ECLI:NL:RBAMS:2021:3097 - Rechtbank Amsterdam - Onredelijkheid en nietigheid van verplichte community ove...

Uitspraak

Vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8505212 CV EXPL 20-8323

vonnis van: 21 juni 2021

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: G.C. Zijlstra

t e g e n

1. de besloten vennootschap Change=Amsterdam2 B.V.

2. de besloten vennootschap Change=Vastgoed Beheer B.V.

3. de besloten vennootschap Change=Shared Services B.V.

allen gevestigd te Almere

gedaagden

nader ook gezamenlijk te noemen: Change=Amsterdam2 c.s.

gemachtigden: mr. H.M. Giezen en mr. M.E. Hinskens- van Neck

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 4 mei 2020 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 september 2020. [eiseres] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Change=Amsterdam2 c.s. zijn verschenen bij de heren [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Er is vervolgens een descente bepaald. Deze heeft op 8 maart 2021 plaats gevonden in het complex aan het [adres complex] . Daarbij waren aanwezig: de gemachtigde van [eiseres] , de heer [naam 1] en de gemachtigden van Change=Amsterdam2 c.s.

Change=Amsterdam2 c.s. hebben bij akte foto’s in het geding gebracht.

Daaropvolgende heeft [eiseres] een akte na descente genomen. Deze is gevolgd door een antwoordakte van Change=Amsterdam2 c.s. Bij akte heeft [eiseres] op de foto’s gereageerd.

Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiseres] was van 2 januari 2019 tot en met 31 augustus 2019 huurster van de zelfstandige woonruimte (studio) aan het adres [adres complex] , verder het gehuurde. Verhuurster is Change=Amsterdam2.

1.2.

Het gehuurde maakt deel uit van een complex, dat bestaat uit 600 zelfstandige studio’s. Op de eerste verdieping van het complex bevinden zich gemeenschappelijke voorzieningen.

1.3.

De schriftelijke huurovereenkomst bepaalt onder meer:

“Huurder heeft bewust gekozen voor het wonen in het complex onder het Change= concept (www.change-is.com) Hiervoor heeft huurder een selectieproces doorlopen, waarin huurder te kennen heeft gegeven de uitgangspunten van het Change= concept te omarmen en een positieve bijdrage te willen leveren aan de community in het gebouw, respectvol met elkaar om te gaan en geen overlast of hinder voor mede community bewoners te zullen veroorzaken.”

1.4.

Artikel 12 van Pro de huurovereenkomst luidt als volgt:

“artikel 12 – Concept Change=

12.1

Huurder is zich bewust dat het concept van wonen bij Change= meer omvat dan enkel het gebruik van woonruimte en de leveringen en diensten die tegenover de servicekosten verschaft worden. Dit concept omvat tevens een veilige, sociale en levendige community waarbinnen het wonen zich afspeelt, met additionele diensten binnen handbereik, welke community door actief management en extra inspanningen vanuit de Change= organisatie, maar ook door de eigen inzet van de huurder, wordt bevorderd. Ten aanzien van de additionele diensten zullen huurder en Change= een separate “community overeenkomst” sluiten. Deze “community overeenkomst” staat volledig los van deze huurovereenkomst.”

1.5.

Als betalingsverplichting van [eiseres] is in de huurovereenkomst het volgende bepaald:

“huurprijs voor de woning € 592,50

voorschot servicekosten € 46,30

voorschot nutslasten (centrale voorzieningen) € 27,30

voorschot nutslasten (individueel gebruik warmte) € 15,-

voorschot nutslasten (individueel gebruik elektriciteit) € 15,-

--------- +

totaal € 696,42”

1.6.

In bijlage 8 bij de huurovereenkomst worden de servicekosten gespecificeerd als volgt:

BIJLAGE 8: Servicekosten

Nutslasten

10 Warmte levering tbv gemeenschappelijke ruimtes

11 Levering van elektriciteit tbv gemeenschappelijke ruimtes

12 Levering water tbv gemeenschappelijke ruimtes

13 Liander afrekening

14 Meetdiensten

(Overige) Servicekosten

20 Intercom installatie

21 Automatische toegangshekken

22 Beveiligingsinstallatie

23 Brandmeldinstallatie

24 Brandblusmiddelen / Noodverlichting

25 Lockerservice

26 Bliksemafleidingsinstallatie

27 Glasbewassing

28 Gevelonderhoud

29 Gevelinstallatie

30 Tuin-&Terrein

31 Onderhoud E-installaties

32 Onderhoud W-lnstallaties

33 Ontstoppen leidingen

34 Dakonderhoud

35 Pomponderhoud

36 Liftonderhoud

37 Service onderhoud toegangsdeuren

38 Glasverzekering

39 Onderhoud tussenmeters

40 Bemetering en uitlezing

41 Signaallevering en datainstallatie

42 Klein onderhoud en materialen

43 Onderhoud PV-panelen

44 Facilitair Manager / Klusjesman

44 Huismeester

45 Schoonmaak en vuilafvoer

46 Inrichting algemene ruimtes

47 Ongediertebestrijding

48 Gebouwbeheer en surveillance

49 Camerabeveiliging

50 Overige diensten

1.7.

