Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/1967
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 juni 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
( [gem. eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 december 2020 de WOZ-waarde [1] van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 82.689.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag voor het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 maart 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de personen van mr. H. Oderkerk en mr. P.E.H.A. Ingenhou. Ook aanwezig waren [persoon 1] en [persoon 2] , taxateurs.
Overwegingen
Aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is gebruiker van het object. Het gaat om een kantorencomplex van in totaal 50.757 m². Het object heeft een fietsenstalling (452 plaatsen) en 817 parkeerplaatsen.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Desgevraagd hebben partijen op de zitting aangegeven dat er in het belastingjaar 2019 geen indicaties waren over de bijzondere ontwikkelingen met het pand. Met de ontwikkeling van het pand die na 2019 hebben plaatsgevonden, hoefde op de waardepeildatum dan ook geen rekening gehouden te worden.
Het oordeel van de rechtbank
3. De waarde die moet worden vastgesteld, is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). [2]
4. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van het object onderbouwd met de huurwaardekapitalisatiemethode. Dat is een vergelijkingsmethode die vaak wordt toegepast bij niet-woningen. Bij deze methode wordt de huurwaarde van het object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.
5. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een huurwaarde van € 127,- per m² van het primaire deel en € 77,- per m² van het secundaire deel en een kapitalisatiefactor van 12,3. De heffingsambtenaar heeft gewezen op drie verkooptransacties en drie huurtransacties. Hij is verder uitgegaan van een totale huurwaarde van € 40.680,- voor de fietsenstalling en € 4.085.000,- voor de parkeerplaatsen.
Eigen verkoopcijfer
6. Eiseres heeft erop gewezen dat het object in delen is verkocht. Twee delen van het object zijn op 4 december 2019 verkocht voor respectievelijk € 12.000.000,- en
€ 18.000.000,-. Het derde deel is verkocht op 3 februari 2020 voor € 5.500.000,-. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat op 31 januari 2020 het vierde deel van het pand is verkocht voor € 10.814.070,-. Eiseres stelt daarom dat de waarde van het pand moet worden vastgesteld op de optelsom van deze vier verkopen, namelijk € 46.314.070,-.
7. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij niet kan vaststellen of het eigen verkoopcijfer marktconform tot stand is gekomen, omdat hij over onvoldoende informatie beschikt over de feiten en omstandigheden rondom de verkopen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij over de belastingjaren 2017 en 2018 een informatiebeschikking heeft genomen om informatie te vergaren voor marktanalyse, maar dat eiseres deze informatie niet heeft verstrekt. De heffingsambtenaar is er niet mee bekend hoe de verkopen tot stand zijn gekomen en of zich feiten hebben voorgedaan die moeten leiden tot een correctie van de transactieprijzen, zoals vooruitbetalingen of (compensatie voor) huurpenningen. De heffingsambtenaar wijst in dit verband op publicaties in de pers, die althans de suggestie geven dat sprake is geweest van afkoop voor huur. De heffingsambtenaar stelt dat gelet hierop, en nu sprake is van een verkoop in delen, de transactie afwijkt van transacties die hij elders tot stand ziet komen. Hoewel de heffingsambtenaar de financiële gegevens uit het Kadaster zou kunnen halen, zoals door eiseres gesteld, geldt dit niet voor de feiten en omstandigheden waaronder de verkoop heeft plaatsgevonden.
8. Eiseres heeft hiertegen ingebracht dat de heffingsambtenaar niet om informatie heeft gevraagd en geen informatiebeschikking heeft genomen. De heffingsambtenaar heeft alleen een informatiebeschikking genomen over de belastingjaren 2017 en 2018. Hoewel eiseres de in die betreffende beschikkingen gevraagde informatie inderdaad niet heeft verstrekt, zijn deze laatste informatiebeschikkingen door de heffingsambtenaar ingetrokken. De relevante gegevens voor wat betreft de onderhavige waardevaststelling blijken volgens eiseres uit het Kadaster.
9. De rechtbank stelt voorop dat de gerealiseerde verkoopprijs een geschikt aanknopingspunt kan zijn voor de waardebepaling. De partij die zich daarop beroept, moet feiten of omstandigheden stellen en aannemelijk maken waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. [3]
10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat sprake is van een verkoop in delen, over een langere periode verdeeld, in verhuurde staat met aanwijzingen dat sprake is van afkoop van een deel van de huur. Een van de blokken is later verkocht aan een partij die ontwikkelaar is. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dit aanwijzingen dat de verkopen niet marktconform hebben plaatsgevonden. Tot slot heeft de heffingsambtenaar aangegeven de taxatiematrix, door eiseres onbetwiste, verkoopcijfers bevat van panden die in dezelfde regio liggen als onderhavig object. Deze verkoopcijfers bedragen respectievelijk € 88.000.000,-, € 123.583.028,- en € 55.117.157,- en liggen daarmee ruimschoots hoger dan het eigen verkoopcijfer waarop eiseres zich beroept. Ook dit zijn naar het oordeel van de rechtbank aanwijzingen dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform tot stand is gekomen, en dus niet de waarde weergeeft.
11. De rechtbank stelt vast dat er verder onvoldoende gegevens in het dossier aanwezig zijn waaruit volgt dat het verkoopcijfer wel marktconform tot stand is gekomen. Eiseres heeft (ook in beroep) niet toegelicht onder welke omstandigheden de verkopen hebben plaatsgevonden.
12. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de heffingsambtenaar afdoende aannemelijk heeft gemaakt dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform tot stand is gekomen en dat het daarom niet de waarde weergeeft. In het midden kan gelaten worden of de heffingsambtenaar met informatiebeschikkingen om dergelijke informatie heeft gevraagd in dit specifieke belastingjaar.
Huurwaardekapitalisatiemethode
13. Nu het beroep op het eigen verkoopcijfer niet slaagt, is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van het object kan worden vastgesteld met de huurwaardekapitalisatiemethode.
14. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde matrix onjuist is, omdat hij bij de berekening van de kapitalisatiefactor van het object [adres 2] uit had moeten gaan van een hogere huurwaarde. De heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd waarom hij bij dit object van een taxatiewaarde per eenheid van € 196,- naar € 130,- is gegaan. Verder moet de kapitalisatiefactor van het object [adres 2] worden vastgesteld op 8,5, aldus eiseres.
15. De taxateur van de gemeente Amsterdam heeft op de zitting toegelicht dat in de huurmarktgegevens is opgenomen wat in het contract is overeengekomen door de partijen. Dit betreft het bedrag van € 196,-. In de analyse wordt gepoogd een huurwaarde te taxeren die gangbaar is op de locatie in kwestie. Dit bedrag is een ander bedrag dan de prijs in een contract. € 196,- ligt boven de huurprijzen die de heffingsambtenaar normaliter op die locatie ziet. De huurwaarden die andere partijen krijgen, sluit meer aan bij € 130,-. Niet in geding is dat de kapitalisatiefactor bij toepassing van de overeengekomen huurwaarde 8,5 zou zijn.
16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor niet te hoog vastgesteld. Zelfs als de kapitalisatiefactor van het object [adres 2] moet worden vastgesteld op 8,5, is de gemiddelde kapitalisatiefactor 13. Dit is nog steeds hoger dan de kapitalisatiefactor die de heffingsambtenaar voor het object heeft aangehouden, namelijk 12,3. Verder zijn de huurwaarden niet betwist. De heffingsambtenaar heeft de taxatiehuur per vierkante meter lager vastgesteld dan de gemiddelde gerealiseerde huurprijs per vierkante meter. De verkooptransacties die de heffingsambtenaar voor zijn berekening heeft gebruikt, betreffen weliswaar kleinere panden dan het object, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee gehouden, nu hij is uitgegaan van een huurwaarde per vierkante meter van € 127,- bij het primaire deel. Dit is bijna een derde lager dan de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van de gebruikte verkooptransacties. Daarmee is sprake van een aanmerkelijke marge. Eiseres heeft geen (andere) omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat de matrix onjuist is.
17. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Redelijke termijn
18. Eiseres heeft op de zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
19. Als de redelijke termijn is overschreden, wordt in beginsel verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. De bestuursrechter kan dan overgaan tot veroordeling van het bestuursorgaan (voor de bezwaarfase) en de Staat (voor de beroepsfase) tot vergoeding van deze immateriële schade door spanning en frustratie.
20. Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn begint te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. [4]
21. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift is gedateerd op 5 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven dat het bezwaarschrift op
18 januari 2021 is ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 3 maart 2022 uitspraak gedaan op het bezwaar. De rechtbank doet uitspraak op 19 juni 2023. Dit betekent dat de redelijke termijn met vijf maanden is overschreden. De rechtbank ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld welke consequenties hieraan verbonden moeten worden.
22. De rechtbank verwijst allereerst naar de uitspraak van de rechtbank
Midden-Nederland van 21 december 2022 [5] , waarin is overwogen dat het huidige systeem van forfaitair toekennen van schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn te grofmazig is. Ook in deze zaak wil de rechtbank differentiatie toepassen. Hoewel het uitgangspunt is dat in beginsel wordt verondersteld dat een belanghebbende bij overschrijding van de redelijke termijn immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, vindt de rechtbank dat er in dit geval omstandigheden bestaan om van dat uitgangspunt af te wijken. De rechtbank betrekt hierbij het relatief geringe financiële belang dat hiermee gemoeid is, gelet op de omvang en financiële waarde van een zeer groot en beursgenoteerd bedrijf als eiseres, alsook dat op geen enkele wijze gebleken is van de (mogelijkheid) van andere schade, zoals publiciteitsschade.
23. Dit betekent dat de rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat de redelijke termijn is overschreden. Daarmee is voldoende tegemoetgekomen aan het belang van eiseres in dit concrete geval.
Conclusie
24. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar hoeft geen griffierecht of proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, voorzitter, mr. R. van de Water en
mr. R. Hirzalla, leden, in aanwezigheid van mr. T.W. Steenhoff, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2023.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.