ECLI:NL:RBAMS:2023:6684

• Datum uitspraak: 20 oktober 2023
• Publicatiedatum: 25 oktober 2023
• Zaaknummer: 10282024 / CV EXPL 23-781
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.T. Kruis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichting tot betaling van VvE-bijdrage voor balkonconstructie door lid zonder balkon

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 20 oktober 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Vereniging van Eigenaren (VvE) en een lid van de VvE, [gedaagde]. De VvE vorderde betaling van € 9.000,00 door [gedaagde] voor de vervanging van de balkonconstructie van het pand, ondanks het feit dat [gedaagde] zelf geen balkon heeft. De kantonrechter oordeelde dat de balkonconstructie behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand, en dat de kosten voor het onderhoud hiervan voor rekening van de VvE komen, en daarmee ook voor [gedaagde]. De VvE had eerder een besluit genomen waarin werd vastgesteld dat alle eigenaren bij zouden dragen aan de kosten van de vervanging van de balkonconstructie. [gedaagde] betwistte de verplichting tot betaling en stelde dat het besluit van de VvE nietig was, omdat de balkons tot de privégedeelten zouden behoren. De kantonrechter oordeelde echter dat de balkonconstructie onderdeel uitmaakt van de algehele constructie van het pand en dat het besluit van de VvE niet in strijd was met de splitsingsakte. De VvE werd niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering tot betaling van achterstallige maandelijkse bijdragen, omdat zij niet beschikte over de vereiste procesmachtiging. De kantonrechter heeft [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 9.000,00, vermeerderd met wettelijke rente, en heeft de VvE in haar vordering tot betaling van achterstallige bijdragen niet-ontvankelijk verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rolnummer: 10282024 / CV EXPL 23-781

Vonnis van 20 oktober 2023

in de zaak van

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAREN [eiser] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.J.S. Benning.

Partijen worden hierna de VvE en [gedaagde] genoemd.

De zaak en de beslissing in het kort

[gedaagde] is lid van de VvE. Het gaat in deze zaak onder meer om de vraag of [gedaagde] € 9.000,00 aan de VvE moet betalen voor een (gedeeltelijke) vervanging van de balkonconstructie van het pand. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] dit moet doen. Hoewel [gedaagde] zelf geen balkon heeft, moet hij toch meebetalen aan de kosten voor de vervanging van de balkonconstructie van het pand. De reden daarvoor is dat die constructie behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand en de kosten van het onderhoud hiervan voor rekening van de VvE – en daarmee ook van [gedaagde] – komen.

Verder vordert de VvE dat [gedaagde] een aantal – volgens haar – achterstallige maandelijkse bijdragen betaalt. In dit gedeelte van de vordering wordt de VvE niet-ontvankelijk verklaard, omdat de VvE, ook nadat zij daar nader de gelegenheid voor heeft gehad, niet tijdig de daarvoor vereiste procesmachtiging heeft verstrekt.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 december 2022, met producties 1 tot en met 8,

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7,

- het tussenvonnis van 28 februari 2023 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte indienen producties ten behoeve van mondelinge behandeling tevens houdende akte wijziging eis van de VvE, met producties 9 tot en met 11,

- de mondelinge behandeling van 21 april 2023 waarvan de zittingsaantekeningen en de door de gemachtigden voorgedragen spreekaantekeningen zich in het dossier bevinden,

- de akte uitlating voortzetting procedure tevens akte houdende productie van de VvE, met productie 12,

- de akte uitlating van [gedaagde] .

1.2.

Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

1.3.

Op 18 oktober 2023 heeft de kantonrechter nog een akte met productie van de VvE ontvangen. Dit stuk wordt buiten beschouwing gelaten, omdat het veel te laat is ingediend. Al op 18 augustus 2023 is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. Indien de VvE na vonnisbepaling nog een akte had willen overleggen, had zij dat zo spoedig mogelijk moeten doen. Het stuk dat de VvE wil overleggen, betreft (concept)notulen van een VvE-vergadering van 1 augustus 2023. Dat betekent dat de VvE dit stuk vóór 18 augustus 2023, of desnoods kort daarna, had kunnen en moeten toesturen. Dat zij dat niet heeft gedaan, leidt ertoe dat de pas op 18 oktober 2023 toegezonden akte in strijd is met de goede procesorde en buiten beschouwing wordt gelaten.

