Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10201662 CV EXPL 22-15044
vonnis van: 21 juli 2023
fno.: 534
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Stichting Stadgenoot
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Stadgenoot
gemachtigde: M.O. de Boer
t e g e n
[naam gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [naam gedaagde]
gemachtigde: mr. M.F. van Hulst
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 10 november 2022 met bijlagen;
- het instructievonnis waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het instructievonnis waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het verzoek van [naam gedaagde] eerst te mogen concluderen voor antwoord;
- de rolmededeling waarin dit verzoek is toegestaan;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- de rolmededeling waarin dit verzoek is toegestaan;
- de conclusie van antwoord, met bijlagen;
- het instructievonnis;
- de conclusie van repliek, met bijlagen;
- de conclusie van dupliek, met bijlagen;
- de akte uitlaten producties;
- de dagbepaling van het vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[naam gedaagde] huurt sinds 25 januari 2019 van Stadgenoot de woning aan de [adres] te Amsterdam (hierna: het gehuurde).
1.2.
In de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 699,43 per maand, te vermeerderen met € 15,98 aan servicekosten, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.3.
In de huurovereenkomst is de volgende bepaling over huurprijswijziging opgenomen, voor zover hier van belang:
“
Artikel 8 Wijziging van de huurWij verhogen jaarlijks uw huur. Wij sturen u schriftelijk ons voorstel tot verhoging. Dit gebeurt minimaal twee maanden voordat de wijziging ingaat of in ieder geval binnen de wettelijke termijn. In ons voorstel vindt u:- uw op dat moment geldende huurprijs- het percentage waarmee wij uw huurprijs wijzigen-de voorgestelde huurprijs- de datum van ingang van de voorgestelde huurprijs”
“
Artikel 8 Wijziging van de huurWij verhogen jaarlijks uw huur. Wij sturen u schriftelijk ons voorstel tot verhoging. Dit gebeurt minimaal twee maanden voordat de wijziging ingaat of in ieder geval binnen de wettelijke termijn. In ons voorstel vindt u:- uw op dat moment geldende huurprijs- het percentage waarmee wij uw huurprijs wijzigen-de voorgestelde huurprijs- de datum van ingang van de voorgestelde huurprijs”
1.4.
Artikel 7:252 Burgerlijk Wetboek luidt:
1. Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan.
1. Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan.
2. Het in lid 1 bedoelde voorstel dient te vermelden:
a. de geldende huurprijs;
b. het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs;
c. de voorgestelde huurprijs;
d. de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs;
e. de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder, wanneer hij bezwaren heeft tegen het voorstel, daarvan kan doen blijken, en de gevolgen die deze onderafdeling verbindt aan het niet doen blijken van bezwaren.
(…)4. Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 1 en lid 2 aanhef en onder b, d of e dan wel aan het in lid 3 bepaalde, blijft de voordien geldende huurprijs verschuldigd, tenzij blijkt dat degene tot wie het voorstel was gericht niet door het verzuim is benadeeld.
1.5.
Stadgenoot heeft op 12 april 2022 aan [naam gedaagde] een brief gestuurd met daarin een aankondiging dat zij de huurprijs per 1 juli 2022 met € 50,- per maand zal verhogen omdat [naam gedaagde] een middeninkomen heeft en de overheid heeft bepaald dat de huur met dit bedrag mag stijgen, hetgeen uitkomt op een huurprijs van € 799,94 per maand. Zijn eventuele bezwaar tegen de huurprijswijziging dient uiterlijk 30 juni bij Stadgenoot te zijn ontvangen, aldus de brief. In de brief is ook toegelicht hoe het verder gaat als [naam gedaagde] bezwaar maakt.
1.6.
Stadgenoot heeft op 12 september 2022 aan [naam gedaagde] een brief gestuurd waarin zij hem aanmaant tot betaling van € 150,- huurachterstand binnen 15 dagen nadat de brief bij hem is bezorgd, bij gebreke waarvan er € 48,40 aan incassokosten in rekening zullen worden gebracht.
1.7.
Stadgenoot heeft op 26 september 2022 aan [naam gedaagde] (aangetekend) een brief gestuurd waarin zij schrijft dat van [naam gedaagde] geen bezwaar tegen de huurprijswijziging is ontvangen maar dat hij ook de huurverhoging niet betaalt. Stadgenoot wijst [naam gedaagde] op de mogelijkheid vóór 1 november 2022 een verzoekschrift bij de Huurcommissie in te dienen als hij alsnog bezwaar wil maken.
1.8.
[naam gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de inkomensafhankelijke huurprijsverhoging en betaalt iedere maand € 749,94 aan huur en servicekosten.
