ECLI:NL:RBAMS:2023:4712 - Rechtbank Amsterdam - Toestemming woningruil sociale huurwoning vanwege zwaarwi...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10397437 CV EXPL 23-3865

vonnis van: 21 juli 2023

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

nader te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. J.P. Alspeer,

t e g e n

de stichting

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

nader te noemen: Lieven De Key,

gemachtigde: mr. P. Brulleman.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 februari 2023, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis van 12 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast;
- de aanvullende producties van [eiseres] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 juni 2023. [eiseres] is verschenen, vergezeld door [naam 1] en haar gemachtigde. Namens Lieven De Key is de gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten mede aan de hand van pleitnota’s toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiseres] , thans 72 jaar oud, huurt sinds 2004 van Lieven De Key de woning aan het adres [adres] (verder: het gehuurde). Het gehuurde is een driekamerwoning van 57 m2 op de zesde etage. De huurprijs bedraagt thans € 569,51 per maand.

1.2.

Op 21 juli 2022 heeft [eiseres] een verzoek ingediend bij Lieven De Key tot woningruil. [eiseres] zou graag willen verhuizen naar de woning aan het adres [adres] . Deze woning wordt momenteel verhuurd door Kennemer Wonen aan [naam 1] en [naam 2] , een echtpaar met een Syrische achtergrond die graag willen verhuizen naar Amsterdam. De woning in [woonplaats] betreft een tweekamerwoning van ongeveer 60 m2 op de begane grond. Bij de woning hoort een kleine tuin. De huurprijs bedraagt € 606,57 per maand.

1.3.

Kennemer Wonen is op 15 augustus 2022 akkoord gegaan met de verzochte woningruil. Lieven De Key heeft het verzoek tot woningruil op 26 augustus 2022 echter afgewezen omdat de huurprijs van het gehuurde na mutatie hoger zou worden en de inkomens van de ruilkandidaten daarvoor te laag zijn.

1.4.

Op 12 september 2022 heeft [eiseres] haar verzoek tot woningruil nader toegelicht. Lieven De Key heeft het verzoek op 20 september 2022 opnieuw afgewezen, omdat zij geen zwaarwegend belang ziet aan de zijde van [eiseres] .

1.5.

Op 26 september 2022 heeft de Stichting Woon namens [eiseres] nogmaals het verzoek tot woningruil nader toegelicht. Lieven De Key heeft op 30 september 2022 wederom afwijzend op het verzoek gereageerd.

1.6.

Bij wijze van proef heeft de gemeente Amsterdam besloten de Weesperstraat van 12 juni 2023 tot 23 juli 2023 tussen 06.00 en 23.00 uur af te sluiten voor doorgaand verkeer (verder: de knip).

Het geschil

2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis een machtiging om [naam 1] en [naam 2] in haar plaats als huurders van het gehuurde te stellen, met veroordeling van Lieven De Key in de proceskosten.

3. Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat zij op grond van artikel 7:270 BW Pro recht heeft op woningruil, nu zij een zwaarwichtig belang bij de woningruil heeft en [naam 1] en [naam 2] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur bieden. Het zwaarwichtige belang van [eiseres] bestaat eruit dat zij inmiddels gepensioneerd is en door de jaren heen steeds meer last heeft gekregen van de drukte en lawaai in de binnenstad van Amsterdam. De Weesperstraat is een drukke verkeersader waar de luchtkwaliteit slecht is. Dit heeft impact op de gezondheid van [eiseres] , nu zij te kampen heeft met ademhalingsproblemen en slapeloosheid. De proef met de knip in de Weesperstraat geeft nu tijdelijk verlichting, maar onzeker is of dit in de toekomst zal worden voortgezet. [eiseres] loopt steeds slechter en de drukte op straat in Amsterdam zorgt bij haar voor veel paniek en stress. [eiseres] durft eigenlijk niet meer naar buiten. [eiseres] heeft bovendien haar vrienden en kennissen in de omgeving van Egmond aan den Hoef en zij doet daar in de buurt wekelijks vrijwilligerswerk. De woning in [woonplaats] maakt deel uit van een complex waar veel senioren wonen, wat veel meer aansluit bij het sociale leven van [eiseres] . [eiseres] wil graag de laatste jaren van haar leven genieten van de veiligheid, de rust, de betere luchtkwaliteit en de toegankelijkere woning in [woonplaats] .

4. Lieven De Key voert aan dat er geen zwaarwichtig belang aan de zijde van [eiseres] bestaat. De Weesperstraat is al sinds de jaren ’70 een drukke verkeersstraat en daar heeft [eiseres] bewust voor gekozen. De knip in de Weesperstraat heeft precies het effect dat [eiseres] beoogd: de Weesperstraat autoluw, rustiger en groener maken. In de nacht is er ook veel minder verkeer en overlast. [eiseres] heeft niet aangetoond dat haar medische beperkingen worden veroorzaakt of verergeren door wonen in de [adres] . Evenmin heeft [eiseres] aangetoond dat haar vrijwilligerswerk een zwaarwegend belang vormt. Het gehuurde beschikt ook over een lift, dus is ook voor senioren prima toegankelijk.

5. Verondersteld dat [eiseres] een voldoende zwaarwichtig belang zou hebben, dan zet Lieven De Key haar toewijzingsbeleid daar tegenover. Het gehuurde zal volgens het beleid van Lieven De Key bij mutatie overgaan naar de vrije huursector met een bijbehorende markthuurprijs. Gezien de lagere leeftijd van de ruilkandidaten (< 40) zal het gehuurde voor lange tijd niet vrij komen. Met een indeplaatsstelling wordt daarom de kans om een hogere huur voor het gehuurde te vragen voor langere tijd doorkruist. Het belang van Lieven De Key behoort in het algemeen zwaarder te wegen dan het belang van [eiseres] , aldus Lieven De Key.

