ECLI:NL:RBAMS:2023:5640 - Rechtbank Amsterdam - Vereniging van Eigenaars handhaaft verbod op zelfstandig ...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10500427 EA VERZ 23-479

beschikking van: 30 augustus 2023

func.: 452

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoeker]

wonende te [woonplaats]

verzoeker

nader te noemen: [verzoeker]

gemachtigde: mr. J.D. Poot

t e g e n

de Vereniging van Eigenaars [verweerster]

te [woonplaats]

gevestigd te [woonplaats]

verweerster

nader te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij verzoekschrift met producties, ingekomen op 9 mei 2023, heeft [verzoeker] een verzoek ingediend.

De VvE heeft op 11 juli 2023 een verweerschrift, met producties, ingediend.

Mr. K. Kroon heeft als gemachtigde van belanghebbende [belanghebbende 1] op 12 juli 2023 een verweerschrift met producties ingediend.

Belanghebbende [belanghebbende 2] heeft op 12 juli 2023 een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juli 2023. Alle stemgerechtigden, beperkt gerechtigden en de overige in artikel 5:139 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bedoelde (rechts)personen zijn door de griffier opgeroepen. [verzoeker] is ter zitting verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De VvE werd ter zitting vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam 1] (hierna: [naam 1] ), bijgestaan door de gemachtigde.

Voorts waren de volgende belanghebbenden aanwezig: [belanghebbende 1] (hierna: [belanghebbende 1] ) met mr. K. Kroon als gemachtigde, [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 4] namens Stichting Ymere.

Ter zitting was eveneens aanwezig [naam 2] .

Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigden van [verzoeker] en [belanghebbende 1] aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum bepaald voor beschikking.

Uitgangspunten

1. Uitgegaan wordt van het volgende.

a. Bij notariële akte van 12 augustus 2009 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met de daarbij behorende grond aan de [adres] gesplitst in zestien appartementsrechten. Het gebouw bestaat uit vier identieke panden die naast elkaar liggen.

Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen (hierna: het splitsingsreglement) en de VvE opgericht.

[verzoeker] is sinds 19 juni 2015 eigenaar van het appartementsrecht aan het adres [adres] . Dit appartementsrecht is in de onder 1a genoemde splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met cijfer 10 en is in de akte als volgt omschreven:

“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping met kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping, plaatselijk bekend te [adres] , (…)”

Bij notariële akte van 30 mei 2016 is de splitsingsakte gewijzigd, in die zin dat een (gemeenschappelijk) gedeelte van de overloop op de zolderverdieping is toegedeeld aan [verzoeker] . De verdeling is geschied zonder verrekening wegens over- of onderbedeling. Het (gewijzigde) appartementsrecht heeft cijfer 17 gekregen. De omschrijving van het appartementsrecht luidt:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping met kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres] , (…)”. Bij de gewijzigde splitsingsakte is een (nieuwe) tekening gevoegd.

Tot 1 februari 2021 waren [naam 3] en [naam 2] (hierna: [naam 2 en 3] ) eigenaar van het appartementsrecht aan het adres [adres] . Dit appartementsrecht is in de splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met cijfer 14 en is in de akte als volgt omschreven:

“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de derde verdieping met twee (2) kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping, plaatselijk bekend te [adres] , (…)”.

In artikel 16 van Pro de desbetreffende koopovereenkomst is vermeld:

“Akkoord van grooteigenaar Ymere om direct na eigendom de aanvraag in te dienen om de zolderberging bij het appartement te betrekken door middel van een trap in het appartement, die toegang verschaft tot de zolderberging.

Ymere zal als grooteigenaar hier niet negatief tegenover staan mits hetgeen voldoet aan de wettelijk gestelde eisen en voorschriften. De aanvraag kan zowel via een schriftelijke vergadering als een agendapunt tijdens de ALV worden ingediend.”

In artikel 23 lid 1 van Pro het splitsingsreglement is bepaald:

“1. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden.”

In artikel 25 van Pro het splitsingsreglement is bepaald:

“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:

- woonruimte, particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker en op generlei wijze bedrijfsmatig, voor wat betreft de appartementsrechten A-1 tot en met A-8 en

- woonruimte/berging, particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker en op generlei wijze bedrijfsmatig, voor wat betreft de appartementsrechten A-9 tot en met A-16.

(…)

Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

2. (…)

3. In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.”

i. In artikel 32 van Pro het splitsingsreglement is bepaald:

“Aan een gegeven toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Toestemmingen kunnen worden gewijzigd en worden ingetrokken. De in de artikelen 25 (…) bedoelde toestemmingen mogen niet op onredelijke gronden worden gewijzigd of worden ingetrokken.”

In artikel 53 lid 5 van Pro het splitsingsreglement is bepaald:

“Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures, het aangaan van vaststellingsovereenkomsten, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande.

Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren, voor het nemen van conservatoire maatregelen en voor het voeren van incassoprocedures.”

Op enig moment is [verzoeker] werkzaamheden gaan uitvoeren om de kamers en berging op de zolderverdieping geschikt te maken voor bewoning. Daarbij zijn openslaande balkondeuren met Frans balkon in de achtergevel geplaatst en is een separate meterkast aangebracht in de gemeenschappelijke ruimte.

