Uitspraak
19 november 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/278HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1] en
2. [Eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. G.C. Makkink,
t e g e n
[Verweerster],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploot van 20 december 1999 eisers tot cassatie - verder te noemen: [eiser] c.s. - gedagvaard voor de kantonrechter te Amsterdam en gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster] te machtigen [betrokkene 1] in haar plaats als huurder van de woonruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] te stellen.
[Eiser] c.s. hebben de vordering bestreden en in reconventie - verkort weergegeven - gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot bovenvermelde woning te beëindigen en [verweerster] te veroordelen tot ontruiming van deze woonruimte op 1 september 2000, althans op een door de kantonrechter nader bepaalde datum, en nevenvoorzieningen gevorderd.
[Verweerster] heeft in reconventie de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 8 december 2000 in conventie en in reconventie een bezichtiging en een comparitie van partijen gelast en bij eindvonnis van 8 juni 2001 in conventie en in reconventie de huurovereenkomst tussen partijen verlengd voor onbepaalde tijd, [verweerster] gemachtigd [betrokkene 1] in haar plaats als huurder van voormelde woning te stellen en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen het eindvonnis hebben [eiser] c.s. hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Amsterdam.
[Verweerster] heeft een incidentele conclusie tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het eindvonnis genomen.
Na verweer door [eiser] c.s. heeft de rechtbank bij vonnis van 10 juli 2002 in het incident het eindvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard in die zin dat [verweerster], hangende het door [eiser] c.s. ingestelde hoger beroep, gerechtigd is om [betrokkene 1] als huurder van voormelde woning in haar plaats te stellen, en de hoofdzaak naar de rol verwezen voor voortprocederen.
Bij vonnis van 2 juli 2003 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter van 8 juni 2001 bekrachtigd.
Het vonnis van de rechtbank van 2 juli 2003 is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank van 2 juli 2003 hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
[Eiser] c.s. hebben de zaak doen toelichten door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Strikwerda strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster] huurt sedert medio 1983 de woning [a-straat 1] te [plaats] voor een huurprijs van laatstelijk € 600,-- per maand. De woning omvat de tweede en derde verdieping van het pand.
(ii) [Verweerster] woont alleen. De rechtbank hield er in haar bestreden uitspraak rekening mee dat haar inkomen, dat toen ongeveer € 1.923,-- netto per maand bedroeg, bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd (januari 2004) zou dalen tot ongeveer € 1.400,-- netto per maand.
(iii) De verhuurders, [eiser] c.s. (die sedert 1995 eigenaar zijn van het pand), hebben de begane grond en de eerste etage van het pand in gebruik. De moeder van eiseres tot cassatie onder 2, [betrokkene 2], woont bij [eiser] c.s. in op de begane grond.
(iv) De woning die [verweerster] wenst te betrekken door woningruil is gelegen aan de [b-straat 1] te [plaats], omvat 50 m2 en heeft een huurprijs van € 270,-- per maand.
(v) De huidige bewoner van de genoemde woning aan de [b-straat], [betrokkene 1], biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning [a-straat 1].
(vi) [Eiser] c.s. hebben de huurovereenkomst met [verweerster] opgezegd bij aangetekende brief van 11 februari 2000 op grond dat het gehuurde dringend nodig is voor eigen gebruik.
