Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10257691 CV EXPL 22-16792
vonnis van: 11 april 2024
fno.: 869
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.[eiser 1]
wonende te [woonplaats]
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats]
3. [eiser 3]
wonende te [woonplaats]
4. [eiser 4]
wonende te [woonplaats]
5. [eiser 5]
wonende te [woonplaats]
6. [eiser 6]
wonende te [woonplaats]
7. [eiser 7]
wonende te [woonplaats]
8. [eiser 8]
wonende te [woonplaats]
9. [eiser 9]
wonende te [woonplaats]
10. [eiser 10]
wonende te [woonplaats]
11. [eiser 11]
wonende te [woonplaats]
12. [eiser 12]
wonende te [woonplaats]
13. [eiser 13]
wonende te [woonplaats]
14. [eiser 14]
wonende te [woonplaats]
15. [eiser 15]
wonende te [woonplaats]
16. [eiser 16]
wonende te [woonplaats]
17. [eiser 17]
wonende te [woonplaats]
18. [eiser 18]
wonende te [woonplaats]
19. [eiser 19]
wonende te [woonplaats]
20. [eiser 20]
wonende te [woonplaats]
21. [eiser 21]
wonende te [woonplaats]
22. [eiser 22]
wonende te [woonplaats]
23. [eiser 23]
wonende te [woonplaats]
24. [eiser 24]
wonende te [woonplaats]
25. [eiser 25]
wonende te [woonplaats]
26. [eiser 26]
wonende te [woonplaats]
27. [eiser 27]
wonende te [woonplaats]
28. [eiser 28]
wonende te [woonplaats]
29. [eiser 29]
wonende te [woonplaats]
30. [eiser 30]
wonende te [woonplaats]
31. [eiser 31]
wonende te [woonplaats]
32. [eiser 32]
wonende te [woonplaats]
33. [eiser 33]
wonende te [woonplaats]
34. [eiser 34]
wonende te [woonplaats]
35. [eiser 35]
wonende te [woonplaats]
36. [eiser 36]
wonende te [woonplaats]
37. [eiser 37]
wonende te [woonplaats]
38. [eiser 38]
wonende te [woonplaats]
39. [eiser 39]
wonende te [woonplaats]
40. [eiser 40]
wonende te [woonplaats]
41. [eiser 41]
wonende te [woonplaats]
42. [eiser 42]
wonende te [woonplaats]
43. [eiser 43]
wonende te [woonplaats]
44. [eiser 44]
wonende te [woonplaats]
45. [eiser 45]
wonende te [woonplaats]
46. [eiser 46]
wonende te [woonplaats]
47. [eiser 47]
wonende te [woonplaats]
48. [eiser 48]
wonende te [woonplaats]
eisers in conventie, verweerders in (voorwaardelijke) reconventie
nader gezamenlijk te noemen: de huurders
gemachtigden: mr. J.P. Alspeer en mr. P.Y.L. Sie
t e g e n
[gedaagde]
statutair gevestigd te Utrecht
gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie
nader te noemen: de verhuurder
gemachtigde: mr. K.M. Verdurmen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen:
- dagvaarding van 21 december 2022, met producties;
- rolbeslissing van 12 januari 2023;
- rolbeslissing van 12 januari 2023;
- rolbeslissing van 9 februari 2023, waarbij de datum voor de mondelinge behandeling is bepaald op 16 mei 2023;
- akte overlegging producties van eisers;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie, met producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 mei 2023. Aan de zijde van de huurders zijn verschenen [eiser 25] en [eiser 46] , bijgestaan de hiervoor genoemde gemachtigden. Van de zijde van de verhuurder zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] en
[naam 3] , allen werkzaam bij Rockfield Property Management B.V., bijgestaan door de hiervoor genoemde gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De huurders hebben ter zitting de zaak geregistreerd onder nummer CV 22-8305 ingetrokken.
[naam 3] , allen werkzaam bij Rockfield Property Management B.V., bijgestaan door de hiervoor genoemde gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De huurders hebben ter zitting de zaak geregistreerd onder nummer CV 22-8305 ingetrokken.
Zoals in het proces-verbaal van 16 mei 2023 is vermeld, is de zaak vervolgens naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door partijen betreffende de ambtshalve toetsing van enkele bedingen. Beide partijen hebben deze akte genomen.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
1.Feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1
Eisers zijn allen huurders (of mede-huurders), of zijn dat geweest, van zelfstandige woonruimtes (studio’s) van [appartementen] in het appartementencomplex ‘ [naam complex] ’ (voorheen geheten: ‘ [naam complex] ’), gelegen aan de [adres] . De huurovereenkomsten zijn in 2019 of 2020 aangegaan.
1.2
Het complex bestaat uit 212 zelfstandige studio’s van 30 m2 en is bestemd voor verhuur van woonruimte aan jongeren en young professionals. Naast individuele woonruimtes zijn er in het complex ook gemeenschappelijke voorzieningen beschikbaar, zoals een co-workruimte, een dakterras, fietsverhuur en een pakketontvangstservice.
1.3
De huurovereenkomst bevat, voor zover relevant, de volgende bepalingen:
4.1.
. Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van ` huurder uit:
-
Rental plan; de netto huurprijs;
Rental plan; de netto huurprijs;
-
Voorschot Service kosten Data; de vergoeding in verband met de levering van individueel en gemeenschappelijke elektriciteit, warmte, tv en internet voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter); en
Voorschot Service kosten Data; de vergoeding in verband met de levering van individueel en gemeenschappelijke elektriciteit, warmte, tv en internet voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter); en
-
Kosten service kosten algemeen; de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde;
Kosten service kosten algemeen; de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde;
- Kosten membership [naam complex]; de contributie voor de services en diensten als gebruiker en actief lid van [naam complex] .
