ECLI:NL:RBAMS:2023:5328

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 21/3219

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , te Houten, eiseres

( [gem. eiseres] ),

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

de Staat der Nederlanden, hierna: de Staat.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 augustus 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 3.460.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 6 mei 2021

(de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 15 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, bijgestaan door taxateur [naam 1] .

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen om op een stuk te reageren dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft ingebracht. Eiseres heeft binnen de gestelde termijn van twee weken gereageerd. Daarop heeft verweerder vervolgens gereageerd.

De rechtbank heeft aangekondigd dat een nadere zitting in deze zaak achterwege blijft, tenzij partijen aangeven dat zij alsnog op zitting gehoord willen worden. Eiseres heeft aangegeven dat zij een nadere zitting wenst.

De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, bijgestaan door taxateur [naam 2] .

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een [object 1] met [object 2] met een maatschappelijke bestemming. Het [object 1] heeft een oppervlakte van 5.400 m2, de [object 2] een oppervlakte van 507 m2. Beide zijn gebouwd in [jaartal] .

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert.^[1]

3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de onroerende zaak vastgesteld moet worden op € 1.570.000,-. Volgens eiseres is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld nu de onroerende zaak gesloopt zal gaan worden. Ter onderbouwing hiervan heeft eiseres stukken van overleggen tussen de gemeente en eiseres overgelegd. Eiseres wijst er ook op dat uit de aanbestedingsopdracht blijkt dat de onroerende zaak gesloopt zal worden. De heffingsambtenaar rekent dus ten onrechte met een restwaarde. De einde levensduur van de onroerende zaak is volgens eiseres in 2023 bereikt en er is dan dus helemaal geen restwaarde meer. Dat eiseres niet over een sloopvergunning beschikt, doet er niet aan af dat de onroerende zaak minder waard is.

4. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde en heeft in beroep de waarde verlaagd naar € 2.898.000,-. Uit een uitspraak van het Hof Amsterdam^[2]volgt dat een gebouw dat ten opzichte van haar beoogde levensduur aan het einde van die levensduur begint aan te lopen, de herbouwwaarde niet meer op een gemiddelde kan worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft daarom voor de bepaling van de restwaarde de onderkant van de bandbreedte uit de [naam taxatierapport] gebruikt. Daarbij heeft de heffingsambtenaar een correctie toegepast ten aanzien van de grootte van de onroerende zaak. Volgens de heffingsambtenaar is ten tijde van de waardepeildatum niet duidelijk wanneer de sloop zal plaatsvinden en of het daadwerkelijk is ingezet. De heffingsambtenaar voert aan dat ten tijde van de waardepeildatum er nog met een restwaarde moet worden gerekend, omdat de sloop nog niet aan de orde is.

Wettelijk kader

5. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

6. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde van de opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

Het oordeel van de rechtbank

7. De bewijslast voor de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. De vraag die de rechtbank in deze zaak dus (eerst) moet beantwoorden is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Hangende de beroepsprocedure heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak verlaagd. De rechtbank zal daarom het bestreden besluit vernietigen en het beroep gegrond verklaren. Hierna zal de rechtbank beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde WOZ-waarde van € 2.898.000,- niet te hoog is vastgesteld.

9. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat alleen de restwaarde van de opstallen tussen partijen in geschil is en dat daarbij gekeken dient te worden naar de waardepeildatum van 1 januari 2018.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft de restwaarde van de opstallen niet op 0% vastgesteld, maar daarbij de kengetallen uit de [naam taxatierapport] gebruikt. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de restwaarde de onderkant van de bandbreedte gebruikt. De heffingsambtenaar heeft voor de ruwbouw, afbouw en installaties van de [object 2] de percentages 25, 27 en 15 gebruikt. Voor de ruwbouw, afbouw en installatie van het [object 1] heeft de heffingsambtenaar voor het berekenen van de restwaarde gebruik gemaakt van percentages 27, 12 en 17. Bovendien heeft de heffingsambtenaar een correctie voor de grootte van de onroerende zaak ten opzichte van het referentieobject in de taxatiewijzer toegepast. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar zich in beginsel op de kengetallen uit de Taxatiewijzers heeft mogen baseren.

11. De heffingsambtenaar heeft in lijn met rechtspraak van het Hof^[3]naar aanleiding van de gemotiveerde betwisting van eiseres deze kengetallen nog onderbouwd met gegevens van drie [objecten] in Utrecht, Amersfoort en Rotterdam. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat met betrekking tot het [object 1] in Utrecht is gerekend met een vergelijkbare vervangingswaarde. De grondwaarde is tevens gebaseerd op de grondprijzenbrief van de gemeente Utrecht. Ten aanzien van het [object 1] in Amersfoort geldt op grond van rechtspraak^[4]dat dit object gebruikt kan worden als onderbouwing ondanks dat voor het [object 1] woningen in de plaats komen en het einde van de levensduur nog niet bereikt is. Wat betreft het [object 1] in Rotterdam gaat eiseres volgens de heffingsambtenaar uit van een onjuiste transactiewaarde: de transactiewaarde bedraagt € 3.025.000,-.

12. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde met deze drie verkopen voldoende heeft onderbouwd. Alle drie de objecten zijn [objecten] die worden gesloopt waarbij het gaat om restwaardes van 35,96%, 27,78% en 32,21%. Deze restwaardes liggen boven de restwaardes die de heffingsambtenaar voor de onderhavige onroerende zaak heeft vastgesteld.

13. Volgens vaste rechtspraak^[5]is niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de restwaarde af te wijken van de Taxatiewijzer , ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.

14. Nu eiseres een WOZ-waarde voorstaat die afwijkt van de Taxatiewijzers dient zij deze waarde aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres hier niet in geslaagd. Eiseres heeft een verklaring van inspanningen overgelegd, een planning en een aankondiging van opdracht. Deze stukken dateren echter allemaal van na de waardepeildatum en zien dus niet op de situatie ten tijde van de waardepeildatum. Dat geldt ook voor de herziening van het [bestemmingsplan] . Eiseres heeft hiermee dus niet aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum al vaststond dat de onroerende zaak binnen afzienbare termijn zou worden gesloopt. Ten slotte heeft eiseres nog een stuk overgelegd waarin zij een overzicht heeft gemaakt van een aantal [objecten] die voor het einde van de levensduur zijn gesloopt. Daargelaten dat, zoals vermeld, op de waardepeildatum de sloop van de onderhavige onroerende zaak nog niet vaststond, volgt hieruit naar het oordeel van de rechtbank ook niet dat bij deze [objecten] de restwaarde op 0% is gezet en dat dat dus ook bij eiseres het geval moet zijn.

Redelijke termijn

15. Eiseres heeft verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.

16. De vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. De behandeling van een zaak als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. De behandeling van het bezwaar mag ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep mag ten hoogste anderhalf jaar duren. De te beoordelen periode begint met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. Als de redelijke termijn is overschreden, geldt voor de schadevergoeding als uitgangspunt, een tarief van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.

17. De rechtbank stelt vast dat er vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op

4 september 2020 tot aan de datum van deze uitspraak afgerond twee jaar en elf maanden zijn verstreken en de redelijke termijn dus met elf maanden is overschreden. De door eiseres geleden immateriële schade moet daarom worden vastgesteld op € 1.000,-.

18. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en de beroepsprocedure twee jaar en twee maanden. De bezwaarfase heeft daarmee drie maanden en de beroepsprocedure acht maanden te lang geduurd. De rechtbank zal de heffingsambtenaar veroordelen tot een bedrag van € 272,72 (3/11 deel van € 1.000,-) en de Staat veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 727,28 (8/11 deel van € 1.000,-).

Conclusie

19. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van het [object 1] voor het belastingjaar 2019 vast te stellen op € 2.898.000,-.

20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

21. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.383,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor 1 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, 0,5 punt voor een schriftelijke repliek (de reactie van 5 augustus 2022) en 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting met een waarde per punt van € 597,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op

€ 2.898.000,-;

bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
veroordeelt de Staat om aan eiseres een schadevergoeding van € 727,28 te betalen;
veroordeelt de heffingsambtenaar om aan eiseres een schadevergoeding van

€ 272,72 te betalen;

draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.383,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Vijn, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

WOZ-waarde schoolgebouw niet te hoog vastgesteld ondanks sloopverwachting