Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 10843155 \ EA VERZ 23-1307
Beschikking van 28 mei 2024
[verzoekster],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoekster] ,
procederend in persoon,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAREN [verweerder],
te [plaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. G. Visser,
1.De procedure
1.1.
[verzoekster] heeft op 14 december 2023 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend. [verzoekster] heeft nog nadere producties ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 mei 2024. [verzoekster] is in persoon verschenen, vergezeld door haar partner en gemachtigde [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Namens de VvE zijn [naam voorzitter VvE] (voorzitter) en [naam vicevoorzitter VvE] (vicevoorzitter) verschenen, vergezeld door de gemachtigde.
Als belanghebbenden zijn verschenen [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] . Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een notariële akte van 22 december 1971 (hierna: de splitsingsakte) is een flatgebouw gelegen aan [adres] te [plaats] gesplitst in 119 appartementsrechten. Het flatgebouw heeft de naam [verweerder] en bestaat uit flatwoningen met bijbehorende bergruimten.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. Verder is het
modelreglement bij splitsing in appartementsrechtenvan 25 februari 1964 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. De relevante delen van het splitsingsreglement zijn opgenomen in bijlage I bij dit vonnis. Die bijlage maakt deel uit van dit vonnis.
modelreglement bij splitsing in appartementsrechtenvan 25 februari 1964 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. De relevante delen van het splitsingsreglement zijn opgenomen in bijlage I bij dit vonnis. Die bijlage maakt deel uit van dit vonnis.
2.3.
De bij de splitsingsakte behorende tekening ziet er wat betreft de achtste verdieping als volgt uit:
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoekster] verzoekt de kantonrechter om aan haar een vervangende machtiging toe te kennen om op haar loggia, op kosten van de VvE, twee kapotte deuren te laten repareren door een deskundige timmerman en de deuren en kozijnen aan de buitenzijde, waar nodig te laten repareren en verven door een bekwaam schilder.
3.2.
[verzoekster] stelt daartoe dat zij het bestuur van de VvE herhaaldelijk en op diverse manieren heeft verzocht om de deuren en kozijnen op haar loggia te repareren en te onderhouden. Het bestuur weigert echter om het onderhoud van de kozijnen op de agenda van de vergadering van de VvE te plaatsen of te behandelen tijdens de vergadering van de VvE. Volgens [verzoekster] stelt het bestuur van de VvE zich ten onrechte op het standpunt dat de eigenaars zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhouden en repareren van de buitenkozijnen.
3.3.
De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging, met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.De beoordeling
Gemeenschappelijke gedeelten
4.1.
Binnen de VvE bestaat al langere tijd verdeeldheid over de vraag of de deuren die vanuit de woning toegang geven tot de loggia’s van de appartementen en de daarnaast gelegen kozijnen nou wel of niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De vergadering van de VvE heeft vanwege die verdeeldheid daarover nog geen besluit genomen. Om die reden heeft [verzoekster] zich tot de kantonrechter gewend.
4.2.
De VvE voert als verweer dat de kozijnen en deuren tot het privégedeelte van het appartement van [verzoekster] behoren. Zij verwijst daartoe naar het bepaalde in artikel 8 lid 3 van Pro het splitsingsreglement, naar de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte en naar de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening. De VvE voert hierbij aan dat de loggia’s – op de splitsingstekening in overweging 2.3 met “bl” aangeduid – binnen de dikke lijnen liggen die een appartementsrecht aanduiden. De betreffende kozijnen en deuren liggen op een dunne lijn en zijn daarmee onderdeel van het privégedeelte van het appartementsrecht, aldus de VvE.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de buitenzijde van de deuren die vanuit de woning toegang geven tot de loggia’s en de buitenzijde van de daarnaast gelegen kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. En wel vanwege het volgende.
4.4.
Het is relevant om hierbij onderscheid te maken tussen (i) wat tot de privégedeelten van iemands appartementsrecht behoort en (ii) wat – kort gezegd – gemeenschappelijk onderhouden moet worden. In beide gevallen wordt gebruik gemaakt van dezelfde term: “gemeenschappelijke gedeelten” van het gebouw. Maar in geval (i) gaat het om de vraag of iemand het recht heeft op het uitsluitend gebruik van een gedeelte van het flatgebouw – behoort het tot iemands appartement – en bij (ii) gaat het om de vraag op wiens kosten een gedeelte van het gebouw onderhouden moet worden.
4.5.
In het bij de splitsingsakte behorende splitsingsreglement is omschreven wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoort, dus relevant voor het antwoord op zowel (i) als (ii). De bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening heeft ten doel de begrenzing van de privégedeelten aan te geven; dus voornamelijk relevant voor (i). Maar binnen de begrenzing van het privégedeelte kunnen zich heel goed zaken bevinden waarvan op grond van artikel 15 van Pro het splitsingsreglement het onderhoud voor rekening komt van de gezamenlijke eigenaars. Dus wat valt onder (ii).
4.6.
Uitgangspunt is dat alleen de omschrijving in het splitsingsreglement bepaalt wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw behoort. Maar het tussen partijen toepasselijke splitsingsreglement is opgesteld in 1964 en dat geeft slechts een karige aanwijzing wat daartoe behoort. Het geeft alleen een algemene definitie over het begrip ‘gemeenschappelijke gedeelten’, maar legt het verder niet uit. In artikel 1 sub e van Pro het splitsingsreglement is namelijk slechts bepaald dat met ‘gemeenschappelijke gedeelten’ wordt bedoeld ‘de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn’. Alle delen en onderdelen van het pand die in de splitsingsakte niet voor privégebruik zijn bestemd, zijn dus gemeenschappelijk. Verder somt het splitsingsreglement in artikel 8 lid 3 nog Pro een beperkt aantal onderwerpen op wat in ieder geval voor het onderhoud gemeenschappelijk is, zoals dak, galerijen en lift en wat voor algemeen gebruik bestemd is. Maar uit artikel 8 lid 3 van Pro het splitsintsreglement volgt ook dat dit geen uitputtende opsomming is.
4.7.
In later opgestelde zogenoemde Modelreglementen wordt – juist ter voorkoming van onenigheid over de uitleg van diverse gehanteerde begrippen – meer precies en uitgebreider invulling gegeven aan diverse begrippen, zo ook ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten. In het laatste Modelreglement (2017) wordt in artikel 11 lid 1 sub d bepaald Pro dat ‘
de raamkozijnen (inclusief ramen en het daarin aanwezige glas) alsmede deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren) en drempels die zich bevinden in de(al dan niet aan balkons of terrassen grenzende)gevels (…) alsmede het daarbij behorende (standaard) hang- en sluitwerk’ voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (onderstreping kantonrechter). Alleen ‘
het onderhoud, herstel en de vervanging van de in het privégedeelte aanwezige (inpandige) raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas alsmede van de (inpandige) deurkozijnen met de deuren en drempels, waaronder begrepen het inpandige hang- en sluitwerk’is op grond van artikel 12.2 sub c van dit Modelreglement voor rekening van de individuele eigenaars.
de raamkozijnen (inclusief ramen en het daarin aanwezige glas) alsmede deurkozijnen met de deuren (inclusief schuifdeuren) en drempels die zich bevinden in de(al dan niet aan balkons of terrassen grenzende)gevels (…) alsmede het daarbij behorende (standaard) hang- en sluitwerk’ voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (onderstreping kantonrechter). Alleen ‘
het onderhoud, herstel en de vervanging van de in het privégedeelte aanwezige (inpandige) raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas alsmede van de (inpandige) deurkozijnen met de deuren en drempels, waaronder begrepen het inpandige hang- en sluitwerk’is op grond van artikel 12.2 sub c van dit Modelreglement voor rekening van de individuele eigenaars.
4.8.
Dat komt ook logisch voor omdat de raamkozijnen en de deurkozijnen met de deuren die zich in de buitengevels bevinden tot de noodzakelijke en essentiële onderdelen van het (geraamte van het gebouw) behoren. Zij vormen immers de afscheiding tussen binnen en buiten en maken daarmee deel uit van wat vaak “de schil van het gebouw” wordt genoemd. Dat wat het gebouw beschermd tegen de weers- en windinvloeden van buiten. In die zin zijn zij van belang voor alle eigenaren van het gebouw en dus aan te merken als gemeenschappelijke gedeelten.