4.2.
De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, warmte, tv, internet voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden. Huurders zijn aan deze door de verhuurder geleverde nutsvoorzieningen gebonden voor zover deze door de verhuurder collectief worden ingekocht ten behoeve van de huurders. Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikelen 17.1 tot en met 17.15 van der algemene bepalingen. Over de afrekening van de totale servicekosten worden 5% administratiekosten gerekend.
4.3.
De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt Pro vastgesteld door de verhuurder.
4.4.
De contributie voor de services en diensten als gebruiker en actief lid van [naam complex] wordt vastgesteld door de verhuurder. Ook indien huurder zich niet aansluit of niet aangesloten blijft is huurder te allen tijde de in 4.6 bedoelde bedrag verschuldigd.
4.5
De huurprijs, het voorschot service kosten en de kosten van het [naam complex] membership als bedoeld in artikel 4.2, 4.3 en 4.4 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft door middel van overschrijving op rekeningnummer (...) ten name van IC Services BV. Zie ook artikel 12.
4.6.
Per betaalperiode van één maand bedraagt:
Membership 55,00
Rental plan (without VAT) 845,00
Service plan 95,00
Totaal € 995,00
4.7
Met het oog op de ingangsdatum zal voor de eerste periode door verhuurder een afzonderlijke factuur worden verzonden. (...)
7.Servicekosten
7.1.
De door verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten worden uiteengezet in de huurovereenkomst in artikel 4.5.
(…)
1.4
De Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 12 april 2017, hierna de algemene voorwaarden) bevatten, voor zover relevant, de volgende bepalingen:
Art. 17 (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten
(...)
17.6
Indien partijen zijn overeengekomen dat verhuurder (ook) zal zorgdragen voor de levering van (andere) zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding tevens vast.
17.7
Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.
(...)”
1.5
Personen die bij de huurders inwonen of zijn gaan inwonen, door verhuurder “co-tenants” genoemd (hierna: medehuurders), hebben ieder een formulier ingevuld waarin het volgende is bepaald:
I. Lease and Rules: Each co-tenant agrees to abide by the terms of any lease or agreement entered into with the landlord, and by all rules, and conditions set out in the lease or in any other document and the local laws and ordinances where the dwelling is located.
II. The landlord is able to terminate the co-tenancy at any given moment within reason.
III. The main tenant asks permission for co-tenancy by signing this form.
IV. The landlord requests a supplement to be paid monthly and this will be added to the original rent, the supplement is € 19.00 per month”.
V. (…)
VI. All communication regarding tenancy will be sent to the main tenant of whom the name is visible on the original contract.
1.6
De verhuurder heeft maandelijks de volgende bedragen in rekening gebracht:
Aan de huurders:
- kale huur: € 845,00
- servicekosten: € 95,00
- membershipkosten: € 55,00
Aan de medehuurders:
- membershipkosten: € 19,00.
1.7
Bij brieven van 17 september 2020 en 12 januari 2021 heeft de gemachtigde van de huurders verzocht om opheldering van diverse kostenposten.
1.8
Bij brieven van 19 oktober 2020 en 11 maart 2021 heeft de verhuurder gereageerd.
1.9
Bij e-mail van 15 juni 2021 heeft de verhuurder nog antwoord gegeven op twee specifieke vragen van de gemachtigde van huurders, namelijk de vraag waaruit de algemene kosten/servicekosten bestaan en de vraag welke kosten voor de lift zijn doorbelast.
1.1
Bij brief van 24 februari 2022 heeft de gemachtigde van huurders verhuurder gesommeerd tot terugbetaling van de in rekening gebrachte membershipkosten.
2.Vordering en verweer in conventie
2.1
De huurders vorderen in conventie dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
voor recht verklaart dat het beding zoals omschreven in artikel 4.1 van de huurovereenkomst een onredelijk beding is op grond van artikel 7:264 BW Pro;
dit beding nietig verklaart;
verhuurder veroordeelt tot betaling (aan ieder van eisers afzonderlijk) van alle bedragen die zij uit hoofde van het onredelijke beding onverschuldigd hebben betaald vanaf datum aanvang huurovereenkomst tot 1 april 2022, zoals nader per individuele eiser gespecificeerd in de dagvaarding in totaal € 57.937,00, vermeerderd met de wettelijke rente;
verhuurder veroordeelt in de proceskosten;
Subsidiair
voor recht verklaart dat verhuurder de volgende posten niet extra via het lidmaatschap of servicekosten in rekening mag brengen, nu dit reeds is inbegrepen in de door de huurders betaalde huurprijs:
- gebruik faciliteiten gedeelde co-workruimte;
- toiletgroepen en meetingruimtes;
- gebruik faciliteiten dakterras en gemeenschappelijke tuin;
- 24/7 geopende supermarkt;
- Mechanical Ventilation, other building related charges such as elevator maintenance, revolving/electronic doors, emergency routes, lights and signage;
voor recht verklaart dat verhuurder de servicekosten voor:
- Elektra gemeenschappelijke ruimte;
- BringMe Parcel;
- Internet gemeenschappelijke ruimten
na afloop van ieder kalenderjaar dient af te rekenen met de huurders en niet via het lidmaatschap in rekening mag brengen;
verhuurder veroordeelt in de proceskosten.