Tussen [eiseres] enerzijds en Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services anderzijds is tegelijkertijd met de huurovereenkomst een overeenkomst gesloten, getiteld
“Community Membership Overeenkomst-Change=Zuid-Oost, Amsterdam”, verder te noemen de community overeenkomst.

1.8.

De community overeenkomst bepaalt onder meer:

“Jij gaat wonen in een appartement in het Change gebouw aan het [adres complex] (‘Gebouw’). Daartoe heb je een huurovereenkomst gesloten met de verhuurder. Op basis van die huurovereenkomst betaal je aan jouw verhuurder een huurprijs voor het gebruik van je appartement, servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen in de algemene ruimtes (zoals warmte, water en elektra). Deze kosten hebben allemaal betrekking op de bewoning door jou van jouw appartement.

In de huurovereenkomst is tevens aangenomen dat jij onder de vlag van het Change concept deel gaat uitmaken van een Community en de daarbij behorende extra veiligheid, woon-en leefklimaat zaken. Om dit te realiseren dient onderliggende Community Membership Overeenkomst. Deze Community Membership Overeenkomst is derhalve een scheppende voorwaarde voor het Change= concept waar jij voor hebt gekozen.”

1.9.

Change=Amsterdam2 c.s. hebben bepaald dat een huurovereenkomst alleen tot stand kan komen als de huurder tegelijkertijd ook de community overeenkomst tekent. De community overeenkomst eindigt (alleen) wanneer de huurovereenkomst eindigt.

1.10.

In de community overeenkomst is bepaald dat [eiseres] maandelijks aan Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services verschuldigd is:

community lidmaatschap € 49,50

home interieur pakket € 23,50

internet in de woning € 45,-

--------- +

totaal € 118,-

1.11.

Het lidmaatschap van de community geeft [eiseres] de mogelijkheid gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimte en voorzieningen. Het gaat om een gemeenschappelijke huiskamer op de eerste verdieping van het complex, met daarbij een aantal tafels die als flexwerkplekken worden aangemerkt. In de gemeenschappelijke ruimte is een community team op locatie, waaronder een community manager. Deze zorgt voor de coördinatie en structuur binnen het gebouw. Het lidmaatschap geeft [eiseres] verder het recht om bezoek te ontvangen en gebruik te maken van internet in de algemene ruimtes. Tot slot geeft het lidmaatschap het recht om gebruik te maken van een aantal optionele diensten (zoals huur van een kluis, snackautomaten, inhuur handyman, huur elektronische apparaten et cetera). Voor deze optionele diensten moet apart betaald worden.

1.12.

Het home interieur pakket bestaat uit laminaat op de vloer, gordijnen, een spijkerlat om schilderijen op te hangen en een wasmachine aansluiting.

1.13.

De post “internet in de woning” houdt in de levering van een Wifi-signaal in het gehuurde.

1.14.

Change=Amsterdam2 c.s. hebben in 2017 het oordeel van de Woonbond gevraagd over het Change=concept, met de gehanteerde community overeenkomst. In haar rapport van maart/april 2018 heeft de Woonbond de volgende conclusies en aanbevelingen gedaan:

“• Het blijkt dat een aantal kostenposten niet in de servicekosten thuis horen, maar door de verhuurder vanuit de gewone exploitatie bekostigd moeten worden. Het gaat hier met name om het technische onderhoud aan installaties.

• Het huurdersonderhoud, de zogenoemde kleine herstellingen, betreft dan zaken als ontluchten, bijvullen, vastzetten, aandraaien, en dat voornamelijk binnen de eigen woonruimte. En in veel situaties gaat het er dan ook nog om of deze klussen zonder noemenswaardige kosten zijn, voor de huurder bereikbaar en technisch eenvoudig. De verhuurder kan de huurder tegen kostprijs een zogenoemd serviceabonnement aanbieden om deze kleine klusjes uit te voeren. Het gaat om slechts een klein bedrag per maand. De 70%-regel geldt hier niet omdat deze service per huurder kan worden aangeboden. De huurder kan nooit verplicht worden dit abonnement af te nemen.

• Ook het doorberekenen van salarissen is niet zonder meer toegestaan. Een aantal typische verhuurderswerkzaamheden horen niet in de servicekosten of communitykosten thuis, maar zijn voor rekening van de verhuurder. Een uitsplitsing van taken is dan nodig.

• Als gevolg daarvan zal een nieuwe verhouding van de verdeling van kosten huurder – verhuurder opgesteld moeten worden.

• Ook bij dienstverlening is het zaak onderscheid te maken of deze hoort onder de “woonservicekosten” waarbij het Besluit servicekosten leidend is, of onder communitykosten.

Een huismeester zal werkzaamheden verrichten die soms horen tot de taak van de verhuurder, soms in opdracht van de huurders of soms onder de communitykosten vallen. Een goede, nauwkeurige taakomschrijving én urenverdeling is nodig om hierin goed inzicht te krijgen.

• Bij complexgewijze wijziging van het servicepakket is de instemming van tenminste 70% van de huurders vereist. Een groot draagvlak is dus nodig. De HO en/of BC (respectievelijk huurdersorganisatie en bewonerscommissie, ktr) speelt vaak een sleutelrol bij het zoeken naar draagvlak.

• Het komt voor dat de verhuurder en de BC/HO er samen niet goed uitkomen wat wel en niet mag worden afgerekend is de servicekosten. Dan spreekt men af dat een van de huurders een uitspraak van de huurcommissie over de betalingsverplichting verzoekt en dat zij de uitspraak dan vervolgens laten gelden voor alle huurders in het complex.”

1.15.

Een van de huurders van het eveneens mede door Change=Vastgoed Beheer beheerde complex, mevrouw [naam huurder] (huurder van het adres [adres huurder] heeft de huurcommissie gevraagd om een oordeel over de onder 1.10 bedoelde kosten in de community overeenkomst.

1.16.

Het rapport van onderzoek d.d. 18 november 2019 betreffende deze huurder vermeldt onder meer:

“De rapporteur merkt op, dat volgens het Besluit servicekosten elk van de in de dienstenovereenkomst genoemde diensten valt onder het begrip “servicekosten’ Verder is het afsluiten van het dienstencontract verplicht bij het aangaan van de huurovereenkomst. Een huurder kan er dus niet voor kiezen af te zien van het sluiten van die dienstenovereenkomst of van (een deel van) de daaraan verbonden diensten. Een huurder kan de overeenkomst ook niet opzeggen (zie onderdeel “Voorwaarden en afrekening”).

De Huurcommissie dient te beslissen of de posten volgens de dienstenovereenkomst aangemerkt moeten worden als “services” die op basis van de huurovereenkomst geleverd worden en daarom door verhuurder moeten worden afgerekend met de huurders.

Wat de individuele posten van de “community diensten” betreft het volgende.

Maandelijks moet € 31,00 worden betaald voor “community manager, beveiliging, woonconsulentes”. De “community manager” draagt - volgens de dienstenovereenkomst - “zorg voor coördinatie en structuur binnen het gebouw” en “houdt toezicht op het reilen en zeilen in het gebouw.” Dit zijn taken die gewoonlijk door een huismeester worden uitgevoerd. Verhuurder brengt al kosten daarvoor in rekening op de gezonden afrekening van de servicekosten. Wat exact de functie van de woonconsulent is kan niet uit de dienstenovereenkomst worden afgeleid. Het is dan ook niet duidelijk waarvoor huurder maandelijks een bedrag voor deze dienst moet betalen.

Volgens de dienstenovereenkomst zijn in het complex al camera’s aanwezig, maar is de extra dienst uit deze overeenkomst dat in het weekend extra beveiliging ingezet wordt. Huurder geeft echter aan, dat die extra beveiliging er nooit is (geweest).

Change= zorgt voor high speed internet in het complex en in de woningen. Voor deze dienst wordt maandelijks € 30,00 in rekening gebracht. Verhuurder levert deze dienst niet, zodat de kosten hiervan aan de huurders zouden kunnen doorbelast. Er zijn echter geen gegevens of facturen voor deze post aangeleverd.

Ook voor het “basis inbouwpakket” waarvoor maandelijks € 13,00 moet worden betaald zijn geen gegevens verstrekt, Het pakket moet verplicht afgenomen worden zo blijkt uit de omschrijving. De rapporteur stelt vooralsnog de betalingsverplichting van huurder voor de genoemde posten op € 0,00 vanwege het ontbreken van gegevens.

1.17.

Voor zover de kantonrechter bekend is er nog geen uitspraak van de huurcommissie.

1.18.

Het Besluit Servicekosten vermeldt onder 6.:

“huismeester

In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:

a.
het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;

b.
het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;

c.
het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;

d.
het verspreiden van post;

e.
andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.”

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad

Primair:

I. voor recht verklaart dat het beding, dat [eiseres] bij het aangaan van de huurovereenkomst met Change= Amsterdam verplicht was een aparte ‘community overeenkomst’ aan te gaan met Change= Vastgoed en Change= Shared Services waarvoor [eiseres] maandelijks een bedrag van € 118,- diende te betalen, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is;

II. dit beding nietig verklaart;

III. Change= Vastgoed Beheer en Change= Shared Services hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van:

a. 8 x € 118,- = € 944,-

b. de wettelijke rente over a. per 17 april 2020

c. buitengerechtelijke kosten € 171,34;

IV. met hoofdelijke veroordeling van Change= Amsterdam2, Change= Vastgoed Beheer en Change= Shared Services in de kosten van de procedure;

Subsidiair:

I. voor recht verklaart dat [eiseres] geen kosten voor ‘community membership’

verschuldigd was in de periode januari tot en met april 2019 omdat de gemeen-

schappelijke voorzieningen in het woongebouw in deze periode nog niet waren

gerealiseerd;

II. Change= Vastgoed Beheer en Change= Shared Services hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van:

a. 4 x € 49,50 = € 198,-

b. de wettelijke rente over a. per 17 april 2020

c. buitengerechtelijke kosten € 48,40;

III. met hoofdelijke veroordeling van Change= Vastgoed Beheer en Change=Shared Services in de kosten van de procedure.

3. [eiseres] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat de betalingsverplichting voort vloeiend uit de community overeenkomst een onredelijk beding is, zoals bedoeld in artikel 7:264 BW Pro. Om te beginnen al door het verplichte karakter van het sluiten van de community overeenkomst. Zonder deze overeenkomst gaat Change=Amsterdam2 simpelweg geen huurovereenkomst met haar kandidaat huurders aan. Door [eiseres] naast de kale huurprijs en naast de servicekosten op te leggen om nog een andere betalingsverplichting aan te gaan met andere rechtspersonen (die in feite één organisatie betreffen) ontloopt Change=Amsterdam2 haar verplichtingen betreffende de servicekosten, zoals geregeld in artikel 7:259 BW Pro. Change=Amsterdam2 kan [eiseres] immers slechts redelijke servicekosten in rekening brengen en zij dient daarom jaarlijks de servicekosten met [eiseres] af te rekenen. [eiseres] kan die afrekening dan laten toetsen door de huurcommissie. Door [eiseres] (in de community overeenkomst) te verplichten de kosten voor het community lidmaatschap, het home interieur pakket en het internet in het gehuurde te betalen aan Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services, vallen de maandelijkse betalingen van € 118,- buiten de afrekenplicht van Change=Amsterdam2. Dat is in strijd met de bedoeling van de wetgever, die de huurder nu juist wil en moet beschermen tegen ontduikingsconstructies als de onderhavige.

4. De door Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services via de community overeenkomst geleverde zaken en diensten vloeien direct voort uit de met Change=Amsterdam2 gesloten huurovereenkomst. [eiseres] betaalde al aan Change=Amsterdam2 huur en servicekosten die als vergoeding strekken voor deze diensten. In zoverre betaalde [eiseres] dus dubbel. Zo ziet de vergoeding van € 45,- voor het lidmaatschap van de community op het community team op locatie, dat allerlei beheerwerkzaamheden uitvoert. Voor deze werkzaamheden betaalt [eiseres] ook al aan haar verhuurder, Change=Amsterdam2, zoals blijkt uit bijlage 8 van de huurovereenkomst (zie onder 1.6). Zie de bijlage onder 44, facilitair medewerker/klusjesman; onder 44, huismeester; onder 48, gebouwbeheer en surveillance; onder 50, overige diensten. Deze diensten worden ook genoemd in het (niet limitatieve) Besluit Servicekosten.

5. Voorts ziet het community lidmaatschap op de gemeenschappelijke huiskamer en flexwerkplekken. De vergoeding voor het gebruik van deze huiskamer behoort echter verdisconteerd te zijn in de kale huurprijs nu het om een onroerende aangelegenheid gaat, die onderdeel is van het woongebouw. Waar het gaat om de inrichting van de huiskamer valt de vergoeding onder de normale servicekosten: zie bijlage 8, onder 46, inrichting algemene ruimtes. Ook uit het Besluit Servicekosten volgt dat het gebruik van onroerende zaken als een servicekostenpost moet worden aangemerkt. Ook voor het gebruik van internet in de algemene ruimtes betaalt [eiseres] al een vergoeding aan Change=Amsterdam2 via de servicekosten: zie bijlage 8, onder 41, signaallevering en datainstallatie. Voor het ontvangen van bezoek mogen [eiseres] geen kosten in rekening worden gebracht.

6. De kosten van het home interieur pakket (€ 23,50 per maand) kunnen eveneens niet apart, buiten de kale huurprijs en de servicekosten, bij [eiseres] in rekening worden gebracht. Gordijnen zijn roerende zaken, die volgens het Besluit Servicekosten als servicekostenpost moeten worden aangemerkt. Het laminaat in het gehuurde ligt vast en is verbonden aan de ondervloer. Het gaat daarom niet om een roerende zaak en dus moet de vergoeding ervan verdisconteerd zijn in de kale huurprijs. Hetzelfde geldt voor de spijkerlat om schilderijen op te hangen en de wasmachineaansluiting.

7. [eiseres] betaalde via de community overeenkomst € 45,- per maand voor het gebruik van internet in het gehuurde. Dit is dubbelop, want [eiseres] betaalde ook al aan Change=Amsterdam2 voor het gebruik van internet: zie bijlage 8, 41 signaallevering en datainstallatie. Deze vergoeding is dus al verdisconteerd in de servicekosten.

8. [eiseres] meent dat Change=Amsterdam2 alle bijkomende leveringen en diensten, voor zover deze blijkens het Besluit Servicekosten tot de servicekosten kunnen worden gerekend, met haar dient af te rekenen. Het zijn naar hun aard immers door of vanwege de verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten, zoals bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW Pro. [eiseres] heeft Change=Amsterdam2 maandelijks reeds € 103,92 aan voorschotten servicekosten en nutskosten betaald. Als dat bedrag niet toereikend is, zal dat uit de servicekostenafrekening, die van Change=Amsterdam2 nog niet is ontvangen, moeten blijken.

9. Het beding uit de community overeenkomst, dat inhoudt dat [eiseres] naast de kale huurprijs en de servicekosten aan Change=Amsterdam2, ook nog eens een bedrag van € 118,- per maand verschuldigd is aan Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services is onredelijk. Het is daarom nietig. En dan niet alleen op inhoudelijke gronden maar ook alleen op grond van het verplichte karakter van het aangaan van de community overeenkomst, waarbij immers niet de mogelijkheid bestaat om deze niet aan te gaan.

10. Subsidiair merkt [eiseres] op dat zij een van de eerste bewoners was van het complex. Gedurende de eerste vier maanden konden de diensten so wie so niet worden geleverd, omdat de eerste verdieping nog niet klaar was. Dat levert ook een onverschuldigde betaling op over deze periode.

11. Het is terecht dat [eiseres] al de onverschuldigd betaalde kosten terugvordert, aldus steeds [eiseres] .

12. Change=Amsterdam2 c.s. hebben over de oorsprong en achtergrond van het concept Change=, kort gezegd, het volgende opgemerkt.

Change= is een ontwikkelaar van wooncomplexen met unieke community-concepten die aansluiten bij de behoeftes van specifieke doelgroepen. In 2013 is Change opgericht vanuit de behoefte van haar oprichter om zijn kennis uit het bedrijfsleven in te zetten ten behoeve van de maatschappelijke kant van de samenleving, meer specifiek om lager of middelbaar opgeleide werkende jongeren tussen 18 en 30 jaar (door Change ook wel aangeduid als ‘werkende MBO’ers’) te ondersteunen en een verbeterd toekomstperspectief te bieden door middel van haar community’s.

De oorsprong van het concept Change= is gelegen in de constatering dat de werkende MBO’er maatschappelijk gezien niet dezelfde status heeft als een studerende leeftijdsgenoot. In de grote steden zoals Amsterdam moeten zij bovendien vaak meer dan 10 jaar wachten op een geschikte huurwoning. Om deze ‘werkende MBO’er’ te ondersteunen in de maatschappij, is Change= begonnen met haar wooncomplexen met unieke community-concepten. Bij de community concepten draait het niet alleen om de woning, de huisvesting is geen doel op zich, maar gaat het om de totale keten van wonen. Change= gaat uit van het concept “werken, wonen, leren, leven, zorg en veiligheid”. Het gedachtegoed achter en de totstandkoming van het Change= concept is onder meer ook uitgewerkt in: (a) het basisboek Change= (april 2013), (b) de folder Directing social dynamics towards social capital, (c) het Change= Beheer & Veiligheidsplan 2014-2015 en (d) een illustratief krantenartikel. Onderdeel van dit plan zijn ook de veiligheidsaspecten die een rol spelen bij de toepassing van het Change= concept. Change= kijkt naar de totale keten van woonlasten en de primaire- en secundaire levensbehoeften van haar doelgroep, met als doelstelling de kosten van de afzonderlijke componenten voor de bewoners en daarmee ook de totale kosten voor c.q. uitgaven van de bewoners te verlagen. Tegen lage lasten worden kwalitatief hoogwaardige woningen én een sociaal goed functionerende leefomgeving geboden. Bij de community-concepten komen services kijken. Het leveren van specifieke diensten aan de bewoners van de Change= wooncomplexen valt onder deze services.

Bij haar wooncomplexen en community-concepten is door Change= een duidelijke scheiding aangebracht tussen (i) traditioneel beheer en (ii) aanvullende communitydiensten en faciliteiten.

Ad (i) elementen van het traditionele beheer

Hieronder vallen huur, servicekosten en de levering van warmte, water en elektriciteit. De hiermee samenhangende kosten brengt de verhuurder in rekening. Die verhuurder is in de regel een eindbelegger, die na (verhuurde) turnkey oplevering van een door Change= ontwikkeld woonproject het project verwerft en aldus verhuurder wordt. Aldus zijn door Change= in Amsterdam West en in Amsterdam Zuid-Oost wooncomplexen ontwikkeld en na oplevering aan eindbeleggers verkocht die het verhuurderschap van Change= hebben overgenomen. De betreffende eindbeleggers/verhuurders zijn niet op enigerlei wijze aan Change= gelieerd.

Ad (ii) aanvullende communitydiensten en faciliteiten

De aanvullende communitydiensten en faciliteiten hebben betrekking op de woonomgeving, toegespitst op haar eigen community-concept. Zo levert Change= de studio’s in haar wooncomplexen sleutelklaar op, waardoor de bewoners direct woongenot hebben van hun studio. Een studio is geheel geschilderd en schoongemaakt, heeft zonwerende verduisteringsgordijnen, een laminaatvloer, een spijkerlat (om zonder schade aan de muur schilderijen te kunnen ophangen) en is voorzien van een wasmachineaansluiting en -kraan. Ook speelt de sociaal-maatschappelijke begeleiding van de bewoners een belangrijke rol bij het community-beheer, omdat vaak bij andere

(sociale) woonprojecten is gebleken dat hier problemen bij kunnen ontstaan. Change= zorgt ervoor dat haar bewoners worden gefaciliteerd door een team op locatie met een bemande receptie, een administratief medewerker, een community manager, beveiliging, woonconsulenten, een dagelijks actieve schoonmaakdienst (van 09.00 tot 23.00 uur en ook in de weekenden), een klusjesman en facility management. In de wooncomplexen, waaronder het gehuurde, waar het Change= concept toegepast wordt, verzorgt een aan Change= gelieerde entiteit de communitydiensten en faciliteiten en brengt de kosten daarvan in rekening aan de huurders. Dit blijft Change= doen, ook nadat het gebouw en in dit geval het complex is overgedragen aan een nieuwe vastgoedeigenaar/verhuurder. De aanvullende communitydiensten zijn noodzakelijk om te waarborgen dat de Change= wooncomplexen blijvend een hoogwaardige, innovatieve en sociale leefomgeving blijven bieden, juist aan de doelgroep waarop Change= zich richt. Deze “vergeten” groep is de afgelopen 50 jaar niet bediend geweest.

Verschil (i) traditioneel beheer en (ii) aanvullende communitydiensten en faciliteiten

Het verschil tussen traditioneel beheer en de aanvullende communitydiensten en faciliteiten komt mede tot uitdrukking in de afrekening van de verschillende kosten voor de bewoners van de wooncomplexen. Voor de afrekening van de aanvullende communitydiensten en faciliteiten sluit Change=, niet zijnde de verhuurder, een aparte Membership Community Overeenkomst met de bewoners van de wooncomplexen. Als gezegd is de vastgoedeigenaar/verhuurder (kort) na (verhuurde) oplevering van de wooncomplexen een niet aan Change= gelieerde entiteit, terwijl de communitydiensten en faciliteiten wel door een (of meerdere) Change= entiteit(en) worden geleverd. De servicekosten (i) en de kosten voor de aanvullende communitydiensten en faciliteiten (ii) worden apart in rekening gebracht aan de bewoners van de Change= wooncomplexen.

De drie elementen die onder deze Comnunity Membership Overeenkomst vallen zijn onder meer (i) het Community Membership, (ii) High Speed Internet in de woning en (iii) het Home Interieur Pakket. Aangezien het apart in rekening brengen van de servicekosten en kosten voor de communitydiensten geheel nieuw was en als zodanig nog niet werd toegepast, heeft Change= de Woonbond in 2017 hierover om een oordeel gevraagd. In haar rapport van maart/april 2018 plaatst de Woonbond enige kanttekeningen, echter zij accepteert een dergelijke scheiding van servicekosten enerzijds en kosten voor de communitydiensten en faciliteiten anderzijds. Change= is in 2013 begonnen met de ontwikkeling van het eerste community project in Amsterdam Nieuw-West aan het August Allébeplein. Betreffende deze locatie loopt een separate procedure, waarbij 250 eisers een vordering aanhangig hebben gemaakt. Dit community project is in januari 2017 opgeleverd en in het voorjaar 2017 aan een derde, niet gelieerde, partij overgedragen conform vooraf vastgelegde afspraken met de banken, eindbelegger en de gemeente Amsterdam.

In 2014 is Change= begonnen met de ontwikkeling van het onderhavige complex als tweede project waarin Change= haar concept toepast. In het complex verhuurt de eigenaar 600 zelfstandige studio’s van circa 30 m2. Change= heeft in 2019 een volgend project in aanbouw genomen volgens het community concept, in Utrecht Leidsche Rijn. Momenteel ontwikkelt Change= haar concept ook in Enschede en is Change= in gesprek met de gemeenten Rotterdam, Maastricht, Eindhoven, Veldhoven, Tilburg en Den Haag om haar concept daar ook uit te rollen. Change= wordt actief aangezocht door gemeenten en woningcorporaties ter ontwikkeling van soortgelijke complexen omdat Change= de woonbehoefte van de specifieke doelgroepen beter kan adresseren en beheren met het Change= concept dan regulier gedaan wordt aldus steeds Change=Amsterdam2 c.s.

13. Change=Amsterdam2 c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen alle onderdelen van de vorderingen van [eiseres] . Dit verweer zal, voor zover van belang, hierna worden besproken en beoordeeld.

Beoordeling

14. De kantonrechter stelt voorop dat de wetsartikelen die in deze zaak relevant zijn, de artikelen 7:237, 7:259 en 7:264 BW, alsmede het Besluit Servicekosten, alle van dwingend recht zijn.

15. De kantonrechter oordeelt dat het ten deze gaat om bedingen in de zin van artikel 7: 264 BW. De bedingen zijn immers gemaakt in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen Change=Amsterdam2 en [eiseres] .

16. De kantonrechter is voorts van oordeel dat alle bedingen in de community overeenkomst, die leiden tot een maandelijkse betalingsverplichting van [eiseres] , onredelijk zijn in de zin van artikel 7:264 BW Pro. Dit is het geval, alleen al omdat [eiseres] enkel een huurovereenkomst kon aangaan met Change=Amsterdam2 als zij tegelijkertijd ook de community overeenkomst sloot met Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services. Deze verplichting maakt dat er een niet redelijk voordeel is overeengekomen. Daarom zijn deze bedingen nietig. Het door Change=Amsterdam2 c.s. genoemde arrest van het hof Den Bosch kan hieraan niet afdoen, alleen al omdat het hof niet getoetst heeft aan artikel 7:264 BW Pro.

17. Voorts wordt overwogen dat alle door Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services geleverde zaken en diensten, waarvoor betaald moet worden, servicekosten zijn in de zin van artikel 7:237 BW Pro. Het gaat immers om een vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Het begrip “in verband met” dient naar het oordeel van de kantonrechter ruim worden uitgelegd. Van belang daarbij is dat zowel uit de parlementaire geschiedenis als het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) volgt dat de ratio van artikel 7:264 lid 1 BW Pro gelegen is in de beschermingsgedachte van de (aspirant) huurder ten opzichte van de verhuurder. Het is vaste rechtspraak dat kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie niet (extra) afzonderlijk aan de huurders in rekening mogen worden gebracht.

18. Ingevolge de community overeenkomst heeft [eiseres] aan Change=Vastgoed Beheer en Change= Shared Services betaald voor a) het community lidmaatschap, b) het home interieur pakket en c) internet in het gehuurde. Wat [eiseres] hiervoor kreeg staat bij de feiten onder 1.11, 1.12 en 1.13.

19. Ad a)

Community team op locatie. Hierover heeft [eiseres] terecht aangevoerd dat het gaat om beheerwerkzaamheden waarvoor al wordt betaald, zie bijlage 8 servicekosten, de nummers 44 (facilitair medewerker/klusjesman, 44 (huismeester) en 48 (gebouwbeheer en surveillance). Ook staan deze diensten vermeld in het Besluit Servicekosten.

Gemeenschappelijke huiskamer en flexwerkplekken. Hierover wordt geoordeeld dat de vergoeding voor het gebruik van de huiskamer en de flexplekken in de kale huurprijs moeten zitten, omdat het onroerende zaken zijn, die onderdeel zijn van het gebouw. De inrichting van deze ruimten valt onder de servicekosten, zie bijlage 8, 46 (inrichting algemene ruimtes) en het Besluit Servicekosten.

Internet algemene ruimten. Terecht heeft [eiseres] erop gewezen dat deze al in de servicekosten zitten, zie bijlage 8, 41 (signaallevering en datainstallatie) en het Besluit Servicekosten.

Optionele diensten. Hier heeft [eiseres] geen bezwaar tegen gemaakt, naar aan te nemen valt omdat deze diensten optioneel zijn, en dus niet hoeven te worden afgenomen.

En voorts wordt nog overwogen dat al deze zaken en diensten vallen onder het bij 10 van het Besluit Servicekosten vermelde:
“de in dit besluit bedoelde zaken en diensten ten behoeve van het krachtens de huurovereenkomst gegeven gebruiksrecht van gemeenschappelijke gedeelten”.

20. Ad b)

Laminaat op de vloer, spijkerlat en wasmachine aansluiting. Voor deze drie zaken geldt dat zij niet roerend zijn en daarom moeten worden verdisconteerd in de kale huurprijs. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieraan niet afdoen de stelling van Change=Amsterdam 2 c.s. dat dit pakket substantieel goedkoper is dan wanneer [eiseres] dit via de commerciële markt zou hebben moeten kopen, omdat het onderhavige pakket is aangeboden tegen kostprijs. Terecht heeft [eiseres] voorts aangevoerd dat de gordijnen roerend zijn en daarom vallen onder de servicekosten, zie het Besluit Servicekosten.

21. Ad c)

Internet in het gehuurde. Ook deze dienst zit naar het oordeel van de kantonrechter al in de servicekosten, zie bijlage 8, 41 (signaallevering en datainstallatie) en het Besluit Servicekosten.

22. Uit het bovenstaande volgt dat [eiseres] er naar het oordeel van de kantonrechter terecht op heeft gewezen dat alle zaken en diensten vallen onder het begrip servicekosten. Dit heeft tot gevolg dat voor de hoogte van de servicekosten geldt dat deze het bedrag beloopt dat tussen huurder en verhuurder is overeengekomen (artikel 7:259 BW Pro), en bij een geschil hierover de zaak aan de huurcommissie kan worden voorgelegd (artikel 7:260 BW Pro), en daarnaast eventueel ook aan de kantonrechter.

Geoordeeld wordt dat dit hier ook de verplicht te bewandelen weg is. In dit verband overweegt de kantonrechter dat Change=Amsterdam2 c.s. in deze zaak geen vordering (in reconventie) hebben ingediend strekkende tot het vaststellen van de betalingsverplichting, terwijl de onderliggende gegevens daarvoor ook niet zijn aangeleverd. Een beslissing op dit punt krijgen Change=Amsterdam2 c.s. dan ook niet.

23. De kantonrechter wil Change=Amsterdam2 c.s. niet van kwaad opzet beschuldigen, maar feit is wel dat zij met de door hen bewandelde route de kosten die zij in de community overeenkomst met de huurders in rekening brengen, onttrekken aan de toetsing van de huurcommissie (en de kantonrechter). De wetgever heeft dit nu juist willen tegengaan. Daarom kunnen Change=Amsterdam2 c.s. niet worden gevolgd in hun redenering dat het in rekening brengen van € 118,- per maand voor geleverde zaken en diensten is toegestaan, omdat zij het Change=concept volgen, dat volgens Change=Amsterdam2 c.s. uit de elementen werken, wonen, lezen, leven en zorg en veiligheid bestaat.

24. Volgens Change=Amsterdam2 c.s. is de kern van het takenpakket het verzorgende karakter ervan. De taak van een community manager van Change= verschilt daarom volgens hen wezenlijk van die van een facilitair manager en die van een huismeester. Ook dit argument van Change=Amsterdam2 c.s. wordt gepasseerd. Verwezen wordt naar hetgeen onder 6. (huismeester) in het Besluit Servicekosten is vermeld (zie onder 1.12). Vastgesteld moet worden dat dit een ruime omschrijving omvat, en dat de taken van de huismeester beschreven worden in het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning. Specifiek wordt nog verwezen naar het genoemde onder 6, e van het Besluit. Tijdens de descente is gebleken dat Change=Amsterdam c.s. de veiligheid hoog in het vaandel hebben en daar veel aandacht aan hebben besteed. Dit is echter niet zodanig dat een en ander niet meer zou vallen onder de beschrijving van de taken van de huismeester op dit punt.

25. De kantonrechter is het dan ook niet eens met Change=Amsterdam2 c.s. en de Woonbond dat uitsplitsing van de taken van de facilitair manager ertoe kan leiden dat (een deel van) de kosten hiervoor middels de community overeenkomst bij huurders in rekening mag worden gebracht.

26. De kantonrechter is voorts van oordeel dat de kosten van de door Change=Vastgoed Beheer en Change=Shared Services in rekening gebrachte zaken en diensten temeer onredelijk zijn, in de gevallen dat het gaat om zaken en diensten, die volgens de huurovereenkomst (bijlage 8) ook al vallen onder de door Change=Amsterdam2 in rekening gebrachte servicekosten.

Het gaat daarbij in elk geval om

41 signaallevering en datainstallatie

44 facilitair manager/klusjesman

44 huismeester

46 inrichting algemene ruimtes

48 gebouwbeheer en surveillance.

27. Gelet op al het bovenstaande zijn de vorderingen van [eiseres] toewijsbaar, zoals hierna te bepalen.

28. Nu het primair gevorderde wordt toegewezen, behoeft het subsidiair gevorderde geen bespreking meer.

29. Change=Amsterdam2 c.s. zijn in het ongelijk gesteld en zullen daarom in de kosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat het beding, dat [eiseres] bij het aangaan van de huurovereenkomst met Change=Amsterdam2 verplichtte een aparte community overeenkomst aan te gaan met Change-Vastgoed Beheer en Change=Shared Services, waarvoor [eiseres] maandelijks € 118,- diende te betalen, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is;

verklaart het onder I bedoelde beding nietig;

veroordeelt Change=Amsterdam2 c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van:

- 8 x € 118,- = € 944,- aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 april 2020 tot aan de voldoening;

- € 171,34 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt Change=Amsterdam2 c.s. hoofdelijk in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiseres] , tot op heden begroot op

explootkosten € 100,89

vastrecht € 236,-

salaris gemachtigde € 504,-

------------ +

in totaal € 840,89

inclusief eventueel verschuldigde btw;

veroordeelt Change=Amsterdam2 c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,- en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Change=Amsterdam2 c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter