Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10171856 CV EXPL 22-14076
vonnis van: 19 september 2023
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. P. Tijsterman
2. [eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. R. Tijsterman
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Vereniging van Eigenaars [gedaagde]
gevestigd te [vestigingsplaats]
gedaagde
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. M.LA. Verleun.
HET VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 11 april 2023 is een tussenvonnis gewezen en uitgesproken. Daarna zijn nog ingediend:
- de verklaring van 5 juli 2023 van [naam 1] ;
- de verklaring van 9 januari 2023 van [naam 2] ;
- de verklaring van 19 juli 2023 van [naam 3] .
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting 20 juli 2023 van de kantonrechter. Verschenen zijn [eiser] en [eiseres] , bijgestaan door de gemachtigde. Namens de VvE zijn verschenen [naam 4] (secretaris) en [naam 5] , penningsmeester, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt uiteengezet, de VvE aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na debat is vonnis gevraagd en een datum voor vonnis bepaald.
GRONDSLAGEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
Eisers hebben hun woning gelegen aan de [adres 1] gekocht in 2011.
1.2.
Deze woning is gelegen naast het [gedaagde] met als adres [adres 2] . Het gebouw en de percelen Kadaster gemeente [gemeente] sectie [sectie + nummer 1] , [sectie + nummer 2] en [sectie + nummer 3] zijn eigendom van de gezamenlijke eigenaars (hierna ook wel genoemd: de leden van de VvE).
1.3.
In het tuingedeelte grenzend aan het perceel van eisers staat een aantal bomen dan wel heesters, en struiken. Deze stonden er al toen eisers de woning kochten.
1.4.
Eisers ervaren overlast van de bomen dan wel heesters in de zin van: overhangende takken, afwaaien van takken en bladeren en verminderde daglicht-toetreding.
1.5.
Partijen zijn in overleg geweest over overdracht van het stuk grond waar de bomen dan wel heesters (en struiken) op staan. Bij e-mailbericht van 19 mei 2019 met als onderwerp: Verkoop perceel, heeft de secretaris van de VvE aan [eiser] een voorstel gedaan. Partijen zijn vervolgens niet tot overeenstemming gekomen.
1.6.
Eisers hebben de VvE op 8 juni 2022 aangeschreven en gesommeerd de bomen die op minder dan een meter van de erfgrens staan, te verwijderen dan wel alsnog het perceeltje aan hen te verkopen.
1.7.
De secretaris van de VvE heeft aan eisers op 10 augustus 2022 bericht dat het onderhoud van de bomen/struiken met de tuinman is ingeregeld en dat de Algemene Ledenvergadering van de VvE akkoord moet gaan met de mogelijke verkoop en dat door hen geen toestemming is gegeven om het perceel grond te verkopen.
1.8.
Vervolgens is de dagvaarding uitgebracht.
De vordering
2. Eisers vorderen dat de VvE veroordeeld wordt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- tot notariële levering van het perceel grond grenzend aan het perceel van eisers, waarop de bomen en struiken en schuur zijn gesitueerd, kadastraal bekend gemeente [gemeente] Sectie [sectie + nummer 2] tegen een door eisers te betalen koopsom van € 1.247,50 waarbij de notariële kosten van overdracht voor rekening van eisers komen, dan wel;
- subsidiair: om binnen twee maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis de bomen en struiken op haar perceel gelegen nabij de erfgrens tussen de percelen van eisers en de VvE te verwijderen en verwijderd te houden en eventuele tijdens het verwijderen ontstane schade aan en op het perceel van eisers te herstellen;
- in beide gevallen: onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat de VvE in verzuim is met de uitvoering van de door de kantonrechter te bepalen werkzaamheden.
3. Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag de overlast die zij ervaren van de bomen dan wel heesters en struiken, de wens zelf over het perceel grond te kunnen beschikken alsmede de toezeggingen vanwege (het bestuur van) de VvE zoals gedaan bij e-mailbericht van 19 mei 2019.
Het verweer
4. De VvE stelt dat de vordering te onduidelijk is nu de afstand tot de erfgrens als bedoeld in art. 5:42 lid 2 BW Pro ten aanzien van de bomen dan wel heesters of heggen onbekend is. De vordering tot verwijdering van de bomen dan wel heesters is daarnaast verjaard nu zij er al meer dan 20 jaar staan. De haagbeuken – waar het hier over gaat – ten slotte staan ruim buiten de wettelijk vastgelegde afstand tot de erfgrens, en van ‘gevaarzetting’ is niet gebleken.
