Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/733557 / HA ZA 23-448
Vonnis van 20 december 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
advocaat: mr. S.M. van der Salm te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. P.J. Sandberg te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 mei 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 26 juli 2023 waarbij een descente en mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de descente en mondelinge behandeling van 18 oktober 2023 met de daarin genoemde stukken,
- de reacties van beide partijen op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn in 2008 eigenaar geworden van het appartementsrecht, lokaal aangeduid als [adres 1] en [adres 2] . Op dat moment waren aan de achterzijde, op de eerste en tweede verdieping, balkons aanwezig die zijn aangebracht tegen de achtergevel van het pand. Deze balkons zijn thans nog steeds aanwezig. In 2013 zijn [eiser 1] en [eiser 2] ook eigenaar geworden van het appartementsrecht, lokaal aangeduid als [adres 1] H, waarmee zij eigenaar zijn van het gehele pand.
2.2.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben [adres 1] H verhuurd en wonen in de [adres 1] en [adres 2] (de bovenwoning).
2.3.
De tuin achter het pand van [eiser 1] en [eiser 2] is een afgezonderd perceel met een apart kadastraal nummer. Dit perceel is geen eigendom van [eiser 1] en [eiser 2] .
2.4.
[gedaagde] is in 2020 eigenaar geworden van het naastgelegen pand met tuin, lokaal aangeduid als [adres 3] . De tuin achter het pand van [eiser 1] en [eiser 2] is eveneens eigendom van [gedaagde] . Deze is bij de tuin achter [adres 3] gevoegd tot één buitenruimte.
2.5.
Het pand met tuin van [gedaagde] is op onderstaande kadastrale kaart aangeduid met nummer [nummer 1] , het pand van [eiser 1] en [eiser 2] met nummer [nummer 3] en de tuin achter het pand van [eiser 1] en [eiser 2] met nummer [nummer 2] .
2.6.
Ten behoeve van de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] , die zich boven perceel [nummer 2] bevinden, en een uitbouw die zich op perceel [nummer 2] bevindt, is een erfdienstbaarheid gevestigd.
2.7.
De gemeente Amsterdam heeft op 26 april 2018 een omgevingsvergunning verleend voor onder meer een uitbouw aan de achterzijde van het pand aan de [adres 3] . De uitbouw is begin 2020 gebouwd, op minder dan twee meter afstand van de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] (hierna: de uitbouw). In de zijgevel van de uitbouw die grenst aan de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] zijn te openen vensters geplaatst met daarin doorzichtig glas, zie onderstaande foto, genomen vanaf een van de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] .
2.8.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben [gedaagde] bij brief van 13 april 2022 verzocht de ramen van de zijgevel van de uitbouw die grenst aan de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] vast te zetten en te voorzien van matglas. Daarbij hebben zij [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden vanwege een toerekenbare onrechtmatige situatie en het in stand houden daarvan. [gedaagde] heeft aan het verzoek geen gehoor gegeven.
2.9.
Op 22 augustus 2022 hebben [eiser 1] en [eiser 2] een handhavingsverzoek bij de gemeente Amsterdam ingediend en verzocht op te treden tegen het niet overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning uitvoeren van de uitbouw. Bij brief van 22 december 2022 heeft de gemeente geconcludeerd dat geen overtreding kon worden vastgesteld op hetgeen [eiser 1] en [eiser 2] hadden verzocht.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat de rechtbank:
I. [gedaagde] veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van het vonnis de ramen aan de zijkant van de uitbouw, welke uitzicht geven op de balkons en de woning van [eiser 1] en [eiser 2] ter hoogte van de eerste en tweede verdieping, te voorzien van vaststaande en matglazen vensters en deze zo te behouden, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor ieder dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,-;
II. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
schending artikel 5:50 BW Pro
4.1.
De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] is in de eerste plaats gebaseerd op artikel 5:50 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). In het eerste lid van dit artikel staat dat het niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit naburige erf uitzicht geven, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. In het derde lid staat dat de afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur.
4.2.
[eiser 1] en [eiser 2] leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. De uitbouw is binnen twee meter van de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] gebouwd en daarmee binnen twee meter van de grenslijn met het erf van [eiser 1] en [eiser 2] aangebracht. Voor de balkons is immers een erfdienstbaarheid gevestigd en ook uit de splitsingsakte blijkt dat de balkons tot het erf van [eiser 1] en [eiser 2] behoren. Omdat de ramen in de zijgevel van de uitbouw uitzicht geven op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] en zij geen toestemming hebben gegeven voor het plaatsen daarvan, zijn deze ramen op grond van artikel 5:50 BW Pro ongeoorloofd.
4.3.
[gedaagde] voert aan dat geen sprake is van strijd met artikel 5:50 BW Pro, omdat de ramen in de uitbouw – rechthoekig gemeten – geen uitzicht geven op het erf van [eiser 1] en [eiser 2] . Tussen de panden van [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde] ligt op tuinhoogte namelijk geen erfgrens omdat de tuin achter het pand van [eiser 1] en [eiser 2] niet van hen is. De erfgrens is de achtermuur van het pand van [eiser 1] en [eiser 2] . De balkons van [eiser 1] en [eiser 2] zijn ook geen onderdeel van het erf van [eiser 1] en [eiser 2] . Voor de balkons is een erfdienstbaarheid gevestigd, maar dat schept geen eigenaarsrechten. De ramen in de zijgevel van de uitbouw geven dus alleen uitzicht op het eigen erf van [gedaagde] . Voor zover de balkons wel tot het erf van [eiser 1] en [eiser 2] behoren, dan kan de vordering niet worden toegewezen voor zover de ramen in de uitbouw – rechthoekig gemeten – geen uitzicht geven op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] . Dat is het rechtergedeelte van de ramen, gezien vanuit de uitbouw.
balkons onderdeel van het erf van [eiser 1] en [eiser 2] in de zin van artikel 5:50 BW Pro
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de uitbouw binnen twee meter van de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] is gebouwd, de ramen in één zijkant van de uitbouw uitzicht geven op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] en dat zij daartoe geen toestemming hebben gegeven. Het geschil gaat dus om de vraag of de balkons tot het erf van [eiser 1] en [eiser 2] behoren in de zin van artikel 5:50 BW Pro.
4.5.
Uit het slot van artikel 5:50 lid 1 BW Pro blijkt dat deze bepaling ertoe strekt het naburige erf te beschermen tegen de mogelijkheid dat er voor de nabuur onopvallend en voor de ander onwillekeurig inbreuk wordt gemaakt op zijn (visuele) privacy. In art. 5:50 BW Pro wordt de term ‘erf’ gebruikt, maar deze term wordt in het BW niet gedefinieerd. Wat onder ‘erf’ moet worden verstaan, hangt af van de (aard van de) wetsbepaling waarin dit begrip voorkomt. [1] Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat in Boek 5 BW onder erf elk stuk grond kan worden begrepen, met inbegrip van de daarop staande opstallen. [2]
4.6.
De balkons zijn onderdeel van het appartementsrecht [adres 1] en [adres 2] . Dit betekent dat [eiser 1] en [eiser 2] als eigenaren van dit appartementsrecht gebruik mogen maken van de balkons met uitsluiting van anderen. Dat sprake is van overbouw boven perceel [nummer 2] (in eigendom van [gedaagde] ), ten laste waarvan een erfdienstbaarheid gevestigd, maak dit niet anders. Gegeven de strekking van artikel 5:50 lid 1 BW Pro betekent dit dat de balkons als erf in de zin van deze bepaling gelden. Dit betekent dat [gedaagde] in beginsel in strijd met artikel 5:50 BW Pro ramen in de zijkant van de uitbouw heeft gerealiseerd voor zover deze – rechthoekig gemeten – uitzicht geven op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] .
4.7.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eiser 1] en [eiser 2] geen privacybelangen hebben die met artikel 5:50 lid 1 BW Pro worden beschermd, omdat [eiser 1] en [eiser 2] niet binnen twee meter afstand van de uitbouw op hun balkons kunnen zitten. [gedaagde] wordt daarin niet gevolgd. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 5:50 BW Pro volgt dat de wetgever een belangenafweging uitdrukkelijk heeft uitgesloten als vereiste voor onrechtmatigheid, ten faveure van de door de rechter eenvoudig toe te passen twee-meter-norm. [3] Het onrechtmatige karakter van het handelen van [gedaagde] is bij overschrijding van de twee-meter-norm dan ook gegeven.