3.2 [Verweerster] heeft aan haar vordering haar te machtigen [betrokkene 1] in haar plaats als huurder van de woning te stellen ten grondslag gelegd dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, nu de woning aan de [b-straat 1] aanmerkelijk kleiner is dan haar huidige woning en zij in verband met gezondheidsklachten naar een kleinere woning dient om te zien, en dat zij in verband met de komende drastische verlaging van haar inkomen de hoge huur van de huidige woning ook niet langer kan opbrengen. [Eiser] c.s. hebben de vordering van [verweerster] bestreden en in reconventie gevorderd de huurovereenkomst met [verweerster] te beëindigen en [verweerster] te veroordelen tot ontruiming van de woning, daartoe stellende dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik omdat [eiser 1] in verband met hartklachten verzorging aan huis nodig zal hebben en [eiser] c.s. daartoe ruimer moeten gaan wonen. De kantonrechter heeft na bezichtiging van het gehuurde en een comparitie van partijen de vordering van [verweerster] toegewezen en de reconventionele vordering van [eiser] c.s. afgewezen. De rechtbank heeft het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
3.3 De rechtbank heeft, vooropstellende dat de grieven het geschil (in conventie en in reconventie) in volle omvang aan de orde stellen en zich voor gezamenlijke behandeling lenen, allereerst het beroep van [eiser] c.s. op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van de aan [verweerster] verhuurde woonruimte behandeld. De rechtbank heeft na een weergave van het door [eiser] c.s. in dat verband gestelde (in rov. 6.2) en van door hen overgelegde verklaringen van behandelend artsen (in rov. 7.1), geoordeeld dat [eiser] c.s. niet hebben aangetoond dat er een medische noodzaak is voor [eiser 1] dat zijn woonruimte wordt uitgebreid met twee verdiepingen (rov. 7.2). De rechtbank achtte ook overigens onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de bestaande situatie noopt tot het in gebruik nemen van twee extra verdiepingen (rov. 7.3). Met betrekking tot de vordering van [verweerster] tot machtiging om [betrokkene 1] in haar plaats te stellen als huurder, heeft de rechtbank vooropgesteld dat deze vordering ingevolge art. 7A:1623l BW slechts kan worden toegewezen als [verweerster] een zwaarwichtig belang heeft bij de ruil van de woonruimte, waartoe [verweerster] in de samenvatting van de rechtbank heeft aangevoerd dat zij gelet op haar gezondheidssituatie en inkomenspositie een zwaarwichtig belang heeft bij het betrekken van de kleinere en goedkopere woonruimte aan de [b-straat] (rov. 8). De rechtbank heeft na behandeling van het over en weer gestelde in rov. 10.1-4 in rov. 10.5 geoordeeld dat (ook) de op de woningruil betrekking hebbende grieven falen, omdat andere feiten en omstandigheden die in de weg staan aan toewijzing van de vordering van [verweerster] zijn gesteld noch gebleken.
3.4 Het hiertegen gerichte middel neemt terecht tot uitgangspunt dat de rechter bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering ingevolge art. 7A:1623l (oud) BW, nadat hij heeft vastgesteld dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst, aandacht dient te geven aan de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst en de aan elke zijde bestaande belangen tegen elkaar moet afwegen. Anders dan het middel aanvoert, heeft de rechtbank echter geen blijk ervan gegeven dat zij deze maatstaf uit het oog heeft verloren, en heeft zij haar beslissing niet ontoereikend gemotiveerd. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.5 In cassatie is niet in geschil dat [verweerster] een zwaarwichtig belang heeft bij de door haar gewenste woningruil en evenmin dat de door [verweerster] voorgestelde huurder, [betrokkene 1], vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Het gaat derhalve erom of in het oordeel van de rechtbank voldoende rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de belangen aan de zijde van [eiser] c.s. bij het achterwege blijven van de woningruil zwaarder wegen dan het vaststaande zwaarwichtige belang van [verweerster] bij het doorgaan van de woningruil. De rechtbank heeft niet met zoveel woorden deze afweging van belangen aan de orde gesteld, maar dat is voor het lot van het middel niet beslissend indien in het oordeel van de rechtbank besloten ligt dat zij de in dit verband door [eiser] c.s. gestelde feiten en omstandigheden in de afweging van belangen heeft betrokken maar te licht heeft bevonden.
3.6 Bij de beoordeling of dit laatste het geval is, is in de eerste plaats van belang dat - anders dan in cassatie - voor de rechtbank niet alleen de kwestie van de woningruil aan de orde was, maar ook nog de op het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik gebaseerde reconventionele vordering van [eiser] c.s. Deze laatsten hebben in hun memorie van grieven, gezien de nauwe samenhang tussen de beide vorderingen, die vorderingen tezamen behandeld en toegelicht (zie bladzijde 2 van die memorie). In hun pleitnotities in hoger beroep hebben zij (punt 4) het geschil in hoger beroep als volgt omschreven: "In dit hoger beroep komt dus uitsluitend de vraag aan de orde of [verweerster] een zwaarwegend belang heeft bij bewoning van juist de woning aan de [b-straat] en de vraag of het dringend eigen gebruik van [eiser] c.s. voldoende aannemelijk is gemaakt." Ook in de conclusie van deze pleitnotities (punt 24) wordt onmiskenbaar een verband gelegd tussen enerzijds de belangenafweging die noodzakelijk is bij de beoordeling van de op de woningruil betrekking hebbende vordering en anderzijds de belangenafweging in het kader van de vraag of de huurovereenkomst op de voet van art. 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3, (oud) BW wegens dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik dient te eindigen. Tegen deze achtergrond is het begrijpelijk dat ook de rechtbank, zoals zij kennelijk heeft gedaan, datzelfde verband tussen de beide belangenafwegingen heeft gelegd en daarom ervan is uitgegaan dat de kern van het geschil tussen partijen in hoger beroep, ook wat betreft de woningruil, de vraag betrof of tegenover het belang van [verweerster] bij de woningruil zwaarder wegende belangen van [eiser] c.s. van met name medische aard stonden die zich tegen woningruil verzetten. De rechtbank heeft die belangen van met name medische aard in rov. 7.1-4 gewogen en in het kader van de reconventionele vordering te licht bevonden, en zulks kennelijk en niet onbegrijpelijk betrokken bij haar oordeel (in rov. 10.5) dat andere feiten en omstandigheden die in de weg staan aan de vordering van [verweerster] zijn gesteld noch gebleken.