Beoordeling

6. Een verzoek tot indeplaatsstelling op grond van artikel 7:270 BW Pro is slechts toewijsbaar indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en de voorgestelde huurder(s) vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt (bieden) voor een behoorlijke nakoming van de huur. Staat dit vast dan moet de kantonrechter aandacht schenken aan de omstandigheden van beide partijen en aan elk der zijden belangen tegen elkaar afwegen.

7. Lieven De Key heeft niet betwist dat [naam 1] en [naam 2] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huidige huur bieden. Aan deze voorwaarde is dus voldaan. Dat zij niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen, is niet gebleken.

8. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [eiseres] een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en of dat belang zwaarder moet wegen dan de belangen die spelen aan de zijde van Lieven De Key. [eiseres] in dat verband een aantal argumenten naar voren gebracht, die hiervoor onder rechtsoverweging 3. zijn samengevat. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt hieruit voldoende dat [eiseres] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. [eiseres] heeft voldoende aangetoond dat zij kampt met medische klachten, zoals ademhalingsproblemen, slaapapneu en slapeloosheid. In de beleving van [eiseres] zijn deze klachten voor een groot deel toe te schrijven aan de woonomgeving. Als een feit van algemene bekendheid kan ook worden aangenomen dat de luchtkwaliteit in Amsterdam over het algemeen slechter is dan in een dorp vlakbij zee, zoals Egmond aan den Hoef. De knip in de Weesperstraat geeft nu verlichting, maar dit betreft slechts een tijdelijke proef waarvan onzeker is of en hoe dit in de toekomst zal worden voortgezet. Verder is ook onbetwist gebleven de stelling van [eiseres] dat zij stress en paniek ervaart door de drukte op straat in een grote stad als Amsterdam en dat zij eigenlijk niet meer naar buiten durft. Gelet op de leeftijd van [eiseres] en de daarmee onvermijdelijk samenhangende beperktere mobiliteit, is deze vrees gerechtvaardigd. Uiteraard zal het ook in [woonplaats] wel eens druk op straat zijn, onder meer met (snelle) fietsers, maar in een dorp als [woonplaats] zal deze drukte wel van een andere orde zijn dan in een stad als Amsterdam. [eiseres] heeft ook toegelicht dat zij in [woonplaats] veel meer veiligheid en rust ervaart op straat en op de fietspaden. Lieven De Key stelt terecht dat de Weesperstraat ook al een drukke verkeersstraat was toen [eiseres] in het gehuurde kwam wonen, maar dat betekent niet dat [eiseres] nu, bijna 20 jaar later, geen zwaarwichtig belang meer heeft bij de ruil van deze woonruimte. Haar behoeften en wensen zijn immers door de jaren heen, met haar voortschrijdende leeftijd en haar pensionering veranderd. Daarbij heeft [eiseres] ter zitting toegelicht dat zij vrijwel wekelijks naar Bergen aan Zee reist voor haar vrijwilligerswerk en dat haar kennissen en vrienden zich daar bevinden. Hier heeft Lieven De Key niets tegenin gebracht. Het zwaarwichtig belang van [eiseres] bij de woningruil is daarmee gegeven.

9. Dan komt de kantonrechter toe aan de afweging van de belangen van [eiseres] en de belangen van Lieven De Key. In dat kader wordt vooropgesteld dat het enkele bestaan van een groot leeftijdsverschil tussen de huidige huurder en de ruilkandidaat in het algemeen in het kader van de te verrichten belangenafweging slechts een factor van ondergeschikt belang is (zie HR 19 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4500, NJ 2005/4 ( [arrest] )). Als dat niet zo zou zijn, zou dit er feitelijk op neerkomen dat oudere huurders worden gekort in de mogelijkheid een beroep te doen op artikel 7:270 BW Pro, hetgeen al snel tot ongewenste leeftijdsdiscriminatie zal leiden. In navolging van genoemd arrest zal de omstandigheid dat door de woningruil de huurprijs niet kan worden geliberaliseerd al evenmin gewicht in de schaal leggen. Lieven De Key heeft ook geen objectieve argumenten aangevoerd waarom nu juist deze woning geliberaliseerd moet worden, behalve dan het argument dat deze woning volgens haar eigen interne systemen als zodanig is gelabeld. Daarbij verdient nog aantekening dat verdergaande liberalisering van de woonruimte ook niet past binnen het huidige beleid van de gemeente van Amsterdam, zodat de toewijzing van de woningruil ook daarbinnen past. Tegenover het hiervoor weergegeven zwaarwichtige belang van [eiseres] , wegen de belangen van Lieven De Key daar niet tegenop. De belangenafweging valt daarmee uit in het voordeel van [eiseres] .

10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] toewijsbaar is. Lieven De Key zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] . Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom komen in deze zaak de explootkosten ten laste van het rijk. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de ten laste van het rijk gekomen exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.

BESLISSING

De kantonrechter:

machtigt [eiseres] om [naam 1] en [naam 2] in haar plaats te stellen als huurders van de woning aan de [adres] ;

veroordeelt Lieven De Key in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- salaris € 398,00
- griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 484,00
voor zover van toepassing, inclusief btw en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt Lieven De Key in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.