Beoordeling
5. Naar het oordeel van de kantonrechter is de primaire vordering van eisers ten onrechte ingesteld tegen de VvE. Laatstgenoemde voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten, en is in dat kader bevoegd de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte te vertegenwoordigen (art. 5:126 BW Pro). De bevoegdheden van de vereniging van eigenaars zijn beperkt tot beheershandelingen: wanneer een rechtshandeling de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaars raakt, is dat een daad van beschikking waartoe niet de vereniging van eigenaars maar de appartementseigenaars zelf bevoegd zijn.
6. Ook de Hoge Raad (arrest van 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286) heeft geoordeeld dat toedeling (van een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft)(aan een van de appartementseigenaars) een daad van beschikking is waarvoor levering is vereist terwijl de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap.
7. Levering van het onderhavige perceel aan eisers vereist een wijziging van de akte van splitsing die slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW Pro kan worden geëffectueerd, dus met de medewerking van alle appartementseigenaars (en toestemming van de eventueel beperkt gerechtigden: art. 5:139 lid 3 BW Pro).
8. Het voorgaande betekent dat eisers met hun vordering tegen de VvE niet kunnen bereiken wat zij willen, zodat zij niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun primaire vordering.
9. Met betrekking tot de stelling van eisers dat de VvE gehouden is aan de toezeggingen van de secretaris in zijn e-mailbericht van 19 mei 2019, overweegt de kantonrechter enerzijds dat de secretaris niet bevoegd is – zonder mandaat, waarvan niet gebleken is – de gezamenlijke eigenaars te binden en anderzijds dat de VvE als zodanig goederenrechtelijk niet kán leveren (zie hiervoor onder 5.) zodat de desbetreffende toezeggingen, wat daar overigens ook van zij, in deze procedure zonder gevolg moeten blijven.
10. Met betrekking tot de subsidiaire vordering die ziet op het verwijderen van de bomen dan wel heesters, overweegt de kantonrechter als volgt. Onder het beheer over de gemeenschappelijke zaken valt ook het toezicht op het gebruik van die zaken en het aanbrengen van veranderingen en vernieuwingen, zoals nieuwe installaties. Onder beheer zijn begrepen alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn waarbij ook gedacht kan worden aan het aangaan van een lening ten behoeve duurzaamheidsmaatregelen aan het dak of de gevel (vgl. Kamerstukken II 2015/16, 34479, 3 p. 6). Door de VvE is niet aangevoerd dat het verwijderen van de bomen dan wel heesters niet als beheershandelingen kunnen worden gezien; de kantonrechter ziet geen reden daar anders over te denken.
11. Wel heeft de VvE gesteld dat de vordering tot verwijdering van een en ander verjaard is nu de bomen dan wel heesters meer dan 20 jaar geleden zijn geplant (art. 3:314 lid 2 BW Pro). De VvE heeft aannemelijk gemaakt dat de desbetreffende beplanting is aangebracht ruim vóór 25 november 2001 waarbij ervan wordt uitgegaan dat de eerste vordering tot verwijdering dateert van 25 november 2021. Dat eerder, bijvoorbeeld in 2016 de vordering tot verwijdering al is aangekaart, is niet gebleken. Uit het e-mailbericht van 4 maart 2016 van de VvE met als onderwerp: Informatie inzake snoeien van de bomenrij kan dat niet worden afgeleid.
12. Zelfs in het geval dat aangenomen moet worden dat de verjaringstermijn eerst ging lopen toen de beplanting hoger reikte dan de scheidsmuur oordeelt de kantonrechter dat van verjaring sprake is, gelet op de foto’s die de VvE in geding heeft gebracht en de verklaring van [naam 2] die van 1997 tot 2004 directeur-bestuurder was van de Rabo-bank te [gemeente] die destijds op het perceel van het appartementencomplex gevestigd was. Eisers hebben onvoldoende gesteld om ze tot het bewijs van het tegendeel toe te laten. Om die reden moet de subsidiaire vordering van eisers worden afgewezen.
13. Nu eisers in het ongelijk worden gesteld, zullen zij veroordeeld worden in de proceskosten van de VvE.
14. Beslist wordt derhalve als volgt.
Beslissing
De kantonrechter:
- verklaart eisers niet-ontvankelijk in hun primaire vordering;
- wijst af de subsidiaire vordering;
- veroordeelt eisers tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de VvE, dezerzijds begroot op € 374,00 (2 punten à € 187,00) voor zover van toepassing incl. btw;
- veroordeelt eisers tot de nakosten, dezerzijds begroot op € 16,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing incl. btw;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar op 19 september 2023 uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter