Uitspraak
proces-verbaal mondeling vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Team kanton
zaaknummer: 10181153 EA VERZ 22-676
datum uitspraak: 30 januari 2023
func.: 33806
proces-verbaal van mondelinge uitspraak in de zaak van
Westheimer exploitatiemaatschappij B.V.
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen: Westheimer
gemachtigde: mr. T.A. Phijffer
t e g e n
1.de Vereniging van Eigenaars [verweerder]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerder
nader te noemen: de VvE
niet verschenen
2.[belanghebbende 1]
wonende te [woonplaats 1]
3. [belanghebbende 2]
4. [belanghebbende 3]
beiden wonende te [woonplaats 2]
belanghebbenden
nader te noemen: [belanghebbenden]
gemachtigde: mr. R.G.F. Lammers
Westheimer heeft op 1 november 2022 een verzoekschrift met producties ingediend strekkend tot het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
DE MONDELINGE BEHANDELING
1. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 januari 2023. Voor mr. B.T. Beuving, kantonrechter, bijgestaan door mr. S.M.P. Mulder, griffier, zijn ter zitting verschenen:
- [naam 1] (eigenaar Damavi B.V.), [naam 2] (algemeen medewerker Westheimer) en [naam 3] (Vinkeveen Vastgoed B.V.) namens Westheimer, met de gemachtigde;
- [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] en [naam 4] (voormalig eigenaar), met de gemachtigde.
2. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, Westheimer aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen beantwoord van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting besproken is. Na schorsing heeft de kantonrechter de behandeling van de zaak gesloten en partijen meegedeeld dat hij mondeling uitspraak zal doen.
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
3. Het gebouw, plaatselijk bekend als [locatie] , is gesplitst. Westheimer is als eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte in de kelder en op de begane grond in de gemeenschap gerechtigd voor twee/vijfde deel. [belanghebbenden] zijn als eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruikt van de drie verdiepingen gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping in de gemeenschap gerechtigd voor drie/vijfde deel.
4. Westheimer verzoekt de kantonrechter een vervangende machtiging te verstrekken om verstevigingswerkzaamheden te verrichten aan een balklaag tussen de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw en te bepalen dat de appartementseigenaars in de VvE in de kosten moeten bijdragen overeenkomstig de geldende verdeelsleutel voor gemeenschappelijke zaken.
5. In opdracht van de VvE zijn in 2016 funderingswerkzaamheden verricht. Daarbij zijn ook werkzaamheden verricht ten behoeve van de begane grond waarbij een scheidingsmuur is weggehaald. Enige tijd na uitvoering van de werkzaamheden zijn op de bovenverdieping scheuren ontstaan, doordat een muur los is gezakt van de balk van de tweede verdiepingsvloer. De VvE heeft, na gezamenlijk overleg tussen [belanghebbenden] en de rechtsvoorgangster van Westheimer, Damavi B.V., bouwadviesbureau Strackee benoemd om advies uit te brengen over de oorzaak van dit probleem. Strackee concludeert in zijn advies dat het niet aannemelijk is dat de slechts plaatselijk aanwezige drijfsteenwand een dragende functie vervulde voor de te licht gedimensioneerde eerste verdiepingsvloer. Ook tijdens de uitvoering is direct na het slopen geen melding gekomen van verzakkingen en scheurvorming. Met de kennis van nu en het voortschrijdende inzicht stelt Strackee dat op basis van de beschikbare archieftekeningen en het CFO-rapport had kunnen worden voorzien dat deze balklaag zonder extra ondersteuning niet aan de minimale wettelijke eisen voldoet. Het enkel terugplaatsen van een drijfsteenwand op de begane grond zou het gebrek niet op een constructief deugdelijke wijze opheffen.
6. De kantonrechter overweegt dat het weghalen van het muurtje op de begane grond misschien een rol heeft gespeeld maar dit is door [belanghebbenden] niet voldoende concreet onderbouwd, zodat, voor zover al relevant in deze procedure, nu niet kan worden vastgesteld dat het weghalen van de scheidingswand de oorzaak is. Dat betekent dat er vooralsnog van moet worden uitgegaan dat de scheurvorming is ontstaan door de funderingswerkzaamheden in combinatie met de te licht gedimensioneerde balken van de eerste verdiepingsvloer. De fundering en de draagbalken betreffen het casco van het gebouw en is een VvE-aangelegenheid.
7. Tussen partijen staat vast dat de VvE op 13 december 2021 overleg heeft gevoerd over onder meer de kosten van een noodconstructie en het brandwerend maken van deze noodconstructie. Afgesproken is dat de noodconstructie brandwerend zou worden gemaakt en dat het herstel van de balklaag later zou plaatsvinden. Partijen verschillen enigszins van inzicht over wat nu precies door de VvE is besloten ten aanzien van het moment waarop de ingreep diende plaats te vinden.
