Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/544
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. R. van Exter),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
( [gemachtigde] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak Van [adres 1] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 5.560.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 13 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning verlaagd naar € 5.057.000.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, die werd bijgestaan door haar kantoorgenoot, [kantoorgenoot] en door de partner van eiser, [partner] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. [gemachtigde] , bijgestaan door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een herenhuis met berging. De oppervlakte van het woningdeel is ongeveer 558 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning niet hoger dan € 4.000.000 kan zijn.
4. De heffingsambtenaar stelt zich in beroep op het standpunt dat de waarde verlaagd moet worden naar € 4.647.000. Hij heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 4.647.000, waarbij wordt uitgegaan van een matige kwaliteit en een matig onderhoudsniveau. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 3] (verkoop 2) en [adres 4] (verkoop 3), alle in Amsterdam.
Het oordeel van de rechtbank
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten betreffen namelijk vergelijkbare type woningen, met een vergelijkbaar bouwjaar. Ook het aantal vierkante meters woonoppervlakte en de ligging nabij het [locatie] is vergelijkbaar. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 11.417 (neutraal: € 10.652), terwijl de woning gewaardeerd is op € 7.330 per vierkante meter.
7. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Zo is hij voor de woning uitgegaan van een matig kwaliteitsniveau en een matig onderhoudsniveau. Op basis van de 60%-regel bestaat er een investeringsruimte van € 3.108.060 om tot een gemiddelde staat te komen. De rechtbank vindt het aannemelijk dat de schade aan de woning van eiser hiermee hersteld kan worden. Nergens blijkt uit dat het meer zou kosten om de woning naar een gemiddeld kwaliteits- en onderhoudsniveau te brengen.
Gelijkheidsbeginsel
8. Eiser heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. De buurpanden [adres 5] en [adres 6] zijn groter, mooier en hebben eigen parkeerplaatsen, terwijl de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van deze woningen per vierkante meter lager heeft vastgesteld.
9. De rechtbank oordeelt dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt voor zover het beroep is gebaseerd op de stelling dat sprake is van een begunstigend beleid dan wel van een oogmerk tot begunstiging. Eiser heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat bedoeld begunstigend beleid is gevoerd noch dat de heffingsambtenaar het oogmerk tot begunstiging heeft gehad.
10. Ook het beroep op de meerderheidsregel slaagt niet. Dat in een meerderheid van gelijke gevallen lager is gewaardeerd, is niet gebleken. In dat kader dient de vergelijking immers te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. [2] Beide woningen zijn niet nagenoeg identiek aan de woning van eiser, alleen al omdat het om hoekpanden en niet om tussenwoningen gaat, en omdat het aantal vierkante meters woonoppervlakte verschilt. Bovendien is het buurpand [adres 5] gesplitst in drie appartementen, die ieder een eigen WOZ-object met een eigen WOZ-waarde betreffen. Dat neemt niet weg dat het opmerkelijk is dat het buurpand [adres 6] , dat min of meer vergelijkbaar is met de woning van eiser, aanzienlijk lager gewaardeerd is, ondanks dat het een groter woonoppervlakte heeft. Het is echter niet de bevoegdheid van de rechtbank om daarover te oordelen. Het toezicht op de juistheid van de waardering van alle woningen in een gemeente ligt bij de Waarderingskamer en niet bij de rechter.
Stijging WOZ-waarde
11. Eiser heeft verder aangevoerd dat sprake is van een onverklaarbare stijging van de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van andere belastingjaren en ten opzichte van de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken in de buurt. De waarde van woningen in deze buurt daalt juist, door omgevingsfactoren zoals verbouwingen in de buurt, bomenkap en alle overlast die daarbij hoort. De WOZ-waarde zou daarom lager moeten zijn.
12. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2021 is daarom alleen van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals dat in artikel 17 van Pro de Wet WOZ is vastgelegd. Daarvoor wordt (in dit geval) gekeken naar gerealiseerde verkoopcijfers (de vergelijkingsobjecten). Aan de verhouding tussen WOZ-waarden die voor twee opvolgende jaren zijn vastgesteld, komt verder geen zelfstandige betekenis toe. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in bezwaar vastgestelde waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning vast te stellen op € 4.647.000. De aanslag onroerende zaakbelasting dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
15. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). De wegingsfactor is op ‘licht’ (0,5) vastgesteld, omdat de bewerkelijkheid en de complexiteit van het bezwaar en beroep, en de daarmee verband houdende werkbelasting voor de gemachtigde, gering is geweest. Het geschil is in complexiteit beperkt, omdat het hoofdzakelijk gaat over of de heffingsambtenaar bij de waardering van een woning is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. Andere beroepsgronden die zijn aangevoerd, zijn algemene beroepsgronden die al vaker besproken zijn door de rechtbank. Naar moet worden aangenomen was de werkbelasting voor de gemachtigde dus beperkt, zodat de rechtbank in zaken als deze als uitgangspunt wegingsfactor ‘licht’ hanteert.
16. Eiser heeft verder verzocht om vergoeding van reiskosten om de zitting te kunnen bijwonen. De rechtbank kent geen vergoeding voor deze kosten toe, omdat eiser zelf de zitting niet heeft bijgewoond. Zijn partner was wel aanwezig, maar omdat zij geen partij of belanghebbende is bij de procedure, komen haar kosten niet voor een vergoeding op grond van artikel 1, aanhef en onder d, van het Bpb in aanmerking. Hetzelfde geldt voor de verletkosten [3] van de partner, ook die komen niet voor vergoeding in aanmerking. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 13 december 2022;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak Van [adres 1] in Amsterdam voor het belastingjaar 2021 vast op € 4.647.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837.
- wijst het verzoek om een vergoeding voor reiskosten en verletkosten af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E.J.M. Gielen, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.