Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10826701 / CV EXPL 23-15191
Vonnis van 24 mei 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. N. Beeftink,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [woonplaats 3] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. A.W.T. Janus.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 24 en 30 november 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 19 januari 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 19 januari 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging productie 8 van [gedaagden] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 april 2024, met de daarin genoemde stukken,
- de brief van mr. Beeftink van 2 mei 2024 met een aanvulling op het proces-verbaal,
- de e-mail van mr. Janus van diezelfde datum met bezwaar tegen de aanvulling van mr. Beeftink.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 2021 heeft [eiser] de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagden] . De koopprijs van de woning bedroeg € 1.185.000,00 en de woning is geleverd op 1 december 2021.
2.2.
Voor zover relevant bevat de koopovereenkomst de volgende bepalingen:
“
Verklaringen van koper
Verklaringen van koper
Artikel 6
Koper verklaart:
[…]
d. Hij is door verkoper in de gelegenheid gesteld om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
Ontbindende voorwaarden
Artikel 7
[…]
Koper verklaart uitdrukkelijk geen voorbehoud ten aanzien van een bouwtechnische keuring te zijn overeengekomen en verklaart zich bewust te zijn van de gevolgen hiervan.”
2.3.
Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst is in opdracht van [eiser] een bouwkundige keuring uitgevoerd door Aannemersbedrijf Van der Linden (hierna: Van der Linden ).
2.4.
In oktober 2022 heeft [eiser] een lekkage in de bijkeuken geconstateerd. Hij heeft [gedaagden] hiervan op 12 juni 2023 per e-mail op de hoogte gebracht.
2.5.
[eiser] heeft een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaak van de lekkage en de staat van het dak van het bijgebouw. Hij heeft [gedaagden] uitgenodigd om bij dit onderzoek aanwezig te zijn. Zij hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Het onderzoek is uitgevoerd door BIJN.nl op 23 juni 2023. [eiser] heeft vervolgens verschillende werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zullen worden veroordeeld tot betaling van € 24.478,42, met rente en kosten, zij het tot een maximum van € 25.000. [eiser] doet afstand van het meerdere boven dat bedrag.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering – kort gezegd – ten grondslag dat de woning niet voldoet aan hetgeen [eiser] als koper van de woning mocht verwachten. De woning vertoont een bouwkundig gebrek dat een lekkage tot gevolg heeft gehad. Het dak van het bijgebouw moest volledig worden vervangen. Daarmee is de woning niet geschikt voor normaal gebruik als woning. [gedaagden] moeten als verkopers de herstelkosten dragen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] voeren allereerst aan dat [eiser] in deze procedure in strijd met artikel 21 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) heeft gehandeld, omdat [eiser] niet de ondertekende koopovereenkomst heeft overgelegd. Verder voeren [gedaagden] aan dat [eiser] de klachtplicht heeft geschonden. Zij betwisten ook dat de woning niet voldoet aan wat [eiser] mocht verwachten, onder andere omdat hij zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagden] de kosten van herstelwerkzaamheden aan het dak moeten vergoeden. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] deze herstelkosten moeten vergoeden. De kantonrechter legt uit waarom.
Is artikel 21 Rv Pro geschonden?
4.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat [eiser] de waarheidsplicht van artikel 21 Rv Pro heeft geschonden omdat hij zijn vorderingen (mede) heeft gebaseerd op een concept van de koopovereenkomst. Uit het door [eiser] overgelegde concept zou kunnen worden geconcludeerd dat hij een voorbehoud heeft gemaakt met betrekking tot de staat van de woning. Dat heeft hij echter niet gedaan. Dit concept zou [eiser] dus in een gunstiger juridische positie kunnen plaatsen dan daadwerkelijk het geval is, aldus [gedaagden] . Zij menen daarom dat [eiser] de feiten die voor de beslissing van deze procedure van belang zijn niet volledig en naar waarheid heeft aangevoerd.
4.3.