8. [belanghebbenden] voeren aan dat deze ingreep nu nog niet aan de orde kan zijn, omdat noch de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte noch de huurovereenkomst betreffende de eerste verdieping tot op heden is geëindigd. Pas op dat moment zou de VvE besluiten tot een ingreep, aldus [belanghebbenden] . Westheimer stelt dat de werkzaamheden op korte termijn kunnen plaatsvinden gedurende de huur van de bedrijfsruimte, omdat over de uitvoering met de huurder overeenstemming is bereikt en de huurder tijdelijk elders zal verblijven.
9. De kantonrechter leest de e-mails tussen partijen aldus dat de versteviging van de balken bij eerste gelegenheid zou plaatsvinden, afhankelijk van het leegkomen van de begane grond of de eerste verdieping. Dit omdat de kosten van de versteviging van de balken dan lager zijn omdat er dan geen gebruiker van de begane grond of eerste verdieping is.
10. Artikel 5:121 BW Pro is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang.
11. De belangen van Westheimer zijn helder en zwaarwegend. Zij wenst de constructie van het pand zo snel als mogelijk duurzaam deugdelijk te maken. Verder wenst zij dat haar huurder weer op een prettige wijze gebruik kan maken van de bedrijfsruimte. Dit kan nu niet omdat die huurder te maken heeft met een noodconstructie in de gehuurde bedrijfsruimte.
12. De belangen van [belanghebbenden] om nu niet mee te willen werken aan de verstevigingswerkzaamheden aan de balklaag zijn, ook nadat daar nadrukkelijk naar is gevraagd, minder helder. Zij hebben meegedeeld dat geen sprake is van een cashflowprobleem. Volgens [belanghebbenden] is een nader onderzoek door haar deskundige noodzakelijk, maar zij heeft dit verweer onvoldoende geconcretiseerd. [belanghebbenden] hebben verder nog aangevoerd dat de VvE al kosten heeft gemaakt voor het brandwerend maken van de noodconstructie op de begane grond. De kantonrechter overweegt dat het hier toen noodzakelijke kosten betrof ten behoeve van de ondersteuning van het pand. Ook was toen sprake van een aanschrijving van de gemeente en wenste [belanghebbenden] de bovenetages te kunnen ondersplitsen, iets wat niet kon zonder deugdelijke noodconstructie. Die tijdelijke kosten waren dus ook nadrukkelijk in het belang van [belanghebbenden] . Dat er dus net een paar duizend euro kosten zijn gemaakt, en het ongelukkig is om nu weer kosten te maken, weegt dus minder zwaar. Temeer nu het voor partijen duidelijk was dat het ging om een tijdelijke oplossing.
13. Verder wordt nog het volgende meegewogen. Partijen zijn het er over eens dat de werkzaamheden goedkoper zullen zijn als die via de begane grond kunnen worden verricht. Westheimer heeft bevestigd dat de kosten die verbonden zijn aan het leeghalen van de begane grond, inclusief de vergoeding voor de huurder, voor uitsluitend haar rekening zullen zijn. Het belang van [belanghebbenden] om de werkzaamheden vanwege de kosten vooruit te schuiven naar de toekomst totdat deze ruimte leeg is komen te staan, is hiermee komen te vervallen.
14. De conclusie is dan ook dat de belangen van de [belanghebbenden] en de VvE minder zwaar wegen dan de belangen van Westheimer bij het op korte termijn kunnen laten verrichten van de verstevigingswerkzaamheden, zodat [belanghebbenden] en de VvE zonder redelijke grond medewerking en/of toestemming hebben geweigerd. Het verzoek zal daarom worden toegewezen conform de door Westheimer aangevraagde omgevingsvergunning op basis van het rapport van Evers Partners van 27 september 2022 dat als bij bijlage aan dit proces-verbaal is gehecht. Daarbij zal tevens worden bepaald dat de kosten van de werkzaamheden worden verdeeld overeenkomstig de geldende verdeelsleutel, te weten twee/vijfde deel voor Westheimer en drie/vijfde deel voor [belanghebbenden] .
15. De kantonrechter ziet aanleiding om [belanghebbenden] te veroordelen in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
verstrekt vervangende machtiging voor het verlenen van medewerking aan en voor zover (nog) nodig de toestemming voor de werkzaamheden die blijken uit de tot de vergunningsaanvraag behorende beschrijving die als bijlage aan dit proces-verbaal is gehecht;
bepaalt dat de kosten van de werkzaamheden worden verdeeld overeenkomstig de geldende verdeelsleutel, te weten twee/vijfde deel voor Westheimer en drie/vijfde deel voor [belanghebbenden] ;
veroordeelt [belanghebbenden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Westheimer begroot op:
salaris € 498,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 626,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
salaris € 498,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 626,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [belanghebbenden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.