake is van hoofdverblijf is van belang waar voor de huurder het zwaartepunt van het bestaan ligt, van welke plaats deze zijn zaken behartigt en de administratie doet. De reden van een verblijf elders kan daarbij van belang zijn, evenals de (daarmee verband houdende) intenties van de huurder. Een en ander brengt mee dat bij een huurder met een beroep dat meebrengt dat men vaak in het buitenland verblijft (zoals in sommige gevallen een vertegenwoordiger, een wetenschappelijk onderzoeker, een acteur of een musicus), uit het enkele feit dat de huurder langere tijd elders verblijft minder snel kan worden geconcludeerd dat hij zijn hoofdverblijf zou hebben verplaatst. [gedaagde 1] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij behoort tot de laatstbedoelde categorie huurders. Het feit dat [gedaagde 1] dus vanwege zijn werk regelmatig in het buitenland verblijft brengt dus niet mee dat hij daardoor zijn hoofdverblijf in de woning heeft opgegeven.
[gedaagde 1] heeft vanaf maart 2020 twee jaar elders verbleven. Bij een dergelijk lang verblijf elders zou sprake kunnen zijn van het verplaatsen van het hoofdverblijf. Met betrekking tot dit verblijf in Indonesië betwist [eiser] dat het tijdens de COVID-pandemie, zoals [gedaagde 1] stelt, niet mogelijk was om Indonesië uit te reizen en legt daartoe stukken over. Ter zitting heeft [gedaagde 1] echter verklaard dat het niet alleen de reisrestricties waren, die hem verhinderden om terug naar Nederland te komen, maar ook het feit dat hij om te kunnen reizen per vliegtuig gevaccineerd moest zijn en hij er niet voor voelde het in Indonesië beschikbare vaccin te nemen. De kantonrechter acht aannemelijk dat [gedaagde 1] hierdoor belemmeringen heeft ondervonden om terug te keren. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat niet gebleken is dat [gedaagde 1] door zijn verblijf in Indonesië het zwaartepunt van het bestaan en de plaats waar hij zijn zaken behartigt en administratie doet, heeft verlegd naar elders. Ook uit de door [eiser] overgelegde weergaven van zijn gesprekken met [gedaagde 1] valt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet af te leiden. [gedaagde 1] zegt daarin immers dat hij altijd terugkeert naar Nederland. Mede in aanmerking nemende dat [gedaagde 1] al sinds 1976 in het gehuurde woont en dat tijdens zijn afwezigheid [gedaagde 2] - hoe zijn aanwezigheid juridisch ook te kwalificeren is - toezicht op het gehuurde heeft gehouden, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een zodanige schending van art. 7:213 BW Pro dat dit een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert.
3.7
Voor zover [eiser] zich beroept op voornoemd arrest van het Hof Amsterdam en stelt dat het niet of nauwelijks bewoond laten van de woning een schending van de verplichting tot goed huurderschap oplevert omdat de woning een sociale huurwoning is, gaat dat beroep niet op, omdat hij als verhuurder niet een toegelaten instelling als bedoeld in art. 70 Woningwet Pro is en derhalve niet wettelijk de taak heeft om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van goedkope schaarse woonruimte.
Zonder toestemming onderverhuren, althans in gebruik geven
3.8
Zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] stellen beiden dat er geen sprake is van onderhuur of in gebruikgeving van de zolderverdieping aan [gedaagde 2] en ook overigens is daarvan naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gebleken. Ook uit de door [eiser] overgelegde gespreks- en videofragmenten valt niet af te leiden dat [gedaagde 2] meer is dan een huisbewaker, zij het een die zijn taak wel erg ruim opvat. Dat [gedaagde 2] ook wel eens slaapt betekent nog niet dat sprake is van het in gebruik geven als bedoeld in art. 7:244 BW Pro.
Bovendien, ook indien daarvan wél sprake zou, heeft [eiser] niet onderbouwd op grond waarvan [gedaagde 1] tekort schiet in enigerlei verplichting. Er is geen sprake van een schriftelijke huurovereenkomst, dus van een contractueel verbod, terwijl art. 7:244 BW Pro bepaalt dat een huurder van woonruimte bevoegd is om een deel van zijn woning aan een ander in gebruik te geven. Kortom, er is geen sprake van een tekortkoming op dit punt.
Het zonder toestemming verbouwen van de zolderberging tot woonruimte
3.9
Vast staat dat in de zolderberging voorzieningen als een keuken, toilet en douche aanwezig zijn. Tegenover de betwisting door [gedaagde 1] dat hij deze voorzieningen heeft aangebracht en zijn stelling dat deze voorzieningen er al waren toen hij in 1976 eerst de zolderverdieping als woonruimte en later de eerste verdieping betrok, heeft [eiser] niet aangetoond dat de voorzieningen zonder toestemming van de verhuurder door [gedaagde 1] zijn aangebracht. [eiser] is zelf pas sinds september 2021 eigenaar en [gedaagde 1] woonde toen al heel lang in de woning. De verklaring van de erven van [naam 2] laat de kantonrechter daarbij buiten beschouwing, in de eerste plaats omdat op geen enkele manier vast is komen te staan dat zij actief bij de verhuur van het pand betrokken zijn geweest, in de tweede plaats omdat zij ook op dit punt niet meer dan een vermoeden uitspreken dat de zolderberging door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verbouwd.
[eiser] heeft voorafgaand aan de eigendomsoverdracht van het pand kennelijk niet met [naam 2] zelf overlegd en besproken hoe de situatie op de zolderverdieping was. Onder die omstandigheden kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een door [gedaagde 1] zonder toestemming uitgevoerde verbouwing. Ook op dit punt is derhalve geen sprake van een tekortschieten door [gedaagde 1] en aldus geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
3.1
Een en ander laat onverlet dat [gedaagde 1] zijn volledige medewerking zal moeten verlenen bij het uitvoeren van de werkzaamheden die [eiser] dient uit te voeren om te voldoen aan de opdracht van de gemeente om de zolderverdieping te laten voldoen aan de eisen van brandveiligheid.
Conclusie met betrekking tot [gedaagde 1]
3.11
Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat er geen sprake is van een zodanig tekortschieten door [gedaagde 1] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De vorderingen jegens [gedaagde 1] zullen dus worden afgewezen.
De vordering jegens [gedaagde 2]
3.12
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten beiden uitdrukkelijk dat de zolderverdieping aan [gedaagde 2] in gebruik is gegeven of is verhuurd en dat [gedaagde 2] alleen in de woning, althans de zolderverdieping komt bij wijze van vriendendienst. Niet duidelijk is waarom [gedaagde 2] in de zolderberging zou moeten overnachten, nu hij een woning heeft aan de [adres 5] , maar, wat daarvan zij, hierboven is in rov. 3.5 al overwogen dat [gedaagde 1] daartoe op grond van art. 7:244 BW Pro bevoegd is. Nu er geen grond is om de huurovereenkomst met [gedaagde 1] te ontbinden en hem tot ontruiming te veroordelen, is er evenmin een grond om [gedaagde 2] tot ontruiming te veroordelen.
De vordering jegens [gedaagde 2] wordt derhalve ook afgewezen.
3.13
Nu alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen, zal hij als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld om de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te betalen.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot worden op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, alsmede die aan de zijde van [gedaagde 2] , tot op heden begroot op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.