2.2
De huurders stellen hiertoe het volgende. Met de verplichte betaling van lidmaatschapskosten zoals omschreven in artikel 4.6 van de huurovereenkomst is sprake van een onredelijk beding zoals bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW Pro. Door de huurders naast de kale huurprijs en naast de servicekosten te verplichten nog een andere betalingsverplichting aan te gaan ontloopt de verhuurder haar verplichtingen als verhuurder, zoals geregeld in artikel 7:259 BW Pro. De € 55,00 voor de membershipskosten vallen op deze manier buiten de afrekenplicht van de verhuurder. De huurders verwijzen in dit kader ook naar de uitspraken van Rb. Amsterdam 21 juni 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3097 en ECLI:NL:RBAMS:2021:3098 (X vs Change=). Bovendien belast de verhuurder sommige posten dubbel door via zowel de huur als de lidmaatschapskosten en/of de servicekosten. De huurders hebben deze verplichte lidmaatschapskosten dus onverschuldigd betaald en vorderen deze terug.
2.3
De verhuurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.Vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie
3.1
De verhuurder vordert in voorwaardelijke reconventie dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair:
a. de betalingsverplichting van de eisers die huurder zijn (geweest) vaststelt op
€ 48,96 per maand voor het jaar 2019 (zes maanden);
€ 51,49 per maand voor het jaar 2020;
€ 55,04 per maand voor het jaar 2021;
voor recht verklaart dat verhuurder ten aanzien van eisers die huurder zijn (geweest) de onder a) bedoelde bedragen mag verrekenen met hetgeen de betreffende huurders (eventueel) van verhuurder te vorderen hebben uit hoofde van door hen in de jaren 2019, 2020 en 2021 betaalde membership kosten;
voor recht verklaart dat de door eisers die huurder zijn (geweest) in het jaar 2022 betaalde membership kosten worden aangemerkt als door eisers/huurders in het jaar 2022 betaalde voorschotten servicekosten;
Subsidiair
voor recht verklaart dat verhuurder die leveringen en diensten die zij verstrekt in het kader van het membership (waaronder het gebruik van de community ruimten) en waarvan zij de kosten niet aan eisers mag doorbelasten met ingang van twee weken na dit vonnis niet meer aan eisers hoeft te verstrekken of te verschaffen;
Primair en subsidiair
eisers die huurder zijn geweest hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
3.2
De verhuurder stelt daartoe het volgende. Voor zover de kosten voor de community services niet in rekening gebracht mochten worden op de manier zoals verhuurder heeft gedaan, via de membershipkosten, moeten ze worden beschouwd als servicekosten in de zin van de wet. Verhuurder vordert daarom primair dat de kantonrechter ten aanzien van de eisers die huurder zijn geweest de betalingsverplichting als bedoeld in artikel 7:259 BW Pro vaststelt voor de jaren 2019, 2020 en 2021. Daarbij gaat het uitdrukkelijk alleen om de leveringen en diensten die in de huurovereenkomst worden aangeduid als kosten membership en niet om de kosten voor de levering en diensten die verhuurder aan de huurders in rekening brengt via een maandelijks voorschotbedrag en een jaarlijkse afrekening. De kosten waarvan verhuurder thans de vaststelling vraagt zijn tussen partijen overeengekomen en de huurders wisten ook dat zij voor het gebruik van de leveringen en diensten die verbonden zijn aan deze community moesten betalen. De in rekening gebrachte kosten zijn ook redelijk. Bovendien zijn zij terug te voeren op het Besluit servicekosten, de daarbij behorende bijlage bij artikel 1 en Pro het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie. Verhuurder verwijst ter onderbouwing van dit alles naar diverse door haar bijgevoegde facturen.
3.3
De subsidiaire vordering stelt verhuurder in voor het geval wordt geoordeeld dat de door haar gemaakte kosten voor de leveringen en diensten die zij heeft verstrekt in het kader van de afspraken over het membership niet aan de huurders mogen worden doorbelast. Daartoe stelt zij dat de huurovereenkomst geen verplichting bevat voor verhuurder om de leveringen en diensten in verband met het membership aan de huurders te leveren zonder dat daar een betaling tegenover staat.
3.4
De huurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
4.DE BEOORDELING IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
4.1
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
Volmacht
Verhuurder heeft bij antwoord de vraag opgeworpen of de gemachtigden van huurders wel over een toereikende volmacht beschikken om voor hen te procederen. Voor zover verhuurder dit verweer nog handhaaft, overweegt de kantonrechter, zoals zij ter zitting ook al kenbaar heeft gemaakt, dat dit verweer niet opgaat. De gemachtigden van huurders hebben de dagvaarding uitgebracht namens de daarin genoemde cliënten. Deze gemachtigden zijn beiden advocaat en zij worden uit hoofde van hun beroep gemachtigd geacht om hun cliënten te vertegenwoordigen in een rechtszaak. Het overleggen van een volmacht is niet nodig.
Ontvankelijkheid [eiser 29] en (andere) medehuurders
4.3.
Verhuurder heeft voorts betoogd dat eiser sub 29, [eiser 29] , niet-ontvankelijk is in zijn/haar vordering in conventie, althans dat zijn vordering niet toewijsbaar is, omdat verhuurder betwist dat [eiser 29] ooit membershipkosten heeft betaald. Voorts heeft verhuurder gesteld dat voor de medehuurders de art.7:259 en Pro 7:264 BW niet van toepassing zijn. Verhuurder heeft in ieder geval nooit betalingen ontvangen van de medehuurder(s): de hoofdhuurder betaalt, ook voor de medehuurder.