2. De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 25 augustus 1972 (hierna: de splitsingsakte) is het pand aan de [locatie] (hierna: het pand) verticaal gesplitst in vier appartementsrechten (hierna: [etage 1] , [etage 2] , [etage 3] en [etage 4] ). Op dat moment is ook de VvE opgericht.

2.2.

In de splitsingsakte zijn de afzonderlijke appartementsrechten – voor zover hier relevant – als volgt omschreven:

“(…) dat daartoe het perceel is uitgelegd in een plan van alle woonlagen, hetwelk aan deze akte is gehecht (…), waarop de gedeelten van het complex, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te dienen, zijn aangegeven en voorzien van een arabisch cijfer;

dat het perceel de navolgende appartementen zal omvatten:

a. het appartement gelegen op de begane grond van het perceel [locatie] (…),

b. het appartement gelegen op de eerste verdieping van het perceel [locatie] , bestaande uit: (…) waranda (…)

c. het appartement gelegen op de tweede verdieping van het perceel [locatie] , bestaande uit: (…) waranda (…)

d. het appartement gelegen op de derde verdieping van het perceel [locatie] , bestaande uit: (…) waranda (…)”

2.3.

De aan de splitsingsakte gehechte splitsingstekening geeft onder meer het volgende weer:

2.4.

In de splitsingsakte is een modelreglement van 25 februari 1969 (hierna: het modelreglement) op de splitsing van toepassing verklaard. Het modelreglement bepaalt onder meer het volgende:

“ Definities

Artikel 1

(…)

c. “flat”, wordt bedoeld elk bepaald gedeelte van het gebouw met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

d. “gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.

(…)

Rechten en verplichtingen van de eigenaren en de gebruikers

(…)

Artikel 8

1.
De eigenaren en gebruikers zijn verplicht hun flats behoorlijk te onderhouden en meer in het bijzonder er voor te zorgen, dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens andere eigenaren of gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke, zich voortdurend in goede staat bevinden. (…)

Gezamenlijke schulden, kosten en lasten en exploitatierekening

Artikel 15

Tot de schulden, kosten en lasten als bedoeld in artikel 638g eerste lid sub 2 Burgerlijk Wetboek, worden gerekend:

a. die, welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik

van het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw of de daartoe behorende

installaties of tot het behoud daarvan;

b.
die, welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor zover deze niet ingevolge de bepalingen van dit Reglement ten laste komen van een bepaalde eigenaar of bepaalde eigenaren; (…)

Vergadering van Eigenaren

(…)

Artikel 26

(…)

3.
Besluiten tot het doen van uitgaven, een bedrag van eenduizend gulden (…) te boven gaande, zullen slechts kunnen worden genomen met een absolute meerderheid van het aantal uitgebrachte stemmen, in een vergadering, waarin een aantal eigenaren tegenwoordig is of vertegenwoordigd is, dat tezamen tenminste de meerderheid van het totaal der stemmen kan uitbrengen. (…)

4.
Hetzelfde geldt voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen. (…)

De Administrateur

(…)

Artikel 32

(…)

3.
Hij behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen. (…)”

2.5.

[gedaagde] is sinds 1990 eigenaar van het appartement [etage 1] op de begane grond van het pand. Hij is lid van de VvE. Het appartement van [gedaagde] beschikt over een tuin. De drie bovengelegen appartementen beschikken over een balkon.

2.6.

Op 22 oktober 2021 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. Daarbij is onder meer een voorgenomen vervanging van de balkonconstructie van het pand aan de orde gekomen. In de notulen van die vergadering staat daarover het volgende:

“ 4. Eenmalige bijdrage 2021

De vergadering wordt gevraagd om de eenmalige begrotingen van in totaal € 36.000,- en de daaruit voortvloeiende eenmalige VvE bijdrage vast te stellen. Dit ten behoeven van de gemeenschappelijke kosten met betrekking tot de vervanging van de balkons. De balkonconstructie is verrot en dit levert een gevaarlijke situatie op voor alle bewoners. De VvE heeft momenteel niet voldoende financiële middelen om de balkonconstructie te vervangen.