Vordering en verweer
2. Stadgenoot vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis € 250,- aan huurachterstand tot en met november 2022 en € 48,40 aan buitengerechtelijke incassokosten, verhoogd met de wettelijke rente vanaf dagvaarding, met veroordeling van [naam gedaagde] in de proceskosten.
3. Stadgenoot stelt daartoe kort gezegd dat [naam gedaagde] , ondanks diverse aanmaningen, iedere maand een te laag bedrag aan huur voldoet nu de huurprijs per 1 juli 2022 met
€ 50,- is verhoogd.
€ 50,- is verhoogd.
4. [naam gedaagde] betwist de vordering omdat hij nimmer akkoord is gegaan met een huurverhoging. Brieven over de huurverhoging, althans de aangetekende rappelbrief die wettelijk is voorgeschreven, heeft hij niet ontvangen zodat niet aan artikel 7:253 BW is voldaan. [naam gedaagde] wenst van Stadgenoot de daadwerkelijke proceskosten te krijgen nu sprake is van onbehoorlijke procesvoering.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
kern van de zaak
5. Deze zaak draait om de vraag of Stadgenoot rechtsgeldig de huurprijs van [naam gedaagde] heeft verhoogd.
huurverhoging
6. In deze zaak is sprake van niet-geliberaliseerde huur en is art. 7:248 lid 1 BW van toepassing. Dit artikel bepaalt – dwingendrechtelijk - dat de huurprijs kan worden verhoogd: “hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze zoals voorgeschreven in de art. 7:252, 252a, 252c en 253”. In artikel 8 van de huurovereenkomst is vrijwel letterlijk een deel van artikel 7:252 BW, dat dus ziet op wijziging van de huurprijs, overgenomen en staat vermeld dat voor een verhoging aan de huurder een voorstel zal worden gedaan. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een beding in de huurovereenkomst dat zelfstandig in een huurverhoging voorziet, zodat de weg van artikel 7:252 BW en verder moet worden gevolgd.
ambtshalve toetsing rechten consument
7. Het beding in artikel 8 van de huurovereenkomst is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Het wordt niet als kernbeding aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat over dit beding is onderhandeld.
8. Dit betekent dat ambtshalve moet worden beoordeeld of het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van richtlijn 93/13/EEG (verder: de richtlijn)).
9. Een uitzondering hierop geldt als sprake is van de situatie genoemd in artikel 1 lid 2 van de richtlijn. Daar staat:
Contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen of bepalingen of beginselen van internationale overeenkomsten waarbij de Lid-Staten of de Gemeenschap partij zijn, met name op het gebied van vervoer, zijn overgenomen, zijn niet aan deze richtlijn onderworpen.De dertiende overweging van de richtlijn luidt:
Overwegende dat de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen van de lidstaten waarin bedingen van overeenkomsten met consumenten, direct of indirect, worden vastgesteld, worden geacht geen oneerlijke bedingen te bevatten; dat het bijgevolg niet nodig blijkt bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen zijn overgenomen dan wel beginselen of bepalingen van internationale overeenkomsten waarbij de lidstaten of de Gemeenschap partij zijn, aan de bepalingen van deze richtlijn te onderwerpen; dat in dat verband onder de term “dwingende wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen” tevens de regels vallen die volgens de wet van toepassing zijn tussen de overeenkomstsluitende partijen wanneer er geen andere regeling is overeengekomen.In het arrest van 6 juli 2023 (ECLI:EU:C:2023:555) oordeelde het Europese Hof van Justitie:
1) Artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moet aldus worden uitgelegd dat het beding dat is opgenomen in een tussen een consument en een verkoper gesloten leningsovereenkomst, niet noodzakelijk de dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling van het overeenkomstige nationale recht moet overnemen of daar uitdrukkelijk naar moet verwijzen teneinde onder de in die bepaling bedoelde uitsluiting van de werkingssfeer van die richtlijn te vallen, maar dat het volstaat dat het beding inhoudelijk gelijkwaardig is aan die dwingende bepaling, hetgeen betekent dat het dezelfde normatieve inhoud heeft.2) Artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13 moet aldus worden uitgelegd dat om te bepalen of een beding in een tussen een consument en een verkoper gesloten leningsovereenkomst onder de in die bepaling bedoelde uitsluiting van de werkingssfeer van deze richtlijn valt, het irrelevant is dat die consument er niet van op de hoogte was dat dit beding een dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling van nationaal recht overneemt.Voorts overwoog het Europese Hof in dit arrest onder meer:
