ECLI:NL:GHARL:2019:5827

• Datum uitspraak: 16 juli 2019
• Publicatiedatum: 16 juli 2019
• Zaaknummer: 18/00386
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; M.G.J.M. van Kempen; V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling gecorrigeerde vervangingswaarde verenigingsgebouw voor WOZ 2017

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van het verenigingsgebouw van Stichting X per 1 januari 2016 vast op €557.000, gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Belanghebbende betwistte deze waarde en stelde een lagere waarde van €480.000 voor, onderbouwd met vergelijkbare verkopen en een nihil restwaarde. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de bewijslast draagt om de waarde aannemelijk te maken en dat de vastgestelde restwaarde onvoldoende onderbouwd was. De door belanghebbende aangevoerde restwaarde nihil werd niet aannemelijk geacht. Het Hof stelde de waarde in goede justitie vast op €500.000, lager dan de oorspronkelijke vaststelling.

Daarnaast veroordeelde het Hof de heffingsambtenaar tot vergoeding van het betaalde griffierecht en proceskosten van in totaal €2.903,88. De uitspraak vernietigt de eerdere uitspraak van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar.

Uitkomst: De WOZ-waarde van het verenigingsgebouw wordt verminderd tot €500.000 en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00386

uitspraakdatum: 16 juli 2019

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, van 29 maart 2018, nummer AWB 17/5485 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van Belastingcentrum Tribuut te
Epe (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2017, per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 557.000. Tevens zijn aan belanghebbende opgelegd aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) en rioolbelasting voor het jaar 2017.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde, alsmede de aanslagen OZB en rioolbelasting gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een verenigingsgebouw dat in gebruik is bij de muziekvereniging “ [A] ”. De oppervlakte van het perceel waarop het object is gelegen, is ongeveer 2.115 m². Het bouwjaar van het object is 1993.

3. Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op deze zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde omdat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer niet tot een hogere waarde zal leiden.

4.3.

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald.

4.4.

Ter onderbouwing van zijn stelling heeft de heffingsambtenaar een taxatiekaart overgelegd, met ‘printdatum’ 30 november 2017. Hierin wordt tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 gekomen van € 557.000. Daarbij is, zonder nadere onderbouwing, uitgegaan van een situatiedatum van 1 januari 2017. In de taxatiekaart wordt de waarde onderbouwd door gebruik te maken van gegevens uit de landelijke Taxatiewijzer Sport, Clubhuis (normaal), soortobjectcode 3515. De relevante passages uit de Taxatiewijzer zijn niet door de heffingsambtenaar overgelegd. Ter zitting is echter vastgesteld dat het Hof en beide partijen hierover beschikken.

4.5.

In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.6.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, BNB 1995/228).

4.7.

Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 25 september 1996, nr. 30 998, ECLI:NL:HR:1996:AA1745, BNB 1997/2 moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gezien als een technische uitwerking van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt uitgegaan van een veronderstelde vervanging, zonder dat daarbij van belang is of de eigenaar tot vervanging zal willen en kunnen overgaan. Door op de vervangingswaarde correcties aan te brengen voor technische en functionele veroudering wordt bereikt dat geen hogere waarde wordt belast dan de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft. Voor onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer worden gebruikt kan de waarde voor de eigenaar zelf worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak.

4.8.

In het concept voor de toelichting bij de Wet van 22 december 1982, Stb. 723, zoals dat is gevoegd bij het aan het wetsontwerp voorafgegane verzoek om advies aan de Hoge Raad, is onder meer het volgende opgemerkt over de functionele waarde:

“De waarde wordt allereerst bepaald door de functie die het onroerende goed op het voor de waardering beslissende tijdstip voor de eigenaar of de gebruiker heeft (functionele waarde). De functionele waarde voor de veronderstelde verkoper is afhankelijk van onder meer de investeringen welke noodzakelijk zijn voor de verkrijging van een vervangend onroerend goed waarvan hij een zelfde gebruik kan maken als van het te waarderen onroerend goed.”

4.9.

De wetgever heeft door het invoeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft als waardebepalende factor in aanmerking willen nemen en aldus welbewust een subjectief element in de waardering gebracht (HR 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). Dat neemt niet weg, dat de feitelijke omstandigheden zo objectief mogelijk benaderd moeten worden.

4.10.

De heffingsambtenaar heeft voor de door hem bepleite restwaarden aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers. Volgens de Taxatiewijzer Algemeen is de (resterende) beoogde economische levensduur de lengte van de (resterende) periode waarin volgens de huidige verwachtingen het te taxeren gebouw in zijn huidige functie gebruikt zal worden. De restwaarde omvat dan de waarde die het gebouw zal hebben na ommekomst van de op de waardepeildatum verwachte economische levensduur. Hij heeft verwezen naar de kengetallen genoemd in de Taxatiewijzer, te weten 20-35% restwaarde voor de ruwbouw en 10-20% restwaarde voor afbouw/vaste inrichting en installaties. De heffingsambtenaar is uitgegaan van gemiddelde percentages (27% voor de ruwbouw en 15% voor afbouw en installaties), omdat er geen bijzondere signalen voorhanden waren.

4.11.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat een cijfermatige onderbouwing of een analyse van de kengetallen, waaronder de kengetallen inzake de restwaarde, in de Taxatiewijzer niet te vinden is. Indien, zoals in het onderhavige geval, de in de Taxatiewijzer vermelde en door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van een door hem vastgestelde waarde gehanteerde kengetallen gemotiveerd worden bestreden, kan de heffingsambtenaar niet volstaan met de enkele verwijzing naar deze kengetallen. De heffingsambtenaar heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen restwaarde niet te hoog is.

4.12.

Belanghebbende heeft gesteld dat de restwaarde op nihil dient te worden gesteld en de door haar bepleite waarde van € 480.000 onderbouwd door te wijzen op twee verkopen van panden die de bestemming “maatschappelijke doeleinden” hadden. Het betreft een pand aan het adres [b-straat] 1 te [B] (een voormalige school) en een pand aan de [c-straat] 19 in [C] (een voormalig buurtcentrum). Belanghebbende heeft gesteld dat de restwaarde van opstallen als de onderhavige (gelet op bouwjaar, bouwwijze en uitstraling van de onroerende zaak) doorgaans negatief zal zijn. Belanghebbende heeft gepoogd deze stelling te onderbouwen door met - onder meer - verkoopinformatie en veronderstelde grondprijzen aannemelijk te maken dat deze panden zijn verkocht voor een waarde die ligt beneden de grondwaarde op het moment van de verkoop.

4.13.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met de door haar aangedragen onderbouwing niet aannemelijk gemaakt dat de restwaarde van de onroerende zaak op nihil gesteld moet worden. Ook belanghebbende heeft aldus de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.14.

Het Hof zal de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vaststellen op € 500.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, alsmede de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten vast op € 508 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 254), € 1.024 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512) en € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 512), vermeerderd met de kosten van een deskundige à € 347,88, ofwel in totaal op € 2.903,88.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 500.000,

– vermindert de aanslagen OZB en rioolbelasting dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 2.903,88,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 16 juli 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

mede te ondertekenen

(R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 juli 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.