Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10044460 CV EXPL 22-10511
vonnis van: 7 juli 2023
fno.: 8622
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap C.W. Amsterdam - Internationaal B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: C.W. Amsterdam
gemachtigde: mr. M.L. Cohen
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.J. Ruessink (Bumarang)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 4 augustus 2022 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord met bijlagen, met daarbij een voorwaardelijke tegenvordering.
Vervolgens is een tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 24 januari 2023. Voorafgaand daaraan is door C.W. Amsterdam nog een conclusie van antwoord in reconventie genomen, met bijlagen. [gedaagde] heeft ook nog nadere stukken in het geding gebracht voor de mondelinge behandeling. Namens C.W. Amsterdam is verschenen mevrouw [naam] met de gemachtigde, die tevens bestuurder is van C.W. Amsterdam. [gedaagde] is verschenen met haar gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigde van [gedaagde] heeft spreekaantekeningen overgelegd. De zaak is aan het einde van de mondelinge behandeling naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door beide partijen. Uiteindelijk is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Met ingang van 1 augustus 2021 verhuurt C.W. Amsterdam aan [gedaagde] de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] (verder: het gehuurde).
1.2.
Het gehuurde bevindt zich in een voormalig kantoorpand, dat sinds 2016 als woonruimte in gebruik is, aanvankelijk met met één zelfstandige woonruimte en twee onzelfstandige woonruimten. Sinds een renovatie in 2018 zijn in het pand waarin het gehuurde is gelegen drie zelfstandige woonruimten gelegen. Voor het gehele pand was op 19 mei 2015 een energie-index B afgegeven.
1.3.
De in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs bedraagt € 1.275,00 per maand. Daarnaast is een bedrag van € 9,00 overeengekomen voor een 24-uur CV abonnement.
1.4.
De WOZ-waarde van het gehuurde is per peildatum 1 januari 2020 aanvankelijk vastgesteld op € 129.000,00. Na een bezwaar van C.W. Amsterdam tegen deze waardering is de waarde ambtshalve verhoogd naar € 189.000,00. Een verzoek van C.W. Amsterdam deze waarde nogmaals ambtshalve te verhogen is afgewezen. De WOZ-waarde van het gehuurde per peildatum 1 januari 2021 bedraagt € 222.000,00.
1.5.
Op 23 december 2021 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. Op 1 februari 2022 is een voorbereidend onderzoek verricht. Op 23 februari 2022 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan en geoordeeld dat het gehuurde op 106 punten moet worden gewaardeerd met een redelijke huurprijs van € 549,56.
1.6.
Beide partijen zijn in verzet gegaan tegen de voorzittersbeslissing.
1.7.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling door de Huurcommissie heeft C.W. Amsterdam een op 7 april 2022 geregistreerd energielabel D voor het gehuurde in het geding gebracht. De opname voor dit energielabel heeft plaatsgevonden op 29 maart 2022.
1.8.
De Huurcommissie heeft op 14 juni 2022 op het verzet beslist en het puntenaantal op 136 gesteld met een huurprijs van € 716,27. Bij de berekening van het puntenaantal zijn voor de energieprestatie geen punten toegekend. Voor de WOZ-waarde zijn op basis van € 189.000,00 39 punten toegekend. Voor de renovatie in 2018 zijn 17,40 punten toegekend.
vordering en verweer in conventie en reconventie
2. C.W. Amsterdam vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht te verklaren dat de aanvangshuurprijs van € 1.275,00 redelijk is, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen. Volgens haar is de woning te hoog gewaardeerd en moeten 118 punten worden toegekend. Op het verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4. Voor het geval de vordering in conventie niet wordt toegewezen vordert [gedaagde] – kort gezegd – splitsing van de all-in prijs en ongeacht die splitsing een verklaring voor recht met waardering van het gehuurde op 118 punten en bepaling van de servicekosten op
€ 9,00, met veroordeling van C.W. Amsterdam tot terugbetaling van het teveel betaalde met wettelijke rente en alles met veroordeling van C.W. Amsterdam in de proceskosten.
€ 9,00, met veroordeling van C.W. Amsterdam tot terugbetaling van het teveel betaalde met wettelijke rente en alles met veroordeling van C.W. Amsterdam in de proceskosten.
beoordeling in conventie en reconventie
5. Deze zaak gaat over de vraag welke huurprijs C.W. Amsterdam aan [gedaagde] in rekening mag brengen. Daarbij zijn in de kern twee onderwerpen tussen partijen in geschil. Het eerste ziet op de vraag of sprake is van all-in huur en het tweede op de vraag hoe het gehuurde gewaardeerd moet worden. De kantonrechter oordeelt als volgt.
All-in huur
6. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van all-in huur. Bij all-in huur is sprake van een huurovereenkomst die meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte (artikel 7:258 lid 1 BW Pro), terwijl wel één prijs wordt gerekend. Wat de huurovereenkomst omvat is een kwestie van uitleg. Daarbij gaat het niet alleen om de tekst van de overeenkomst maar ook om wat partijen over en weer redelijkerwijs mochten verwachten.
