Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10215041 CV EXPL 22-15428
vonnis van: 19 april 2024
fno.: 399
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap H & J Schipper B.V.
gevestigd te Amstelveen
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: Schipper
gemachtigde: [gemachtigde] (VRH)
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 1]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.J. van Vegchel
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 november 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis 10 februari 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis 10 februari 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties.
Schipper heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling op voorhand een nadere productie overgelegd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 mei 2023. Voor Schipper zijn verschenen de heren [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, beiden mede aan de hand van een pleitnota, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is de zaak op verzoek van partijen aangehouden om een minnelijke regeling te beproeven. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen. Op haar verzoek heeft Schipper een akte ingediend. Nadien zijn de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van dupliek in conventie, van repliek in reconventie (inclusief voorwaardelijke vermeerdering van eis);
- akte vermindering van eis in conventie, tevens van conclusie van dupliek in reconventie, met productie;
- akte vermindering van eis in conventie, tevens van conclusie van dupliek in reconventie, met productie;
- akte uitlating productie aan de zijde van [gedaagde] .
Nadien is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
in conventie en reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 september 2008 van (de rechtsvoorganger van) Schipper een woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). De aanvangshuurprijs bedroeg € 453,30, inclusief een bedrag € 9,00 voor het onderhoud van de gezamenlijke cv. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 633,56 per maand (inclusief voornoemd bedrag van € 9,00). De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan.
1.2.
In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – bepaald:
“
Huurprijswijziging5.1 De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder voor het eerst per 1 juli 2009 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijs aanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in (…)Bijzondere bepalingen10.1 De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgelegd voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…).
10. BIJZONDERE BEPALINGEN BEHORENDE BIJ HET HUURCONTRACT D.D. 01-09-2008 VAN HET PERCEEL [adres] , [woonplaats 1]1. Bij niet tijdige betaling van de huurpenningen en bijkomende kosten als bedoeld in de rubriek betalingsverplichting is huurder een rentevergoeding van 1% per maand of gedeelte van een maand over het openstaande bedrag jegens verhuurder verschuldigd. (…)
“
Huurprijswijziging5.1 De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder voor het eerst per 1 juli 2009 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijs aanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in (…)Bijzondere bepalingen10.1 De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgelegd voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…).
10. BIJZONDERE BEPALINGEN BEHORENDE BIJ HET HUURCONTRACT D.D. 01-09-2008 VAN HET PERCEEL [adres] , [woonplaats 1]1. Bij niet tijdige betaling van de huurpenningen en bijkomende kosten als bedoeld in de rubriek betalingsverplichting is huurder een rentevergoeding van 1% per maand of gedeelte van een maand over het openstaande bedrag jegens verhuurder verschuldigd. (…)
1.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ voorwaarden 2003; hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In deze voorwaarden is – voor zover relevant – bepaald:
Gebruik(…)“Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. (…)”artikel 1.4:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”In verzuim zijn/ boetebeding(…) 20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de (…)20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,- . Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door de verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke kosten verschuldigde omzetbelasting. (…)20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)”.
Gebruik(…)“Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. (…)”artikel 1.4:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”In verzuim zijn/ boetebeding(…) 20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de (…)20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,- . Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door de verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke kosten verschuldigde omzetbelasting. (…)20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)”.
1.4.
Op 30 september 2020 heeft [gedaagde] bij de voormalige beheerder van Schipper melding gemaakt van een defect aan zijn moederhaard. Naar aanleiding van deze melding is opdracht gegeven tot reparatie. [gedaagde] heeft bij e-mail van gelijke datum aan de monteur bericht dat in ieder geval het expansievat kapot is en heeft foto’s van de moederhaard toegestuurd.
1.5.
Op 18 december 2020 heeft de toenmalige beheerder van Schipper bij een installatiebedrijf een offerte opgevraagd voor het vervangen van de cv-installatie in de woning van [gedaagde] . De beheerder heeft daarbij de melding gemaakt dat de betreffende werkzaamheden zo spoedig mogelijk uitgevoerd moeten worden.
1.6.
In maart 2022 is er een gat van 15 bij15 cm gemaakt in het plafond van de badkamer van [gedaagde] in verband met een lekkage in de bovengelegen woning.
1.7.
Schipper heeft bij brief van 29 april 2022 voorgesteld de huurprijs per 1 juli 2022 met een bedrag van € 14,04 te verhogen. Schipper heeft deze brief nogmaals als bijlage bij een aangetekend verzonden brief van 19 augustus 2022 aan [gedaagde] verzonden.
1.8.
[gedaagde] heeft hierop bij e-mail van 29 augustus 2022 gereageerd en gesteld dat hij de brief van 29 april 2022 niet eerder heeft ontvangen. Om die reden zal hij de voorgestelde huurverhoging per september 2022 voldoen. Voorts maakt [gedaagde] in dat bericht melding van diverse gebreken in de woning waaronder “
het gat in het plafond van de badkamer,(…) vervanging c.q. reparatie van de moederhaard De woning heeft een moederhaardsysteem (…) daarvan is al ruim 1,5 jaar de termostaat en kapot en het “gasblok” o.i.d. Daarnaast moet de schoorsteenkanaal worden geveegd. Volgens mij heb ik met de vorige beheerder (…) besproken dat het moederhaardsysteem zou worden vervangen door een HR ketel, daarna echter niets meer gehoord. (…) de wc-pot lekt bij de aanhechting uit de grond. (…)”
het gat in het plafond van de badkamer,(…) vervanging c.q. reparatie van de moederhaard De woning heeft een moederhaardsysteem (…) daarvan is al ruim 1,5 jaar de termostaat en kapot en het “gasblok” o.i.d. Daarnaast moet de schoorsteenkanaal worden geveegd. Volgens mij heb ik met de vorige beheerder (…) besproken dat het moederhaardsysteem zou worden vervangen door een HR ketel, daarna echter niets meer gehoord. (…) de wc-pot lekt bij de aanhechting uit de grond. (…)”
1.9.
[gedaagde] heeft met ingang van 1 september 2022 de verhoogde huurprijs aan Schipper voldaan.
1.10.
Het gat in het plafond van de badkamer is in december 2022 gedicht.
1.11.
Op 29 december 2022 heeft een monteur de moederhaard geïnspecteerd en daarbij geconstateerd dat het gasblok defect was en gas doorliet als hij dicht moest staan. Om die reden heeft de monteur de moederhaard uitgezet. Voorts was er een vermoeden dat de TTB en maximaal thermostaat defect waren. In januari 2023 is de moederhaard vervangen door een cv-installatie
1.12.
Begin 2023 is de klacht met betrekking tot de lekkende wc-pot verholpen.
Vordering
in conventie
2. Schipper vordert – na vermindering van eis - dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van een bedrag van € 26,83 als
huurachterstand en voorts in de kosten van het geding.
huurachterstand en voorts in de kosten van het geding.
in reconventie
3. [gedaagde] vordert - na wijziging van eis - dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a) Schipper veroordeeld zal worden tot betaling van een bedrag van € 2.481,36 wegens gederfd huurgenot voor de maanden juni 2022 tot en met januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 14 dagen na datum vonnis;
a) Schipper veroordeeld zal worden tot betaling van een bedrag van € 2.481,36 wegens gederfd huurgenot voor de maanden juni 2022 tot en met januari 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 14 dagen na datum vonnis;
b) te bepalen dat de door [gedaagde] verschuldigde huurpenningen met 40% wordt verlaagd ten opzichte van de verschuldigde huur, ingaande op 1 februari 2023 tot 31 maart 2023;
c) Schipper te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente;
c) Schipper te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente;
en voorwaardelijk – voor zover dit niet reeds besloten ligt in het oordeel in conventie -
d) voor recht te verklaren dat de artikelen 5, 10 en 11 lid 1 van de huurovereenkomst en de artikelen 18, 20.2 en 20.6 van de algemene voorwaarden zijn vernietigd.
d) voor recht te verklaren dat de artikelen 5, 10 en 11 lid 1 van de huurovereenkomst en de artikelen 18, 20.2 en 20.6 van de algemene voorwaarden zijn vernietigd.
4. Partijen betwisten elkaars vorderingen over en weer. Op de nadere standpunten van partijen zal - voor zover relevant - bij de beoordeling worden ingegaan.
Beoordeling
in conventie en reconventie
5. De vorderingen in conventie en in reconventie hangen (deels) met elkaar samen en zullen daarom voor zover mogelijk gezamenlijk besproken worden.
(on) eerlijke bedingen
6. De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
7. De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of de bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Schipper vordert - na vermindering van eis - alleen nog achterstallige huur.
Nu [gedaagde] in reconventie voorwaardelijk - voor zover dit niet reeds besloten ligt in het oordeel in conventie - een verklaring voor recht heeft gevorderd met betrekking tot de vernietiging van artikelen, zullen ook de bedingen worden getoetst waarop Schipper na vermindering van eis geen beroep meer doet, maar die voor de beoordeling van de initiële vordering wel relevant zijn geweest.
Nu [gedaagde] in reconventie voorwaardelijk - voor zover dit niet reeds besloten ligt in het oordeel in conventie - een verklaring voor recht heeft gevorderd met betrekking tot de vernietiging van artikelen, zullen ook de bedingen worden getoetst waarop Schipper na vermindering van eis geen beroep meer doet, maar die voor de beoordeling van de initiële vordering wel relevant zijn geweest.
8. Dat houdt in dat de artikelen 5 en 10 niet in zijn geheel worden getoetst, maar alleen de bedingen van die artikelen die relevant zijn voor de beoordeling van de initiële vordering, te weten artikel 5.1 van de huurovereenkomst en artikel 10.1 van de bijzondere bepalingen. Daarnaast zal artikel ‘
10. Bijzondere bepalingen behorende bij het huurcontract d.d. 01-09-2008 van het perceel [adres] , [woonplaats 2] ’worden getoetst. Artikel 18 van Pro de Algemene voorwaarden zal niet worden getoetst aangezien dat artikel ziet op de huurprijswijziging van een woonruimte van een liberaliseerde huurprijs en daarvan in het onderhavige geval geen sprake is.
Naast de artikelen 20.2 en 20.6 zal ook artikel 20.4 van de algemene voorwaarden worden getoetst, ondanks dat dit niet in het petitum is gevorderd, aangezien uit de conclusie zelf blijkt dat [gedaagde] (ook) dit beding wenst (te laten) vernietigen.
10. Bijzondere bepalingen behorende bij het huurcontract d.d. 01-09-2008 van het perceel [adres] , [woonplaats 2] ’worden getoetst. Artikel 18 van Pro de Algemene voorwaarden zal niet worden getoetst aangezien dat artikel ziet op de huurprijswijziging van een woonruimte van een liberaliseerde huurprijs en daarvan in het onderhavige geval geen sprake is.
Naast de artikelen 20.2 en 20.6 zal ook artikel 20.4 van de algemene voorwaarden worden getoetst, ondanks dat dit niet in het petitum is gevorderd, aangezien uit de conclusie zelf blijkt dat [gedaagde] (ook) dit beding wenst (te laten) vernietigen.
9. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
10. De onder 1.2. en 1.3. geciteerde bedingen uit de huurovereenkomst, respectievelijk de algemene voorwaarden zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Deze zijn niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over de bedingen is onderhandeld.
11. Schipper heeft zich op het standpunt gesteld dat de tekst van het huurprijswijzigingsbeding van artikel 5.1. aangevuld had moeten worden met de woorden “
het gestelde in artikel Bijzondere bepalingen 10.1 t/m 10.3”. Uit intern onderzoek is Schipper gebleken dat meerdere van haar huurcontracten deze omissie bevatten. Nu de huurverhoging voor [gedaagde] wordt gegrond op het eerste zinsdeel van artikel 5.1. te weten “…
voor het eerst per 1 juli 2009 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs…”is er volgens Schipper geen sprake van een oneerlijk beding. Artikel 10.1 is slechts de uitgebreide versie van hetgeen in artikel 5.1. is bepaald, zodat ook geen sprake is van een dubbel wijzigingsbeding, aldus Schipper.
het gestelde in artikel Bijzondere bepalingen 10.1 t/m 10.3”. Uit intern onderzoek is Schipper gebleken dat meerdere van haar huurcontracten deze omissie bevatten. Nu de huurverhoging voor [gedaagde] wordt gegrond op het eerste zinsdeel van artikel 5.1. te weten “…
voor het eerst per 1 juli 2009 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs…”is er volgens Schipper geen sprake van een oneerlijk beding. Artikel 10.1 is slechts de uitgebreide versie van hetgeen in artikel 5.1. is bepaald, zodat ook geen sprake is van een dubbel wijzigingsbeding, aldus Schipper.
12. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
13. In het onderhavige geval ontbreekt een deel van de tekst waardoor het beding niet duidelijk is opgesteld en daarom niet objectief bepaalbaar is wat is overeengekomen. Dat de verhuurder heeft bedoeld te verwijzen naar artikel 10.1 tot en met 10.3, zoals zij heeft betoogd, moge zo zijn, maar dit is voor consument niet inzichtelijk. Niet duidelijk voor de lezer is immers op welke andere wijze - naast de mogelijkheid die is beschreven in het eerste zinsdeel - Schipper de huurprijs zou kunnen verhogen. Daarnaast is in dezelfde overeenkomst in artikel 10.1 van de bijzondere bepalingen een ander huurprijswijzigingsbeding opgenomen. Hoewel dit beding op zichzelf wel duidelijk is geformuleerd, valt uit de overeenkomst niet op te maken hoe beide huurprijswijzigingsbedingen zich tot elkaar verhouden, zodat ook op dit punt het huurprijswijzigingsbeding niet duidelijk en transparant is. Daarmee is het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het biedt de verhuurder immers de mogelijkheid om op basis van artikel 5.1. de huur te verhogen zonder dat het voor de huurder duidelijk is op basis van welke regeling dat gebeurt. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de huurprijswijzigingsbedingen van artikel 5.1. van de huurovereenkomst en artikel 10.1 van de bijzondere bepalingen oneerlijk zijn.
14. Het beding in artikel 10 lid 1 van Pro de ‘Bijzondere bepalingen behorende bij het huurcontract d.d. 01-09-2008 van het perceel [adres] , [woonplaats 2] ’ en het beding in artikel 20.2 van de algemene voorwaarden worden ook door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. De contractuele rente volgens deze beide bedingen bedraagt 1% per maand, wat neerkomt op een contractuele rente van 12% per jaar, terwijl over 2008 de wettelijke rente is vastgesteld op 6% per jaar. De laatste keer dat de wettelijke rente boven de 10% per jaar is geweest, was in de periode 1990-1994. Voorts heeft het rentebeding alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt ook nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder Pro a BW.
15. Ten aanzien van artikel 20.4 van de algemene voorwaarden is de kantonrechter ook van oordeel dat deze als oneerlijk moet worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van het Hoge Raad-arrest van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Op grond van artikel 20.4 worden de buitengerechtelijke kosten bepaald op tenminste 15% met een minimum van € 125,00 hetgeen afwijkt van de tarieven die worden gehanteerd in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarin is de hoogte van de vergoeding tot een bepaald bedrag 15%, maar loopt dit percentage af naarmate de vordering oploopt. Dat is niet het geval in artikel 20.4 van de algemene voorwaarden. Bovendien is een te hoog minimum bepaald, in plaats van de toegestane € 40,00. Voorts is de consument volgens de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW Pro, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht. Het beding is daarom oneerlijk.
16. Ook het in artikel 20.6 opgenomen beding is volgens de kantonrechter als een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn te beschouwen. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Voorop wordt gesteld dat het boetebeding tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan. Artikel 20.6 stelt een boete op overtreding van
elke verplichtinguit deze overeenkomst en bijbehorende algemene voorwaarden, zonder daarbij onderscheid aan te brengen in soort overtreding en materialiteit. Bovendien kent de bepaling geen maximum, zodat - in theorie - de boete oneindig doorloopt, ook in die gevallen dat de huurder niet op de hoogte is van de overtreding. Tot slot is tevens van invloed op de mate van oneerlijkheid dat artikel 20.6 bepaalt dat de boete de overige rechten van de verhuurder op schadevergoeding onverlet laat.
elke verplichtinguit deze overeenkomst en bijbehorende algemene voorwaarden, zonder daarbij onderscheid aan te brengen in soort overtreding en materialiteit. Bovendien kent de bepaling geen maximum, zodat - in theorie - de boete oneindig doorloopt, ook in die gevallen dat de huurder niet op de hoogte is van de overtreding. Tot slot is tevens van invloed op de mate van oneerlijkheid dat artikel 20.6 bepaalt dat de boete de overige rechten van de verhuurder op schadevergoeding onverlet laat.
17. Gelet op het Radlinger arrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283, in het bijzonder r.o. 101) en het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2275) doet zich bovendien de vraag voor of het cumulatieve effect van alle in de algemene voorwaarden opgenomen boetebedingen als oneerlijk is te beschouwen. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, aldus het Hof van Justitie in genoemd Radlinger arrest, aangezien die bedingen in hun geheel toepasselijk zijn, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. Dit is met name in het onderhavige geval van belang, nu in de algemene voorwaarden twee boetebedingen voorkomen: artikel 20.6 stelt een boete van € 25,00 per dag op niet nakoming van enige verplichting uit de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden, zonder maximum, en artikel 1.4. stelt een boete van 3x de maandhuur op - samengevat - onderverhuur of het in gebruik geven van de woning aan anderen, zonder schriftelijke toestemming. Het beding is ook om die reden oneerlijk.
18. Gelet op het vorenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de artikelen 5.1 en 10.1 van de huurovereenkomst en artikel 10 lid 1 van Pro de ‘Bijzondere bepalingen behorende bij het huurcontract d.d. 01-09-2008 van het perceel [adres] , [woonplaats 2] ’ en de artikelen 20.2, 20.4 en 20.6 worden gegeven.
19. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.
20. Nu het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding is vernietigd, betekent dat dat Schipper hier nooit een beroep op heeft kunnen doen en de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dus niet is verhoogd. Dat betekent dat uit moet worden gegaan van de oorspronkelijke huurprijs van € 444,30 (453,30 minus 9) per maand, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot op de dag van vandaag.
21. Gelet op het feit dat de huurovereenkomst al sinds 2008 bestaat en de huurprijs gedurende die jaren flink is gestegen ten opzichte van de oorspronkelijke huurprijs, staat voldoende vast dat van een huurachterstand zoals gevorderd geen sprake kan zijn. De gevorderde huurachterstand moet dan ook worden afgewezen.
huurprijsvermindering in verband met gebreken
22. Door Schipper is niet betwist dat er sprake is geweest van een gebrekkige en zelfs gevaarlijke situatie met moederhaard. Dit blijkt ook uit de constatering van de monteur. Aangezien het probleem met de moederhaard kwalificeert als een C-gebrek is verlaging van de huur tot 40 procent van de geldende huur gerechtvaardigd.
22. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan de huurder een huurprijsvermindering vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Partijen zijn het erover eens dat het probleem met de verwarming met het plaatsen van een cv-installatie op 18 januari 2023 is verholpen, maar zij twisten erover vanaf welk moment deze huurprijsvermindering zou moeten worden toegepast.
22. Nog daargelaten dat uit de melding van [gedaagde] in september 2020 al blijkt van problemen met de moederhaard en het expansievat, duidt de in december 2020 aangevraagde offerte voor het zo spoedig mogelijk installeren van een cv-installatie erop dat er kennelijk voor Schipper concrete aanleiding was de moederhaard op korte termijn te willen vervangen. De kantonrechter is dan ook van oordeel Schipper in 2020 al in voldoende mate bekend was met het gebrek, aangezien ze voornemens was tot maatregelen over te gaan, maar daarvan om onduidelijk reden vanaf heeft gezien. Zelfs toen Schipper met de e-mail van 29 augustus 2022 weer op het gebrek werd gewezen, heeft zij nog ruim vier maanden gewacht met het aanpakken van het probleem met de moederhaard. Gelet op het vorenstaande zal, met inachtneming van de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW Pro, in verband met het gebrek aan de moederhaard over de periode van juni 2022 tot en met 18 januari 2023 de huurprijs worden verminderd tot 40% van de tussen partijen geldende huurprijs.
22. De kantonrechter begrijpt dat het gat in het plafond van de badkamer niet mooi en wenselijk is, maar is niet van oordeel dat dit heeft geleid tot een dusdanige vermindering van het huurgenot van [gedaagde] dat daar een huurprijsvermindering tegenover moet staan.
22. Vast staat dat [gedaagde] in ieder geval in augustus 2022 melding van de lekkende wc-pot heeft gemaakt en voorts staat vast dat de wc-pot na maart 2023 niet meer lekt. Schipper heeft aangevoerd dat zij al in november 2022 al het in augustus 2022 gemelde gebrek heeft laten verhelpen, maar dat er nadien een nieuwe melding van [gedaagde] over de wc-pot is gekomen, die zij vervolgens in maart 2023 heeft verholpen. [gedaagde] heeft echter betwist dat er in november werkzaamheden aan de wc-pot zijn verricht en dat door hem een nieuwe melding is gedaan. Het had onder die omstandigheden op de weg van Schipper gelegen haar verweer nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, moet dit verweer als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd en kan er daarmee niet van worden uitgegaan dat het gebrek aan de wc-pot vóór maart 2023 is verholpen. Schipper heeft reeds in haar conclusie van antwoord in reconventie gesteld dat de wc-pot op 14 maart 2023. [gedaagde] is hierop zijn conclusie van dupliek in reconventie niet ingegaan, maar stelt in zijn laatste akte ineens dat het gebrek van de wc-pot pas in april 2023 is verholpen, zonder dit te onderbouwen. Om die reden wordt er vanuit gegaan dat het gebrek aan de wc-pot op 14 maart 2023 is verholpen. De huurprijs over de periode 18 januari 2023 en 14 maart 2023 zal daarom worden verminderd tot 60% van de tussen partijen geldende huurprijs.
22. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen en beslist, geldt tussen partijen de aanvangshuurprijs (zie r.o 19). Nu [gedaagde] bij zijn berekening is uitgegaan van de hogere huurprijs, moet het gevorderde bedrag worden afgewezen en zal de vordering worden toegewezen zoals hieronder bepaald.
|
|
In conventie en reconventie
28. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Schipper veroordeelt in de kosten van het geding. De over de proceskosten gevorderde rente is toewijsbaar met ingang van de veertiende dag na de datum van dit vonnis
BESLISSING
In conventie
wijst de vordering af;
In reconventie
bepaalt dat de door [gedaagde] verschuldigde huurpenningen voor de woning met 60% worden verlaagd ten opzichte van de tussen partijen geldende huur vanaf 1 juni 2022 tot en met 18 januari 2023 en met 40% vanaf 18 januari 2023 tot en met 31 maart 2023;
verklaart voor recht dat de artikelen 5.1 en 10.1 van de huurovereenkomst en artikel 10 lid Pro 1 ‘Bijzondere bepalingen behorende bij het huurcontract d.d. 01-09-2008 van het perceel [adres] , [woonplaats 2] ’ en de artikelen 20.2, 20.4 en 20.6 zijn vernietigd;
in conventie en reconventie
veroordeelt Schipper in de kosten van het geding tot op heden begroot op € 918,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening;
veroordeelt Schipper in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.