Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10669865 KK EXPL 23-502
vonnis van: 26 september 2023
vonnis van de kantonrechter kort geding
I n z a k e
1.[eiser 1]
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats]
eisers
nader te noemen: [eiser 1] en [eiser 2]
gemachtigde: mr. P.M. Poelman
t e g e n
1.[gedaagde 1]2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
gedaagde sub 1 nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. A.W. van Dalen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 25 augustus 2023, met producties heeft [eiser 1] een voorziening gevorderd. [gedaagden] heeft vervolgens één bijlage in het geding gebracht.
Ter terechtzitting van 18 september 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser 1] en [eiser 2] zijn met de gemachtigde verschenen. [gedaagden] is met haar gemachtigde verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [gedaagden] heeft pleitaantekeningen overgelegd. Na verder debat is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Partijen hebben met ingang van 22 september 2021 een huurovereenkomst gesloten. Op grond daarvan huurt [gedaagden] een kamer van ongeveer 13 m2 in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] aan de [adres] , met medegebruik van de badkamer, wc en keuken. Daarmee is sprake van hospitaverhuur als bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW Pro.
1.2.
In de huurovereenkomst staat onder meer:
Extra use: a lodger is incidently staying for more than 3 accumulated days.In general a lodger is allowed now and then but not to the extent that the lodger will be present frequently. This has to do with the owners need for privacy. Exceptions apply to incidental visitors from abroad for which a longer period may be granted, all in consultation with the owners.
Extra use: a lodger is incidently staying for more than 3 accumulated days.In general a lodger is allowed now and then but not to the extent that the lodger will be present frequently. This has to do with the owners need for privacy. Exceptions apply to incidental visitors from abroad for which a longer period may be granted, all in consultation with the owners.
1.3.
In de zomer van 2022 is [gedaagden] naar Nigeria gegaan, waar haar man en kind woonden. Tijdens dat bezoek heeft [gedaagden] haar huwelijk geformaliseerd en haar man en kind hebben toestemming verkregen om naar Nederland te komen.
1.4.
Bij terugkomst van [gedaagden] in Nederland hebben [eiser 1] en [eiser 2] toegestaan dat [gedaagden] met haar man ( [gedaagde 2] , gedaagde sub 2) en kind in het gehuurde verbleef. Tegelijkertijd hebben [eiser 1] en [eiser 2] met [gedaagden] meegedacht bij het zoeken naar andere woonruimte en haar informatie gestuurd over websites voor huurappartementen.
1.5.
In verband met hun echtscheiding hebben [eiser 1] en [eiser 2] hun woning in mei 2023 te koop gezet. Op 18 mei 2023 hebben zij in een e-mail de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden. Als grond voor de opzegging is de voorgenomen verkoop genoemd.
1.6.
[gedaagden] schreef op 27 mei 2023 in reactie hierop:
Thank you for the notification. As I mentioned (…) I understand that you want to sell your house. While we keep searching for an apartment within our income range, I cannot unfortunately guarantee with certainty that we would be able to secure an apartment and therefore, leave by that date. Perhaps, a later date should be considered. Nevertheless, I hope everything works out well for us all.
Thank you for the notification. As I mentioned (…) I understand that you want to sell your house. While we keep searching for an apartment within our income range, I cannot unfortunately guarantee with certainty that we would be able to secure an apartment and therefore, leave by that date. Perhaps, a later date should be considered. Nevertheless, I hope everything works out well for us all.
1.7.
[gedaagden] woont nog altijd in de gehuurde woonruimte, met haar man en kind.
Vordering en verweer
2. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen – kort gezegd – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] en [gedaagde 2] veroordeeld zullen worden het gehuurde te ontruimen met al hun spullen en de personen die bij hen in het gehuurde verblijven, met veroordeling in de proceskosten en de nakosten.
3. [eiser 1] en [eiser 2] leggen aan de vordering ten grondslag dat de huur met wederzijds goedvinden is beëindigd, omdat [gedaagden] zich niet tegen de opzegging heeft verzet. Alleen de einddatum moest nog bepaald worden. Verder is zo evident dat in een bodemprocedure de opzegging geldig zal worden geacht, dat daar in dit kort geding op vooruit gelopen kan worden. Tenslotte schiet [gedaagden] tekort doordat sprake is van overbewoning van het gehuurde. Dat rechtvaardigt ontruiming, aldus [eiser 1] en [eiser 2] .
4. [gedaagden] voert verweer. Daarop zal hierna waar nodig worden ingegaan.
Beoordeling
5. In een kort geding geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel. De centrale vraag die hij in deze zaak moet beantwoorden is of er een grond is voor ontruiming van de door [gedaagden] gehuurde woonruimte.
6. Van instemming met de opzegging van de huur is geen sprake. Weliswaar heeft [gedaagden] begrip getoond voor de opzegging en daarbij heeft zij ook te kennen gegeven naar andere woonruimte te (blijven) zoeken, maar dat levert geen afspraak op over beëindiging van de huur.
7. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om vooruit te lopen op de uitkomst van een nog te starten bodemprocedure over de opzegging. Uitgangspunt van een dergelijke procedure is immers dat de huurovereenkomst doorloopt totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW Pro). Er zijn geen redenen aangevoerd die een uitzondering op dat uitgangspunt rechtvaardigen.
8. Dan resteert de vraag of het dermate waarschijnlijk is dat de huurovereenkomst vanwege overbewoning ontbonden zal worden, dat het verantwoord is daar met een ontruiming in kort geding op vooruit te lopen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. Dat wordt als volgt toegelicht.
9. Er is sprake van hospitaverhuur, waarbij aan [gedaagden] één kamer in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] is verhuurd. Daarmee is op zich al moeilijk verenigbaar dat [gedaagden] haar hele gezin in die kamer onderbrengt. Bovendien is dit in de huurovereenkomst met zoveel woorden verboden. Alleen met instemming van [eiser 1] en [eiser 2] mag [gedaagden] af en toe een bezoeker langer in het gehuurde laten verblijven. [eiser 1] en [eiser 2] hebben er aanvankelijk wel mee ingestemd dat [gedaagden] haar man en kind in het gehuurde liet verblijven. Uit de gang van zaken blijkt echter dat dit geen toestemming voor langere tijd was. [eiser 1] en [eiser 2] hebben immers meteen aan [gedaagden] duidelijk gemaakt dat zij met haar gezin andere woonruimte moest zoeken en zij hebben haar daarbij ook op weg geholpen. In ieder geval vanaf mei 2023 stemmen [eiser 1] en [eiser 2] niet langer in met het laten inwonen van het gezin van [gedaagden] . Nu [gedaagden] de bewoning met haar gezin heeft voortgezet komt zij haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na.
10. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding en in dit kort geding ontruiming te rechtvaardigen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben een evident belang om [gedaagden] er aan te houden dat ze niet met anderen in het gehuurde mag wonen. Op basis van de huurovereenkomst mochten [eiser 1] en [eiser 2] er immers vanuit gaan dat enkel één volwassen persoon het gehuurde zou bewonen. Nu woont er een gezin met een jong kind in een kamer van 13 m2, terwijl iedereen in de woning gebruikt maakt van dezelfde gezamenlijke voorzieningen. [gedaagden] heeft ter zitting verklaard geen einde te willen maken aan de bewoning met haar man en kind. Beide partijen hebben ter zitting ook verklaard dat inmiddels sprake is van een zeer gespannen sfeer in huis. Anderzijds is duidelijk dat het voor [gedaagden] niet eenvoudig zal zijn met haar gezin andere woonruimte te vinden. [gedaagden] heeft echter ook verklaard dat zij alleen in het centrum van Amsterdam naar een andere woning zoekt, terwijl zij aanvankelijk van plan was te zoeken tot aan Rotterdam en Almere. Het mag zo zijn dat zij daar haar redenen voor heeft, maar met een uitbreiding van haar zoekgebied zou het zoeken naar andere woonruimte voldoende kans van slagen moeten hebben. In het bijzonder omdat [gedaagden] en [gedaagde 2] een minderjarig kind hebben zal wel een ruime ontruimingstermijn gehanteerd worden.
11. [gedaagden] krijgt ongelijk en moet de proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] betalen.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uiterlijk op 31 december 2023 de door [gedaagde 1] gehuurde woonruimte aan de [adres] te ontruimen met al het hunne en de personen die daar met hen verblijven, onder afgifte van de sleutels aan [eiser 1] en [eiser 2] ;
II. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] begroot op:
exploot € 129,14
salaris € 529,00
griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 744,14
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 129,14
salaris € 529,00
griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 744,14
voor zover van toepassing, inclusief btw;
III. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
IV. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.