Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 10767409 \ EA VERZ 23-1051
Beschikking van 26 februari 2024
in de zaak van
1.L.A. HOUWELING BEHEER B.V.,
te Voorschoten,
2. VRIJENBAN VASTGOED B.V.,
te Delft,
3. a. [verzoeker 3a] ,
te [woonplaats 1] ,
b. [verzoeker 3b] ,
te [woonplaats 2] ,
c. [verzoeker 3c] ,
te [woonplaats 3] ,
4. [verzoeker 4] ,
te [woonplaats 4] ,
5. [verzoeker 5] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
6. a. [verzoeker 6a] ,
te [woonplaats 5] ,
b. [verzoeker 6b] ,
te [woonplaats 6] ,
c. [verzoeker 6c] ,
te [woonplaats 7] ,
7. HACO AMSTERDAM B.V.,
te Amsterdam,
8. KARIOKA III B.V.,
te Amsterdam,
9. VURAL HOLDING B.V.,
te Lienden,
10. PERSAN VASTGOED B.V.,
te Hattemerbroek,
11. CAMTEX B.V.,
te Waalwijk,
12. KARIOKA B.V.,
te Amsterdam,
verzoekende partijen,
hierna te noemen: verzoekers,
gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS WINKELS “VILLA ARENA” TE AMSTERDAM,
te Amsterdam,
hierna te noemen: de VvE Winkels
en
KLÉPIERRE MANAGEMENT NEDERLAND B.V.,
te Utrecht,
verwerende partij,
hierna te noemen: Klépierre,
gemachtigde: mr. J.A. van Strijen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingekomen op 24 oktober 2023, met producties,
- het verweerschrift van Klépierre met producties,
- een aanvullende productie van verzoekers.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 januari 2024. Verzoekers zijn vertegenwoordigd door [naam 1] (bestuurder van de VvE en namens L.A. Houweling Beheer B.V.) en [verzoeker 3a] (middels [verzoeker 5] B.V. bestuurder van de VvE en namens [verzoeker 5] B.V.), vergezeld door de gemachtigde en door mr. B.F.I. Bruisten. Namens Klépierre (bestuurder van de VvE) is [naam 3] (advocaat in dienst) verschenen, vergezeld door de gemachtigde.
1.3.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van verzoekers aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Verzoekers hebben hun verzoek gewijzigd en Klépierre is hierover gehoord. Daarna is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 27 februari 2001 zijn de percelen grond, gelegen te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie + nummer 1] en [sectie + nummer 2] , en de rechten op het (toekomstige) woonwinkelcentrum, twee parkeerdekken gelegen op de vierde en vijfde verdieping van dat woonwinkelcentrum, een plein alsmede een parkeergarage gesplitst in vier appartementsrechten, te weten:
2.1.1.
het appartementsrecht A1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woonwinkelcentrum met toebehoren,
2.1.2.
het appartementsrecht A2, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeergarage met in-/en uitrit en toebehoren gelegen in de kelder (niveau -1),
2.1.3.
het appartementsrecht A3, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van twee parkeerdekken met toebehoren gelegen op de vierde en de vijfde verdieping,
2.1.4.
het appartementsrecht A4, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een plein met toebehoren gelegen op niveau 0.
2.2.
Daarbij is tevens de Vereniging van Eigenaars Complex “Villa Arena” te Amsterdam (hierna: de VvE Complex) opgericht. Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte omschreven (hierna: het splitsingsreglement), is van toepassing verklaard. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
III Bestuur van de vereniging
Artikel 41
(…)
3. 3. Het bestuur beheert de middelen van de vereniging, waaronder begrepen de gelden gereserveerd
voor het periodiek onderhoud en de noodzakelijke vernieuwingen als bedoeld in artikel 4 eerste Pro lid,
onverminderd het bepaalde in artikel 32. De vergadering kan regelen vaststellen met betrekking tot het
beheer van middelen van de vereniging.
De vergadering kan besluiten de administratie - waaronder dient te worden verstaan het incasseren van
alle ontvangsten en het doen van alle uitgaven, het voeren van de boekhouding in de meest uitgebreide
zin en het verstrekken van de nodige specificaties en opgaven aan de eigenaars en het bestuur, zoals
een en ander nader zal worden geregeld in de desbetreffende overeenkomst - op te dragen aan een
door haar aan te wijzen administratief beheerder en onder de voorwaarden als door haar met die
beheerder zullen worden overeengekomen
4. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. Zolang dit bedrag niet is vastgesteld, is dit bedrag gelijk aan een/vijfde gedeelte van het totaal van de voor het lopende boekjaar vastgestelde begroting.
(…)
2.3.
Het totaal aantal in de vergadering van de VvE Complex uit te brengen stemmen bedraagt zestig/honderdste (60/100) aandeel voor de eigenaar van appartementsrecht A1, tweeëntwintig/honderdste (22/100) aandeel voor de eigenaar van appartementsrecht A2, zeventien/honderdste (17/100) aandeel voor de eigenaar van appartementsrecht A3 en een/honderdste (1/100) aandeel voor de eigenaar van appartementsrecht A4.
2.4.
Bij notariële akte van 5 april 2001 is het appartementsrecht A1 ondergesplitst in 21 appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE Winkels opgericht. Het splitsingsreglement is daarbij van toepassing verklaard. Doordat twee appartementsrechten opnieuw zijn gesplitst maken 23 appartementsrechten deel uit van de VvE Winkels.
2.5.
Klépierre is eigenaar van 68% van de appartementsrechten van de VvE Winkels.
2.6.
Met ingang van 1 januari 2019 zijn tussen de VvE Winkels en Klépierre en tussen de VvE Complex en Klépierre beheerovereenkomsten gesloten, waarbij Klépierre als beheerder is aangesteld.
2.7.
Het bestuur van de VvE Winkels wordt gevormd door [verzoeker 5] B.V., de heer [naam 1] en Klépierre. Het bestuur van de VvE Complex wordt gevormd door Q-Park Operations Netherlands B.V. en door de VvE Winkels.
2.8.
Op 13 oktober 2021 heeft de VvE Complex een “SplitPrijs Online” overeenkomst met Vattenfall Sales Nederland N.V. (hierna: Vattenfall) gesloten voor de levering van elektriciteit in de periode van 1 januari 2023 tot en met 31 december 2024. Met deze overeenkomst kan de VvE Complex zelf bepalen wanneer en voor welke prijs zij elektriciteit kan inkopen, per jaar.
2.9.
Klépierre heeft de prijs van de elektriciteit voor 2023 niet vastgelegd. Hierdoor is de prijs in december 2022 vastgelegd door Vattenfall.
2.10.
Op 26 september 2023 heeft een vergadering van de VvE Winkels plaatsgevonden.
Volgens de notulen is gestemd over de volgende voorstellen:
2.10.1. “
“Besluitvorming over het verlenen van een machtiging aan het bestuur tot het voor rekening en risico van de VvE winkels aansprakelijk stellen van Klépierre Management Nederland B.V. (hierna: “Klépierre”) wegens het door haar gevoerde beheer.”
2.10.2. “
“Besluitvorming over het verlenen van een machtiging aan het bestuur tot het onderhandelen met Klépierre over een oplossing/schadevergoeding en (zo nodig) aanhangig maken van een procedure tegen Klépierre voor rekening en risico van de VvE winkels.”
2.10.3. “
“Besluitvorming over het verlenen van een machtiging aan het bestuur om de beheerovereenkomst met Klépierre op te zeggen.”
De voorstellen zijn afgewezen, omdat Klépierre heeft tegengestemd.
2.11.
Klépierre heeft haar rechten en plichten uit de beheerovereenkomst met ingang van 1 januari 2024 overgedragen aan Klépierre Management B.V. (hierna: Klépierre Management).
2.12.
Bij brief van 22 januari 2024 van Marketing Movement is een berekening gemaakt van de schade aan de hand van het verschil tussen de door Vattenfall vastgelegde prijs en de prijs die de beheerder had kunnen vastleggen in de periode mei-juni 2022 maal het volume dat per jaar wordt verbruikt. Volgens Marketing Movement leidt deze berekening tot een schade van € 748.177,81.
3.Het geschil
3.1.
Verzoekers verzoeken, na wijziging van het verzoek, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
3.1.1.
de onder 2.10. vermelde besluiten van de vergadering van de VvE van 26 september 2023 te vernietigen,
3.1.2.
het bestuur van de VvE Winkels vervangende machtiging te verlenen om Klépierre aansprakelijk te kunnen stellen voor de geleden en nog te lijden schade van de VvE Winkels,
3.1.3.
het bestuur van de VvE Winkels vervangende machtiging te verlenen om met Klépierre in onderhandeling te treden teneinde overeenstemming te bereiken over een oplossing/schadevergoeding, en indien nodig een procedure voor rekening van de VvE Winkels tegen Klépierre aanhangig te maken,
3.1.4.
het bestuur van de VvE Winkels vervangende machtiging te verlenen om de beheerovereenkomst met Klépierre Management op te kunnen zeggen,
3.1.5.
het bestuur van de VvE Winkels vervangende machtiging te verlenen om, indien en zodra de voorstellen, hiervoor onder 2.10. vermeld, in stemming worden gebracht in de VvE Complex, in haar hoedanigheid van bestuurder van VvE Complex vóór deze voorstellen te stemmen.
3.2.
Verzoekers stellen dat Klépierre heeft verzuimd de energieprijs voor 2023 ‘vast te klikken’, terwijl zij op grond van de beheerovereenkomsten daarvoor verantwoordelijk is. Hierdoor is het tarief voor het jaar 2023 aanzienlijk hoger dan in de voorgaande jaren en dan Klépierre had meegedeeld. Verzoekers willen de VvE Complex en de VvE Winkels in staat stellen de geleden en de nog te lijden schade op Klépierre te verhalen.
Klépierre heeft misbruik gemaakt van haar meerderheidspositie in de vergadering van de VvE van 26 september 2023 door tegen de voorstellen te stemmen. Hierdoor behartigt zij haar eigen belang om niet door de VvE aansprakelijk gesteld te kunnen worden en de VvE de mogelijkheid te ontnemen de beheerovereenkomst met haar op te zeggen.
3.3.
Klépierre voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van verzoekers, dan wel tot afwijzing van de verzoeken, met veroordeling van verzoekers in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Wijziging van het verzoek
4.1.
Klépierre heeft tijdens de mondelinge behandeling bezwaar gemaakt tegen wijziging van het verzoek, zoals onder 3.1.4. is verwoord. Volgens Klépierre is opzegging van de beheerovereenkomst prematuur omdat niet vaststaat dat er een fout is gemaakt en kan Klépierre Management zich in deze procedure niet verweren.
4.2.
Zolang de rechter nog geen eindbeschikking heeft gegeven, is de verzoeker op grond van artikel 283 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bevoegd het verzoek of de gronden daarvan te verminderen, dan wel schriftelijk te veranderen of te vermeerderen. In het geval van verandering of vermeerdering is artikel 130 Rv Pro van overeenkomstige toepassing. Uit artikel 130 Rv Pro volgt dat verweerder bevoegd is tegen een verandering of vermeerdering bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde.
4.3.
Het inhoudelijke verweer van Klépierre met betrekking tot eventuele opzegging wordt gepasseerd, nu dit de bevoegdheid van verzoekers tot wijziging van hun verzoek niet raakt. Ten aanzien van het formele bezwaar dat Klépierre Management zich niet kan verweren geldt dat Klépierre Management geen partij in deze procedure is. Klépierre is wel partij in deze procedure en heeft de gelegenheid gekregen zich over de wijziging van het verzoek uit te laten. Zij heeft niet gesteld, noch is gebleken, dat de wijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Niet geoordeeld kan daarom worden dat de wijziging van het verzoek in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Het bezwaar van Klépierre tegen de wijziging van het verzoek wordt dan ook verworpen.
Juridisch kader
4.4.
Verzoekers verzoeken in deze procedure om vernietiging van de besluiten van de VvE Winkels en om terzake een vervangende machtiging te verlenen.