3.7 Het middel noemt in onderdeel 3 onder a. tot en met e. een aantal in de feitelijke instanties aangevoerde omstandigheden waaraan de rechtbank volgens onderdeel 6 ten onrechte, althans zonder toereikende motivering is voorbijgegaan. Dienaangaande wordt als volgt overwogen.
3.7.1 De onder a. en b. vermelde omstandigheden dat de thans door [eiser] c.s. bewoonde eerste etage onvoldoende ruimte biedt, mede gelet op de slechte gezondheidstoestand van [eiser 1], en dat [eiser] c.s. na verkoop van hun hotel in Oostenrijk in december 2001 permanent in Nederland wonen, heeft de rechtbank in het kader van de beoordeling van de reconventionele vordering onvoldoende aannemelijk geacht. Bij haar oordeel dat de bestaande situatie niet noopt tot het in gebruik nemen van twee extra verdiepingen, is de rechtbank klaarblijkelijk ervan uitgegaan dat [eiser] c.s. permanent in Nederland wonen. In het licht van hetgeen hiervóór in 3.6 is overwogen omtrent het debat tussen partijen in hoger beroep is de rechtbank niet in haar motiveringsplicht tekortgeschoten door deze omstandigheden niet (opnieuw) bij de belangenafweging in het kader van de door [verweerster] gewenste woningruil uitdrukkelijk te bespreken.
3.7.2 De onder c. en d. genoemde omstandigheden dat [verweerster] ook op andere wijze kan voorzien in andere passende woonruimte en dat zij die andere mogelijkheden, waaronder aanbiedingen van [eiser] c.s., onbenut laat, zijn door de rechtbank in rov. 10.4 van haar vonnis onderzocht maar onvoldoende aannemelijk geacht.
3.7.3 De onder e. vermelde in feitelijke instanties aangevoerde stelling dat [eiser] c.s. als gevolg van de woningruil worden geconfronteerd met een veel jongere huurder zodat de door [verweerster] gehuurde etages voor lange tijd niet ter vrije beschikking van [eiser] c.s. zullen komen, is door de rechtbank niet met zoveel woorden in de belangenafweging betrokken. De wettelijke regeling met betrekking tot woningruil ziet op de situatie dat de zittende huurder een zwaarwichtig belang heeft om elders te gaan wonen terwijl de voorgestelde huurder diens plaats als huurder wil innemen. Aan een woningruil op de voet van art. 7A:1623l (oud) BW is dan ook inherent dat de kans dat de verhuurde woonruimte spoedig ter vrije beschikking van de verhuurder zal komen, afneemt. Die kans zal eventueel nog verder kunnen afnemen indien de voorgestelde huurder veel jonger is dan de zittende huurder, maar het enkele bestaan van een zodanig leeftijdsverschil is in het algemeen in het kader van de te verrichten belangenafweging slechts een factor van ondergeschikt belang. De rechtbank behoefde dan ook de enkele omstandigheid dat [betrokkene 1] jonger is dan [verweerster] niet uitdrukkelijk in de belangenafweging te betrekken. Voorts is, mede gelet op hetgeen hiervóór in 3.6 is overwogen omtrent de kern van het geschil, niet onbegrijpelijk dat de rechtbank in de stellingen van [eiser] c.s. niet heeft gelezen dat volgens hen de omstandigheid dat [betrokkene 1] (veel) jonger is dan [verweerster] (volgens het bij akte van 21 januari 2000 in kopie overgelegde formulier "Aanvraag woningruil" is [betrokkene 1] geboren op [geboortedatum] 1949) in het onderhavige geval wel een essentiële omstandigheid vormde, die met zoveel woorden in de motivering diende te worden betrokken. Ook in zoverre is de rechtbank derhalve niet in haar motiveringsplicht tekortgeschoten.
3.8 Het middel stuit in zijn geheel op het hiervóór overwogene af.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 316,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 19 november 2004.