Op 13 juli 2016 heeft een extra (buitengewone) ledenvergadering plaatsgevonden. In de notulen daarvan, die zijn vastgesteld in de extra (buitengewone) ledenvergadering van 17 augustus 2016, is vermeld:

“2. Overzicht werkzaamheden vierde verdieping appartement [adres]

(…)

Meneer [verzoeker] legt uit wat voor stappen er ondernomen zijn en dat het niet de bedoeling is geweest om de vereniging te passeren. (…) Er is afgesproken dat meneer [verzoeker] alsnog op de juiste wijze toestemming vraagt op een volgende vergadering die gepland staat op 10 augustus 2016 om 19:00 uur. Hier zal meneer [verzoeker] de tekeningen en vergunningen van de gemeente inbrengen zodat de leden de stukken kunnen controleren en zo nodig vragen over kunnen stellen. Aan de hand van de tekeningen zal een besluit genomen worden.

3. Bestemming vierde verdieping

De leden spreken hun angst uit dat de vierde verdieping door meneer [verzoeker] als verhuuradres gebruikt gaat worden. Meneer [verzoeker] geeft aan dit niet van plan te zijn. Het wordt nu voor een periode van een jaar gebruikt door een privé relatie van meneer [verzoeker] . Voor de volgende vergadering wordt uitgezocht wat de mogelijkheden zijn voor een aparte ruimte.”

Op 17 augustus 2016 heeft opnieuw een extra (buitengewone) ledenvergadering plaatsgevonden. Daarbij zijn de notulen van de vergadering van 13 juli 2016 onveranderd vastgesteld. In de notulen van deze vergadering is vermeld:

“3.Verbouwing [adres]

(…)

Meneer [verzoeker] licht de stukken toe en beantwoord de vragen van de overige leden. Er worden een aantal voorwaarden benoemd waar meneer [verzoeker] aan moet voldoen om toestemming te krijgen voor het in tact laten van de aanpassingen op de vierde verdieping. Die aanpassingen zijn het vergroten van het raam naar openslaande deuren en het aanbrengen van de meterkast op de gang van de vierde verdieping. (…).

Besluit: met één stem tegen en de overige stemmen vóór gaat de vergadering akkoord met de aanpassingen die gedaan zijn op de vierde verdieping horende bij het appartement op de [adres] . Hier zijn de volgende voorwaarden op van toepassing: (…).”

In 2018 heeft [verzoeker] -zonder de VvE daarvan op de hoogte te stellen- zijn appartementsrecht A17 ondergesplitst in de appartementsrechten A18 en A19. In de akte van ondersplitsing van 23 maart 2018 (hierna: de ondersplitsingsakte) is het volgende opgenomen:

“Omschrijving appartementsrechten

Het onder te splitsen appartementsrecht zal omvatten de volgende appartementsrechten:

1.
het appartemensrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres] (…), appartementsindex 18, (…) en

2.
het appartemensrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres] (…), appartementsindex 19, (…).”

Voorts is het Modelreglement 2006 op de ondersplitsing van toepassing verklaard, met dien verstande dat artikel 25 als Pro volgt is gewijzigd:

Artikel 25 lid Pro 1

De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning.

Bij besluit van 5 augustus 2020 heeft de gemeente Amsterdam [verzoeker] , op diens aanvraag, een vergunning verleend voor het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het realiseren van één zelfstandige woonruimte op de zolderverdieping van het bouwwerk [adres] . [belanghebbende 2] , [naam 3] en [naam 2] hebben tegen dit besluit bezwaar gemaakt, maar hebben dit bezwaar, op verzoek van [verzoeker] , weer ingetrokken.

Op 1 februari 2021 is [belanghebbende 1] eigenaar geworden van het appartementsrecht aan de [adres] .

Bij verzoekschrift met producties van 14 april 2022 heeft [belanghebbende 1] de kantonrechter verzocht om een verklaring voor recht dat [verzoeker] in strijd met de splitsingsakte handelde door zijn zolderverdieping te gebruiken als woning en om vernietiging van enkele besluiten, genomen op de leden vergadering van de VvE van 15 maart 2022.

Bij beschikking van 6 oktober 2022 heeft de kantonrechter -voor zover in deze procedure van belang- het volgende overwogen:

“16. Anders dan [belanghebbende 1] heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat deze omschrijving van het appartementsrecht objectief, gezien de redactie ervan, niet anders kan worden gelezen dan dat er sprake is van een ‘woning met balkon’ op de tweede verdieping, met ‘kamers en berging’ op de zolderverdieping, en niet van een ‘woning met balkon en kamers’ op de tweede verdieping en ‘berging’ op de zolder.

17. Echter, ook uitgaande van die lezing van de omschrijving van het appartementsrecht is het in strijd met de bestemming in de splitsingsakte om de hele zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning/woonruimte.

(...)

20. De kantonrechter volgt de VvE en [verzoeker] niet in hun betoog dat [verzoeker] toestemming had voor het (permanent) van de bestemming afwijkende gebruik als (separate) woning. In de vergadering van 17 augustus 2016 is, gezien de vergadering die daaraan vooraf is gegaan en waarin juist uitdrukkelijk aan de orde was gekomen dat de VvE vreesde voor permanent gebruik als verhuuradres, enkel tijdelijk toestemming gegeven voor het in stand laten van enkele bouwkundige aanpassingen.”