7. In dit geval is in de tekst van de huurovereenkomst één aanvullende dienst overeengekomen, namelijk een 24-uurs service voor de cv-installatie. Daarvoor is in de huurovereenkomst een aparte prijs genoemd, zodat deze post onder de servicekosten valt. Volgens [gedaagde] is er echter meer waar zij voor betaalt, namelijk vaste vloerbedekking, natuurstenen tegels en massief houten vloerdelen. Dit zijn echter zaken die naar hun aard onlosmakelijk met de woning zijn verbonden. Dat betekent dat een vergoeding hiervoor in de huurprijs moet zijn verdisconteerd. Dan blijven over de gordijnen en verlichtingsarmaturen. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende onderbouwd dat partijen hier daadwerkelijk afspraken over hebben gemaakt, in de zin dat C.W. Amsterdam een verplichting had deze ter beschikking te stellen. Dit blijkt niet uit de huurovereenkomst en er is ook niet gesteld dat [gedaagde] dit op basis van wat besproken was van C.W. Amsterdam mocht verwachten. De in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs omvat dus enkel het gebruik van de woonruimte, zodat van all-in huur geen sprake is. De (voorwaardelijke) vorderingen van [gedaagde] die op een ander uitgangspunt zijn gebaseerd zullen bij eindvonnis worden afgewezen.
Waardering gehuurde
8. Partijen zijn het er over eens dat het gehuurde in ieder geval moet worden gewaardeerd op 79,25 punten. Daar komen dan nog bij de punten voor WOZ-waarde, energielabel en renovatie. Over de punten die aan die laatste drie posten moeten worden toegekend zijn partijen het niet eens.
9. Volgens het woningwaarderingsstelsel moet de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde worden meegewogen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat in dit geval € 189.000,00, de waarde op peildatum 1 januari 2020. Dit was op het moment van aangaan van de huur de laatst vastgestelde WOZ-waarde. Bij deze WOZ-waarde horen (afgerond) 39 punten. C.W. Amsterdam heeft onder meer onder verwijzing naar referentiepanden betoogd dat de WOZ-waarde van het gehuurde steeds te laag is vastgesteld. Het is echter niet aan de kantonrechter in deze procedure een andere WOZ-waarde te bepalen. Dat is – anders dan C.W. Amsterdam heeft betoogd – ook niet wat volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633).
10. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor toekenning van punten voor renovatie van het gehuurde. Renovatiepunten zijn bedoeld voor de situatie waarin een uitgevoerde renovatie nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde (nota van toelichting bij het besluit van 27 september 2016 tot wijziging van het Bhw, staatsblad 2016, 344). Duidelijk is dat C.W. Amsterdam grote investeringen heeft gedaan, waarmee in 2018 het gehuurde in de huidige vorm is gecreëerd. Daarna is het gehuurde meermalen gewaardeerd voor de WOZ-waarde, waarbij deze waarde ook nog ambtshalve (na een schrijven van C.W. Amsterdam) naar boven is bijgesteld. Dat in de WOZ-waarde die nu in aanmerking wordt genomen de door C.W. Amsterdam uitgevoerde renovatie (of transformatie) onvoldoende is meegenomen is onvoldoende onderbouwd. Voor zover C.W. Amsterdam de afwijkingsmogelijkheid van artikel 5 lid 2 Bhw Pro (extra punten voor luxe afwerking) heeft benoemd, mocht zij daarmee niet volstaan. Het op haar weg gelegen dit nader toe te lichten en onderbouwen, zeker nu het hier gaat om een afwijking in uitzonderlijke gevallen.
11. Dan resteert de vraag of punten moeten worden toegekend voor het energielabel. Over dit onderwerp heeft de Hoge Raad inmiddels op 30 juni 2023 prejudiciële vragen beantwoord (ECLI:NL:HR:2023:1005). Deze antwoorden komen er kort gezegd op neer dat bij de waardering van het gehuurde het energielabel moet worden meegewogen, ook als dit na de aanvangsdatum van de huur tot stand gekomen is. In dit geval heeft ook de opname na aanvang van de huurovereenkomst plaatsgevonden. Uit de stellingen van partijen volgt echter dat de toestand van de woning tussen het moment van aangaan van de huurovereenkomst en de opname voor het energielabel niet wezenlijk is gewijzigd. De laatste grote wijzigingen aan het gehuurde vonden plaats bij de renovatie in 2018. Dit betekent dat het in 2022 afgegeven energielabel wordt meegewogen. Dit levert 11 punten op.
12. Het gehuurde wordt dus gewaardeerd op (79,25 + 39 + 11) 129 punten. Daarmee is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter zal daarom de maximale aanvangshuurprijs aan de hand van het puntenaantal vaststellen. De maximale huurprijs bedraagt € 677,37. Dit betekent dat de vordering van C.W. Amsterdam wordt afgewezen. De vorderingen van [gedaagde] tot vaststelling van de maximale huurprijs wordt toegewezen. De teveel betaalde huur van augustus 2021 tot en met juni 2022 wordt eveneens toegewezen, berekend aan de hand van de bepaalde huurprijs. Het totaal komt dan op (11*(1.275-677,37)) € 6.573,93. De wettelijke rente hierover is niet weersproken en deze zal worden toegewezen. Over de servicekosten van € 9,00 bestaat geen geschil tussen partijen zodat [gedaagde] onvoldoende belang heeft om hierover een verklaring voor recht te verkrijgen.
13. C.W. Amsterdam krijgt in conventie ongelijk en in reconventie grotendeels ongelijk. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten in reconventie worden gezien de samenhang op de helft gesteld. De nakosten worden slecht één keer toegewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt C.W. Amsterdam in de proceskosten, tot vandaag aan de kant van [gedaagde] begroot op € 529,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie:
verklaart voor recht dat het gehuurde aan de [adres] per 1 augustus 2021 dient te worden gewaardeerd op 129 punten met een maximale huurprijs van € 677,37;
veroordeelt C.W. Amsterdam om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis € 6.573,93 aan teveel betaalde huur aan [gedaagde] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 september 2022 tot de dag van betaling;
veroordeelt C.W. Amsterdam in de proceskosten, tot vandaag aan de kant van [gedaagde] begroot op € 265,00 aan salaris gemachtigde;
in conventie en reconventie:
veroordeelt C.W. Amsterdam in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
€ 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2023.