Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10587358 \ EA VERZ 23-645
Beschikking van 16 februari 2024
in de zaak van
1.[verzoeker 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[verzoeker 2],
2.
[verzoeker 2],
te [woonplaats] ,
3.
[verzoekers 3],
3.
[verzoekers 3],
te [woonplaats] ,
4.
[verzoekers 4],
4.
[verzoekers 4],
te [woonplaats] ,
5.
[verzoekers 5 ],
5.
[verzoekers 5 ],
te [woonplaats] ,
6.
[verzoeker 6],
6.
[verzoeker 6],
te [woonplaats] ,
7.
[verzoeker 7],
7.
[verzoeker 7],
te [woonplaats] ,
8.
[verzoeker 8],
8.
[verzoeker 8],
te [woonplaats] ,
9.
[verzoekers 9],
9.
[verzoekers 9],
te [woonplaats] ,
10.
[verzoeker 10],
10.
[verzoeker 10],
te [woonplaats] ,
11.
[verzoeker 11],
11.
[verzoeker 11],
te [woonplaats] ,
12.
[verzoekers 12],
12.
[verzoekers 12],
te [woonplaats] ,
te [woonplaats] ,
verzoekers,
hierna samen te noemen: de huurders,
gemachtigde: mr. E. Swart,
tegen
de besloten vennootschap
J.H.F. SCHOPMAN EN ZONEN BV,
J.H.F. SCHOPMAN EN ZONEN BV,
te Amsterdam,
verweerster,
hierna te noemen: de verhuurder,
gemachtigde: mr. J.D. Poot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de tussenbeschikking van 29 september 2023
- de akte van de huurders, met producties
- de akte van de verhuurder, met producties
- de akte van de huurders, met producties
- de akte van de verhuurder, met producties
- de akte van de huurders.
1.2.
Ten slotte is beschikking bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De inhoud van de tussenbeschikking geldt als hier herhaald en ingelast. Zoals daarin is overwogen zijn partijen in de gelegenheid gesteld om bij akte: (i) een duidelijk verifieerbare berekening in te dienen van de huurprijsverhoging op grond van de door de kantonrechter geformuleerde uitgangspunten; (ii) te reageren op hetgeen in rov. 18 van de tussenbeschikking is overwogen.
2.2.
De kantonrechter stelt vast dat verzoekers 13 en 14 hun verzoek intrekken. Dit betekent dat alleen nog beschikking hoeft te worden gegeven voor verzoekers 1 tot en met 12.
Juridisch kader
2.3.
Uit artikel 7:243 BW volgt dat een huurverhoging in redelijke verhouding moet staan tot de investeringen van de verhuurder. Uitgangspunt is dat de verhoging kostendekkend moet zijn ten aanzien van aanleg- en beheerkosten, met inachtneming van een waardevermeerdering van het gehuurde.
Berekeningen huurders en verhuurder
2.4.
Gelet hierop ligt het in de rede om bij de berekening van de huurverhoging uit te gaan van een offerte, omdat daarin daadwerkelijk te maken kosten opgenomen zullen zijn. Maar ook een offerte kan niet altijd zomaar worden overgenomen door de kantonrechter. Waar het uiteindelijk om gaat is dat voldoende gegevens voorhanden zijn om een redelijke huurprijsverhoging te kunnen vaststellen.
2.5.
De huurders hebben een berekening overgelegd aan de hand van het calculatieprogramma ArchiCalc. Met de verhuurder is de kantonrechter het eens dat deze berekening geen representatief beeld geeft van de kosten die daadwerkelijk gemoeid zullen zijn met het plaatsen van dubbel glas. ArchiCalc levert namelijk slechts richtprijzen aan.
2.6.
De verhuurder heeft wel een offerte overgelegd. Maar de kosten uit deze offerte komen de kantonrechter bovenmatig hoog voor, gelet op wat de huurders hierover hebben aangevoerd. Het valt op dat met name het aantal uren berekend voor de arbeid fors hoger ligt dan de manuren zoals berekend door de huurders.
2.7.
Verder wordt opgemerkt dat zowel in absolute zin als in procentuele zin de door de verhuurder voorgestane huurprijsverhoging zeer fors te noemen is. Dit is eens te meer het geval als bedacht wordt dat de voorgestane verbetering een voor de huurders haast noodzakelijke, basale, verbetering betreft: de vervanging van enkel glas door dubbel glas. Maar ook voor de verhuurder is deze maatregel van groot belang. Deze basale verbetering zorgt voor een zeer significante verbetering van het pand. Het voldoet daarmee immers meer aan wat anno 2024 mag worden verwacht van woningen. Het plaatsen van dubbel glas zal dan ook een waardevermeerdering van de woningen opleveren; een factor die ook mag worden meegewogen bij het bepalen van een redelijke huurverhoging.
2.8.
Voordat de kantonrechter overgaat tot het vaststellen van een redelijke huurverhoging, overweegt hij verder nog het volgende.
Steigers
2.9.