4.5.
Op grond van artikel 5:121 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen, indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven. De bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang. De bewoordingen van artikel 5:121 BW Pro noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van verzoekers mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvE om toestemming te weigeren.
4.6.
Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto Pro artikel 2:15 lid 1 sub b BW Pro kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW Pro bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
Aansprakelijkstelling
4.7.
De kantonrechter stelt voorop dat de vraag of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Klépierre op grond van de beheerovereenkomst met de VvE Winkels in deze procedure niet ter beoordeling staat. Ter beoordeling staat slechts de vraag of het bestuur van de VvE Winkels in redelijkheid een rechtsvordering moet kunnen instellen om vast te kunnen stellen of van een dergelijke tekortkoming sprake is.
4.8.
Klépierre heeft met gebruikmaking van haar meerderheidspositie voorkomen dat een machtiging is verleend aan het bestuur van de VvE Winkels om voor rekening en risico van de VvE Winkels Klépierre aansprakelijk te stellen wegens het door Klépierre gevoerde beheer met betrekking tot het elektriciteitscontract en om (zo nodig) een procedure tegen Klépierre voor rekening en risico van de VvE Winkels aanhangig te maken.
4.9.
Klépierre mag haar meerderheidsmacht binnen de vergadering van de VvE Winkels gebruiken en haar belangen binnen redelijke grenzen beschermen. Een besluit van de vergadering van de VvE Winkels moet echter voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid die ten opzichte van de overige eigenaren in acht moeten worden genomen. De grote macht die Klépierre binnen de VvE Winkels heeft, brengt ook grote verantwoordelijkheden met zich. Het staat Klépierre als eigenaar van een meerderheidsbelang niet vrij om alleen haar eigen belangen na te streven. Vooral bij mogelijke verstrengeling van belangen dient de eigenaar met een meerderheidsbelang op grond van artikel 2:8 BW Pro een hoge mate van zorgvuldigheid en openheid te betrachten. Klépierre dient daarom haar belangen als beheerder en als eigenaar zoveel mogelijk gescheiden te houden.
4.10.
Het besluit om geen machtiging te verlenen aan het bestuur van de VvE Winkels voor het aansprakelijk stellen van Klépierre en het (zo nodig) aanhangig maken van een procedure tegen Klépierre is in strijd met voormeld criterium. Klépierre handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist, door als eigenaar van de meerderheid van de appartementsrechten in de VvE Winkels tegen de desbetreffende voorstellen te stemmen. De vraag of de VvE Winkels als geheel hogere energiekosten moet dragen dan wel in hoeverre Klépierre daarvoor aansprakelijk is of kan zijn, gaat de gehele VvE Winkels aan. Door tegen de verzochte (machtiging tot) aansprakelijkheidstelling te stemmen, behartigt Klépierre alleen haar eigen belang om niet door de VvE Winkels te kunnen worden aangesproken op grond van de tussen partijen bestaande beheerovereenkomst. Klépierre heeft daarmee misbruik gemaakt van haar meerderheidspositie in de vergadering van de VvE Winkels, door te weigeren toe te staan dat de VvE Winkels op deze manier voor haar belangen opkomt. Hierdoor kan de VvE Winkels haar (eventuele) aanspraken niet doen gelden en wordt de VvE Winkels in het verlengde daarvan de toegang tot de rechter ontzegd.
4.11.
Uit een machtiging om te procederen tegen Klépierre vloeit logischerwijs voort dat de VvE Winkels de aan dat procederen verbonden kosten dient te dragen. De omstandigheid dat Klépierre naast haar eigen kosten een substantieel deel van de kosten van de VvE Winkels moet dragen, maakt niet dat de belangen van Klépierre dienen te prevaleren boven het belang van de VvE Winkels.
4.12.
De kantonrechter passeert het verweer, dat verzoekers geen vervangende machtiging kunnen vragen omdat alleen het bestuur van de VvE Winkels daartoe bevoegd is. Er is immers verzocht om een vervangende machtiging te verlenen
aan het bestuurvan de VvE Winkels.
aan het bestuurvan de VvE Winkels.