(…)

22. De conclusie uit het voorgaande is dat de onder 2.1 en 2.11 verzochte verklaringen voor recht toewijsbaar zijn, zij het met de precisering dat het [verzoeker] niet is toegestaan om de kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning en/of in gebruik te geven aan andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping.”

Vervolgens heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat [verzoeker] handelde in strijd met de splitsingsakte door de kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping, te gebruiken als afzonderlijke woning en/of in gebruik te geven aan andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping.

Ook heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de ondersplitsingsakte van 23 maart 2018 in strijd is met de splitsingsakte, in het bijzonder voor wat betreft de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 19 voor zover dit appartementsrecht wordt omschreven als ‘rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een afzonderlijke woning voor andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping’, alsmede voor wat betreft de nadere aanduiding van de bestemming van de privé gedeelten als ‘afzonderlijke woning voor andere gebruikers dan de gebruikers op de woning op de tweede verdieping’, zoals verwoord in (de aanvulling op) artikel 25 lid 1 van Pro de ondersplitsingsakte.

Er is geen hoger beroep tegen deze beschikking ingesteld.

In de notulen van de extra (buitengewone) vergadering van de VvE van 13 april 2023 is - onder meer - het volgende opgenomen:

4. Ymere stelt voor om

 De toestemming aan (de heer [verzoeker] ) [adres] in te trekken. De kamers/zolders op de vierde verdieping dienen samen met de tweede verdieping als één zelfstandige woonruimte te worden gebruikt.

 De woning alleen als één zelfstandige woonruimte en tevens appartementsrecht te gebruiken, zoals bedoeld in de splitsingsakte van deze VvE.

(…)

Besluit: Het voorstel van stichting Ymere om de tijdelijke toestemming aan de heer [verzoeker] om de berging als zelfstandige woonruimte te gebruiken (kantonrechter: bedoeld wordt de tijdelijke toestemming in te trekken) en om de gehele woning als één zelfstandige woonruimte en tevens appartementsrecht te gebruiken zoals bedoeld in de splitsingsakte is met een ruime meerderheid aangenomen. (kantonrechter: hierna: besluit a)

12. De eigenaar van [adres] vraagt de vergadering om toestemming voor het wijzigen van de splitsingsakte op kosten van de aanvrager:

- De bestemming wordt aangepast in woning op tweede verdieping en woning op vierde verdieping.

- Het appartementsrecht van de eigenaar wordt gesplitst in twee appartemensrechten met beiden de bestemming woning.

(…)

Besluit: De vergadering van eigenaars verleent de eigenaar van [adres] geen toestemming voor het wijzigen van de splitsingsakte. (kantonrechter: hierna: besluit b)

13. Eigenaar [adres] vraagt de vergadering om toestemming om het bestuur de opdracht te geven eigenaar [adres] aan te spreken op de overtredingen van het splitsingsreglement.

(…) en:

- het gebruik van de zolderberging als toilet en badkamer ongedaan te maken.

- toestemming te vragen voor de constructieve wijzigingen onder toezending van constructietekeningen en berekeningen.

- controle door een externe constructeur naar de deugdelijkheid van de constructie en brandwerendheid van de wijzigingen. (…)

Besluit: De vergadering van eigenaars geeft het bestuur geen toestemming om de eigenaar van [adres] aan te spreken op de vermeende overtredingen van de splitsingsakte volgens de eigenaar van [adres] . (kantonrechter: hierna: besluit c)

Verzoek

2. [verzoeker] verzoekt, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, om:

de hierboven genoemde besluiten a t/m c die tijdens de vergadering van 13 april 2023 zijn genomen nietig te verklaren danwel te vernietigen;

te bevelen dat de splitsingsakte op de voet van artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro zal worden aangepast in die zin, dat het appartementsrecht van [verzoeker] zal worden gesplitst in twee appartementsrechten met de bestemming woning, te weten in de [adres] en [adres] ;

voor recht te verklaren dat de constructieve doorbraken in het appartementsrecht bekend als [adres] in strijd zijn met de splitsingsakte, de splitsingstekening en het modelreglement;

voor recht te verklaren dat het gebruik van de zolderruimte, behorend bij het appartementsrecht bekend als [adres] , in strijd is met de splitsingsakte, de splitsingstekening en het modelreglement;

[verzoeker] een vervangende machtiging te verlenen om namens en op kosten van de VvE op te treden tegen de overtredingen van de splitsingsakte, de splitsingstekening en het modelreglement als genoemd onder III en IV;

en voorwaardelijk

[verzoeker] vervangende machtiging te verlenen om zijn zolderverdieping als zelfstandig appartement te mogen gebruiken en zelfstandig in gebruik te mogen geven aan derden;

voor recht te verklaren dat de ondersplitsing van het appartementsrecht van [verzoeker] in twee onder-appartementsrechten die beide bestaan uit een gedeelte op de 2e verdieping en een gedeelte op de 4e verdieping niet in strijd is met de splitsingsakte, de splitsingstekening of het modelreglement;

voor recht te verklaren dat kamergewijze verhuur van het appartementsrecht van [verzoeker] niet in strijd is met de splitsingsakte, de splitsingstekening of het modelreglement;

en onvoorwaardelijk

de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure.