Er volgt een discussie over de verdeling van de kosten en of de balkons als onderdeel van de constructie gezien moeten worden. De heer [gedaagde] is van mening dat de balkons behoren tot het privé gedeelte van de betreffende eigenaars. De overige eigenaars zijn van mening dat de balkons behoren tot de constructie van het gebouw. De beheerder is deze mening ook toebedeeld. Derhalve moeten alle eigenaars bijdragen aan de vervanging van de balkonconstructie.

Het voorstel “om de eenmalige begrotingen van in totaal € 36.000,- en de daaruit voortvloeiende eenmalige VvE bijdrage vast te stellen.” wordt in stemming gebracht.

Voor: 3

Tegen: 1

Blanco: 0

Niet uitgebrachte stemmen: 0

(…)

Hiermee is het voorstel aangenomen.

Besluit: De vergadering stelt de eenmalige begrotingen van in totaal € 36.000,- en de daaruit voortvloeiende eenmalige VvE bijdrage vast.”

2.7.

De VvE heeft [gedaagde] vervolgens verzocht € 9.000,00 te betalen. [gedaagde] heeft daaraan geen gehoor gegeven.

2.8.

In een e-mail van 11 januari 2022 aan de VvE heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] – samengevat – betwist dat hij € 9.000,00 aan de VvE moet betalen en geschreven dat het besluit van de vergadering van eigenaars van 22 oktober 2021 nietig is.

2.9.

In reactie daarop heeft (de gemachtigde van) de VvE in een e-mail van 4 maart 2022 – samengevat – aan (de gemachtigde van) [gedaagde] geschreven dat het op 22 oktober 2021 genomen besluit onherroepelijk is en hem nogmaals verzocht € 9.000,00 te betalen.

2.10.

In zijn e-mail van 31 maart 2022 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] daarop gereageerd en – samengevat – nogmaals betwist dat hij € 9.000,00 aan de VvE moet betalen.

2.11.

Op 14 juni 2022 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van die vergadering staat onder meer het volgende:

“ 11. Starten gerechtelijke (incasso) procedure

(…)

Besluit: De vergadering geeft het bestuur toestemming zoals bedoeld in artikel 32 lid 3 van het splitsingsreglement om al hetgeen te doen dat nodig is om, zowel in als buiten rechte, eigenaren in de VvE te bewegen tot betalen van al hetgeen zij verschuldigd zijn op basis van het op 22 oktober 2021 genomen besluit met betrekking tot het balkonherstel en om alle kosten die daarmee gemoeid zijn te verhalen op de wanpresterende eigenaar.”

2.12.

De vervanging van de balkonconstructie is inmiddels afgerond.

3. Het geschil

3.1.

De VvE vordert na eiswijziging – samengevat – dat de kantonrechter [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling van:

• € 10.854,17, vermeerderd met de maandelijkse VvE-bijdrage over het jaar 2023 van € 163,75 per maand vanaf 1 mei 2023 tot en met december 2023 en de wettelijke rente,
• € 825,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
• de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vorderingen van de VvE, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de proceskosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan.

4. De beoordeling

Moet [gedaagde] meebetalen aan de vervanging van de balkonconstructie?

4.1.

In deze procedure vordert de VvE onder meer dat [gedaagde] € 9.000,00 aan haar betaalt. De VvE betoogt dat [gedaagde] op grond van het besluit van de vergadering van eigenaars van 22 oktober 2021 (zie 2.6) een eenmalige bijdrage van € 9.000,00 aan haar moet betalen voor de vervanging van de balkonconstructie van het pand.

4.2.

[gedaagde] betwist dat hij € 9.000,00 aan de VvE moet betalen. Hij stelt dat het besluit van de vergadering van eigenaars van 22 oktober 2021 nietig is. Volgens [gedaagde] was de VvE niet bevoegd om te beslissen dat de kosten voor de vervanging van de balkonconstructie voor rekening van alle eigenaren komen. Daartoe voert [gedaagde] aan – samengevat – dat de balkons niet tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand behoren, maar tot de privégedeelten van de afzonderlijke appartementen. Alleen de eigenaren van de balkons moeten die kosten dus dragen, aldus [gedaagde] .

4.3.

Aangezien [gedaagde] zich beroept op de nietigheid van het besluit, rust op hem de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het besluit nietig is.

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat een besluit van de vergadering van eigenaars nietig is als het besluit in strijd is met de wet of de splitsingsakte, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. ^[1] Het modelreglement is onderdeel van de splitsingsakte. ^[2] Dit betekent dat ook een besluit van de VvE dat inhoudelijk in strijd is met het modelreglement nietig is.

4.5.

Voor de beantwoording van de vraag of het besluit van de vergadering van eigenaars van 22 oktober 2021 nietig is, moet eerst worden vastgesteld of de balkonconstructie tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand of tot de privégedeelten van de afzonderlijke appartementen behoort. Daarvoor moeten de splitsingsstukken worden uitgelegd. Bij die uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de splitsingsstukken. Daarbij mag slechts worden gekeken naar de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Dit is van belang voor de rechtszekerheid.

Het is mogelijk dat de splitsingsstukken verschillend kunnen worden uitgelegd. In dat geval moet de rechter vaststellen welke uitleg (en rechtsgevolgen) naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is/zijn. Voor zover de splitsingsstukken verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, mogen de splitsingsstukken mede aan de hand van die feitelijke kenmerken worden uitgelegd. ^[3]

4.6.

De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving geven van de gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. ^[4] De splitsingsakte (zie 2.2) bepaalt dat de afzonderlijke appartementen bestemd zijn om als afzonderlijk geheel (dus: als privégedeelte) te dienen en dat tot de appartementsrechten [etage 2] , [etage 3] en [etage 4] onder meer elk een eigen waranda behoort. Partijen zijn het erover eens dat met waranda is bedoeld het balkon. In de splitsingsakte wordt voor de gedeelten die bestemd zijn om als privégedeelten te dienen daarnaast verwezen naar de aan de splitsingsakte gehechte splitsingstekening. De privégedeelten van de appartementen zijn op de splitsingstekening met een vette lijn omkaderd en duidelijk weergegeven. De balkons zijn op de splitsingstekening met die vette lijn (mee)omkaderd.

4.7.

Uit de splitsingsstukken kan dan ook worden afgeleid dat de appartementsrechten [etage 2] , [etage 3] en [etage 4] recht geven op het uitsluitend gebruik van de bij die appartementen behorende balkons. Zo beschouwd vallen de balkons onder de privégedeelten van de betreffende appartementen.

4.8.

Maar die vaststelling is op zichzelf niet doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of ook de balkon
constructie tot de gemeenschappelijke gedeelten of de privégedeelten behoort. De splitsingsstukken bepalen niet uitdrukkelijk dat de balkonconstructie tot de gemeenschappelijke gedeelten of de privégedeelten behoort. In de splitsingsstukken is alleen in negatieve zin geformuleerd wat behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 1 onder d modelreglement): de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. Dat neemt niet weg dat zich in de privégedeelten ook gemeenschappelijke gedeelten kunnen bevinden. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn bij gedeelten of zaken die (ook) onderdeel uitmaken van de constructie van een pand, zoals funderingen, vloeren, gevels, muren of daken. Dat zijn naar hun aard gemeenschappelijke gedeelten. Dat de splitsingsstukken in dit geval niet uitdrukkelijk vermelden dat de balkonconstructie tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, laat onverlet dat ook een balkonconstructie naar zijn aard gemeenschappelijk kan zijn.

4.9.

In dat verband heeft de VvE tijdens de zitting verklaard dat de balkonconstructie onderdeel uitmaakt van de algehele (vloer)constructie van het pand. De VvE heeft daarbij gewezen op een offerte van Balkonherstel Amsterdam B.V. Daaruit blijkt volgens de VvE dat de balkonconstructie onder meer bestaat uit negen dwarsbalken. De VvE heeft toegelicht dat die dwarsbalken met een liplasverbinding zijn aangeheeld aan de vloerbalken die van de straatkant tot aan de tuinkant rechtuit door het pand lopen en aan de tuinkant gedeeltelijk uit de gevel van het pand steken. Volgens de VvE rusten de balkons op die vloerbalken.

4.10.

[gedaagde] heeft deze toelichting van de VvE onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft er weliswaar op gewezen dat de dwarsbalken van de balkonconstructie voor slechts een klein gedeelte de gevel van het pand in lopen, maar hij heeft onvoldoende concreet weersproken dat die dwarsbalken door middel van een liplasverbinding zijn verbonden met de vloerbalken van het pand.

4.11.

[gedaagde] heeft gesteld dat de vloerbalken van het pand dwars – van zijmuur naar zijmuur – lopen en niet verbonden zijn met de dwarsbalken van de balkonconstructie. Daartegenover heeft de VvE tijdens de zitting verklaard dat [gedaagde] daarmee doelt op de kopbalken, middenbalken en muurbalken, maar niet op de vloerbalken waaraan de dwarsbalken van de balkonconstructie zijn bevestigd. [gedaagde] heeft daar vervolgens niets tegen ingebracht.

4.12.

Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat de balkonconstructie alleen rust op balken
aan het pand. Hij heeft daarbij gewezen op een eigen set foto’s. Uit die foto’s blijkt dat onder het balkon van het appartement van de eerste verdieping schoren zijn aangebracht. Op die foto’s is ook te zien dat die schoren gedeeltelijk de gevel in lopen en dus niet alleen aan (de buitenkant van) de gevel zijn aangebracht. Dit standpunt van [gedaagde] wordt daarom verworpen.

4.13.

Bij deze stand van zaken gaat de kantonrechter ervan uit dat de toelichtingen van de VvE dat de balkonconstructie is verbonden met de vloerbalken, juist zijn. Anders dan [gedaagde] , gaat de kantonrechter er – gelet op de overwegingen onder 4.10 tot en met 4.12 – ook van uit dat de balkonconstructie duurzaam is bevestigd aan de gevel van het pand en onderdeel uitmaakt van de algehele (vloer)constructie van het pand. Dit is een belangrijke aanwijzing dat de balkonconstructie moet worden gezien als behorend tot de gemeenschappelijke gedeelten.

4.14.

Verder neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking. De onderhavige splitsingsakte dateert van 1972 en het toepasselijke modelreglement dateert van 1969. Zoals hiervoor is vastgesteld, wordt in de splitsingsstukken niet uitdrukkelijk omschreven of opgesomd welke onderdelen van het pand tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. De VvE heeft tijdens de zitting verklaard dat het ten tijde van het opmaken van de splitsingsakte gangbaar was dat balkonconstructies tot de gemeenschappelijke gedeelten werden gerekend. In dat verband heeft de VvE onweersproken toegelicht dat de vanaf 1973 gepubliceerde modelreglementen – slechts één jaar na het opmaken van de onderhavige splitsingsakte – doorgaans een (niet limitatieve) opsomming geven van wat tot de gemeenschappelijke gedeelten wordt gerekend, waarin steeds balkonconstructies worden genoemd. Tegen die achtergrond is het aannemelijk dat de balkonconstructie ook in dit geval tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.

4.15.

Dit alles leidt tot het oordeel dat de balkonconstructie tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.

4.16.

De VvE heeft toegelicht dat de (gedeeltelijke) vervanging van de balkonconstructie noodzakelijk onderhoud betrof. [gedaagde] heeft dat niet weersproken. Op grond van artikel 15 onder a en/of b modelreglement komen de kosten van dat onderhoud voor rekening van de VvE. Dit brengt mee dat het besluit van de vergadering van eigenaars van 22 oktober 2021 niet in strijd is met de splitsingsakte en dus niet nietig is. Anders gezegd, de vergadering van eigenaars mocht besluiten dat de gezamenlijke eigenaren een eenmalige bijdrage van € 36.000,00 moeten betalen voor de (gedeeltelijke) vervanging van de balkonconstructie. De kennelijke verwijzing van [gedaagde] naar artikel 8 lid 1 modelreglement, brengt daarin geen verandering, omdat die bepaling niets wijzigt aan wat als gemeenschappelijk gedeelte moet worden aangemerkt.

4.17.

De VvE heeft verder toegelicht dat de € 36.000,00 uitsluitend betrekking heeft op de kosten voor de werkzaamheden aan de balkonconstructie. De overige kosten, zoals de werkzaamheden aan onder meer de afwerking van de balkons, zijn voor rekening gekomen van de individuele appartementseigenaren. Het door de VvE gevorderde bedrag van € 9.000,00 kan daarmee tot uitgangspunt worden genomen, nu ook niet in geschil is dat [gedaagde] eenvierde aandeel heeft in de VvE.

4.18.

