ECLI:NL:RBAMS:2024:292

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/730685 / HA ZA 23-212

Vonnis van 17 januari 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. R. Klarus te Emmen,

tegen

PROJECT TRIAS B.V.,

te Amsterdam,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Trias,

advocaat: mr. J.C. Vreugdenhil te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 december 2022, met producties 0-12,
- de beslagstukken van [eiser] ,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1-7,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 13-16,

- het tussenvonnis van 12 juli 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 oktober 2023, met de daarin genoemde stukken en de eiswijziging in conventie,
- de akte reactie op eiswijziging van Trias,
- de brief van 20 november 2023, waarin [eiser] bezwaar maakt tegen voornoemde akte.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is een ondernemer, die zich richt op het ontwikkelen van vastgoed in en rondom Emmen. Hij houdt alle aandelen in [bedrijf] B.V.

2.2.

Trias was eigenaar van winkelcentrum ‘De Vlinder’ in Emmen (hierna: het winkelcentrum). In het winkelcentrum zijn diverse ondernemers gevestigd die een winkelruimte huren.

2.3.

Het winkelcentrum is gebouwd in 1972 en is toe aan vernieuwing. Omdat Trias het winkelcentrum niet zelf wenste te vernieuwen, heeft zij gezocht naar een koper.

2.4.

[eiser] en Trias zijn via een makelaar met elkaar in contact gekomen. Zij zijn met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van het winkelcentrum.

2.5.

Per mail van 13 juli 2022 heeft [eiser] aan Trias geschreven:

(…) Ik ken het gebouw de ligging de staat van onderhoud, maar moeten gewoon even asbest uitzoeken en een beetje idee krijgen van hoe het met de installaties zit.
(…)
Ook hoor je me niet als er wat mankementen zijn, dat hoort er gewoon bij.
Ik heb inmiddels een notaris, taxateur en een installatie deskundige erbij gehaald (ze staan in de startblokken) om snel mee te kunnen schakelen om mee te kijken naar de juridische aspecten van bijv recht van overpad ivm de passage en de staat en de mogelijkheden van de installaties (…)
Bouwkundig is het gebouw gewoon goed, jullie horen me niet over lekkage of versleten daken, deuren enz bijv, we kopen het een beetje as is… (…)

2.6.

In verband met de potentiële verkoop van het winkelcentrum hebben Trias en [bedrijf] B.V. op 8 augustus 2022 een
Letter of Intentmet elkaar gesloten (hierna: LOI). In de LOI staat onder het kopje “Due Diligence
”dat:

The Purchaser shall be entitled at its own expense to carry out a legal, tax, financial (including valuation), technical and environmental due diligence investigation regarding the Property[het winkelcentrum, toevoeging rechtbank]
and the Leases, which Due Diligence will be completed latest on 22 September 2022. The Seller shall organize a digital data room to be accessible as of 8 August 2022 which will include all relevant information that is known to the Seller on the Property and the Leases.2.7. In het voorjaar van 2022 heeft Kiwa, een bedrijf dat zich onder meer specialiseert in het testen en certificeren van brand- en sprinklerinstallaties, het sprinklersysteem in het winkelcentrum geïnspecteerd. Hiervan heeft Kiwa op 19 augustus 2022 een
Inspectierapport brandbeveiligingssysteemopgesteld en per mail verstuurd naar een voormalig medewerker bij Trias, de heer [naam] . In het rapport staat het volgende:

2.8.

Kiwa had eerder, op 7 juni 2019, een vervolginspectie sprinklersysteem in het winkelcentrum uitgevoerd. In het inspectierapport van 25 juni 2019 concludeerde Kiwa ook dat het sprinklerssysteem niet voldeed aan de afgeleide doelstelling(en) zoals hierboven beschreven. Verder is in dat rapport ook de hierboven onder kenmerk 2013.1.6 genoemde waarneming als afkeurpunt genoteerd.

2.9.

Tussen 8 augustus en 22 september 2022 heeft [eiser] de gelegenheid gekregen om
due diligence-onderzoek te doen. In dit kader heeft Trias documenten over het winkelcentrum in een online dataroom gedeeld met [eiser] . De dataroom bevatte de mogelijkheid om vragen te stellen aan Trias. Op de vraag of Trias kan bevestigen dat “
alle stukken bekend op technisch vlak” zijn gedeeld met [eiser] antwoordt Trias dat “
alle relevante en aanwezige stukken zijn gedeeld met dien verstande dat er een aantal personeelswisselingen zijn geweest”.

2.10.

De Kiwa-rapportages waren niet opgenomen in de dataroom. Met betrekking tot de sprinklerinstallatie, was wel onderstaand certificaat opgenomen dat is opgemaakt door De Groot Installatiegroep (hierna: De Groot). [eiser] heeft tijdens het
due diligence-onderzoek kennis genomen van dit certificaat (hierna: De Groot-certificaat).