25 Bijgevolg kan een contractueel beding slechts een dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling „overnemen” in de zin van artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13 indien dit beding de normatieve inhoud van een op de betrokken overeenkomst van toepassing zijnde dwingende bepaling weergeeft, zodat het beding kan worden geacht concreet dezelfde rechtsregel tot uiting te brengen als die waarnaar in die dwingende bepaling wordt verwezen. Dit is niet alleen het geval wanneer het contractuele beding letterlijk overeenstemt met de dwingende bepaling of uitdrukkelijk daarnaar verwijst, maar ook wanneer dat beding – hoewel in andere bewoordingen uitgedrukt – inhoudelijk gelijkwaardig is aan die dwingende bepaling.26 In casu staat het aan de verwijzende rechter om de nodige beoordelingen te verrichten, waarbij hij met name rekening moet houden met de aard, de algemene opzet en de bepalingen van de in het hoofdgeding aan de orde zijnde leningsovereenkomst alsook met de juridische en feitelijke context ervan, om te bepalen of artikel 1578 van het oud burgerlijk wetboek, overeenkomstig artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13, is overgenomen in het in het hoofdgeding aan de orde zijnde contractuele beding.(…)32 Bovendien heeft het Hof bij de uitlegging van dat artikel 1, lid 2, reeds geoordeeld dat de in die bepaling bedoelde uitsluiting van de werkingssfeer van deze richtlijn geldt zelfs wanneer de verkoper zijn informatie- en transparantieverplichting niet is nagekomen. (zie in die zin beschikking van 14 oktober 2021, NSV en NM, C87/21, niet gepubliceerd, EU:C:2021:860, punt 42).
Contractuele bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen of bepalingen of beginselen van internationale overeenkomsten waarbij de Lid-Staten of de Gemeenschap partij zijn, met name op het gebied van vervoer, zijn overgenomen, zijn niet aan deze richtlijn onderworpen.De dertiende overweging van de richtlijn luidt:
Overwegende dat de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen van de lidstaten waarin bedingen van overeenkomsten met consumenten, direct of indirect, worden vastgesteld, worden geacht geen oneerlijke bedingen te bevatten; dat het bijgevolg niet nodig blijkt bedingen waarin dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen zijn overgenomen dan wel beginselen of bepalingen van internationale overeenkomsten waarbij de lidstaten of de Gemeenschap partij zijn, aan de bepalingen van deze richtlijn te onderwerpen; dat in dat verband onder de term “dwingende wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen” tevens de regels vallen die volgens de wet van toepassing zijn tussen de overeenkomstsluitende partijen wanneer er geen andere regeling is overeengekomen.In het arrest van 6 juli 2023 (ECLI:EU:C:2023:555) oordeelde het Europese Hof van Justitie:
1) Artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moet aldus worden uitgelegd dat het beding dat is opgenomen in een tussen een consument en een verkoper gesloten leningsovereenkomst, niet noodzakelijk de dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling van het overeenkomstige nationale recht moet overnemen of daar uitdrukkelijk naar moet verwijzen teneinde onder de in die bepaling bedoelde uitsluiting van de werkingssfeer van die richtlijn te vallen, maar dat het volstaat dat het beding inhoudelijk gelijkwaardig is aan die dwingende bepaling, hetgeen betekent dat het dezelfde normatieve inhoud heeft.2) Artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13 moet aldus worden uitgelegd dat om te bepalen of een beding in een tussen een consument en een verkoper gesloten leningsovereenkomst onder de in die bepaling bedoelde uitsluiting van de werkingssfeer van deze richtlijn valt, het irrelevant is dat die consument er niet van op de hoogte was dat dit beding een dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling van nationaal recht overneemt.Voorts overwoog het Europese Hof in dit arrest onder meer:
25 Bijgevolg kan een contractueel beding slechts een dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling „overnemen” in de zin van artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13 indien dit beding de normatieve inhoud van een op de betrokken overeenkomst van toepassing zijnde dwingende bepaling weergeeft, zodat het beding kan worden geacht concreet dezelfde rechtsregel tot uiting te brengen als die waarnaar in die dwingende bepaling wordt verwezen. Dit is niet alleen het geval wanneer het contractuele beding letterlijk overeenstemt met de dwingende bepaling of uitdrukkelijk daarnaar verwijst, maar ook wanneer dat beding – hoewel in andere bewoordingen uitgedrukt – inhoudelijk gelijkwaardig is aan die dwingende bepaling.26 In casu staat het aan de verwijzende rechter om de nodige beoordelingen te verrichten, waarbij hij met name rekening moet houden met de aard, de algemene opzet en de bepalingen van de in het hoofdgeding aan de orde zijnde leningsovereenkomst alsook met de juridische en feitelijke context ervan, om te bepalen of artikel 1578 van het oud burgerlijk wetboek, overeenkomstig artikel 1, lid 2, van richtlijn 93/13, is overgenomen in het in het hoofdgeding aan de orde zijnde contractuele beding.(…)32 Bovendien heeft het Hof bij de uitlegging van dat artikel 1, lid 2, reeds geoordeeld dat de in die bepaling bedoelde uitsluiting van de werkingssfeer van deze richtlijn geldt zelfs wanneer de verkoper zijn informatie- en transparantieverplichting niet is nagekomen. (zie in die zin beschikking van 14 oktober 2021, NSV en NM, C87/21, niet gepubliceerd, EU:C:2021:860, punt 42).
