Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11034400 KK EXPL 24-239
vonnis van: 7 mei 2024
func.: 609
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. D. Karpuz
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: Anti Incasso vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 11 april 2024, met producties, heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. [eiseres] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door de gemachtigden, bijgestaan door mr. H. van Dijk. [eiseres] heeft op voorhand een akte overlegging producties, tevens wijziging/vermeerdering van eis ingediend. [gedaagde] heeft op voorhand een conclusie van antwoord, met producties, en twee maal producties in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt sinds 21 januari 2022 van Eigen Haard de woning gelegen aan het adres [adres] .
1.2.
[eiseres] huurt sinds 1 oktober 2023 een kamer met gedeelde voorzieningen (hierna: de kamer) in de door [gedaagde] van Eigen Haard gehuurde woning. De huurovereenkomst is aangegaan tot en met 31 december 2024.
1.3.
Volgens de door [eiseres] overgelegde huurovereenkomst bedraagt de huur € 300,00 aan ‘base rent’ en € 100,00 aan ‘gas, water, and electricity’, totaal € 400,00 per maand.
1.4.
Volgens de door [gedaagde] overgelegde huurovereenkomst bedraagt de huur € 400,00 aan ‘base rent’, € 100,00 aan ‘gas, water, and electricity’, en € 400,00 aan ‘Washing machine, Dryer, storage rooms’, totaal € 900,00 per maand.
1.5.
[eiseres] heeft aan [gedaagde] de volgende betalingen gedaan: op 19 en op 22 september 2023 € 962,50, op 22 november 2023, op 21 december 2023 en op 25 januari 2024 € 900,00 en op 22 februari 2024 € 400,00.
1.6.
Op 18 februari 2024 heeft [eiseres] aangifte gedaan van het feit ‘eenvoudige mishandeling’ door [gedaagde] . [gedaagde] is vervolgens op 18 februari 2024 aangehouden, voorgeleid en in verzekering gesteld. De officier van Justitie heeft op 19 februari 2024 aan [gedaagde] de kennisgeving uitgereikt dat ter zake van de mishandeling op 18 februari 2024 een niet-strafrechtrechtelijk ingrijpen de voorkeur verdient en dat [gedaagde] niet zal worden vervolgd onder de voorwaarde dat zij gedurende een proeftijd van 1 jaar, ingegaan op de dag van uitreiking van de kennisgeving, zich niet aan enig strafbaar feit zal schuldig maken.
1.7.
Op 18 maart 2024 heeft [gedaagde] aan [eiseres] een e-mail gezonden met als onderwerp ‘Payment Reminder/Monthly Pay and Notice of Contractual Violations’. Hierin staat onder meer:
‘In March, you only paid 400 euros, which was not the agreed-upon amount. The total of 900 euros includes the use of the dryer, washing machine, both storage spaces, water and electricity which you are aware of and have agreed to. I kindly request you that you make up the agreed-upon payment by March 25th. Failure to do so may result in the termination of your stay in my apartment, giving me valid grounds to terminate the contract immediately. If the payment is not received by the 25th of March, I will proceed with changing my locks on the 31the of March, as my landlord has granted me permission to do so.
1.8.
Op 28 of 30 maart 2024 heeft [gedaagde] de sloten van de woning vervangen zonder een exemplaar van de nieuwe sleutel aan [eiseres] te verstrekken.
1.9.
[eiseres] heeft sindsdien verbleven in hostels en/of hotels.
1.10.
De universiteit van Amsterdam heeft aan [eiseres] met ingang van 1 mei 2024 voor de duur van drie maanden onderdak aangeboden in een zogenoemde emergency house.
Vordering en verweer
2. [eiseres] vordert na wijziging/vermeerdering eis bij akte dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden:
om binnen 24 uur de sleutels van de woning aan de [adres] aan [eiseres] te verstrekken en toegang tot de woning te verschaffen, waarbij zij zal kunnen beschikken over het gebruik van haar kamer, de gemeenschappelijke ruimtes, warm water, verwarming, toilet, badkamer en keukenvoorzieningen tot de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig zal zijn geëindigd, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] in gebreke blijft aan het vonnis in onderhavige procedure te voldoen;
tot betaling van € 1.119,04 als voorschot op de schadevergoeding van de gemaakte verblijfskosten;
tot betaling van € 2.500,00 aan onverschuldigd gedane betalingen;
tot betaling van € 375,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met rente.
3. [eiseres] stelt hiertoe, kort gezegd, dat zij, nadat de sloten op 28 maart 2024 van de woning waarin de kamer is gelegen, zijn vervangen, geen toegang meer tot haar kamer heeft gehad. [eiseres] wil weer in de kamer kunnen verblijven en zij wenst terugbetaling van de per maand te veel betaalde huur en vergoeding van de verblijfskosten (hotel/hostel) vanaf de datum dat zij geen toegang meer tot haar kamer had.
4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vordering, of afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
5. Op de (nadere) standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
Beoordeling
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De omstandigheid dat [eiseres] de mogelijkheid heeft om gedurende 3 maanden in een emergency house te verblijven doet aan het spoedeisend belang niet af nu de vordering betrekking heeft op toegang tot door haar gehuurde woonruimte. Het navolgende behelst niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Toegang gehuurde kamer
7. Een hoofdverplichting van een verhuurder is het ter beschikking stellen van het gehuurde. [gedaagde] heeft eind maart 2024 de sleutel van de woning waarin de kamer is gelegen vervangen opdat [eiseres] geen toegang meer heeft tot de kamer en de voorzieningen in de woning.
8. [gedaagde] heeft aan de afgifte van de sleutels de voorwaarde gesteld dat [eiseres] de, in de visie van [gedaagde] , overeengekomen huursom van € 900,00 zou betalen en niet slechts het bedrag van € 400,00 dat [eiseres] over maart 2024 heeft betaald. [gedaagde] voert aan dat partijen een huur van € 900,00 hebben afgesproken en dat de huurovereenkomst waarin het bedrag van € 400,00 aan huur staat vermeld, alleen is opgesteld om dat aan haar eigen verhuurder, Eigen Haard, over te kunnen leggen.
9. Indien, zoals hier het geval, sprake is van een geschil tussen partijen over de hoogte van de te betalen huursom, dienen partijen hierover met elkaar in debat te gaan en als zij er niet uitkomen, kan een geschil hierover aan de rechter worden voorgelegd. Het is in zo’n situatie een ongeoorloofde en/of niet passende maatregel om de sloten van de woning te vervangen en de huurder toegang tot het gehuurde te ontnemen.
10. Desondanks is in de onderhavige situatie de vordering tot afgifte van de sleutel niet toewijsbaar. In de eerste plaats wordt overwogen dat het incident dat op 18 februari 2024 tussen partijen heeft plaats gehad dermate heftig is geweest, dat het niet aangewezen is dat partijen nog langer samen in dezelfde woning wonen. Daarbij is in aanmerking genomen dat [eiseres] weliswaar een eigen kamer heeft, maar dat zij vele voorzieningen als de keuken, badkamer en toilet met elkaar delen. Dit brengt met zich dat partijen rekening met elkaar dienen te houden. Uit de stukken van de politie over het incident blijkt echter dat partijen niet ‘met elkaar door één deur kunnen’. Verder is gesteld noch gebleken dat partijen na het incident nader tot elkaar zijn gekomen. Het wordt om deze reden niet wenselijk geacht dat partijen nog langer samen in de woning, waarin de kamer en de voorzieningen zijn gelegen, wonen.
11. In de tweede plaats hecht de kantonrechter er aan op te merken dat [gedaagde] een sociale huurwoning huurt van Eigen Haard en dat veelal in die huurovereenkomsten staat dat het ter beschikking stellen van woonruimte of onderverhuur niet is toegestaan. [gedaagde] heeft ter zitting dienaangaande medegedeeld dat zij niet vooraf maar tijdens de onderverhuur Eigen Haard om toestemming heeft verzocht, dat Eigen Haard die toestemming niet heeft gegeven maar aan haar een waarschuwing voor de onderverhuur heeft gegeven. Nu Eigen Haard geen toestemming voor onderverhuur heeft verleend, wordt de vordering om [gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] toegang tot de kamer te verlenen, met de bedoeling dat zij daar tot het einde van de onderverhuurovereenkomst kan wonen, als een niet passende ordemaatreel gekwalificeerd.
12. Vervolgens is ter zitting gebleken dat [eiseres] per 1 mei 2024 gedurende 3 maanden in een emergency house van de universiteit waar zij studeert kan verblijven, zodat zij enige tijd heeft om op zoek te gaan naar andere woonruimte. Gelet hierop wordt, in de derde plaats overwogen, dat nog steeds sprake is van een spoedeisend belang, maar is dringendheid niet zodanig dat onmiddellijk een ordemaatregels dient te worden getroffen.
13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de vordering om [gedaagde] te veroordelen om [eiseres] onmiddellijke toegang tot het gehuurde te verlenen worden afgewezen.
Onverschuldigde betaling
14. [eiseres] stelt dat zij over de maanden oktober 2023 tot en met februari 2024 (vijf maanden) ten onrechte € 900,00 per maand heeft betaald aangezien partijen met elkaar een huursom van € 400,00 per maand zijn overeengekomen. [eiseres] heeft daarbij gewezen op de door haar bij de dagvaarding overgelegde huurovereenkomst.
15. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat partijen wel degelijk een huur van € 900,00 zijn overeengekomen en dat de overeenkomst waarin het bedrag van € 400,00 aan huur staat alleen ten behoeve van Eigen Haard is opgesteld. [gedaagde] heeft er daarbij op gewezen dat [eiseres] steeds € 900,00 per maand heeft betaald, hetgeen er (ook) op duidt dat partijen dit bedrag aan huur zijn overeengekomen.
16. Op basis van hetgeen partijen over de overeengekomen hoogte van de huur hebben aangevoerd kan, zonder nader onderzoek, geen beslissing worden genomen. Een kort gedingprocedure leent zich niet voor het instellen van een nader onderzoek, bijvoorbeeld door het horen van getuigen. De vordering tot (terug)betaling van € 2.500,00 aan teveel betaalde huur wordt in deze kort geding procedure daarom afgewezen.
Voorschot schadevergoeding
17. De vordering tot betaling van € 1.119,04 aan voorschot op gemaakte verblijfskosten is als na te melden toewijsbaar. [eiseres] heeft vanaf eind maart 2024 kosten moeten maken omdat zij niet in de kamer kon verblijven. [eiseres] heeft een overzicht van de gemaakte kosten overgelegd. De door haar gemaakte kosten aan overnachtingen in hostels/hotels worden redelijk geacht. Nu [eiseres] over april 2024 geen huur verschuldigd is omdat zij toegang tot het gehuurde had, wordt van het gevorderde bedrag van € 1.119,04 het bedrag van € 400,00 in mindering gebracht, zodat een bedrag van € 719,04 toewijsbaar is. Hierbij wordt niet een (indirect) oordeel over de overeengekomen hoogte van de huur gegeven, maar is - pragmatisch - van het voor [eiseres] gunstigste huurbedrag uitgegaan, nu zij de persoon is die andere overnachtingsplekken heeft moeten zoeken.
18. Uitgaande van het toe te wijzen bedrag van € 719,04 is een bedrag van € 107,85 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar.
Proceskosten
19. Er bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 719,04 aan voorschot op de schadevergoeding ter zake van verblijfskosten;
compenseert de proceskosten in de zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.