2.11.

Op 10 oktober 2022 heeft Trias het winkelcentrum verkocht aan [eiser] voor de prijs van € 6,8 miljoen. Partijen hebben een
Sale and purchase agreementgesloten (hierna: koopovereenkomst), waarin de volgende bepalingen zijn opgenomen:

Whereas:(…)
(E) the Purchaser has conducted a due diligence based on the Disclosed Information

provided to the Purchaser and its Representatives;
(F) the Parties have agreed in the LOI that the Property will be delivered on the

completion Date on a strict “as is, where is” (voetstoots) basis:

(G) the Purchaser and its Representatives were allowed full access to the Property, the Data

Room and the Disclosed Information as part of the due diligence and were allowed to submit

questions and were adequately provided with answers to such questions. The Property, the

Data Room, the Disclosed Information, the provided answers and the outcome of

Purchaser’s due diligence are all to the satisfactions of the Purchaser;

(…)

3. Use of the property and as is where is(…)

3.1.2.

With respect to the actual condition of the Property, including the technical, factual, operational, financial, commercial, structural, fiscal, legal, lease, environmental (including presence of asbestos) zoning and corporation aspects, it is expressly agreed that – except as far as otherwise provided or in the Agreement – the Property is sold and transferred to the Purchaser on a strict “as is, where is” basis, and that the Property will be unconditionally accepted by the Purchaser in its entirety and in all aspects “as is, where is”, in the actual condition it is in at the time of execution of the Deed of Transfer.

(…)

13.4 “

As is where is”

13.4.1

With respect to the actual condition of the Property (including the technical, factual, operational, financial, commercial, structural, fiscal, legal, lease, environmental (including presence of asbestos) zoning and corporation aspects) it is expressly agreed that – except for explicit warranties given by the Seller in this Agreement – the Property will be transferred to the Purchaser on a strict “as is, where is” basis, and that the Property will be accepted by the Purchaser in its entirety and in all aspects “as is, where is”, in the actual condition it is in at the time of execution of the Deed of Transfer.

(…)

17.2

Limitation of liability of Seller

(…)

b. the liability of the Seller for any other matter shall be limited to an aggregate amount of EUR 350,000 (…);

c for individual claims or a series of related claims under or in connection with this Agreement: (i) a claim threshold of an amount equal to EUR 50,000 (“Qualifying Claim”) will be applicable and (ii) a claim basket of an amount equal to EUR 200,000 (“Basket Amount”) will be applicable, meaning that the Seller shall only be liable in case the aggregate amount of one or more Qualifying Claims exceed the Basket Amount.

(…)

2.12.

Bij brief van 10 november 2022 heeft Fit20, een van de ondernemingen in het winkelcentrum, aan Trias bericht dat zij haar huurbetalingsverplichting opschort en in gesprek wil over ontbinding van de huurovereenkomst. De lekkage in het glazen dak van het verhuurde is volgens Fit20 nog steeds niet opgelost, ondanks meerdere meldingen. Het verhuurde voldoet volgens Fit20 hiermee niet aan wat in de huurovereenkomst staat omschreven.

2.13.

Na het ondertekenen van de koopovereenkomst is [eiser] in het bezit gekomen van het Kiwa-rapport van 19 augustus 2022 en is hij ook bekend geworden met het daarin genoemde onderzoek van Borbotech, uitgevoerd in november 2012. Hij heeft dit rapport met De Groot besproken en gevraagd om een kosteninschatting voor de werkzaamheden aan de sprinklerinstallatie, die [eiser] op grond van het rapport zal moeten uitvoeren. De Groot heeft eerst een voorlopige inschatting gegeven, van € 20.000 tot € 25.000. [eiser] heeft hierover contact opgenomen met Trias. Als oplossing voor het geschil, heeft Trias voorgesteld om de herstelkosten op de koopprijs van het winkelcentrum in mindering te brengen. [eiser] ging hiermee niet akkoord en wenste een uitstel van de levering van het winkelcentrum, omdat hij de omvang van de problemen met de sprinklerinstallatie niet kon inschatten totdat De Groot een definitieve kostenraming kon geven. Trias heeft dit verzoek afgewezen.
2.14. Bij brief van 29 november 2022 heeft (de advocaat van) [eiser] nogmaals verzocht om uitstel van de levering van het winkelcentrum.

2.15.

Per e-mail van 30 november 2022 heeft De Groot een definitieve kostenraming verstrekt, voor het bedrag van € 121.750. Afhankelijk van het inwendig onderzoek van de sprinklerinstallatie kunnen deze kosten, aldus De Groot, aanmerkelijk (enkele tonnen) hoger uitvallen.