4.4
Dit betoog gaat niet op. Uit het onder 1.5 opgenomen formulier volgt dat de co-tenant (medehuurder) met de verhuurder een overeenkomst is aangegaan (zie bepaling I. in dat formulier), op grond waarvan een betalingsverplichting voor de medehuurder is ontstaan. Dat verhuurder geen betalingen rechtstreeks van de medehuurders heeft ontvangen en dat de hoofdhuurder dit bedrag betaalde - omdat de verhuurder die € 19,00 bij de hoofdhuur optelde - betekent niet méér dan dat de hoofdhuurder het bedrag voor de medehuurder betaalde. Dat is toegestaan: op grond van artikel 6:30 lid 1 BW Pro kan een verbintenis immers door een ander dan door de schuldenaar worden nagekomen. Dat betekent echter niet dat de medehuurders de bedragen nu niet zelf van de verhuurder zouden mogen terugvorderen. Dat geldt ook voor [eiser 29] , nu verhuurder niet betwist heeft dat er een co-tenancy-form op naam van huurder Cheilakis met [eiser 29] als medehuurder is ondertekend (overgelegd als productie 3 bij de dagvaarding).
De kantonrechter is ook van oordeel dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de art. 7:259 BW Pro en 7:264 BW niet van toepassing zijn op de hierboven genoemde personen, waarvan de verhuurder door de ingevulde “co-tenancy-forms” uitdrukkelijk heeft geaccepteerd dat zij bij de op het formulier genoemde huurder inwonen en waarbij de medehuurder zich heeft verbonden om alle voorwaarden van de huurovereenkomst na te komen. Gelet hierop kunnen zij worden aangemerkt als contractuele medehuurders en zijn op hen de (huurprijs)regels voor woonruimte van toepassing.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
4.5
De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat - voordat aan de overige inhoudelijke verweren van partijen wordt toegekomen - ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).
4.6
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden zijn in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan en waarop de vordering ziet een oneerlijk karakter hebben.
4.7
Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen (art. 4 lid 1 van Pro de Richtlijn). Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
4.8
De vorderingen in conventie hebben betrekking op de membershipkosten, terwijl de vorderingen in reconventie eveneens daarop betrekking hebben, alsmede op de vaststelling van de door de verhuurder onder membershipskosten begrepen kostenposten als andere “Kosten servicekosten algemeen”, als bedoeld in art. 4.1 en 4.3 in de huurovereenkomst. De bedingen die voor de beoordeling van deze vorderingen relevant zijn, te weten de hierboven in rov. 1.3 en 1.4 geciteerde artikelen 4.1 tot en met 4.7 en art. 7 in Pro de huurovereenkomst, alsmede art. 17.6 en 17.7 in de algemene voorwaarden, zijn door de kantonrechter getoetst.
Standpunt huurders
4.9
De huurders stellen zich op het standpunt dat art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst niet voldoen aan het transparantievereiste, omdat daarin niet vermeld staat waaruit de genoemde kostenposten zijn opgebouwd. Art. 4.3 verwijst weliswaar naar art. 7 jo Pro. art. 4.5 in de huurovereenkomst, maar ook daarin staat niet vermeld waaruit deze kosten zijn opgebouwd. Dat geldt ook voor de in art. 4.4. genoemde membershipkosten. Een verwijzing naar een beknopte uitleg op een website is daartoe niet voldoende. Daarnaast bieden art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst de verhuurder een vrijbrief om deze kosten geheel eenzijdig vast te stellen. De bedingen zijn niet transparant, zoals de richtlijn vereist, waardoor de huurder niet bij de contractsluiting de gelegenheid heeft gehad om te voorzien welke economische gevolgen voor hem uit de bedingen voortvloeien. Voorts bestond er voor de huurders geen mogelijkheid om membershipkosten te weigeren: zij waren op grond van art. 4.4 in de huurovereenkomst verplicht om akkoord te gaan met het betalen van deze kosten. Daarbij komt dat de huurders niet hebben kunnen onderhandelen over deze voorwaarden, de financiële draagkracht van deze specifieke groep huurders (young professionals en starters) beperkt is en er sprake is van woningnood. Daardoor is sprake van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ten nadele van de huurders, zijn deze bepalingen in strijd met art. 3 van Pro de Richtlijn en dienen de bedingen vernietigd te worden. Als gevolg daarvan kan evenmin in de plaats daarvan aanvullend recht worden toegepast, noch kan schadevergoeding van de huurders gevorderd worden voor eventueel wel afgenomen diensten. Dat is in lijn met de preventieve werking die geformuleerd is in art. 7 van Pro de Richtlijn, aldus - steeds - de huurders.
Standpunt verhuurder
4.1
De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst genoemde vergoedingen op dezelfde wijze als de post “Voorschot Servicekosten Data (art. 4.1 jo. art. 4.2 in de huurovereenkomst) kwalificeren als voorschotbedragen, omdat ze vallen onder de noemer Service Plan in art. 4.6 in de huurovereenkomst, waarop art. 17 in Pro de algemene voorwaarden van toepassing is. De huurovereenkomsten bevatten geen beding dat de verhuurder de membershipskosten eenzijdig kan wijzigen, dus kan dit bedrag alleen gewijzigd worden met instemming van de huurder. Uit art. 17.14 in de algemene voorwaarden blijkt dat de verhuurder deze bedragen alleen kan wijzigingen als tenminste 70 % van de huurders daarmee instemt. [gedaagde] heeft deze kosten ook steeds conform art. 17 in Pro de algemene voorwaarden met de huurders afgerekend. Voor de bedingen in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst geldt derhalve niet dat in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de huurder aanzienlijk wordt verstoord. Dit wordt niet anders doordat de huurder verplicht is om in te stemmen met het servicekostenbeding, omdat ook de nationale wetgeving ervan uitgaat dat door de verhuurder te leveren services en diensten verplicht deel uit kunnen maken van de huurovereenkomst, hetgeen in overeenstemming is met de overweging (13) van de Richtlijn. Ook is het bij verhuur van woningen in een gebouw heel gebruikelijk om de kosten van services of diensten om te slaan over alle huurders, zonder dat daarop van invloed is of de huurder van deze diensten wel of niet gebruik maakt. Uit de nationale wetgeving vloeit ook voort dat het partijen vrij staat om bij het sluiten van de huurovereenkomst bedingen overeen te komen die niet de huurprijs betreffen. De grens daaraan wordt gesteld door de toetsing van art. 7:264 BW Pro. De verhuurder heeft bij het opstellen van art. 4.4 aangesloten bij art. 17.7 in de algemene voorwaarden. Bovendien hebben alle eisers gebruik gemaakt van de diensten van [naam complex] . Ook overigens zijn de bedingen in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst duidelijk en transparant, terwijl door de verhuurder is aangetoond dat de kwaliteit van de door haar geleverde zaken, services en diensten en de daarvoor in rekening gebrachte vergoedingen optimaal is. Ook dat kan meegewogen worden op grond van overweging 19 bij de Richtlijn, aldus de verhuurder.
Het oordeel van de kantonrechter
4.11
Vooreerst wordt opgemerkt dat in het proces-verbaal naar aanleiding van de mondelinge behandeling partijen in de gelegenheid gesteld zijn zich uit te laten over de vraag of de artikelen 4.3 en 4.4. in de huurovereenkomsten een oneerlijk karakter in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen hebben. Daarmee wordt uiteraard bedoeld dat partijen zich eveneens uitlaten over met art. 4.3 en 4.4. voornoemd rechtstreeks samenhangende bedingen die de servicekosten betreffen, hetgeen verhuurder ook heeft gedaan door naar art. 17 in Pro de algemene voorwaarden te verwijzen.
4.12
De hiervoor in rov. 1.3 en 1.4 geciteerde bedingen in de huurovereenkomst zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat over die bedingen is onderhandeld.
Kernbeding
4.13
De vorderingen in conventie en in reconventie zien op bedingen die betrekking hebben op kosten die naast de huurprijs (in deze overeenkomst Rental plan genoemd) in rekening worden gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat bedingen omtrent deze kosten niet als kernbeding, ofwel het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst in de zin van art. 4 lid 2 Richtlijn Pro moeten worden aangemerkt. Deze bedingen omvatten niet de kern van de prestaties van de overeenkomst die de overeenkomst kenmerken. De kern van de prestaties in een huurovereenkomst wordt - tenzij specifiek anders overeengekomen - bepaald door de huurprijs enerzijds en het ter beschikking stellen van het gehuurde anderzijds. Bedingen omtrent naast de huurprijs in rekening te brengen kosten, zoals de hier aan de orde zijnde Kosten service kosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ” , zijn bedingen die een aanvulling zijn op de bedingen die de kern van de contractuele verhouding bepalen. Zij vallen derhalve niet onder het begrip “eigenlijk voorwerp van de overeenkomst” in de zin van art. 4 lid 2 Richtlijn Pro. Bovendien volgt uit art. 6:231 onder Pro a BW dat bedingen die niet duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd niet als kernbeding worden aangemerkt, hetgeen bevestigd wordt in HvJ 3 september 2020, ECLI:EU:C:2020:631, punt 86 en dictum 3 (Profi Credit Polska e.a.), waarin wordt overwogen dat bedingen die noch de aard van de aan de consument ten laste gebrachte kosten noch de diensten die zij beogen te vergoeden, specificeren en die zodanig zijn geformuleerd dat bij de consument verwarring ontstaat over zijn verplichtingen en de economische gevolgen van die bedingen, niet onder de uitzondering van art 4 lid 2 Richtlijn Pro vallen.
Op grond van het voorgaande dient de toetsing op oneerlijkheid op grond van art. 4 lid 1 Richtlijn Pro plaats te vinden.
Afzonderlijke zelfstandige bedingen
4.14
De hiervoor in rov. 1.3 en 1.4 geciteerde bedingen zien op vier onderdelen van de door de huurder te betalen prijs in de zin van art. 7:237 lid 1 BW Pro, te weten 1) de huurprijs (Rental Plan), 2) het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van individueel en gemeenschappelijke elektriciteit, warmte, tv en internet voor het verbruik in het woonruimtegedeelte (Voorschot Service kosten Data), 3) overige servicekosten (Kosten service kosten algemeen) en 4) zogenaamde lidmaatschapskosten (Kosten membership [naam complex] ). De vorderingen in conventie en in reconventie zien enkel op bedingen die betrekking hebben op de onderdelen 3 en 4: “Kosten service kosten algemeen” en de “Kosten membership [naam complex] ”.
De in de bedingen opgenomen bepalingen die betrekking hebben op de vier hiervoor genoemde onderdelen van de prijs zijn te beschouwen als afzonderlijke (zelfstandige) bedingen: zij hebben niet een zodanig verband dat zij niet van elkaar kunnen worden gescheiden zonder de inhoud van het geheel van de bedingen te herzien (zie
Richtsnoeren met betrekking tot de uitlegging en toepassing van de Richtlijn, paragraaf 4.3.1). Nu deze bepalingen geen zodanig verband met elkaar hebben dat zij niet van elkaar kunnen worden gescheiden, worden ze afzonderlijk getoetst, behoudens voor zover daarover in het navolgende anders wordt geoordeeld.
Eerlijk
4.15
Artikel 4.1 voor zover betrekking hebbend op “Rental plan”, art. 4.2 voor zover betrekking hebbend op de eerste, tweede en vierde zin, 4.5, 4.6, voor zover betrekking hebbend op “Rental plan (without VAT”) en art. 4.7 in de huurovereenkomst worden niet oneerlijk bevonden.
Oneerlijk
4.16
De kantonrechter is van oordeel dat, uitgaande van wat in deze procedure gevorderd wordt, de hiervoor aangehaalde bedingen in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst als oneerlijk moeten worden aangemerkt en als gevolg daarvan tevens de volgende artikelen oneerlijk zijn: art. 4.1 in de huurovereenkomst, voor zover betrekking hebbend op “Kosten service kosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ”, art. 4.2, voor zover betrekking hebbend op de derde zin, art. 4.6, voor zover betrekking hebbend op “Membership” en “Service plan” en art. 7 in Pro de huurovereenkomst, terwijl eveneens art. 17.6 en 17.7 in de algemene voorwaarden als oneerlijk moeten worden aangemerkt. Ter toelichting het volgende.
Bedingen oneerlijk: omdat niet omschreven is waaruit deze kosten zijn opgebouwd
4.17
De kantonrechter stelt allereerst vast dat in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst vermeld staat dat de huurder “Kosten service kosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ” verschuldigd is, maar dat in deze artikelen, noch elders in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden is omschreven waaruit deze kosten zijn opgebouwd. Art. 4.3 verwijst naar art. 7 in Pro de huurovereenkomst, maar daarin staat op dit punt niets vermeld. Art. 7.1 in de huurovereenkomst verwijst weer naar art. 4.5 in de huurovereenkomst, maar ook dat artikel vermeldt niet waaruit deze kostenposten zijn opgebouwd. Art. 5 van Pro de Richtlijn bevat het vereiste dat contractuele bedingen steeds duidelijk en begrijpelijk zijn opgesteld (het transparantie-vereiste). Dat die bedingen formeel en grammaticaal begrijpelijk zijn opgesteld volstaat niet, het vereiste moet ruim worden opgevat, omdat het beschermingsstelsel berust op de gedachte dat de consument/huurder zich tegenover de verhuurder in een zwakke positie bevindt. Het transparantievereiste moet daarom aldus worden begrepen dat nagegaan moet worden of aan de consument voor het sluiten van de overeenkomst alle gegevens zijn meegedeeld die van invloed zijn op de omvang van de verbintenis en op basis waarvan hij de financiële consequenties daarvan kon inschatten (vgl. HvJ 12 januari 2023, ECLI:EU:C:2023:14 (advocatenhonorarium). Daaronder valt bij uitstek een omschrijving van de kostenposten die onder de genoemde nadere servicekosten en membershipkosten vallen. Nu dit niet het geval is, moeten reeds op grond daarvan de bedingen in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst als oneerlijk worden aangemerkt. Nu het ontbreken van een omschrijving waaruit de overeengekomen “Kosten service kosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ” bestaan tot vernietiging van art. 4.3 en 4.4 voornoemd leidt, zijn de artikelen waarin is bepaald dat de betalingsverplichting van de huurder mede deze kosten omvat (art. 4.1 in de huurovereenkomst) en waarin de hoogte van deze kosten is opgenomen (art. 4.6 in de huurovereenkomst) en waarin een - zij het inhoudsloze - omschrijving van voornoemde kostenposten is opgenomen (art. 7 in Pro de huurovereenkomst) eveneens als oneerlijk aan te merken.
Bedingen oneerlijk: omdat de verhuurder de mogelijkheid heeft de kosten eenzijdig vast te stellen
4.18
Daarnaast stellen de huurders eveneens terecht dat art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst als oneerlijk zijn aan te merken omdat deze de verhuurder de mogelijkheid bieden om de vergoedingen eenzijdig vast te stellen, er staat immers dat de vergoedingen worden vastgesteld door de verhuurder. Daaronder valt ook het wijzigen van de vergoedingen. De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomsten geen beding bevatten dat de verhuurder de membershipkosten eenzijdig kan wijzigen. Dit standpunt deelt de kantonrechter echter niet: de bepaling dat de verhuurder de vergoedingen “vaststelt” impliceert dat de verhuurder deze eenzijdig en zonder reden kan wijzigen, althans de huurder/consument kan dit aldus begrijpen.
Uit de jurisprudentie (o.a. ECLI:C:EU:2013:180
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de overeengekomen service kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de kosten voor verleende service en diensten vormen. In de onderhavige bedingen is er niet alleen sprake van dat de verhuurder eenzijdig de vergoeding kan wijzigingen, waardoor de huurder is overgeleverd aan de willekeur van de verhuurder, ook ontbreekt in de bedingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen.
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de overeengekomen service kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de kosten voor verleende service en diensten vormen. In de onderhavige bedingen is er niet alleen sprake van dat de verhuurder eenzijdig de vergoeding kan wijzigingen, waardoor de huurder is overgeleverd aan de willekeur van de verhuurder, ook ontbreekt in de bedingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen.
De verhuurder heeft daar tegenin gebracht dat de in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst genoemde vergoedingen als voorschotbedragen moeten worden aangemerkt, maar dat standpunt verwerpt de kantonrechter: in art. 4.1 wordt alleen de kostenpost “Service kosten Data” een voorschot genoemd en daarvan is geen sprake bij de andere in dit artikel genoemde posten “Kosten servicekosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ”.
4.19
Het standpunt van de verhuurder dat er ook bij deze kosten sprake is van een voorschot omdat wordt verwezen naar art. 17 in Pro de algemene voorwaarden, wordt evenmin gevolgd. In de eerste plaats wordt er alleen in art. 4.2 in de huurovereenkomst, dat gaat over “Voorschot Service kosten Data”, verwezen naar art. 17 in Pro de algemene voorwaarden, in de tweede plaats bevat art. 17 in Pro de algemene voorwaarden geen expliciete bepalingen over het in rekening brengen van de desbetreffende kostenposten door middel van voorschotbepalingen. In de art. 17.10 en 17.13 komt het begrip voorschot voor, maar deze bepalingen verwijzen niet naar de kostenposten “Kosten servicekosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ”. Art. 17.14 is alleen van toepassing bij wijziging van het servicekostenpakket. Dat de “Kosten service kosten algemeen” zijn opgenomen in art. 4.6 in de huurovereenkomst onder de noemer Service Plan maakt dit ook niet anders: ook in art. 4.6 wordt niet verwezen naar art. 17 in Pro de algemene voorwaarden.
4.2
Voorts wordt bij het vaststellen van de oneerlijkheid van art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst ook meegewogen dat een bepaling dat de verhuurder servicekosten eenzijdig mag vaststellen in strijd is met de wettelijke maatstaf voor het in rekening brengen van servicekosten die - voor zowel niet-geliberaliseerde als geliberaliseerde huurprijzen - dwingendrechtelijk is vastgelegd in art. 7:259 BW Pro. Dat het de verhuurder op grond van de nationale wetgeving vrij staat om bij verhuur van een woning in een gebouw de kosten om te slaan over alle huurders doet aan het voorgaande niet af, in de eerste plaats omdat niet duidelijk is om welke kosten het dan gaat, in de tweede plaats omdat onduidelijk is of een verdeelsleutel wordt gehanteerd voor de vaststelling door de verhuurder van de voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten, en zo ja welke. Dat het de verhuurder vrijstaat om bij het sluiten van de huurovereenkomst bedingen overeen te komen die niet de huurprijs betreffen doet evenmin af aan het voorgaande, omdat de onderhavige bedingen het mogelijk maken dat de verhuurder kosten bij de huurder in rekening brengt die op grond van de nationale wetgeving begrepen dienen te zijn in de huurprijs.
4.21
In het kielzog van het hiervoor in rov. 4.17 tot en met 4.20 overwogene zijn - voor zover het de onderhavige vorderingen in conventie en in reconventie betreft - eveneens de bedingen in de art. 17.6 en 17.7 in de algemene voorwaarden als oneerlijk aan te merken, omdat ook in deze bedingen ten aanzien van de levering van (andere) zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde en kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen, bepaald is dat de verhuurder de verschuldigde vergoeding vaststelt.
Aldus moeten ook op grond hiervan de bedingen in art. 4.3 en 4.4 in de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende art. 17.6 en 17.7 in de algemene voorwaarden als oneerlijk worden aangemerkt.
In het begrip “Serviceplan”(art. 4.6 in de huurovereenkomst) opgenomen servicekostenposten: één beding
4.22
De kantonrechter begrijpt uit de overgelegde stukken en uit hetgeen tijdens de mondelinge
behandeling naar voren is gebracht dat het “Voorschot service kosten Data” en de “Kosten
servicekosten algemeen” maandelijks zonder uitsplitsing in rekening worden gebracht onder
de noemer “Serviceplan”. Dit betekent dat ten aanzien van deze servicekostenposten in dit
onderdeel van dit artikel niet aangenomen kan worden dat sprake is van afzonderlijke
zelfstandige bedingen en dat wat onder “Serviceplan” valt als één beding moeten worden
beoordeeld. Daaruit volgt dat art. 4.6, voor zover betrekking hebbend op al hetgeen als
“Serviceplan” in rekening wordt gebracht, en daarmee art. 4.2, derde zin, dat
betrekking heeft op het “Voorschot service kosten Data”,- alhoewel op zich zelf
beschouwd niet oneerlijk – vernietigd worden: ook het “Voorschot service kosten Data”
voldoet immers niet aan het transparantievereiste. Partiële vernietiging c.q. het herzien van de inhoud van een oneerlijk beding niet toegestaan, omdat dat afbreuk doet aan de
afschrikkende werking. Dat volgt uit de uitspraken van HvJ EU 30 mei
2013, ECLI:EU:C:2013:341 (
Asbeek Brusse), HvJ EU 26 maart 2019
Asbeek Brusse), HvJ EU 26 maart 2019
ECLI:EU:C:2019:250/NJ 2020, 6 m.n. Pavillion, (
Abanca en Bankia), rov. 55,
Abanca en Bankia), rov. 55,
alsmede HvJ EU 3 maart 2020, ECLI:EU:C:2020:138, (
Gómez del Moral Guasch) , rov. 60,
Gómez del Moral Guasch) , rov. 60,
HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (
Dexia) en HvJ EU 15 juni 2023,
Dexia) en HvJ EU 15 juni 2023,
ECLI:EU:C:2023:478, rov. 68, 70, 81 en 82.
4.23
Aan hiervoor overwogene doet tenslotte evenmin af dat de verhuurder stelt de servicekosten steeds conform artikel 17 in Pro de algemene voorwaarden te hebben afgerekend of dat de in rekening gebrachte vergoedingen mogelijk een juiste verhouding kwaliteit/prijs hebben. Voor zover dat al zou kunnen worden vastgesteld maakt het voor de beoordeling of een beding oneerlijk is niet uit hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan dat beding.
Conclusie
4.24
Op grond van het voorgaande moeten de bedingen in art. 4.1, voor zover betrekking
hebbend op “Kosten service algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ”, art. 4.2,
derde zin, art. 4.3, art. 4.4, art. 4.6, voor zover betrekking hebbend op “Membership” en “Serviceplan, en art. 7 in Pro de huurovereenkomst, alsmede art.
17.6
en 17.7 in de algemene voorwaarden als oneerlijk worden beschouwd, omdat, in strijd
met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en
verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurders aanzienlijk is verstoord. Dit
betekent dat voornoemde bedingen vernietigd worden vanwege het oneerlijke karakter.
Ter verduidelijking wordt opgemerkt dat uit rov. 4.9 en 4.16 volgt dat met betrekking tot het
in art. 4.1 omschreven “Voorschot service kosten Data” alleen de voorschotbepaling
vernietigd wordt en dus niet wat daarover staat in art. 4.1 en 4.2, eerste, tweede en vierde
zin in de huurovereenkomst.