3. [verzoeker] stelt daartoe het volgende. Hij respecteert de beschikking van 6 oktober 2022 en stelt de tweede verdieping en de zolderverdieping thans te hebben verhuurd aan zijn au-pair. Rechtsoverweging 20 (en verder) van de beschikking is volgens hem echter geen eindoordeel noch een dragende overweging, zodat dit geen kracht van gewijsde en gezag van gewijsde heeft gekregen, aldus [verzoeker] .

Hij stelt in 2016 toestemming te hebben gekregen van de VvE voor de bouwkundige wijzigingen om zijn zolderverdieping te verbouwen die maken dat deze als separaat appartement kon worden gebruikt. Ook is op grond van artikel 25 lid 1 van Pro het splitsingsreglement permanent toestemming gegeven om de zolderverdieping als zelfstandige woonruimte te gebruiken. Dat gebruik duurt al zeven jaar. Het besluit tot intrekking van deze toestemming heeft op onredelijke gronden plaatsgevonden, want is enkel gegrond op de omstandigheid dat sprake is van strijd met de splitsingsakte. Daarom is dit een nietig besluit (strijd met artikel 32 van Pro het splitsingsreglement) c.q. een vernietigbaar besluit want in strijd met de redelijkheid en billijkheid (2:8 BW). Niet gebleken is dat sprake is van overlast. Bovendien is er een regeling over overlast in het splitsingsreglement opgenomen.

4. De juridische situatie van de zolderverdieping komt al zeven jaar niet meer overeen met de feitelijke situatie, wat [verzoeker] onwenselijk vindt. De afwijzing van het verzoek tot wijziging van de splitsingsakte is dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid en dus vernietigbaar. [verzoeker] vraagt de kantonrechter te bevelen dat de akte van splitsing op kosten van [verzoeker] wordt gewijzigd in die zin, dat deze weer overeenkomt met de feitelijke situatie, te weten dat het appartementsrecht van [verzoeker] is gesplitst met elk de bestemming ‘woning’.

5. [belanghebbende 1] heeft haar zolderverdieping in gebruik als woning, wat in strijd is met de akte van splitsing. Op de plaats van de berging heeft zij een badkamer en toilet gerealiseerd, aldus [verzoeker] . Het gebruik van een berging als woning is in strijd met de bestemming. [belanghebbende 1] heeft voor dit afwijkend gebruik geen toestemming van de vergadering.

6. [belanghebbende 1] , althans haar rechtsvoorgangers, heeft zonder toestemming van de VvE constructieve doorbraken gerealiseerd in haar appartement. Ook heeft [belanghebbende 1] niet alsnog toestemming aan de vergadering hiervoor gevraagd. Deze situatie is dan ook in strijd met de splitsingsakte en het modelreglement, aldus [verzoeker] .

Verweer van de VvE

7. De VvE heeft het volgende verweer gevoerd. De beschikking van de kantonrechter van 6 oktober 2022 heeft gezag van gewijsde gekregen. Daarnaast geldt dat die beslissing partij overschrijdende normatieve kracht (precedentwerking) heeft. De kantonrechter zal in de onderhavige procedure dan ook moeten uitgegaan van hetgeen door de kantonrechter bij deze beschikking is vastgesteld en besloten. Het verzoek van [verzoeker] is een verkapt hoger beroep.

besluit a

8. VvE betwist dat aan [verzoeker] toestemming is gegeven om de zolderverdieping als zelfstandig appartement afzonderlijk van de woning gelegen op de tweede verdieping te gebruiken. Met het oog op de tijdelijke huisvesting van een privérelatie van [verzoeker] op de zolderverdieping heeft de VvE in 2016 tijdelijk, namelijk voor de duur van een jaar, toestemming gegeven voor een aantal reeds door [verzoeker] doorgevoerde bouwkundige aanpassingen op de zolderverdieping. Deze toestemming was derhalve tijdelijk en persoonlijk. De VvE heeft thans duidelijkheid willen scheppen door deze toestemming in te trekken. Dit besluit is in lijn met en conform de akte van splitsing, dus niet nietig. Het intrekken van een tijdelijk verleende toestemming waarvan in rechte is komen vast te staan dat het verlenen van een permanente toestemming niet mogelijk is zonder aktewijziging, is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

besluit b

9. Ten aanzien van het verzoek tegen besluit b is [verzoeker] niet-ontvankelijk omdat hij onvoldoende belang heeft in de zin van artikel 3:303 BW Pro. Bovendien is de beslissing om niet in te stemmen met wijziging van de splitsingsakte geen besluit omdat het geen rechtsgevolg heeft. Overigens zou vernietiging niet leiden tot de door [verzoeker] gewenste wijziging van de akte van splitsing. Het belang van de VvE bij afwijzing van dit verzoek is dat de leden geen extra woningen willen binnen de splitsing en het huidige woonklimaat willen behouden.

besluit c

10. [verzoeker] heeft geen belang bij vernietiging van besluit c, nu geen sprake is van een besluit omdat het geen rechtsgevolg heeft. Bovendien betwist de VvE dat [belanghebbende 1] handelt in strijd met de akte van splitsing.

verzoek ex 5:144 BW

11. De VvE voert voorts aan dat [verzoeker] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in dit verzoek, nu hij dit heeft gericht tegen de VvE en niet tegen de afzonderlijke eigenaars. Het wijzigen van een akte van splitsing is een daad van beschikking, niet van beheer. Het gebruik van de zolderverdieping als afzonderlijke woning is in strijd met de omschrijving en bestemming van het appartementsrecht in de splitsingsakte. Voor het wijzigen van de bestemming is wijziging van de akte van splitsing vereist. Artikel 5:144 BW Pro leent zich niet voor deze situatie. Voor zover er tijdelijk toestemming is verleend voor afwijkend gebruik ziet dat nadrukkelijk niet op een aktewijziging.

verzoek ex 5:121 BW

12. De VvE heeft niet zonder redelijke grond aan [verzoeker] geweigerd zijn zolderverdieping als zelfstandige woning te mogen gebruiken. De bedoeling van de akte van splitsing is dat de zolderverdieping niet als afzonderlijke woning wordt gebruikt. De VvE kan dan ook geen toestemming hiervoor verlenen, want dat zou in strijd zijn met de splitsingsakte. Een van de bestemming afwijkend gebruik kan alleen worden toegestaan als dit persoonlijk en tijdelijk van aard is. De VvE wil niet dat de appartementsrechten worden opgeknipt, maar dat de ruime appartementen worden gehandhaafd. Ymere had als uitgangspunt bij de splitsing dat zij grotere appartementen in Amsterdam kon blijven verhuren die geschikt zijn voor één huishouden. Bovendien zou afzonderlijk gebruik meer geluidsoverlast opleveren. Ook wijst de VvE op het gevaar van het scheppen van een precedent als zij het [verzoeker] wel zou toestaan.

horizontale ondersplitsing

13. Ten aanzien van de onder 2 sub VII verzochte verklaring voor recht heeft de VvE aangevoerd dat [verzoeker] hier geen belang bij heeft en niet heeft aangegeven hoe hij deze ondersplitsing feitelijk wenst te realiseren. De bedoelde (horizontale) ondersplitsing is bovendien in strijd met de omschrijving van het appartementsrecht in de akte van (hoofd)splitsing: één woning gelegen op de tweede verdieping met bijbehorende kamers en berging op zolder en zal niet voldoen aan de inrichtingseis als bedoeld in artikel 5:106 lid 4 BW Pro. Een kamer is, zo heeft ook de kantonrechter geoordeeld, per definitie een onderdeel van de woning. Ten slotte zou [verzoeker] toestemming van de VvE nodig hebben voor wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken (extra voordeuren/ingangen, wijzigingen aan gemeenschappelijke muren en leidingen).

verklaring voor recht kamergewijze verhuur

14. Ten aanzien van de onder 2 sub VIII verzochte verklaring voor recht heeft de VvE aangevoerd dat kamergewijze verhuur in strijd is met de omschrijving en bestemming in de akte van splitsing (zie ook: ECLI:NL:GHARL:2014:5693).

verklaring voor recht ten aanzien van constructieve doorbraak

15. [verzoeker] heeft geen belang bij deze verklaring, althans heeft dat niet aangetoond. Betwist wordt dat sprake is van constructieve doorbraken waarvoor toestemming van de vergadering noodzakelijk was. Mochten die er wel zijn geweest dan zal de vergadering daar hoogstwaarschijnlijk alsnog toestemming voor verlenen.

verklaring voor recht ten aanzien van gebruik zolderverdieping en vervangende machtiging

16. De verzochte vervangende machtiging kan niet worden verleend omdat niet vaststaat dat sprake is van overtreding van het splitsingsreglement. Bovendien kan deze niet worden verleend zolang de vergadering niet in de gelegenheid is geweest hierover het debat te voeren. De zolderverdieping wordt niet afzonderlijk in gebruik gegeven en wordt gebruikt als onderdeel van de daaronder op de derde verdieping gelegen woning. Niet staat vast dat er geen sprake meer is van een berging op de zolderverdieping van [belanghebbende 1] . Dat in een van de kamers een badkamer zou zijn gerealiseerd is niet in strijd met de bestemming van de splitsingsakte. Zolang enige overtreding van de akte van splitsing niet vaststaat is er ook geen sprake van het niet verlenen van medewerking en valt dit verzoek niet binnen de reikwijdte van 5:121 BW.

Verweer van [belanghebbende 1]

17. [belanghebbende 1] voert verweer tegen de verzoeken. Zij voert aan dat de beschikking van 6 oktober 2022 gezag van gewijsde heeft en als uitgangspunt heeft te gelden in deze procedure. Gebruik van de zolderverdieping als zelfstandige woning is in strijd met de bestemming in de akte van splitsing.

18. [belanghebbende 1] gebruikt de zolderverdieping niet als zelfstandige woning, maar als onderdeel van haar daaronder gelegen woning. Een deel van de ruimte op de zolderverdieping gebruikt [belanghebbende 1] nog als berging. Er is dan ook geen sprake van strijd met de splitsingsakte. De verbouwing is niet illegaal uitgevoerd. De (rechtsvoorgangers van) [belanghebbende 1] hadden hiervoor toestemming van alle eigenaren. Ymere had haar toestemming al gegeven in de destijds gesloten koopovereenkomst. De verbouwing is zorgvuldig en op deskundige wijze uitgevoerd. [verzoeker] heeft ook niet onderbouwd wat zijn belang is bij zijn verzoeken ten aanzien van [belanghebbende 1] . Ter ondersteuning van haar verweer heeft [belanghebbende 1] een brief van 10 juli 2023 met bijlagen van de advocaat van haar rechtsvoorgangers en een verklaring van [naam 2 en 3] overgelegd.

