Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/6244
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(mr. P.E.H.A. Ingenhou).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 1 augustus 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 490.000.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar was aanwezig, bijgestaan door taxateur [taxateur] . De rechtbank heeft het onderzoek gesloten.
Op 17 juli 2023 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en partijen in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over de toepassing van het gelijkheidsbeginsel. Dat heeft de heffingsambtenaar op 20 juli 2023 en eiser op 4 augustus 2023 gedaan. De rechtbank sluit het onderzoek en doet uitspraak.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een repeterende tussenwoning. De oppervlakte van het woningdeel is ongeveer 192 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2014. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 381.000.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 490.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 3] (verkoop 2) en [adres 4] (verkoop 3), alle in Amsterdam.
Oproepen derde belanghebbende
5. De rechtbank maakt geen gebruik van haar bevoegdheid om een derdebelanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. Eiser heeft verzocht om de afdeling Grond en Ontwikkelingen van de gemeente Amsterdam als derde-belanghebbende deel te laten nemen aan de procedure. De rechtbank vindt dat daar geen aanleiding voor bestaat, omdat de afdeling Grond en Ontwikkelingen slechts een afgeleid belang heeft bij de WOZ-waarde, namelijk dat de WOZ-waarde wordt gebruikt bij de berekening van de afkoopsom voor het eeuwigdurend erfpachtrecht.
Het oordeel van de rechtbank
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten betreffen namelijk vergelijkbare, repeterende woningen, met een vergelijkbaar woonoppervlak en bouwjaar. Uit de transactieprijzen volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 2.419, terwijl de woning van eiser gewaardeerd is op € 2.125 per vierkante meter. Daaruit blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Eiser heeft verder aangevoerd dat de waarde op grond van het gelijkheidsbeginsel verlaagd moet worden. Hij wijst op een woningen in dezelfde straat als die van eiser, waarbij de WOZ-waarde tot meer dan € 100.000 lager is vastgesteld:
adres woonoppervlakte WOZ-waarde bijzonderheden
[adres 5] 192 m² € 366.500 hoekwoning, dakopbouw
[adres 6] 122 m² € 377.500
[adres 7] 122 m² € 377.500
[adres 8] 122 m² € 378.000
[adres 9] 168 m² € 377.500 dakopbouw
[adres 10] 168 m² € 378.000 dakopbouw
[adres 11] 122 m² € 378.000
[adres 12] 122 m² € 377.500
[adres 13] 170 m² € 389.000 dakopbouw
[adres 14] 203 m² € 408.500 dakopbouw
eiser: [adres 1] 192 m² € 490.000 dakopbouw
De rechtbank verwerpt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. De woningen [adres 5] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 13] en [adres 14] zijn in die zin vergelijkbaar met de woning van eiser dat zij op de toestandsdatum 1 januari 2015 een dakopbouw hadden. [adres 5] was echter niet gelijk aan de woning van eiser omdat eiser een tussenwoning heeft. De andere woningen met een dakopbouw waren niet gelijk aan de woning van eiser omdat de woonoppervlakte wezenlijk afweek. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar voor [adres 10] een oppervlakte van 186 m² vermeld, maar uit de overgelegde schermafdrukken blijkt dat dit 168 m² moet zijn.
8. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. Verder vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. De rechtbank overweegt echter dat ook dit een regel van overeenkomstenrecht is en niet van belastingrecht.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht moet geven in alle verkopen die zijn gebruikt om de waarde vast te stellen met de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogeheten ‘black-box-arrest’ van de Hoge Raad. [1] Volgens eiser maakt de heffingsambtenaar een strategische keuze bij het kiezen van de vergelijkingsobjecten om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De rechtbank overweegt dat uit uitspraken van het gerechtshof Amsterdam [2] volgt dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om inzicht te verschaffen in de modelmatige waardebepaling en daarbij alle transacties over te leggen van de referentie-objecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Verder kan de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde in beroep onderbouwen met drie gerealiseerde verkopen. Anders dan eiser betoogt, is deze handelwijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel.
10. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet optimaal is. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. [3] De heffingsambtenaar is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.
11. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde met twee procent verminderd moet worden. De gemeente Amsterdam heeft ter zake het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat hij ook voor het belastingjaar 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. [4] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor andere jaren dan 2019 met twee procent zou moeten verlagen
12. De rechtbank is niet gebleken van willekeur en rechtsongelijkheid. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode met drie panden gebruikt. Deze methode is goedgekeurd.
Conclusie
13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.