2.16.

Op 30 november 2022 heeft [eiser] een nieuwe offerte voor de brandverzekering van het winkelcentrum ontvangen, waaruit volgt dat de jaarlijkse premie omhoog gaat.

2.17.

Per e-mail van 1 december 2022 heeft Trias aan [eiser] laten weten dat de koopprijs nog niet volledig is voldaan. Trias heeft hem in deze e-mail tot 18:00 uur de tijd gegeven om dit alsnog te doen en aangekondigd dat [eiser] daarna een boete verbeurt van € 20.400,- per dag. [eiser] heeft voor dit tijdstip de koopprijs betaald en de akte van levering ondertekend. Op 1 december 2022 is het winkelcentrum aan [eiser] geleverd.

2.18.

Op 2 december 2022 heeft [eiser] conservatoir derdenbeslag gelegd op de koopprijs van € 6,8 miljoen, die de notaris voor Trias hield. Na overleg tussen de notaris en partijen is het bedrag waarvoor beslag is gelegd, verlaagd tot € 350.000.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert, samengevat en na wijziging van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

I. voor recht verklaart dat Trias schadeplichtig is tegenover [eiser] , omdat zij het Kiwa-rapport van 19 augustus 2022, het Kiwa-rapport van 25 juni 2019, de Borbotech-rapportage en/of andere relevante informatie over het brandbeveiligingssysteem en de brief van Fit20 van 10 november 2022 niet tijdig aan [eiser] heeft verstrekt,

II. Trias verplicht om op eigen kosten binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis het brandbeveiligingssysteem in het winkelcentrum te (laten) herstellen, zodat die weer deugdelijk functioneert,

III. Trias veroordeelt om binnen dertig dagen na herstel van het brandbeveiligingssysteem bewijs aan [eiser] te verstrekken dat het brandbeveiligingssysteem door Kiwa (of een daarmee gelijk te stellen inspecterende instantie) is goedgekeurd,

IV. Trias veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 100.000 ineens en
€ 25.000 per dag(deel) dat zij in verzuim is te voldoen aan II,

V. Trias veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 10.000 ineens en
€ 5.000 per dag(deel) dat zij in verzuim is te voldoen aan III,

subsidiair:

VI. Trias veroordeelt tot vergoeding aan [eiser] voor de door hem geleden en te lijden schade als gevolg van het herstel van het brandbeveiligingssysteem, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente,

VII. Trias veroordeelt tot betaling van € 121.750 exclusief BTW, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag,

in alle gevallen:

VIII. Trias veroordeelt tot betaling van een bedrag gelijk aan de door Fit20 tot en met 30 april 2026 verschuldigde huurpenningen, te vermeerderen met de jaarlijkse contractuele indexering over die huurpenningen, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum als betaling na zestig dagen na verschuldigd worden uitblijft,

IX. Trias veroordeelt tot betaling van € 11,18 per dag dat [eiser] de verhoogde brandverzekeringspremie betaalt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2022,

X. Trias veroordeelt in de beslag-, proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt, verkort weergegeven, het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Trias had bij de verkoop van het winkelcentrum een mededelingsplicht tegenover [eiser] , omdat zij wist of had moeten weten dat de sprinklerinstallatie niet functioneerde en een van haar huurders de huur dreigde op te zeggen. Trias heeft deze mededelingsplicht geschonden door [eiser] niet te informeren over de Kiwa-rapportages, het Borbotech-rapport en de brief van Fit20. In plaats daarvan heeft Trias het De Groot-certificaat aan [eiser] verstrekt en daarmee de indruk gewekt dat de sprinklerinstallatie was goedgekeurd. Door zo te handelen heeft Trias haar mededelingsplicht geschonden, is zij tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de LOI en koopovereenkomst, heeft Trias onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld en maakt Trias misbruik van omstandigheden of heeft zij [eiser] bedrogen. Trias moet de sprinklerinstallatie laten herstellen en anders de schade vergoeden die [eiser] als gevolg van de gebrekkige installatie heeft geleden. De schade staat gelijk aan de kosten voor het herstel van het brandbeveiligingssysteem, zodat dit weer deugdelijk functioneert. Subsidiair meent [eiser] dat het handelen van Trias rechtvaardigt dat de gevolgen van de koopovereenkomst gewijzigd worden en het nadeel dat [eiser] lijdt wordt weggenomen.

3.3.

Trias voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vorderingen dan wel het afwijzen van de vorderingen.

in reconventie

3.4.

Trias vordert, kort gezegd, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. [eiser] gebiedt om het gelegde conservatoir beslag onder de bankrekening van de notaris op te heffen binnen twee dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag(deel),

II. [eiser] veroordeelt in de volledige proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.5.

Trias legt, samengevat, aan haar vorderingen ten grondslag dat [eiser] op oneigenlijke gronden haar vorderingen heeft ingesteld en het conservatoire beslag heeft gelegd, namelijk om Trias onder druk te zetten de kooprijs van het winkelcentrum te verlagen in weerwil van de contractuele bedingen. De vorderingen van [eiser] zijn bij voorbaat kansloos. [eiser] maakt zich schuldig aan misbruik van (proces)recht c.q. onrechtmatig procederen. Daarom maakt Trias aanspraak op vergoeding van de volledige proceskosten.

3.6.

[eiser] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Trias in haar vorderingen dan wel het afwijzen van de vorderingen, met veroordeling van Trias in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Bezwaar tegen akte na eiswijziging

4.1.

[eiser] heeft op de zitting een eiswijziging overgelegd. Die wijziging is toegestaan en heeft ertoe geleid dat de vordering genoemd onder 3.1 (I) niet alleen naar het Kiwa-rapport van 19 augustus verwijst, maar ook naar het Kiwa-rapport van 25 juni 2019, de Borbotech-rapportage en “
andere relevante informatie over het brandbeveiligingssysteem”. Trias is in de gelegenheid gesteld zich per akte uit te laten over de eiswijziging. Voor zover Trias in haar akte is ingegaan op andere onderwerpen dan de eiswijziging, wordt de akte buiten beschouwing gelaten. De rechtbank heeft hiermee beslist op het door [eiser] gemaakte bezwaar tegen de akte van Trias en zal hierna overgaan tot de inhoud van de zaak.

Het geschil over de sprinklerinstallatie

4.2.

Deze zaak gaat over een verouderd winkelcentrum, dat Trias aan [eiser] heeft verkocht. [eiser] heeft het winkelcentrum gekocht in de staat waarin het zich ten tijde van de verkoop bevond. In de koopovereenkomst is een beroep op non-conformiteit uitgesloten. Voorafgaand aan de koop, hebben partijen afgesproken dat [eiser] een
due diligence-onderzoek mocht verrichten naar (de staat van) het winkelcentrum. [eiser] heeft in de periode van 8 augustus tot 22 september 2022 onderzoek gedaan naar (de staat van) het winkelcentrum en Trias heeft hiervoor via een dataroom documenten beschikbaar gesteld en vragen beantwoord.

4.3.

Tussen partijen is in geschil of op Trias een mededelingsplicht rust, die meebrengt dat zij [eiser] toen had moeten informeren over de Kiwa-rapportages. Deze documenten stonden niet in de dataroom.

4.4.

[eiser] stelt dat Trias een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden door de Kiwa-rapportages niet te delen. Uit deze documenten volgt dat het geleverde winkelcentrum niet over een werkende sprinklerinstallatie beschikt, dit had Trias voorafgaand aan de verkoop moeten mededelen. Trias bestrijdt dit en voert aan dat partijen nu juist hebben willen afspreken dat op haar in het geheel geen mededelingsplicht rust. [eiser] heeft volgens haar als professionele partij voor eigen rekening en risico het
due diligence-onderzoek mogen uitvoeren, om vervolgens te beslissen of hij het winkelcentrum met al haar gebreken wilde kopen.

Rustte op Trias een mededelingsplicht?

4.5.

Volgens vaste rechtspraak kan aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, in beginsel niet worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het verkochte, als de verkoper naar verkeersopvattingen een mededelingsplicht had en heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten (zie ECLI:NL:HR:2022:1870). Bijzondere omstandigheden kunnen echter meebrengen dat dit uitgangspunt niet opgaat (zie ECLI:NL:HR:2008:BF0407, rov. 3.4.2).

4.6.

De rechtbank zal eerst ingaan op de omstandigheden waaronder de verkoop van het winkelcentrum tot stand is gekomen. Vooropstaat dat beide partijen ervaren waren met betrekking tot vastgoedtransacties, ervan op de hoogte waren dat het winkelcentrum in 1972 was gebouwd en wisten dat het gebouw als gevolg van ouderdom ingrijpend moest worden opgeknapt. [eiser] heeft dit met zoveel woorden ook te kennen gegeven aan Trias en hiertoe plannen gemaakt, die onder meer inhouden dat nieuwe gevels worden geplaatst en twee tot vijf bouwlagen op (een gedeelte van) het winkelcentrum worden gebouwd. [eiser] stelt dat Trias ervan op de hoogte was, dat de technische installaties daarbij niet vervangen zouden worden maar enkel opgeknapt. Dat heeft Trias weersproken en is de rechtbank uit nadere stukken niet gebleken. Het was Trias wel bekend, dat [eiser] de winkels tot de uitvoering van de werkzaamheden open wilde houden en tot die tijd dus de bestaande technische installaties (waaronder de sprinklerinstallatie) wilde gebruiken. Voorafgaand aan de koop heeft [eiser] aan Trias laten weten, dat hij wilde beoordelen wat de staat en mogelijkheden van de bestaande (technische) installaties waren. In dit kader noemde [eiser] dat hij een aantal experts had ingeschakeld, waaronder een installatiedeskundige (zie 2.5). Partijen hebben vervolgens afspraken gemaakt over het door [eiser] uit te voeren onderzoek en de door Trias ter beschikking te stellen informatie (zie LOI, 2.7). Hoewel de LOI strikt genomen tussen [bedrijf] B.V. en Trias is gesloten, is niet (gemotiveerd) weersproken dat de onderhandelingen steeds met [eiser] zijn gevoerd en dat partijen om fiscale redenen in het midden hebben gehouden welke (rechts)persoon de uiteindelijke koopovereenkomst zou sluiten. In de inleidende overwegingen van de (wel met [eiser] gesloten) koopovereenkomst, zijn de afspraken uit de LOI ook samengevat herhaald. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de afspraken in de LOI ook tussen [eiser] en Trias gelden. Voorafgaand aan het overeenkomen van de LOI was reeds bekend dat het winkelcentrum uiteindelijk zou worden verkocht in de staat waarin het verkeerde, zonder garanties van de verkoper en met uitsluiting van een beroep op non-conformiteit. [eiser] heeft met dit alles in het achterhoofd
due diligence-onderzoek mogen verrichten naar het winkelcentrum. Trias was gedurende dat onderzoek verplicht om in een dataroom alle relevante documenten over het winkelcentrum beschikbaar te stellen en vragen te beantwoorden. Trias heeft desgevraagd aan [eiser] verklaard dat zij alle technische stukken over het winkelcentrum heeft gedeeld, maar daarbij de kanttekening gemaakt dat er personeelswisselingen hadden plaatsgevonden. Niet in geschil is dat het De Groot-certificaat in de dataroom aanwezig was, maar dat de Kiwa-rapportages ontbraken.

4.7.

Voornoemde omstandigheden maken dat er een vergaande onderzoekplicht op [eiser] rustte. Het had op zijn weg gelegen – en hij is daartoe ook in de gelegenheid gesteld - om zelf onderzoek te doen naar onder meer de staat van het brandbeveiligingssysteem en de daaronder vallende sprinklerinstallatie. Dat heeft hij met zoveel woorden ook aan Trias verkondigd te zullen doen, vergezeld van een installatiedeskundige. [eiser] wist verder dat hij het winkelcentrum kocht in de staat zoals die zich bevond op de verkoopdatum, dat het om een oud pand ging en dat hij de bestaande winkels wilde blijven exploiteren tot de voorgenomen verbouwing. Dit betekent dat gebreken aan het winkelcentrum die [eiser] na de verkoop heeft ontdekt, maar waarnaar [eiser] geen onderzoek heeft gedaan, in beginsel voor rekening en risico van [eiser] blijven.

4.8.

Dat neemt niet weg dat op Trias een mededelingsplicht rustte indien en voor zover zij tijdens het
due diligence-onderzoek over relevante informatie met betrekking tot de sprinklerinstallatie beschikte die zij met [eiser] had moeten delen. Daartoe heeft zij zich in de LOI verplicht. De voetstootse verkoop van het winkelcentrum en de uitsluiting van een beroep op non-conformiteit in de koopovereenkomst, doen hier niet aan af. Partijen zijn dit immers overeengekomen, nadat [eiser] in staat is gesteld om onderzoek te doen naar (de staat van) het winkelcentrum om te bepalen of en tegen welke prijs hij dit zou kopen. Trias heeft daarbij de verplichting op zich genomen om toegang te bieden tot het winkelcentrum, vragen te beantwoorden en voor het onderzoek relevante documenten beschikbaar te stellen. Niettegenstaande de eigen onderzoeksplicht van [eiser] , rustte op Trias daarom de plicht om de Kiwa-rapportages te delen voor zover zij over die rapportages beschikte en deze relevant waren voor [eiser] .

Beschikte Trias over de rapportages?

4.9.

Trias stelt dat niet aan haar kan worden tegengeworpen dat het Kiwa-rapport van 19 augustus 2022 niet in de dataroom is gedeeld. Ten eerste was het rapport tijdens het
due diligence-onderzoek niet in het bezit van Trias, omdat De Groot het naar een oud-medewerker heeft verstuurd. Ten tweede heeft Trias [eiser] gewaarschuwd dat de informatie over het winkelcentrum mogelijk niet compleet was met de opmerking dat alle technische stukken waren gedeeld, maar dat er een aantal personeelswisselingen waren geweest (nummer 2.9). De rechtbank volgt Trias hierin niet. Zoals [eiser] terecht heeft gesteld, gaat het om de verzending aan een oud-medewerker die namens Trias het contact onderhield met installatie- en certificatiebedrijven. Deze medewerker heeft de opdracht die tot het rapport heeft geleid, nog voor zijn uitdiensttreding verstrekt. Dat Trias haar organisatie blijkbaar niet zo heeft ingericht dat zij kennis neemt van rapportages die naar oud-medewerkers worden verstuurd die hiertoe de opdracht hebben gegeven, moet voor haar rekening en risico blijven. Niet gebleken is dat zij maatregelen heeft getroffen, om ervoor te zorgen dat dit rapport haar andere medewerkers bereikte of dat de verzender in ieder geval op de hoogte werd gebracht van de uitdiensttreding. Daarbij neemt de rechtbank mee dat de verzender van het rapport, zo volgt uit een door [eiser] overgelegde verklaring, heeft weersproken dat hij de door Trias overgelegde automatisch verstuurde e-mail van de oud-medewerker heeft ontvangen. Trias kan zich ook niet verschuilen achter de door haar gemaakte kanttekening dat een aantal personeelswisselingen heeft plaatsgevonden. Deze mededeling is te weinig concreet en de rest van haar antwoord is dermate bevestigend (“
alle relevante en aanwezige stukken zijn gedeeld”), dat zij [eiser] niet kan tegenwerpen dat hij hierop niet heeft doorgevraagd. Daarbij wordt ook waarde gehecht aan het feit dat het hier niet om interne notities van de vertrokken medewerker gaat, maar om in opdracht van Trias opgestelde externe rapportage. Dit alles betekent dat de rechtbank het ervoor houdt dat Trias beschikte over het Kiwa-rapport van 19 augustus 2022. Zij gaat ervan uit dat Trias ook over het Kiwa-rapport van 25 juni 2019 beschikte, nu hiertegen geen (andersluidend) verweer is gevoerd.

Had Trias de rapportages moeten delen?

4.10.

Vervolgens moet worden beoordeeld of Trias de rapportages ook had moeten delen met [eiser] . Daarvoor kijkt de rechtbank naar de afspraken in de LOI en staat verder de vraag centraal of de rapportages voor [eiser] relevant waren, om te bepalen welke eigenschappen hij met het oog op de beoogde bestemming van het winkelcentrum mocht verwachten. Trias heeft niet gemotiveerd weersproken dat [eiser] een winkelcentrum mocht verwachten dat beschikte over een
werkendebrandbeheersings- en brandblusinstallatie, waaronder de sprinklerinstallatie valt. Het partijdebat heeft zich toegespitst op de vraag of Trias uit de Kiwa-rapportages had kunnen opmaken dat de sprinklerinstallatie (in het geheel) niet werkte.

4.11.

[eiser] stelt dat uit de Kiwa-rapportages duidelijk volgt dat de sprinklerinstallatie niet werkte. Hij wijst ter onderbouwing op de conclusie in beide rapportages dat het sprinklersysteem als onderdeel van het brandbeveiligingssysteem niet voldoet aan “
de afgeleide doelstelling”. De afgeleide doelstelling van het sprinklersysteem is aldus het rapport van 19 augustus 2022: “
een beginnende brand in een vroeg stadium detecteren, signaleren en onder controle houden zodat het bestrijden ervan door de interne en externe brandbestrijdingsorganisaties kan plaatsvinden waardoor schade wordt beperkt, binnen de context van het basisonderwerp.” Een van de afkeurpunten waarom de brandbeveiliging door Kiwa niet als doeltreffend wordt beoordeeld is omdat uit endoscopisch onderzoek is gebleken dat in het leidingwerk corrosiedeeltjes aanwezig zijn die verstopping van de sprinklers kunnen veroorzaken. Volgens [eiser] duidt dit erop dat het sprinklersysteem als onderdeel van het brandbeveiligingssysteem niet functioneert en had Trias deze relevante informatie moeten delen.

4.12.

Trias betwist dat uit de Kiwa-rapporten volgt dat de sprinklerinstallatie niet (deugdelijk) functioneert en wijst ter onderbouwing op het De Groot-certificaat. Dit certificaat toont aan dat de benodigde onderhoudswerkzaamheden aan de brandbeheersings- en brandblusinstallatie waren uitgevoerd conform het daarvoor geldende CCV-certificatieschema. Het certificaat was op de dag van de levering geldig. De in de Kiwa-rapportages genoemde problemen zien hoogstens op achterstallig onderhoud aan de sprinklerinstallatie, dat gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken en de ouderdom van het winkelcentrum voor rekening en risico van [eiser] moet blijven. De problemen hebben blijkbaar ook niet in de weg gestaan aan de exploitatie van het winkelcentrum, dat nog steeds is geopend voor het publiek.

4.13.

[eiser] heeft terecht betoogd dat Trias met de Kiwa-rapportages over informatie beschikte, waaruit volgt dat de sprinklerinstallatie niet voldeed aan de daarvoor geldende vereisten. De door Kiwa gebruikte woorden laten op dit punt weinig ruimte voor een andere interpretatie. Hieruit blijkt dat het brandbeveiligingssysteem met de sprinklerinstallatie is afgekeurd en het niet in staat is om een beginnende brand in een vroeg stadium onder controle te houden. De rechtbank volgt [eiser] in zijn betoog dat het De Groot-certificaat dit niet anders maakt. Dat document is slechts afgegeven omdat het door Trias opgedragen onderhoud is gepleegd, zoals ook blijkt uit de tekst van het certificaat (zie 2.10). Nu vaststaat dat [eiser] een winkelcentrum mocht verwachten dat beschikt over een werkende brandbeheersings- en brandblusinstallatie, had Trias de Kiwa-rapportages in het kader van haar mededelingsplicht moeten delen tijdens het
due diligence-onderzoek.

4.14.

De conclusie van dit alles is, dat Trias de op haar rustende mededelingsplicht met betrekking tot de Kiwa-rapportages heeft geschonden. Zij kan [eiser] niet tegenwerpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Trias komt geen beroep toe op bijzondere omstandigheden die maken dat van dit uitgangspunt moet worden afgeweken. Er is in ieder geval niet gebleken van aanknopingspunten, waaruit [eiser] had moeten afleiden dat de sprinklersinstallatie mogelijk niet zou functioneren. De gestelde ervaring van [eiser] met vastgoedtransacties en zijn opmerking dat hij experts in de startblokken heeft staan (zie 2.5) zijn ook onvoldoende om van voornoemd uitgangspunt af te wijken. Voor het overige heeft Trias geen bijzondere omstandigheden gesteld en is hiervan ook niet gebleken.

Is Trias tekortgeschoten?

4.15.

Omdat het geleverde winkelcentrum niet beschikte over een werkend brandbeveiligingssysteem met sprinklerinstallatie, voldeed dit niet aan wat [eiser] mocht verwachten. Zoals hiervoor is geoordeeld, mocht [eiser] immers een winkelcentrum verwachten dat beschikte over een werkende brandbeheersings- en brandblusinstallatie. Trias is daarmee tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de koopovereenkomst. Omdat Trias op dit punt haar mededelingsplicht heeft geschonden, heeft [eiser] op de zitting terecht betoogd dat haar in redelijkheid geen beroep toekomt op de contractuele uitsluiting van non-conformiteit: partijen hebben die mededelingsplicht van Trias nu juist mede aan dit beding ten grondslag gelegd (zie ook 4.6).

4.16.

De rechtbank constateert met Trias dat het winkelcentrum momenteel nog wel open is. [eiser] heeft tijdens de zitting desgevraagd niet kunnen toelichten hoe dit zich verhoudt tot de conclusie dat het brandbeveiligingssysteem met de sprinklerinstallatie niet functioneert. Anders dan Trias heeft aangevoerd, verbindt de rechtbank hier echter niet de conclusie aan dat toch geen sprake is van non-conformiteit. Dat [eiser] ervoor heeft gekozen om het winkelcentrum open te houden voor het publiek werpt weliswaar de nodige (andere) juridische en ook ethische vragen op, maar betekent - afgezet tegen de Kiwa-rapportages - niet dat blijkbaar toch sprake was van een werkende brandbeheersings- en brandblusinstallatie.

Begroting van de schade

4.17.

[eiser] vordert primair dat Trias wordt veroordeeld tot het herstel van de sprinklerinstallatie. Trias heeft zich hiertegen verzet en erop gewezen dat [eiser] een gedateerd winkelcentrum heeft gekocht met oude installaties. Een veroordeling tot herstel zou er dan ook niet toe moeten leiden dat [eiser] over een gloednieuwe installatie beschikt. [eiser] heeft in reactie hierop niet toegelicht hoe het door hem gevorderde herstel hieraan tegemoet komt. Om eventuele executiegeschillen over de reikwijdte van een herstelplicht zoveel mogelijk te voorkomen en om in finaal in deze zaak te kunnen voorzien, zal de primaire gevorderde veroordeling tot herstel dan ook niet worden toegewezen en zal de rechtbank ingaan op de subsidiair gevorderde schadevergoeding.

4.18.

Ter onderbouwing van zijn schadevordering, heeft [eiser] een kosteninschatting van De Groot overgelegd (zie 2.15). Omdat De Groot geen toegang had tot de resultaten van “
het leidingonderzoek”, is geen inschatting gegeven van de kostenpost “
leidingen”. Deze kosten kunnen volgens De Groot wel aanmerkelijk zijn, omdat mogelijk plafonds moeten worden verwijderd. Trias heeft verweer gevoerd tegen de onderbouwing van de schade en onder meer aangevoerd dat De Groot geen rekening heeft gehouden met het feit dat zijn werkzaamheden zullen resulteren in een nieuwe sprinklerinstallatie.

4.19.

Het staat in deze zaak vast dat [eiser] schade heeft geleden. De rechtbank begrijpt dat [eiser] verwijzing naar de schadestaatprocedure heeft gevorderd, omdat de volledige omvang van de schade nog niet bekend is. De Groot kon op het moment van de offerte niet voor alle kostenposten een raming maken. Gelet op de datum van de offerte, is het de rechtbank niet duidelijk of dat op dit moment wel mogelijk is. Zij wil echter wel onderzoeken of het mogelijk is om de schade in deze procedure te begroten, zodat een verwijzing naar de schadestaat achterwege kan blijven. Gelet hierop en omdat het partijdebat over de schade naar haar oordeel nog niet volledig is gevoerd, zal zij partijen de gelegenheid geven om zich nader uit te laten over de omvang van de schade en over de verdeling van de schadevergoedingsplicht. [eiser] wordt daarbij ook verzocht zich uit te laten over de door Trias aangevoerde contractuele beperking van haar schadevergoedingsplicht (zie 2.11).

4.20.

De rechtbank stelt [eiser] eerst in de gelegenheid om zich over het hiervoor bepaalde uit te laten en geeft hiervoor een termijn van vier weken. Trias mag zich hierna uitlaten en krijgt hiervoor eveneens een termijn van vier weken.

Het geschil over Fit20

4.21.

De rechtbank volgt [eiser] verder niet in zijn stellingen met betrekking tot de huurder Fit20 en zal dat hierna toelichten.

4.22.

[eiser] stelt dat Trias ook ten aanzien van de problemen met huurder Fit20 haar mededelingsplicht heeft geschonden. Fit20 heeft in haar brief aan Trias kenbaar gemaakt dat zij de betaling van de huurpenningen ging opschorten en de huurovereenkomst wilde beëindigden (zie 2.12). Trias had [eiser] hierover moeten inlichten. Trias voert aan dat de brief na het sluiten van de koopovereenkomst is verzonden en dat Fit20 niet tot de genoemde maatregelen is overgegaan, zodat zij ook geen mededelingen hierover had kunnen doen.
4.23. De rechtbank stelt vast dat de koop van het winkelcentrum plaatsvond op 10 oktober 2022 en dat Fit20 daarna, op 10 november 2022, voornoemde brief heeft verstuurd. [eiser] heeft onvoldoende gemotiveerd dat Trias voor 10 november 2022 ervan op de hoogte was dat Fit20 de betaling van haar huurpenningen wilde opschorten. De enkele omstandigheid dat Fit20 eerder had geklaagd over een lekkage is daarvoor onvoldoende en brengt op zichzelf geen mededelingsplicht. Daar komt nog bij dat [eiser] verder niet heeft gemotiveerd dat Fit20 hierna ook daadwerkelijk haar betalingen heeft opgeschort of de huurovereenkomst heeft opgezegd. De rechtbank zal het door [eiser] onder nummer 3.1 (VIII) gevorderde dan ook afwijzen.

Conclusie

4.24.

Partijen krijgen ieder de gelegenheid om een nadere akte te nemen over de schade, zoals bepaald in 4.20.

4.25.

De rechtbank wil partijen meegeven dat zij deze periode eveneens kunnen gebruiken om met elkaar te bespreken of na dit tussenvonnis een minnelijke regeling kan worden bereikt. Voor zover zij daarin zouden slagen, kunnen zij de rechtbank binnen voornoemde termijnen hierover berichten.

4.26.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

in reconventie

4.27.

Trias vordert in reconventie opheffing van de gelegde beslagen. Gelet op de stand van zaken in conventie zal de rechtbank haar beslissingen in reconventie eveneens aanhouden.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
14 februari 2024voor het nemen van een akte door [eiser] zoals overwogen in 4.20,

5.2.

bepaalt dat de zaak daarna op de rol zal komen van
13 maart 2024voor het nemen van een akte door Trias,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. S.P.F. Sneeboer, griffier en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.

Tussenuitspraak inzake mededelingsplicht bij verkoop verouderd winkelcentrum en gevolgen voor koper

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

in conventie

5.De beslissing