10. In dit geval is sprake van niet-geliberaliseerde huur, zodat de manier van wijziging van de huurprijs dwingendrechtelijk is voorgeschreven. In artikel 8 van de huurovereenkomst is vrijwel letterlijk een deel van artikel 7:252 BW, dat ziet op wijziging van de huurprijs, overgenomen. Het wetsartikel is echter niet geheel overgenomen, de mogelijkheid voor huurder om bezwaar te maken tegen een voorgestelde verhoging is weggelaten en evenmin wordt artikel 7:253 BW genoemd, waar de verdere procedure bij een voorstel tot huurprijswijziging is geregeld. De te beantwoorden vraag is dan of de bepaling in artikel 8 van de algemene voorwaarden dezelfde rechtsregel tot uitdrukking brengt als artikel 7:252 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat wel het geval. Zowel artikel 7:252 BW als de bepaling in de algemene voorwaarden brengt de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat een verhuurder één keer per jaar een voorstel tot huurverhoging kan doen, alsmede hoe dat voorstel er uit moet zien en wanneer het gedaan moet worden. Dit wordt niet anders doordat Stadgenoot de te volgen procedure, die deels ook in artikel 7:252 BW staat, niet heeft vermeld. Die procedure is hier overigens door Stadgenoot ook wel degelijk gevolgd. De conclusie is dat de uitzondering van de richtlijn wel van toepassing is, zodat Stadgenoot de huur conform de wettelijke regeling mocht verhogen. Dit neemt niet weg dat Stadgenoot artikel 8 duidelijker en completer had kunnen formuleren.
beoordeling huurverhoging
11. Dan moet aan de hand van artikel 7:252 BW en verder de vraag worden beantwoord of de huurverhoging goed is doorgevoerd. Dat is niet het geval.
12. [naam gedaagde] heeft niet schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging (als bedoeld in artikel 7:253 lid 1 BW) maar hij heeft de huurverhoging ook niet betaald. In dat geval lag het op de weg van Stadgenoot om [naam gedaagde] nogmaals bij aangetekende brief op het voorstel te wijzen (artikel 7:253 lid 2 sub b BW). Pas als [naam gedaagde] die aangetekende brief heeft ontvangen en vervolgens niet naar de huurcommissie is gestapt, wordt hij geacht met de huurverhoging te hebben ingestemd. [naam gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de brief nooit heeft ontvangen en dat hij ook geen niet-thuis briefje in de bus heeft aangetroffen. Uit de door Stadgenoot overgelegde stukken blijkt dat de aangetekende brief niet op het adres van [naam gedaagde] is overhandigd en dat deze uiteindelijk is teruggezonden, omdat de brief op het Post-NL punt niet werd opgehaald. Uit deze stukken blijkt echter niet dat een bericht op het adres van [naam gedaagde] is achtergelaten, want in de “track en trace” staat enkel vermeld: “Bezorgen lukte niet, zending gaat naar PostNL-punt”. Dit strookt met de verklaring van [naam gedaagde] en in ieder geval is door Stadgenoot – op wie de bewijslast rust – onvoldoende onderbouwd dat [naam gedaagde] de brief daadwerkelijk heeft ontvangen of dat hij deze door eigen toedoen niet heeft ontvangen. Dat betekent dat [naam gedaagde] niet geacht wordt te hebben ingestemd met de huurverhoging, als bedoeld in artikel 7:253 lid 3 BW.
13. De vorderingen worden dus afgewezen.
14. Omdat Stadgenoot ongelijk krijgt wordt zij in de proceskosten veroordeeld. De door [naam gedaagde] gevorderde vergoeding van integrale proceskosten wordt echter afgewezen. Daarvoor moet sprake zijn van misbruik van recht en daarvan is geen sprake.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt Stadgenoot in de kosten van de procedure, tot vandaag aan de kant van [naam gedaagde] begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde, bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis;
veroordeelt Stadgenoot in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw, bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter