Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/6032
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit Amsterdam, eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde van verweerder] ).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 september 2023.
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] in Amsterdam (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.362.000,-. In die beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, haar partner [naam 1] en namens de heffingsambtenaar
[gemachtigde van verweerder] , vergezeld door [naam 2] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een historische bovenwoning met een woonoppervlak van ongeveer 132 m².
2. De rechtbank beoordeelt de uitspraak op bezwaar aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde op € 1.362.000,-.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatieverslag ingediend. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 1.362.000,-. Het taxatieverslag bevat naast gegevens en het recente verkoopcijfer van de woning zelf, gegevens en verkoopcijfers van andere woningen (vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] en [adres 3] [huisnummer 3] .
5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft vastgesteld niet zorgvuldig is en voert hiertoe een aantal argumenten aan die de rechtbank hieronder afzonderlijk zal bespreken. De heffingsambtenaar heeft - kort samengevat - aangevoerd dat de WOZ-waarde conform de daarvoor geldende systematiek is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet en de rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
Vergelijkingsobjecten verschillen steeds
6. Eiseres voert aan dat onduidelijk is waarom de vergelijkingsobjecten steeds verschillen. De stelling van de heffingsambtenaar dat hij in bezwaar en beroep dezelfde referentiepanden hanteert, is volgens eiseres feitelijk onjuist. Volgens vaste rechtspraak [1] mag de heffingsambtenaar in bezwaar en beroep andere vergelijkingsobjecten kiezen dan ten tijde van het primaire besluit. Anders dan eiseres heeft gesteld, hanteert de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar en in de fase van beroep dezelfde referentiepanden. Hetgeen eiseres hierover heeft aangevoerd mist feitelijke grondslag.
Aankoopcijfer eigen woning
7.Volgens eiseres is onduidelijk waarom in de uitspraak op bezwaar een van de vergelijkingsobjecten is vervangen door de eigen woning. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de woning is verkocht rondom de waardepeildatum en dat dit de beste transactie is waarover kan worden beschikt. Vandaar dat deze transactie in de matrix is opgenomen.
8. Eiseres heeft de woning op 2 augustus 2022 voor een bedrag van € 1.450.000 gekocht. In het geval dat een woning kort voor of na de peildatum is gekocht, kan er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, overeenkomt met de verkoopprijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Hoewel vanwege het eigen aankoopcijfer het in deze situatie niet noodzakelijk was om vergelijkingsobjecten te selecteren, heeft de heffingsambtenaar dit in de bezwaarprocedure wel gedaan. De vergelijkingsobjecten die in de bezwaarprocedure naar voren zijn gebracht zijn echter niet langer van belang. Voor de beoordeling van het beroep zijn de vergelijkingsobjecten die in beroep naar voren zijn gebracht relevant. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat het eigen aankoopcijfer voor de vaststelling van de WOZ-waarde leidend is en dat de vergelijkingsobjecten de waarde die de heffingsambtenaar berekende alleen maar extra onderbouwen.
9. Nu er een eigen aankoopcijfer is – van acht maanden na de waardepeildatum – is dat cijfer in beginsel bij uitstek geschikt om de WOZ-waarde te bepalen. Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat de koopprijs die eiseres heeft betaald niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. De koopprijs is dus wat de meestbiedende koper, namelijk eiseres, bereid was te betalen voor de woning en moet daarom als uitgangspunt genomen worden. De vraag of is uitgegaan van de juiste scores wat betreft kwaliteit en ligging is in dit geval dan ook niet relevant. Dit is namelijk verdisconteerd in de verkoopprijs. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde met de verwijzing naar het eigen verkoopcijfer aannemelijk heeft gemaakt, hoeft de rechtbank geen antwoord meer te geven op de vraag of de vermeend ongunstigere ligging of andere aspecten van de woning een waardedrukkend effect hebben: deze zijn namelijk allemaal in het eigen verkoopcijfer verdisconteerd. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde uiteindelijk – lager dan het gecorrigeerde aankoopcijfer – heeft vastgesteld op € 1.362.000,-. is de WOZ-waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog
WOZ-waarde vergelijkingsobject [adres 3] [huisnummer 3]
10. Eiseres is van mening dat de eigen koopsom naar de waardepeildatum geïndexeerd dient te worden met het percentage (34%) dat volgt uit het verschil in tijdsverloop tussen de WOZ-waarde van het vergelijkingsobject aan de [adres 3] per 1 januari 2022 en de transactie van dat object op 1 juni 2022. Verweerder stelt zich op het standpunt dat indexcijfers niet worden verkregen uit vergelijking van transactiecijfers met WOZ- waarden. Aan de hand van de ontwikkeling van transactiecijfers binnen een bepaald gebied worden, los van de WOZ-waarden, indexcijfers verkregen waarmee de transacties na analyse teruggerekend worden naar de waardepeildatum.
11. De rechtbank overweegt in lijn met het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van
22 januari 2022 [2] dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslissing van de rechtbank niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is namelijk onderwerp van het geschil. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar het eigen verkoopcijfer en de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Dit betekent dat de heffingsambtenaar voor de berekening van de WOZ-waarde van de woning, niet dezelfde indexering hoeft te hanteren die volgt uit het verschil in tijdsverloop tussen de WOZ-waarde van de [adres 3] [huisnummer 3] en de transactie van dat object.
Gelijkheidsbeginsel
12. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet in lijn is met de WOZ-waarden van het vergelijkingsobject aan de [adres 3] [huisnummer 3] en de andere woningen in haar pand. Volgens de heffingsambtenaar is er geen sprake van gelijke gevallen.
13. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel faalt. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiseres aannemelijk maken dat voor (nagenoeg) identieke woningen die slechts verwaarloosbare verschillen vertonen, een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres daarin niet geslaagd. De woningen waarnaar eiseres verwijst, hebben namelijk een woonoppervlakte die (behoorlijk) afwijkt van die van de woning van eiseres.
Uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd?
14. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres handelt de heffingsambtenaar hiermee in strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op de zitting erkend dat de uitspraak op bezwaar beter gemotiveerd had kunnen worden en heeft daarom aangeboden het griffierecht te vergoeden.
15. In de uitspraak op bezwaar volstaat de heffingsambtenaar met de mededeling dat alle punten die in het bezwaar genoemd zijn, beoordeeld zijn. De waarde van de woning is correct. De heffingsambtenaar heeft echter niet concreet op eiseres haar bezwaargronden gereageerd. De uitspraak op bezwaar is dus niet goed gemotiveerd. Dat is een gebrek.
16. Zoals onder 9. overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft verder van de heffingsambtenaar in het verweerschrift alsnog de gewenste uitleg van de uitspraak op bezwaar gekregen. De rechtbank passeert daarom het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank is verder van oordeel dat het beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel niet slaagt. Dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig tot stand is gekomen.
Conclusie
17. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Wel moet de heffingsambtenaar het griffierecht dat eiseres heeft betaald aan haar vergoeden. Eiseres moest namelijk beroep instellen om alsnog een gemotiveerde toelichting op de vastgestelde waarde te krijgen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Sanders, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.