Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/1971
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ) ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (object) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.623.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (eigenaar) en de aanslag rioolheffing (eigenaar) voor 2022 bekendgemaakt.
2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres daartegen op 13 februari 2023 ongegrond verklaard. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen deze uitspraak op bezwaar.
3. De rechtbank heeft het beroep op 10 oktober 2023 op zitting behandeld. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. Namens de gemachtigde van eiseres heeft zich voor de zitting gemeld [gemachtigde 2] .
Feiten
4. Het gaat om een [bedrijf] . Eiseres is eigenaar van het object. De waardepeildatum is 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object in eerste instantie onderbouwd met de huurwaardekapitalisatiemethode.
5. Het object is op 27 november 2020 verkocht voor € 2.500.000.
Beoordeling door de rechtbank
Is er sprake van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ?
6. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiseres heeft namelijk in haar bezwaarschrift verzocht om de onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor, maar heeft deze stukken niet ontvangen.
7. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 [1] volgt dat de heffingsambtenaar is gehouden om op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Uit het bezwaarschrift blijkt dat eiseres specifiek verzocht heeft om bepaalde gegevens, zoals ‘huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde’ en een ‘onderbouwing van de kapitalisatiefactor’. Volgens de uitspraak op bezwaar zijn de ‘huurcijfers en koopcijfers’ op 17 november 2022 aan eiseres verstrekt. Eiseres zou daar niet meer op gereageerd hebben.
8. De rechtbank kan op basis van het dossier niet vaststellen of de gegevens waar eiseres om had verzocht, ook daadwerkelijk aan haar zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangeboden om de correspondentie aan te leveren waaruit blijkt dat dit gebeurd is, maar de rechtbank maakt geen gebruik van dit bewijsaanbod. Het had namelijk op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om deze stukken al eerder aan te leveren. Uit het beroepschrift blijkt namelijk duidelijk dat eiseres bestrijdt dat zij de gegevens in de bezwaarfase heeft ontvangen. De heffingsambtenaar kon dus weten dat deze stukken voor de rechtbank van belang zijn om tot een uitspraak te komen en had deze eerder moeten aanleveren. Dat hij dat niet gedaan heeft, komt voor zijn rekening en risico.
9. Het beroep is reeds hierom gegrond. De rechtbank zal verder in deze uitspraak bespreken of de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar, voor wat betreft de waardevaststelling, in stand kunnen blijven.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde te hoog vastgesteld?
10. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object met € 2.623.000 niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep namelijk een taxatierapport overgelegd waaruit blijkt dat het eigen verkoopcijfer van het object, na correcties voor erfpacht en indexering, neerkomt op € 2.722.743. Het eigen verkoopcijfer ligt dus hoger dan de beschikte waarde.
11.1.
Eiseres voert ten aanzien van het eigen verkoopcijfer aan dat het object is verkocht als onderdeel van een vastgoedportefeuille, zodat het eigen verkoopcijfer niet representatief is.
11.2.
De rechtbank overweegt dat het eigen verkoopcijfer bruikbaar is, ondanks dat het deel uitmaakt van de verkoop van meerdere objecten. Het gaat namelijk niet om een grote vastgoedportefeuille die voor één prijs verkocht is, maar om een collectieve verkoop van meerdere vastgoedobjecten, waarbij in de leveringsakte duidelijk bepaald staat dat voor elk van de objecten een eigen verkoopprijs geldt.
12.1.
Eiseres voert verder aan dat het eigen verkoopcijfer ten onrechte niet gecorrigeerd is voor de invloed van het lopende huurcontract op de verkoopprijs.
12.2.
De rechtbank overweegt dat een correctie voor de huur aan de orde is bij beleggingsobjecten waarbij het lopende huurcontract van invloed is geweest op de hoogte van de verkoopprijs. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet een object immers in lege staat worden gewaardeerd.
12.3.
In dit geval was ten tijde van de koop sprake van een langlopend huurcontract. Het huurcontract is namelijk ingegaan in 2009, en de huurder is niet van plan om op korte termijn weg te gaan. Onder deze omstandigheden vindt de rechtbank het aannemelijk dat als het lopend huurcontract al van invloed is geweest op de verkoopprijs, dat sprake is van een gat in de huur. Er zijn geen aanwijzingen dat dit anders is. Dat betekent dat het eigen verkoopcijfer opwaarts gecorrigeerd moet worden om tot een WOZ-conforme waarde te komen. Nu het (voor erfpacht en indexering gecorrigeerde) verkoopcijfer al hoger ligt dan de vastgestelde waarde, kan een aanvullende correctie voor het gat in de huur niet leiden tot het oordeel dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de parkeerplaatsen dubbel heeft laten meetellen, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd aan de hand van het eigen verkoopcijfer, zodat de waarde van de parkeerplaatsen wordt geacht daarin verdisconteerd te zijn.
Conclusie en gevolgen
14. De rechtbank verklaart het beroep gegrond vanwege het niet verstrekken van de gegevens in de bezwaarfase. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar, maar laat de rechtsgevolgen en dus de waardevaststelling in stand.
15. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Camps, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.