4.25
Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen, voor zover betrekking hebbend op de daar genoemde kostensoorten, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Dit betekent feitelijk dat de onder de noemer “Kosten servicekosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ” in rekening gebrachte bedragen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet verschuldigd zijn. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden.
4.26
De vernietiging van voornoemde bedingen brengt tevens mee dat de membershipkosten die aan de medehuurders in rekening zijn gebracht niet verschuldigd zijn, omdat zij eveneens gebaseerd zijn op bedingen die als oneerlijk worden aangemerkt. Aan de overige standpunten en verweren wordt daarom niet meer toegekomen.
4.27
Dat betekent, nu verhuurder de hoogte van de per (mede)huurder gevorderde bedragen niet heeft betwist, dat het in conventie primair gevorderde toewijsbaar is, zij het dat de primair onder b. gevorderde nietigheid/vernietigbaarheid niet gebaseerd is op art. 7:264 lid 2 BW Pro, maar op de Richtlijn en de vernietiging - op grond van ambtshalve toetsing - op meer bedingen ziet dan op het beding in art. 4.1 in de huurovereenkomst. Het gevolg daarvan is dat de bedingen geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Derhalve moet de vaststelling in rechte dat een dergelijk beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument zonder dat beding rechtens en feitelijk zou hebben verkeerd, wordt hersteld en het onverschuldigd betaalde terugbetaald.
4.28
Met betrekking tot de voorwaardelijke vordering in reconventie geldt het volgende. De kantonrechter overweegt dat de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele vordering is vervuld, te weten het toewijzen van de conventionele vordering. De primaire reconventionele vordering wordt echter afgewezen omdat het beding ter zake van de “Kosten servicekosten algemeen” in art. 4.1 en 4.3 in de huurovereenkomst eveneens vernietigd is als zijnde oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Een vordering om kostenposten op basis van deze bedingen vast te stellen is derhalve niet toewijsbaar. De subsidiaire reconventionele vordering is wel toewijsbaar, omdat in het voorgaande overwogen en beslist is dat de verhuurder de Membershipkosten niet mag doorbelasten aan de huurders. Een en ander neemt niet weg dat de verhuurder met de nog in het gehuurde woonachtige huurders in overleg kan treden om tot overeenstemming te komen over het verlenen van leveringen en diensten die voorheen in het kader van Membershipkosten in rekening zijn gebracht.
4.29
De verhuurder wordt als de in conventie en in reconventie het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
4.3
De verhuurder heeft – in conventie – verzocht om een voor haar negatief vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat zij dan hoger beroep zal instellen. Als dat vonnis wel gunstig voor haar uitpakt, zal zij voldane betalingen terug moeten zien te krijgen, wat lastig is omdat veel eisers inmiddels in het buitenland wonen. Verder wijst verhuurder erop dat de huurders zelf kennelijk niet zoveel haast hebben bij de gevraagde veroordeling, omdat zij deze procedure zelf pas na lange tijd hebben ingesteld.
4.31
Dit verweer gaat niet op. Bij de beoordeling van de vraag of dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moet een belangenafweging plaatsvinden. Daarbij geldt volgens vaste jurisprudentie dat degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkreeg, wordt vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaar bij voorraadverklaring te hebben. Hetgeen verhuurder daar tegenover heeft gesteld, is onvoldoende om de belangenafweging in haar voordeel te doen uitvallen. Het enkele feit dat zij hoger beroep zal instellen is daarvoor in ieder geval onvoldoende, evenals het feit dat verhuurder problemen voorziet bij de executie in het buitenland van een mogelijk gunstig arrest in hoger beroep. Deze eventuele obstakels komen voor haar risico en zijn van onvoldoende gewicht om het belang van de huurders bij onmiddellijke executie van dit vonnis opzij te zetten.
4.32
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
I. verklaart voor recht dat de bedingen zoals omschreven in artikel 4.1, voor zover betrekking hebbend op “Kosten service kosten algemeen” en “Kosten membership [naam complex] ”, art. 4.2, derde zin, art. 4.3, art. 4.4, art. 4.6, voor zover betrekking hebbend op “Membership” en in “Serviceplan” en artikel 7 in Pro de huurovereenkomst, alsmede in artikel 17.6 en 17.7 in de algemene voorwaarden, oneerlijke bedingen in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen zijn;
II. vernietigt deze bedingen;
III. veroordeelt de verhuurder tot betaling (aan ieder van de huurders afzonderlijk) van alle bedragen die zij uit hoofde van het onredelijke beding onverschuldigd hebben betaald vanaf datum aanvang huurovereenkomst tot 1 april 2022, zoals nader per individuele eiser gespecificeerd in de aan dit vonnis voorafgaande dagvaarding, in totaal € 57.937,00, vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf 21 december 2022 tot de voldoening;
In reconventie:
IV. verklaart voor recht dat de verhuurder die leveringen en diensten die zij verstrekt in het kader van het membership (waaronder het gebruik van de community ruimten) en waarvan zij de kosten niet aan de huurders mag doorbelasten met ingang van twee weken na dit vonnis niet meer aan huurders hoeft te verstrekken of te verschaffen;
In conventie en in reconventie:
V. veroordeelt de verhuurder in de kosten van het geding in conventie en in reconventie, aan de zijde van de huurders tot aan deze uitspraak begroot op:
€ 125,03 aan explootkosten, € 2.445,00 aan salaris gemachtigde en € 693,00 aan griffierecht, voor zover van toepassing, inclusief BTW;
IV. veroordeelt de verhuurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VI. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs , kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.