4.9.
Dat de kozijnen en de deuren tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren volgt naar het oordeel van de kantonrechter ook uit het bepaalde in artikel 8 lid 3 van Pro het splitsingsreglement. Daarin is bepaald dat de eigenaars de beslissing over het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw aan de vergadering van de VvE moeten overlaten en is in de opsomming het buitenverfwerk aan de gemeenschappelijke en particulieren voordeuren, de hal en de galerijen vermeld. Verder is in artikel 8 lid 5 van Pro het splitsingsreglement expliciet bepaald dat glasschade in een gebruikseenheid steeds voor rekening van de betrokken eigenaar komt. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter dus kennelijk beoogd een uitzondering te maken ten aanzien van de verantwoordelijkheid van de gezamenlijke appartementseigenaars voor glasschade.
4.10.
De conclusie is dan ook dat de buitenzijde van de deuren en de kozijnen die zich in de buitengevels bevinden tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren, zodat de eigenaren op grond van artikel 8 lid 3 van Pro het splitsingsreglement verplicht zijn het onderhoud over te laten aan de vergadering van eigenaars van de VvE en op grond van artikel 15 van Pro het splitsingsreglement verplicht zijn bij te dragen in de kosten daarvan. Dus ook de buitengevels van het gebouw die zich binnen de loggia’s bevinden.
Hoe nu verder?
4.11.
Zoals ook op de zitting met partijen is besproken, heeft dit oordeel over wat op gemeenschappelijke kosten onderhouden moet worden, gevolgen voor meer eigenaren dan alleen [verzoekster] . Zo zijn er eigenaars die dit steeds op eigen kosten hebben onderhouden. Verder zijn er eigenaars die al lange tijd geleden aanpassingen hebben gemaakt aan loggia’s door deze van voorzetramen te voorzien. Zij hebben weliswaar toestemming van de gemeente hiervoor, maar niet van de VvE. Dat is wel nodig, omdat de aanpassing invloed heeft op delen die voor het onderhoud gemeenschappelijk zijn. De vergadering van eigenaars van de VvE kan daarom de toestemming weigeren of aan hun toestemming voorwaarde verbinden, zoals over onderhoud of schade die deze aanpassingen aan gemeenschappelijke delen kan aanrichten.
4.12.
Kortom, met dit oordeel van de kantonrechter moet de vergadering van eigenaars van de VvE enige fundamentele beslissingen nemen over het onderhoud aan het gebouw. Daarbij komt dat de vergadering meer kan besluiten dan de kantonrechter, bijvoorbeeld dat niet alleen het onderhoud aan de deuren en kozijnen in de loggia van [verzoekster] plaats moet vinden, maar in alle loggia’s. Verder is op de zitting gebleken dat niet zozeer het weigeren om te beslissen op het onderhoud van deuren en ramen in [verzoekster] ’ loggia de slepende kwestie was binnen de (vergadering van eigenaars van de) VvE, maar de vraag wat nou in het algemeen wel en niet tot de gemeenschappelijke gedeelten voor het onderhoud behoorde. Omdat het antwoord daarop is gegeven met deze tussenbeslissing, geeft de kantonrechter, zoals besproken op de zitting, de vergadering van eigenaars van de VvE de kans om de onderhoudskwestie – waaronder het onderhoud aan deuren en kozijnen in de buitengevel van [verzoekster] ’s loggia – eerst zelf te bespreken en beslissen. Het bestuur van de VvE kan daarnaast inventariseren of ook in andere appartementen onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden. In dat geval kan de herstelopdracht ineens worden gegeven en kunnen de kosten lager worden gehouden.
4.13.
Omgekeerd geldt ook dat [verzoekster] al lange tijd wacht op een oplossing en dat het redelijk is dat binnen een maand of acht aanstalten moet worden gemaakt met het verzochte onderhoud. In acht maanden kan namelijk een vergadering uitgeschreven worden, kunnen beslissingen worden genomen, offertes worden opgevraagd en kan een opdracht worden gegeven. Hierbij geldt wel dat in die periode de winter intreedt, zodat eventueel de VvE een kortdurende, tijdelijke noodoplossing kan nemen voor de situatie van [verzoekster] . [verzoekster] heeft daarmee ook ingestemd.
Samenvatting
4.14.
De kantonrechter heeft onder 4.10. geoordeeld dat de buitenzijde van deuren die toegang geven tot de loggia’s en de buitenzijde van de daarnaast gelegen kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zodat – kort gezegd – de rekening van het onderhoud hiervan voor de gezamenlijke eigenaars komt.
4.15.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel geeft over het verzoek van [verzoekster] , zal de VvE in de gelegenheid worden gesteld om een traject uit te zetten om te komen tot herstel van de deuren en kozijnen van de loggia’s van de appartementen waarvan dat noodzakelijk is, waaronder dat van [verzoekster] . De zaak zal daartoe worden aangehouden tot 1 december 2024. Uiterlijk op die datum moet (i) de (gemachtigde van de) VvE laten weten welke stappen ze heeft gezet in het onderhoudstraject en wanneer de werkzaamheden aan de deuren en kozijnen van het appartement van [verzoekster] zullen aanvangen en (ii) [verzoekster] laten weten of nog behoefte bestaat aan een eindoordeel.
4.16.
Een laatste opmerking tot slot. De kantonrechter krijgt uit wat allemaal besproken is, de sterke indruk dat de VvE – zowel het bestuur als de vergadering van eigenaars – de komende tijd nog veel te beslissen, te financieren en uit te voeren heeft. Daarbij is het een grote VvE, dat wil zeggen, de VvE heeft veel leden. De kantonrechter constateert dat de VvE zich niet laat ondersteunen door een externe VvE-beheerder, terwijl dat volgens de splitsingsakte wel mogelijk is. Wellicht is dit daarom het overwegen waard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
bepaalt dat de door de VvE en door [verzoekster] in te dienen reacties uiterlijk op 1 december 2024 moeten zijn ontvangen,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024.
33806
BIJLAGE I
In het splitsingsreglement (het
modelreglement bij splitsing in appartementsrechtenvan 25 februari 1964), genoemd onder overweging 2.2, is het volgende bepaald, voor zover relevant:
modelreglement bij splitsing in appartementsrechtenvan 25 februari 1964), genoemd onder overweging 2.2, is het volgende bepaald, voor zover relevant:
“Definities
Artikel 1
Waar in dit reglement wordt gesproken van:
(…)
e. “gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;
(…)
Rechten en verplichtingen van de eigenaren en de gebruikers
(…)
Artikel 2
(…)
4. Ieder der eigenaren zal in zijn gebruikseenheid veranderingen mogen aanbrengen, mits geen schade wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten (…).
Artikel 8
1. De eigenaren en gebruikers zijn verplicht hun gebruikseenheden behoorlijk te onderhouden en meer in het bijzonder ervoor te zorgen, dat alle zich hierin bevindende zaken en installaties, waarbij tevens andere eigenaren
of gebruikers belang hebben, zoals buizen, leidingen en dergelijke, zich voortdurend in goede staat bevinden. (…)
3. Zij verplichten zich aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals het dak, de galerijen, de trappenhuizen, de liftinstallaties en de centrale verwarmingsinstallaties, het buitenverfwerk en dat gedeelte van het binnenverfwerk hetwelk moet geschieden aan de gemeenschappelijke voordeuren, halls en galerijen en het gedeelte van de
particuliere voordeuren, die zijn gekeerd naar de halls of de galerijen, en in het algemeen van al hetgeen voor gemeenschappelijk gebruik bestemd is; (…).
(…)
5. Glasschade in een gebruikseenheid komt steeds voor rekening van de betrokken eigenaar.
(…)
Aandeel in de gemeenschap
Artikel 14.
1. De eigenaren zijn in de gemeenschap gerechtigd voor de gedeelten, welke in de akte van splitsing zijn vermeld.
2. De gemeenschappelijke baten moeten in dezelfde verhouding tussen de eigenaren worden verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaren verplicht bij te dragen in – en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor – de gezamenlijke schulden, kosten en lasten, tenzij in de akte van splitsing een andere verhouding
uitdrukkelijk wordt vermeld en/of wordt bepaald, dat daarin vermelde schulden, kosten en lasten slechts ten laste van sommige eigenaren zullen komen. Schulden, kosten en lasten, welke slechts ten laste van sommige eigenaren komen, komen voor hun rekening in de verhouding, waarin zij in het algemeen in de gezamenlijke schulden, kosten en lasten moeten bijdragen.
Gezamenlijke schulden, kosten en lasten en exploitatierekening.
Artikel 15.
Tot de schulden, kosten en lasten, als bedoeld in artikel 638 g eerste lid, sub 2, van het Burgerlijk Wetboek, worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of de daartoe behorende installaties of tot het behoud daarvan;
b. die, welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen, voor zover deze niet ingevolge de bepalingen van de akte van splitsing ten laste komen van een bepaalde eigenaar of bepaalde
eigenaren;
c. die, welke verband houden met de oprichting van een vereniging van eigenaren of met de aanstelling van de administrateur en met de administratie van het gebouw;
(…)
Artikel 16.
1. Van de gezamenlijke kosten en lasten, genoemd in artikel 15 letters Pro a tot en met i, alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten verbonden aan het periodiek schilderwerk en van eventueel in de
akte van splitsing vermelde andere kosten en lasten, zal telkenjare door de administrateur een begroting worden ontworpen en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering worden voorgelegd. Voor de eerste maal zal het bedrag door de administrateur naar eigen redelijk goedvinden worden vastgesteld.
2. Met ingang van een door de administrateur te bepalen datum zal door ieder der eigenaren ten behoeve van de kas van de vereniging bij wijze van voorschotbijdrage driemaandelijks aan de administrateur worden over
gemaakt een/vierde gedeelte van zijn omslag in voormeld voorlopig begroot bedrag.
3. Aan het einde van elk boekjaar, hetwelk gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door de administrateur een exploitatierekening opgemaakt over het afgelopen jaar, ter berekening van de definitieve bijdrage door iedere
eigenaar verschuldigd, Op deze exploitatierekening wordt als overgangspost geboekt de reserve voor het periodiek schilderwerk en onderhoud.
4. Mocht er een overschot blijken te bestaan, dan wordt dit overgebracht naar het reservefonds.
5. In het tegenovergestelde geval zullen de eigenaren het tekort binnen een maand moeten aanzuiveren, na daartoe door de administrateur te zijn aangemaand.
(…)
Artikel 19.
1. Er zal een reservefonds worden gevormd, waaruit onvoorziene uitgaven zullen worden bestreden, welk fonds toebehoort aan de hierna te noemen vereniging van eigenaren.
(…)
Vergadering van eigenaren
(…)
Artikel 25.
1. Alle besluiten, waarvoor in dit Reglement of krachtens de Wet geen af wijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
(…)
Artikel 26.
1. Bij de vergadering berust het beheer en het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.
2. Ieder der eigenaren of gebruikers is verplicht zijn medewerking te ver lenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijs van hem verlangd kan worden. (…)
3. Besluiten tot het doen van uitgaven, een in de akte van splitsing bepaald bedrag te boven gaande, zullen slechts kunnen worden genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin een aantal eigenaren tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tezamen tenminste de helft van het totaal der stemmen kan uitbrengen. In deze vergadering zal eventueel tevens bepaald
worden de extra-voorschotbijdrage, welke door de administrateur te dier zake van de eigenaren gevorderd kan worden.
(…)
5. Indien in een daartoe bijeengeroepen vergadering het vereiste aantal stemmen niet aanwezig is, wordt een nieuwe vergadering bijeengeroepen, te houden niet vroeger dan twee weken en niet later dan zes weken na de
eerste, waarin terzake van de aanhangige onderwerpen als bedoeld in het derde en vierde lid, geldige besluiten zullen kunnen worden genomen, ongeacht het aantal der aanwezige stemmen mits met een meerderheid van
tenminste drie/vierde van het aantal der uitgebrachte stemmen. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.
(…)