4.13.
Uit het voorgaande volgt dat de vergadering van de VvE Winkels zonder redelijke grond als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW Pro heeft geweigerd aan het bestuur een machtiging te verlenen tot het voor rekening en risico van de VvE Winkels aansprakelijk stellen van Klépierre wegens het door haar gevoerde beheer met betrekking tot het elektriciteitscontract, met Klépierre in onderhandeling te treden teneinde overeenstemming te bereiken over een oplossing/schadevergoeding en het (zo nodig) aanhangig maken van een procedure tegen Klépierre voor rekening en risico van de VvE winkels. Zij heeft bij afweging van alle bij de besluiten betrokken belangen niet in redelijkheid tot die besluiten kunnen komen. Het verzoek zal in zoverre worden toegewezen en de onder 2.10.1. en 2.10.2. genoemde besluiten zullen worden vernietigd en de in het verlengde daarvan liggende vervangende machtigingen zullen worden verleend.
Opzegging beheerovereenkomst
4.14.
Nu de rechten en plichten uit de beheerovereenkomst zijn overgedragen aan Klépierre Management, hebben verzoekers geen belang meer bij de verzochte vernietiging van het besluit onder 2.10.3. Dat besluit betreft immers opzegging van de beheerovereenkomst met Klépierre.
4.15.
Het (gewijzigde) verzoek tot machtiging om de beheerovereenkomst met Klépierre Management op te zeggen wordt afgewezen. Dit verzoek is onvoldoende onderbouwd, in ieder geval in het licht van de thans aan verzoekers verleende mogelijkheden en bevoegdheden om de door hen gestelde tekortkomingen te adresseren. Aan de VvE Winkels wordt nu immers de mogelijkheid geboden haar eventuele aanspraken te doen gelden, daarover in onderhandeling te gaan met Klépierre en deze mogelijk zelfs aan de rechter voor te leggen. Hetgeen verzoekers naar voren hebben gebracht met betrekking tot de gewenste opzegging rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet de conclusie, dat zonder redelijke grond medewerking daaraan wordt geweigerd.
Stemmen in de VvE Complex
4.16.
Het verzoek om het bestuur van de VvE Winkels te machtigen om in de VvE Complex vóór de onder 2.10. vermelde voorstellen te stemmen, is toewijsbaar ten aanzien van het aansprakelijk stellen van Klépierre, het onderhandelen teneinde overeenstemming te bereiken over een oplossing/schadevergoeding en het (zo nodig) aanhangig maken van een procedure tegen Klépierre.
Proceskosten
4.17.
De kantonrechter ziet aanleiding om de VvE Winkels te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van verzoekers worden begroot op
€ 128,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris gemachtigde (2,00 punten × € 271,00),
€ 68,00 aan nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing), totaal
€ 738,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verleent een machtiging aan het bestuur van de VvE Winkels om Klépierre aansprakelijk te kunnen stellen voor de geleden en nog te lijden schade van de VvE Winkels,
5.2.
verleent een machtiging aan het bestuur van de VvE Winkels om met Klépierre in onderhandeling te treden teneinde overeenstemming te bereiken over een oplossing/schadevergoeding, en indien nodig een procedure voor rekening van de VvE Winkels tegen Klépierre aanhangig te maken,
5.3.
verleent een machtiging aan het bestuur van de VvE Winkels om, indien en zodra de voorstellen tot het aansprakelijk stellen van Klépierre, het onderhandelen teneinde overeenstemming te bereiken over een oplossing/schadevergoeding en het (zo nodig) aanhangig maken van een procedure tegen Klépierre, in stemming worden gebracht in de VvE Complex, in haar hoedanigheid van bestuurder van VvE Complex vóór deze voorstellen te stemmen.
5.4.
vernietigt de hiervoor onder 2.10.1 en 2.10.2. vermelde besluiten van de vergadering van de VvE Winkels van 26 september 2023,
5.5.
veroordeelt de VvE Winkels in de proceskosten van € 738,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE Winkels niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart voormelde machtigingen en de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.P.C. van Dam van Isselt en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2024.
33806