Dit betekent in beginsel dat [gedaagde] € 9.000,00 aan de VvE moet betalen. [gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat dit bedrag disproportioneel is en dat niet van hem kan worden gevergd dat hij dat bedrag aan de VvE betaalt. Daarin wordt [gedaagde] niet gevolgd. Met zijn enkele verwijzing naar artikel 26 lid 4 modelreglement, heeft [gedaagde] namelijk niet duidelijk gemaakt waarom de door de VvE gevorderde € 9.000,00 disproportioneel is en waarom niet van hem gevergd kan worden dat hij dat bedrag aan de VvE betaalt. [gedaagde] is er overigens ook bij gebaat dat de gemeenschappelijke gedeelten van het pand deugdelijk worden onderhouden en tijdig worden vervangen.

4.19.

Dit alles leidt tot de tussenconclusie dat [gedaagde] € 9.000,00 aan de VvE moet betalen.

Maandelijkse bijdragen?

4.20.

Verder vordert de VvE dat [gedaagde] € 1.854,17 aan haar betaalt, te vermeerderen met de maandelijkse VvE-bijdrage van € 163,75 per maand vanaf 1 mei 2023 tot en met december 2023. Volgens de VvE heeft de vergadering van eigenaars jaarlijks een door iedere eigenaar aan de VvE te betalen maandelijkse bijdrage vastgesteld, maar heeft [gedaagde] die maandelijkse bijdragen in de jaren 2021 tot en met 2023 niet (volledig) betaald.

4.21.

Daartegenover betoogt [gedaagde] allereerst dat dit gedeelte van de vordering van de VvE nietontvankelijk moet worden verklaard, omdat de VvE niet over een geldig machtigingsbesluit van de vergadering van eigenaars beschikt om in deze procedure betaling van maandelijkse bijdragen te vorderen.

4.22.

De kantonrechter stelt voorop dat de vereniging van eigenaars binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. De grenzen van de bevoegdheid van de vereniging van eigenaars blijken hoofdzakelijk uit de statuten van de vereniging en het reglement. ^[5]

4.23.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat het bestuur van de VvE op grond van artikel 32 lid 3 modelreglement over een machtigingsbesluit van de vergadering van eigenaars moet beschikken voordat zij een rechtsvordering – namens de VvE – kan instellen.

4.24.

De VvE heeft tijdens de zitting erkend dat zij op dat moment niet beschikte over het vereiste machtigingsbesluit om in deze procedure betaling van maandelijkse bijdragen door [gedaagde] te vorderen. De VvE heeft tijdens de zitting verklaard dat dit machtigingsbesluit alsnog kan worden verkregen, door de vergadering van eigenaars daarover te laten stemmen.

4.25.

Na de zitting heeft de VvE een akte genomen en daarin aangekondigd dat op 1 augustus 2023 een vergadering van eigenaars zou plaatsvinden, waarbij het verkrijgen van het bedoelde machtigingsbesluit op de agenda stond. De VvE heeft daarbij ook aangekondigd dat zij het (instemmend) besluit op dit agendapunt nog zou indienen, maar dat had zij ten tijde van vonnisbepaling (18 augustus 2023) niet gedaan. De op 18 oktober 2023 toegezonden (concept)notulen van de VvE-vergadering van 1 augustus 2023 zijn te laat ingediend en moeten buiten beschouwing worden gelaten (zie ook 1.3). Bij deze stand van zaken kan de kantonrechter niet vaststellen dat de VvE over het vereiste machtigingsbesluit beschikt om in deze procedure betaling van maandelijkse bijdragen door [gedaagde] te vorderen. Dit betekent dat de VvE in beginsel nietontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering voor zover deze betrekking heeft op de betaling van maandelijkse bijdragen door [gedaagde] .

4.26.

De VvE heeft verder aangevoerd dat de vereiste machtiging van het bestuur (ook) kan worden afgeleid uit het feit dat tijdens de zitting alle appartementseigenaren van de VvE vertegenwoordigd waren, waarvan driekwart meent dat [gedaagde] de gevorderde maandelijkse bijdragen moet betalen. Dat betoog wordt niet gevolgd. Daarmee miskent de VvE namelijk dat het bestuur op grond van artikel 32 lid 3 modelreglement over een machtigingsbesluit van de vergadering van eigenaars moet beschikken. Een dergelijk besluit moet tijdens een vergadering van eigenaars worden genomen en aan de organisatie van zo’n vergadering zijn voorschriften verbonden. Het op de zitting aanwezig zijn van appartementseigenaren kan niet met een vergadering en besluit gelijk worden gesteld.

4.27.

Dit alles betekent dat de VvE niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vordering, voor het gedeelte dat deze betrekking heeft op de betaling van € 1.854,17 aan (vermeend) achterstallige maandelijkse VvEbijdragen, vermeerderd met de maandelijkse VvE-bijdrage over het jaar 2023 van € 163,75 per maand vanaf 1 mei 2023 tot en met december 2023.

Inschakeling externe beheerder door de VvE?

4.28.

Verder is het de kantonrechter duidelijk geworden dat [gedaagde] het niet eens is met de inschakeling van een externe beheerder door de VvE. De vraag of de VvE die externe beheerder mocht inschakelen, ligt in deze procedure niet ter beoordeling voor. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan de toelichtingen die [gedaagde] daarover heeft gegeven.

Conclusie en kosten

4.29.

De conclusie is dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 9.000,00 aan de VvE te betalen.

4.30.

Verder vordert de VvE vergoeding van de wettelijke rente. In het oorspronkelijke petitum in de dagvaarding heeft de VvE wettelijke rente gevorderd over de veroordeling tot betaling van € 9.000,00 vanaf 20 maart 2022 tot aan de dag van volledige betaling. In het bij eiswijziging aangepaste petitum heeft de VvE dat niet zo specifiek overgenomen. Omdat uit de toelichting van de VvE bij de eiswijziging niet blijkt dat zij haar vordering op dit punt heeft willen wijzigen, gaat de kantonrechter ervan uit dat zij wettelijke rente vordert over het bedrag van € 9.000,00 vanaf 20 maart 2022 tot aan de dag van volledige betaling. [gedaagde] heeft tegen de verschuldigdheid van wettelijke rente geen verweer gevoerd. De door de VvE gevorderde wettelijke rente wordt daarom toegewezen.

4.31.

De VvE wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering, voor het gedeelte dat deze betrekking heeft op de betaling door [gedaagde] aan haar van € 1.854,17 aan (vermeend) achterstallige maandelijkse VvEbijdragen, vermeerderd met de maandelijkse VvE-bijdrage over het jaar 2023 van € 163,75 per maand vanaf 1 mei 2023 tot en met december 2023.

4.32.

Verder vordert de VvE vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De kantonrechter zal deze vordering daarom toeten aan het Rapport BGK-integraal. De VvE heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. De kosten worden geacht in redelijkheid te zijn gemaakt. Het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en wordt daarom ook geacht redelijk te zijn, zodat € 825,00 wordt toegewezen.

4.33.

[gedaagde] krijgt grotendeels ongelijk en moet daarom de proceskosten van de VvE betalen. De kantonrechter stelt de kosten die de VvE tot aan het wijzen van dit vonnis heeft gemaakt vast op:

• kosten dagvaarding (explootkosten): € 127,43
• griffierecht: € 514,00
• salaris gemachtigde:
• totaal: € 1.301,43

4.34.

Hierna in ‘de beslissing’ staat welk bedrag [gedaagde] moet betalen aan nakosten. Dit is een bedrag dat altijd wordt toegewezen aan de (grotendeels) in het gelijk gestelde partij (in dit geval: de VvE) als vergoeding voor kosten van de gemachtigde en eventuele betekeningskosten die hij nog maakt na het wijzen van dit vonnis.

4.35.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als daartegen hoger beroep wordt ingesteld.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de VvE van € 9.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 20 maart 2022 tot aan de dag van volledige betaling,

5.2.

verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar vordering, voor het gedeelte dat deze betrekking heeft op de betaling door [gedaagde] aan haar van € 1.854,17 aan VvE-bijdragen en op de betaling van de maandelijkse VvE-bijdrage over het jaar 2023 van € 163,75 per maand vanaf 1 mei 2023 tot en met december 2023,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de VvE van € 825,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van de VvE tot op heden vastgesteld op € 1.301,43,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, vastgesteld op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening door de deurwaarder,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, kantonrechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2023.

Voetnoten

1. Artikel 2:14 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in verbinding met artikel 5:129 lid 1 BW.

2. Artikel 5:111 onder d BW.

3. Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.

4. Artikel 5:111 onder b BW.

5. Artikel 5:126 lid 5 BW.