4.8.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] niet kan worden toegewezen voor de rechterzijde van het raam in de zijkant van de uitbouw, omdat dit venster – rechthoekig gemeten – geen uitzicht geeft op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] . [eiser 1] en [eiser 2] hebben op zitting het standpunt ingenomen dat artikel 5:50 BW Pro ook bescherming biedt tegen schuin uitzicht, maar dat verder niet onderbouwd. Daarom zal de vordering alleen worden toegewezen voor zover de ramen in de zijkant van de uitbouw – rechthoekig gemeten – uitzicht bieden op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] .
4.9.
Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij niet aan een veroordelend vonnis kan voldoen omdat zij de betreffende appartementen heeft verhuurd. Dit verweer gaat niet op. Ten tijde van de verhuur wist [gedaagde] dat haar buren ( [eiser 1] en [eiser 2] ) het niet eens waren met de wijze waarop de uitbouw op dit punt was gerealiseerd. Het komt dan voor rekening en risico van [gedaagde] als zij bij de verhuur geen voorziening treft (in de huurovereenkomst of anderszins) voor het geval haar visie van wat is toegestaan niet juist blijkt. Wel ziet de rechtbank, mede in de bestaande huurverhoudingen, aanleiding een ruimere termijn te hanteren waarbinnen [gedaagde] de aanpassingen gerealiseerd moet hebben.
geen onrechtmatige hinder
4.10.
De tweede grondslag van de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] betreft artikel 5:37 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW Pro onrechtmatig is aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. In deze bepaling zijn enkele vormen van hinder genoemd, waaronder het onthouden van licht en lucht.
4.11.
[eiser 1] en [eiser 2] worden niet in hun standpunt gevolgd dat sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW Pro. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd dat de uitbouw de bewoners van het naastgelegen pand inkijk geeft op de balkons en in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] en dat dat onrechtmatig is. Ter zitting hebben [eiser 1] en [eiser 2] verder aangevoerd dat de uitbouw licht en lucht wegneemt van hun balkons, maar deze stelling verder niet onderbouwd. Zonder toelichting valt niet in te zien hoe de uitbouw licht en lucht van de balkons wegneemt in een omvang die onrechtmatig is. Bovendien staat de gevraagde voorziening – het plaatsen van vaststaande matglazen vensters in de ramen van de zijkant van de uitbouw die grenst aan het pand van [eiser 1] en [eiser 2] – niet in verband met de gestelde onrechtmatigheid. Verder zijn onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die tot het oordeel kunnen leiden dat de uitbouw onrechtmatige hinder oplevert als bedoelt in artikel 5:37 BW Pro.
slotsom
4.12.
De conclusie is dat de vordering zal worden toegewezen voor zover de ramen in de zijkant van de uitbouw die grenst aan het pand van [eiser 1] en [eiser 2] – rechthoekig gemeten – uitzicht geven op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] .
4.13.
De gevorderde termijn van dertig dagen na betekening van het vonnis acht de rechtbank te kort. Zij zal [gedaagde] veroordelen om de aanpassing binnen drie maanden na betekening te realiseren. De gevorderde dwangsom zal de rechtbank matigen tot € 500,- per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, zulks met een maximum van € 10.000,-.
4.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
- salaris advocaat
€
€
314,00
1.196,00
(2,00 punten × € 598,00)
- nakosten
€
173,00
Totaal
€
1.810,43
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de ramen aan de zijkant van de uitbouw, die grenst aan het pand van [eiser 1] en [eiser 2] , voor zover deze rechthoekig gemeten uitzicht geven op de balkons van [eiser 1] en [eiser 2] , ter hoogte van de eerste en tweede verdieping te voorzien van vaststaande matglazen vensters en zo te behouden,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan deze veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.810,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 90,00 extra betalen plus de kosten van betekening,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.