De verhuurder heeft voldoende onderbouwd dat het voor het uitvoeren van de werkzaamheden noodzakelijk is dat een steiger wordt geplaatst. Deze kosten mogen daarom worden meegenomen in de berekening van de huurverhoging.
[adres 1]
2.10.
Ten aanzien van de woning aan het [adres 1] overweegt de kantonrechter het volgende. Gelet op wat hierover door de huurders is aangevoerd, ziet de kantonrechter aanleiding om het aantal vierkante meters glas voor dit adres te halveren ten opzichte van wat de aannemer hiervoor berekend heeft.
Energielabel
2.11.
In deze procedure zal de kantonrechter alleen vaststellen welke huurverhoging in redelijke verhouding staat tot de verbetering. Daarom kan in het midden blijven welk energielabel moet worden aangehouden bij het bepalen van de maximum huurprijs. Huurders met een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst zijn geen huurprijs verschuldigd die ligt boven de maximale huurprijs die hoort bij de puntentelling van de huurwoning. Als de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs hoger is dan dit maximum, heeft de huurder op grond van art. 7:252 BW de mogelijkheid om verlaging te vragen tot aan dat maximum.
Huurprijsverhoging
2.12.
De kantonrechter acht het passend om uit te gaan van de huurverhoging die de verhuurder heeft voorgesteld, omdat deze gebaseerd is op een offerte en daarmee een meer representatief beeld geeft van de daadwerkelijke kosten dan de berekening van de huurders. Maar gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter wel aanleiding om op deze huurverhoging een korting van 15% toe te passen. Daarmee wordt recht gedaan aan het uitgangspunt dat de verhoging kostendekkend moet zijn, waarbij ook rekening wordt gehouden met een waardevermeerdering van de woningen.
2.13.
De kantonrechter stelt de huurverhogingen als volgt vast:
Adres
Huurprijsverhoging
[adres 2]
€ 56,29
[adres 3]
€ 57,55
[adres 4]
€ 52,02
[adres 5]
€ 56,29
[adres 6]
€ 49,79
[adres 1]
€ 46,33
Bij berekeningswijze is rekening gehouden met een halvering van het aantal m2 te vervangen dubbel glas
Bij berekeningswijze is rekening gehouden met een halvering van het aantal m2 te vervangen dubbel glas
[adres 7]
€ 49,79
[adres 8]
€ 49,79
[adres 9]
€ 49,79
[adres 10]
€ 52,02
[adres 11]
€ 40,92
[adres 12]
€ 46,21
Tot slot
2.14.
De kantonrechter merkt op dat in rov. 14 van de tussenbeschikking al is geoordeeld over de draaibare kozijndelen (waaronder de kantonrechter ook verstaat de bewegende kozijndelen) en dat er geen reen reden is om op dit oordeel terug te komen. Dit betekent dat indien er draaibare/bewegende kozijndelen bestaan die het gewicht van dubbel glas niet kunnen dragen, de huurders voorafgaand aan het plaatsen van het dubbel glas hiervan door de verhuurder op de hoogte gesteld worden. In zo een geval dient, naar keuze van de huurder, voor dat deel gekozen te worden voor (i) een nieuw kozijn of (ii) het bestaande kozijn vastzetten en dubbel glas in dat kozijn plaatsen. Indien in zo een geval gekozen wordt voor nieuwe kozijnen zijn eventuele meerkosten voor het vervangen van de kozijnen voor rekening van de huurder waarbij die meerkosten dienen te worden neergeslagen in een huurprijsverhoging op eenzelfde wijze als nu door de kantonrechter is bepaald.
2.15.
In relatie tot de huurders die inmiddels hun verzoek hebben ingetrokken, overweegt de kantonrechter dat dit de werkelijk door de verhuurder te maken kosten mogelijk anders maakt. Daarmee worden de te nemen beslissing en de vastgestelde huurprijsverhogingen echter niet anders. Het ligt immers in de aard van deze procedure besloten dat een bepaalde huurder zijn verzoek kan intrekken of uiteindelijk niet in wenst te stemmen met een door de kantonrechter bepaalde huurprijsverhoging zonder dat dit de vastgestelde huurprijsverhogingen voor de overige huurders aantast.
Proceskosten
2.16.
Gelet op de uitkomst van de procedure, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
bepaalt dat de verhuurder, ingaande maximaal zes maanden na deze beschikking, op eigen kosten zal overgaan tot het in de huurwoningen van de huurders vervangen van het enkele glas door isolerend glas (HR ++ glas), onder de voorwaarde dat huurders zich conform artikel 7:243 BW bereid verklaren tot betaling van de onder 2.13 genoemde maandelijkse huurverhoging, een en ander op straffe van een dwangsom van € 25,00 per dag per woning, met een maximum van € 10.000,00 per woning;
3.2.
verklaart hetgeen onder 3.1. is bepaald uitvoerbaar bij voorraad;
3.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
wijst het anders of meer verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
57327