19. Sedert medio februari 2023 woont een au-pair van [verzoeker] op de zolderverdieping, wat in strijd is met de eerdere beschikking. Door het gebruik van [verzoeker] van de zolderverdieping als zelfstandige woonruimte ondervindt [belanghebbende 1] geluidsoverlast boven haar appartement. Voor van de bestemming afwijkend gebruik heeft de VvE geen toestemming gegeven. De toestemming die in 2016 is gegeven, was slechts tijdelijk en persoonlijk van aard en betrof slechts de bouwkundige aanpassingen die [verzoeker] had doorgevoerd. Bovendien is ook niet voldaan aan de voorwaarden waaronder die toestemming is gegeven. Als toch toestemming zou zijn verleend voor permanent afwijkend gebruik kon dat niet zonder wijziging van de splitsingsakte omdat dan sprake was van een goederenrechtelijke wijziging.

Verweer van [belanghebbende 2]

20. [belanghebbende 2] voert eveneens verweer tegen de verzoeken. De VvE heeft [verzoeker] alleen toegestaan dat de zolderverdieping voor de duur van een jaar als logeerkamer voor een privérelatie van [verzoeker] gebruikt mocht worden. [verzoeker] heeft de leden verzekerd dat het niet de bedoeling was om de zolderverdieping een zelfstandige woonruimte te laten zijn. De zolderverdieping is ook niet geschikt voor zelfstandige bewoning.

21. Op hetgeen partijen hebben gesteld en aangevoerd, zal in de beoordeling nader worden ingegaan.

Beoordeling

ontvankelijkheid

22. Ingevolge artikel 5:130 BW Pro is een besluit van de VvE vernietigbaar als dit in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is genomen en de vernietiging daarvan binnen een maand wordt verzocht. Onbetwist is gebleven dat het verzoek tot vernietiging van de besluiten tijdig is gedaan. [verzoeker] is dan ook ontvankelijk in zijn verzoek.

juridisch kader

23. [verzoeker] verzoekt in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van enkele besluiten van de VvE.

24. Op grond van artikel 5:130 BW Pro is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit. Een verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter te worden ingediend. In zijn arrest van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) heeft de Hoge Raad echter overwogen dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW Pro in verbinding met artikel 2:15 BW Pro tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld. De kantonrechter kan zich derhalve ook buigen over de vraag of het besluit nietig is en zal dat ook doen.

25. Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.

26. Op grond van artikel 2:15 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of (c) strijd met een reglement.

27. Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

28. Daarbij komt dat de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid mede ingevuld wordt door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Dat neemt niet weg dat bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars daar rekening mee dient te worden gehouden

gezag van gewijsde van beschikking van 6 oktober 2022

29. Tegen de beschikking van de kantonrechter van 6 oktober 2022 is door [verzoeker] , die als belanghebbende heeft te gelden bij deze beschikking en ook verweer heeft gevoerd, geen hoger beroep ingesteld. De beslissing heeft daarmee gezag van gewijsde gekregen (236 lid 1 Rv) tussen de partijen in dat geding. Dit geldt ook voor rechtsoverwegingen in die beslissing voor zover het dragende overwegingen zijn en zij niet ten overvloede zijn gegeven. Daarnaast heeft die beslissing partij overschrijdende normatieve kracht (precedentwerking). Partijen en belanghebbende derden moeten er immers op kunnen vertrouwen dat de rechter consequent is in de gegeven uitleg van de splitsingsakte. Daarbij geldt dat de VvE jegens al haar leden het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen. Dat betekent dat ook in deze procedure dient te worden uitgegaan van hetgeen door de kantonrechter bij beschikking van 6 oktober 2022 is vastgesteld en besloten.

30. In deze procedure zal er dan ook van worden uitgegaan dat het in strijd is met de bestemming in de splitsingsakte om de zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning/woonruimte.

31. De kantonrechter zal eerst de (voorwaardelijke) verzoeken van [verzoeker] beoordelen die betrekking hebben op zijn appartementsrecht en daarna de verzoeken die betrekking hebben op het appartementsrecht van [belanghebbende 1] .

verzoeken ten aanzien van [adres] en/of [adres] ( [verzoeker] )

besluit a: intrekking toestemming zolderruimte te gebruiken als zelfstandige woning

32. Anders dan de VvE kennelijk meent heeft de VvE bij dit besluit niet de toestemming voor de bouwkundige aanpassingen op de zolderverdieping maar -voor zover vereist- de (tijdelijke) toestemming om de berging (kantonrechter: de zolderverdieping) als zelfstandige woonruimte te gebruiken ingetrokken. Aan de orde is dan ook de vraag of dit besluit nietig is vanwege strijd met artikel 32 van Pro het splitsingsreglement of vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.

33. De VvE kon naar het oordeel van de kantonrechter op grond van artikel 32 van Pro het splitsingsreglement, voor zover toch sprake was van een (tijdelijke) toestemming om de zolderverdieping zelfstandig te gebruiken, deze toestemming intrekken. Dat dit besluit op onredelijke gronden dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen is niet gebleken. Inmiddels was immers door de beschikking van 6 oktober 2022 gebleken dat (permanent) zelfstandig gebruik van de zolderverdieping in strijd was met de bepalingen van de splitsingsakte. Het is het goed recht van een VvE om aan een dergelijk strijdig gebruik -zeker nu [verzoeker] zonder de VvE daar vooraf over te informeren zijn appartementsrecht had ondergesplitst, waarbij hij zelfs de bestemming van de zolderverdieping zonder toestemming van de VvE heeft laten wijzigen naar ‘woning’- een einde te maken. Dat [verzoeker] het zolderappartement heeft verbouwd tot zelfstandig appartement en dat het appartement geschikt is en feitelijk is ingericht als zelfstandige woonruimte en als zodanig kan worden benut is dan ook niet relevant. [verzoeker] heeft enkel voor het plaatsen van openslaande deuren en het aanbrengen van de meterkast op de gang van de vierde verdieping toestemming gekregen.

De conclusie is dan ook dat besluit a niet nietig dan wel vernietigbaar is.

besluit b: afwijzing verzoek om toestemming voor het wijzigen van de splitsingsakte

34. De beslissing van de VvE om geen toestemming te verlenen voor de wijziging van de splitsingsakte is niet gericht op rechtsgevolg en daarom geen besluit in de zin van de artikelen 2: 14-16 BW (ECLI:NL:GHARL:2022:1126). Het verzoek zal dan ook worden afgewezen.

35. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat de VvE ook voldoende belang heeft aangevoerd om geen toestemming te verlenen, namelijk dat de leden geen extra woningen willen binnen de splitsing en het huidige woonklimaat willen behouden.

verzoek ex artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro: bevel aanpassing splitsingsakte

36. Deze vordering is gegrond op artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro. Op grond van deze bepaling kan de kantonrechter op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de splitsingsakte is vereist, bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd wanneer de bouw of inrichting van het gebouw niet (meer) beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte. Deze bepaling kan worden toegepast, zowel wanneer de afwijking tussen de inrichting en de indeling volgens de splitsingsakte vanaf het begin af heeft bestaan, als wanneer deze afwijking pas later is ontstaan, door welke oorzaak dan ook.

37. Terecht heeft de VvE opgemerkt dat [verzoeker] dit verzoek had moeten richten tegen de afzonderlijke eigenaars, nu zij en niet de VvE beschikkingsbevoegd zijn. In dit geval heeft de griffier zorggedragen voor oproeping van de (rechts)personen als bedoeld in artikel 5:140 lid 4 BW Pro om op dit verzoek te worden gehoord. Zij worden dan ook geacht op de hoogte te zijn van het verzoek ex artikel 5:144 BW Pro en hadden dan ook tegen dit verzoek verweer kunnen voeren. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] hebben dit ook gedaan.

38. Wijziging van de akte van splitsing kan in beginsel alleen plaatsvinden door medewerking van alle appartementseigenaars en met toestemming van de in artikel 5:139 BW Pro genoemde personen. Onder bepaalde omstandigheden kan een machtiging door de kantonrechter worden gegeven (artikel 5:140 BW Pro). Er kunnen zich echter situaties voordoen waarin de wijziging zo belangrijk is voor alle belanghebbenden dat de rechter daartoe een bevel moet kunnen geven. Voor dit laatste is artikel 5:144 BW Pro in de wet opgenomen. Het moet dan ook gaan om een uitzonderlijke situatie, waardoor de gebruikelijke route niet kan worden gevolgd. Daarvan is in dit geval geen sprake. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.

39. Op grond van artikel 5:108 lid 1 BW Pro zijn de appartementseigenaars verplicht om de bouw, de inrichting van het gebouw en de inrichting of aanduiding van de grond, tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met de splitsingsakte.

40. [verzoeker] heeft gesteld dat de bouw of inrichting van zijn zolderverdieping niet (meer) beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte, nu zijn zolderverdieping tot zelfstandige woning is verbouwd en hij zijn appartement heeft ondergesplitst. Hij gaat er daarbij echter ten onrechte vanuit dat de verbouwing tot zelfstandige woning met instemming van de VvE is geschied en dat hij permanente toestemming heeft voor het afwijkend gebruik. Het is dan ook, op z’n Amsterdams gezegd, een gotspe om vervolgens in deze procedure te verzoeken om een bevel tot wijziging van de splitsingsakte.

41. [verzoeker] heeft immers in strijd met artikel 5:108 lid 1 BW Pro de inrichting van de zolderverdieping veranderd in een zelfstandige woning, welke bestemming niet overeenkomt met de bestemming in de splitsingsakte. De route van artikel 5:144 lid 1 onder Pro c BW is niet bedoeld om een met de akte afwijkende situatie, die door toedoen van [verzoeker] zelf is ontstaan, waarbij hij zelfs zijn appartement heeft ondergesplitst, te helen.

42. De conclusie is dan ook dat dit verzoek zal worden afgewezen.

vervangende machtiging

43. Ten aanzien van het verzoek om een vervangende machtiging te verlenen op grond van artikel 5:121 lid 1 BW Pro ligt de vraag voor of de VvE de door [verzoeker] gevraagde toestemming om de zolderverdieping als zelfstandig appartement te mogen gebruiken en zelfstandig in gebruik te mogen geven aan derden zonder redelijke grond heeft geweigerd.

44. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE dit niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. Zoals de kantonrechter in haar eerdere beschikking reeds heeft geoordeeld is de bedoeling van de akte van splitsing dat de zolderverdieping niet als afzonderlijke woning wordt gebruikt. Dat lijkt niet tot [verzoeker] door te dringen. De VvE kan geen toestemming voor permanent afwijkend gebruik verlenen, want dat zou in strijd zijn met de splitsingsakte. Een van de bestemming afwijkend gebruik kan alleen worden toegestaan als dit persoonlijk en tijdelijk van aard is. Dat is echter niet wat [verzoeker] verzoekt. Daarbij heeft de VvE aangegeven dat zij niet wil dat de appartementsrechten worden opgeknipt, dat afzonderlijk gebruik meer geluidsoverlast oplevert en heeft zij gewezen op het gevaar van precedentschepping.

45. Het verzoek om vervangende machtiging zal dan ook worden afgewezen.

horizontale ondersplitsing

46. De verzochte verklaring voor recht zal niet worden gegeven, nu [verzoeker] zijn belang voor een dergelijke splitsing onvoldoende heeft onderbouwd en niet valt in te zien noch door hem is onderbouwd hoe hij deze ondersplitsing feitelijk wenst te realiseren.

kamergewijze verhuur [adres]

47. De verzochte verklaring voor recht zal niet worden gegeven. Afgezien van het feit dat [verzoeker] niet heeft aangegeven hoe hij die verkamering voor zich ziet, is het niet toegestaan, reeds omdat er in dat geval, nu [verzoeker] niet heeft betwist vastgoedbelegger te zijn, sprake zou zijn van bedrijfsmatig verhuren, hetgeen in strijd is met de bestemming in de akte van splitsing.

verzoeken ten aanzien van [adres] ( [belanghebbende 1] )

48. De kantonrechter is van oordeel dat dit besluit niet nietig is en niet vernietigbaar en overweegt daartoe het volgende.

49. De beslissing van de VvE om het bestuur geen toestemming te geven om de eigenaar van [adres] aan te spreken op de vermeende overtredingen van de splitsingsakte is niet gericht op rechtsgevolg en daarom geen besluit in de zin van de artikelen 2: 14-16 BW. Het verzoek zal dan ook reeds daarom worden afgewezen.

50. Overigens is ook niet gebleken van strijd met de bestemming en heeft de vergadering niet gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid door het verzoek van [verzoeker] af te wijzen gelet op het navolgende.

51. [belanghebbende 1] en de VvE hebben betwist dat het gebruik door [belanghebbende 1] van haar zolderverdieping strijdig is met de akte van splitsing. [belanghebbende 1] heeft aangevoerd dat haar rechtsvoorgangsters de zolderverdieping met een interne trap bij de derde verdieping hebben getrokken en dat zij in de kamers op de zolderverdieping een slaapkamer en een badkamer heeft en een deel gebruikt als berging. Dat de berging op de zolderverdieping is komen te vervallen, zoals [verzoeker] stelt, is niet komen vast te staan. [verzoeker] heeft dan ook in deze procedure niet aannemelijk gemaakt dat het gebruik door [belanghebbende 1] in strijd is met de splitsingsakte.

52. In deze procedure zijn stukken overgelegd van het verzoek van de voormalige eigenaars van [adres] aan de VvE om toestemming voor de verbouwing. Bij deze stukken zitten verklaringen van de eigenaars (van destijds), met uitzondering van Ymere, dat zij toestemming hebben verleend. Ymere als grooteigenaar had in de koopovereenkomst aangegeven dat zij niet negatief stond tegenover de verbouwing mits deze zou voldoen aan de wettelijk gestelde eisen en voorschriften. Op zichzelf had dit ertoe moeten leiden dat er aan de vergadering toestemming zou zijn verzocht. Dit is niet gebeurd. Echter, niet aannemelijk is dat Ymere, als grootaandeelhouder, alsnog bezwaar had tegen de verbouwing. Dat dit niet zo is blijkt reeds uit het feit dat de verbouwing reeds acht jaar geleden heeft plaatsgevonden en Ymere nadien en ook tijdens de mondelinge behandeling geen bezwaar heeft gemaakt.

53. [verzoeker] heeft bovendien onvoldoende onderbouwd dat de verbouwing niet voldeed aan de door Ymere gestelde voorwaarden: het voldoen aan de wettelijk gestelde eisen en voorschriften. Uit de overgelegde stukken blijkt voldoende dat de verbouwing heeft plaatsgevonden onder leiding van een architectenbureau en aannemer. Niet gebleken is van enige schade die de afgelopen jaren is ontstaan door de verbouwing.

54. Nu niet gebleken is van enige overtreding door [belanghebbende 1] van de splitsingsakte, -tekening en/of het splitsingsreglement zullen, mede gelet op het vorenstaande, de verzochte verklaringen voor recht worden afgewezen. Dit geldt eveneens voor de verzochte vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW Pro.

conclusie

55. Gelet op het vorenstaande is geen sprake van nietige dan wel vernietigbare besluiten, voor zover er al reeds sprake was van een besluit. De verzoeken terzake zullen dan ook worden afgewezen. Ook de overige verzoeken zullen worden afgewezen.

proceskosten

56. [verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de verzoeken af;

veroordeelt [verzoeker] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 528,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [verzoeker] in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023 in tegenwoordigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.