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat er tussen partijen meerdere concepten van de koopovereenkomst zijn uitgewisseld. De definitieve versie van de koopovereenkomst kon hij niet meer terugvinden. [eiser] betwist niet dat de versie van de koopovereenkomst zoals die door [gedaagden] is overgelegd de definitieve en uiteindelijk getekende versie is.
4.4.
De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van schending van artikel 21 Rv Pro. [eiser] en zijn gemachtigde hebben op de zitting verklaard zij niet opzettelijk een verkeerde versie van de koopovereenkomst in het geding hebben gebracht en bovendien niet de bedoeling hebben gehad om de kantonrechter onjuist te informeren of te misleiden. Bovendien is het verschil tussen de twee versies slechts dat in het concept in artikel 6 nog Pro stond dat [eiser] voorafgaand aan de koop een keuring heeft laten uitvoeren, terwijl in de definitieve versie in artikel 7 staat Pro dat er uitdrukkelijk geen voorbehoud van een bouwtechnische keuring is overeengekomen (zie 2.2). Dat verschil is echter – gelet op hetgeen hierna wordt besproken – niet cruciaal. Dat [eiser] alleen een concept koopovereenkomst in het geding heeft gebracht blijft dus zonder gevolgen.
Is de klachtplicht geschonden?
4.5.
[gedaagden] voeren aan dat [eiser] de klachtplicht van artikel 6:89 en Pro 7:23 BW heeft geschonden door hen niet tijdig na het ontstaan van de lekkage hiervan op de hoogte te brengen. Volgens [gedaagden] bestaat de kans dat in de tussentijd het gebrek aan het dak van de woning zodanig is verslechterd dat een alternatieve oplossing dan een complete vervanging van het dak was uitgesloten.
4.6.
Vast staat dat er in oktober 2022 een lekkage heeft plaatsgevonden. [eiser] heeft verklaard dat hij vervolgens onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak van de lekkage. Hij heeft daarvoor eerst Van der Linden benaderd, de aannemer die de keuring had gedaan, maar die reageerde niet. Het was tijdens corona lastig om een aannemer te vinden. Uiteindelijk heeft hij een andere aannemer gevonden, die vervolgens adviseerde om er een dakdekker naar te laten kijken. Die heeft uiteindelijk op 25 april 2023 naar het dak gekeken, waarna [eiser] op 12 juni 2023 [gedaagden] van de uitkomst daarvan op de hoogte heeft gebracht.
4.7.
Het uitgangspunt van de klachtplicht is dat een partij binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek heeft ontdekt – of redelijkerwijze had moeten ontdekken – over een gebrek in de prestatie moet protesteren. Daarbij moet rekening worden gehouden met een redelijke termijn om onderzoek naar een (mogelijk) gebrek uit te (laten) voeren. Dat dergelijk onderzoek in dit geval noodzakelijk was, is niet betwist, en ligt ook voor de hand. Het heeft uiteindelijk ongeveer zes maanden – van oktober 2022 tot 25 april 2023 – geduurd voordat [eiser] zijn onderzoek heeft afgerond. Deze termijn vindt de kantonrechter niet onredelijk nu zowel een aannemer als een dakdekker het dak heeft onderzocht. [eiser] heeft vervolgens weliswaar tot 12 juni 2023 gewacht voordat hij de uitslag van het onderzoek aan [gedaagden] heeft medegedeeld – en daadwerkelijk heeft geklaagd over een gebrek in de prestatie – maar dat vindt de kantonrechter niet zódanig lang dat hij daarmee te laat heeft geklaagd, ook omdat niet is gebleken dat de situatie in de tussentijd is verslechterd. Zo is niet gebleken dat er na oktober 2022 nog nieuwe lekkages hebben plaatsgevonden. [gedaagden] zijn door [eiser] in de gelegenheid gesteld het dak door een eigen deskundige te laten onderzoeken, maar hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Tegen die achtergrond is de enkele suggestie dat de situatie mogelijk is verslechterd, onvoldoende concreet. Daarmee komt de kantonrechter tot de conclusie dat de klachtplicht niet is geschonden.
Is sprake van een tekortkoming?
4.8.
Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de vraag of er sprake is van een tekortkoming. [eiser] stelt dat de constructie van het dak van de aanbouw gebrekkig is: de afstand tussen de gordingen is te groot, waardoor het dak is gaan doorzakken, de hellingshoek te flauw is geworden en het dak niet meer goed afwatert. Hij verwijst daarbij naar het rapport van BIJN.nl . De bouwkundige staat van het dak heeft al een lekkage tot gevolg gehad, en mogelijk zouden er meer volgen. Het dak moest worden vervangen en de woning was daarmee niet geschikt voor normaal gebruik. De woning beantwoordt daarmee niet aan de koopovereenkomst, aldus nog steeds [eiser] .
4.9.
[gedaagden] stellen daar tegenover dat [eiser] bij het aangaan van de koopovereenkomst niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht en dat [eiser] met het tekenen van de koopovereenkomst heeft aanvaard dat de woning bouwkundige gebreken kon bevatten. De kantonrechter gaat hierna op beide aspecten in.
4.10.
Op grond van artikel 7:17 BW Pro moet een afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst beantwoorden. Het tweede lid benadrukt dat een afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij niet de eigenschappen bevat die koper daarvan mocht verwachten. De koper mocht in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Wat een koper van een afgeleverde zaak mocht verwachten wordt mede ingevuld door het onderzoek dat koper naar de eigenschappen van de zaak moet uitvoeren.
4.11.
De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagden] over de onderzoeksplicht zo dat zij menen dat [eiser] onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de staat van het dak en dat hij daarom niet mocht verwachten dat de woning geen gebreken zou hebben. Dit standpunt kan de kantonrechter niet volgen. Tussen partijen staat vast dat Van der Linden voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst een bouwkundige keuring heeft uitgevoerd en daarover heeft gerapporteerd aan [eiser] . Het rapport heeft niet direct aanleiding gegeven voor nader onderzoek. In ieder geval bleken er geen (noemenswaardige) problemen met het dak van de uitbouw te zijn. [gedaagden] hebben er nog wel op gewezen dat in het rapport van Van der Linden onder nummer 2 (‘Dak, schoorsteen’) staat dat er een aantal pannen zijn gebroken, en dat wordt geadviseerd om het dak na te lopen en de gebroken pannen te vervangen. Daar staat echter tegenover dat onder nummer 16 (‘Garage met carport, veranda, bijgebouw’) ten aanzien van het dak van het bijgebouw specifiek staat dat het dak van het bijgebouw in goede conditie verkeert. Dit rapport gaf dus geen aanleiding voor verder onderzoek naar de bouwkundige staat van het dak van het bijgebouw. [eiser] heeft dan ook aan zijn onderzoeksplicht voldaan en mocht ervan uitgaan dat de woning geschikt was voor normaal gebruik, zonder noemenswaardige gebreken.
4.12.
Voor het standpunt dat [eiser] met het tekenen van de koopovereenkomst heeft aanvaard dat de woning bouwkundige gebreken kon bevatten wijzen [gedaagden] op de onder 2.2 genoemde artikelen uit de koopovereenkomst. [eiser] betwist dat uit deze artikelen volgt dat hij alle mogelijke bouwkundige gebreken van de woning heeft aanvaard. Partijen zijn het dus niet eens over wat zij precies hebben afgesproken. Dat betekent dat de kantonrechter de overeenkomst moet uitleggen. Daarbij moet de kantonrechter acht slaan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De kantonrechter overweegt daarbij als volgt.
4.13.
Partijen zijn geen voorbehoud ten aanzien van een bouwkundige keuring overeengekomen. Dit is neergelegd in artikel 7 van Pro de koopovereenkomst, met als opschrift ‘Ontbindende voorwaarden’. Zowel in het concept als in de definitieve versie zijn alle ontbindende voorwaarden doorgestreept. Kennelijk was voor beide partijen vanaf het begin af aan duidelijk dat geen voorbehoud van een bouwkundige keuring zou worden gemaakt. Uit een vergelijking van het concept en de definitieve koopovereenkomst blijkt dat aan artikel 7 later Pro is toegevoegd de zin “Koper verklaart uitdrukkelijk geen voorbehoud ten aanzien van een bouwtechnische keuring te zijn overeengekomen en verklaart zich bewust van de gevolgen hiervan” (zie 2.2). Partijen hebben op de zitting verklaard dat zij verder niet hebben gesproken over de inhoud van dit beding en wat daar specifiek mee wordt bedoeld.
4.14.
Een dergelijk voorbehoud is een ontbindende voorwaarde: koper behoudt zich het recht voor om de koopovereenkomst te ontbinden wanneer na een technische keuring blijkt van een bepaalde bouwkundige staat. Vast staat dat er in dit geval voorafgaand aan ondertekening van de koopovereenkomst een bouwkundige keuring door Van der Linden is uitgevoerd. Dat volgt uit het rapport van Van der Linden en de verklaringen van partijen op de zitting, ook al staat in artikel 6 onder Pro d van de koopovereenkomst iets anders. In dat licht is het niet onbegrijpelijk dat [eiser] heeft afgezien van de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden naar aanleiding van een bouwkundige keuring. Die keuring was immers al geweest en eventuele gebreken die daaruit bleken waren in de koopprijs verdisconteerd. Een gebruikelijke uitleg van het beding is dat er dan geen mogelijkheid meer is om vanwege eventuele bouwkundige gebreken de koopovereenkomst te ontbinden. Uit artikel 7 van Pro de koopovereenkomst volgt dan dat [eiser] dat gevolg, namelijk dat hij de koopovereenkomst niet kan ontbinden, heeft aanvaard. Dat partijen een verdergaande strekking hebben bedoeld is niet gebleken, laat staan dat [eiser] daarmee heeft bedoeld dat álle mogelijke gebreken voor zijn rekening zouden komen.
4.15.
Voor het overige hebben [gedaagden] niet betwist dat de woning vanwege de bouwkundige staat van het dak niet geschikt was voor normaal gebruik. Ook zijn de stellingen van [eiser] ten aanzien van de staat van het dak, alsmede de bevindingen van BIJN.nl , niet door [gedaagden] betwist. Bij die stand van zaken komt de kantonrechter tot het oordeel dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, hetgeen een toerekenbare tekortkoming oplevert. Gelet hierop gaat de kantonrechter niet in op de subsidiaire en de meer subsidiaire vorderingen.
Welke schade komt voor vergoeding in aanmerking?
4.16.
[eiser] vordert een schadevergoeding van € 24.478,42 en onderbouwt deze kosten met een factuur van € 16.879,50, inclusief btw, en een offerte van € 6.280,10, exclusief btw. [gedaagden] hebben de hoogte van deze kosten niet betwist, zodat de kantonrechter de vordering voor deze kosten volledig toewijst.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.17.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Hij heeft voldoende onderbouwd dat hij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. [gedaagden] hebben geen verweer tegen de toewijzing of de hoogte van deze kosten gevoerd. Op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zijn zij een bedrag van € 1.019,78 verschuldigd. [eiser] heeft zijn vordering echter uitdrukkelijk beperkt tot € 25.000. De kantonrechter wijst daarom een bedrag van € 25.000 - € 24.478,42 = € 521,58 toe aan buitengerechtelijke kosten.
Wettelijke rente
4.18.
[eiser] vordert vergoeding van wettelijke rente. [gedaagden] hebben hiertegen geen verweer gevoerd. Omdat [eiser] zijn vordering echter heeft beperkt tot € 25.000 en dat bedrag al wordt toegewezen, wijst de kantonrechter geen rente toe over de periode tot aan de dagvaarding. De kantonrechter wijst deze rentevordering dus alleen toe vanaf de (laatst uitgebrachte) dagvaarding.
Proceskosten
4.19.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaardingen
€
260,98
- griffierecht
€
693,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.174,98
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 25.000, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van 30 november 2023, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.174,90, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, kantonrechter, bijgestaan door mr. L.M.F. van Dijck, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2024.