ECLI:NL:RBAMS:2024:3532 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en ver...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Team kanton

Zaaknummer: 10939385 \ CV EXPL 24-1706

Vonnis van 7 juni 2024

in de zaak van

de commanditaire vennootschap

[eiseres] C.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: Armaere Incassospecialisten & Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 januari 2024 met producties;

- de akte wijziging eis van 22 februari 2024;

- het proces-verbaal mondeling antwoord van 22 februari 2024;

- het tussenvonnis van 8 maart 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

Op 10 april 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voorafgaande aan de zitting heeft [eiseres] een overzicht van de actuele huurachterstand toegezonden. Namens [eiseres] is mr. J. Backers van Armaere verschenen. Ook [gedaagde] is verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

De feiten

1.1.

Op 23 december 2022 heeft [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] ingaande op 1 januari 2023 met betrekking tot de woning aan de [adres] tegen een aanvangsprijs van € 1.353,86 inclusief (voorschot) servicekosten per maand.

1.2.

In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:

“(…)Article 1 Rent and Tenancy

1.1

The Landlord rents to the Tenant, who accepts tenancy of:

The independent residential accommodation, located at [adres] (…) as further specified in the Floorplan document that the tenant has received from Landlord. The enjoyment under this tenancy includes (..) the shared use of the Common areas (…) hereafter together referred to as: ‘the Accomodation’(..)

The Finishing and furniture (…) as further specified in the Floorplan document; (…)

Article 4. Rent(…)

4.1

Upon commencement of this Indefinite Term Contract, the Rent amounts to:

€ 1.127,40 per month for the residential accommodation as referred to in Article 1.1 (1)

€ 27,79 per month for the Finishing and furniture as referred to in Article 1.1. (2).

4.2

Upon commencement of this Indefinite Term Contract, the Landlord shall provide the additional supplies and services that are subject to annual settlement, comprised of the following elements:

security services and services maintenance technicians
use of water in the Accommodation
use of electricity in the Accommodation
delivery of heating, electricity, water in the Common areas
internet and managed wifi
window cleaning
maintenance, small repairs and cleaning of the Common areas
maintenance, repairs and delivery of electricity of the Technical systems (…)
renewal of light bulbs for Common areas
glass insurance (if damage not caused by the Tenant)
pest control on Common areas
taxes and levies for actual use (where charged to Landlord)
administrative fee of 1% for heating, and 5% for other supplies and services, with a minimum of € 7,50 per annual settlement per Accommodation.

The monthly advance payment for the costs of these additional supplies and services amounts to € 149.67 (including VAT if applicable).

4.3

Upon commencement of this Indefinite Term Contract, Onsite Manco shall provide the additional supplies and services that arenotsubject to annual settlement, comprised of the following elements:

fitness membership as from the opening of the fitness Amenity
service desk and parcel service (MyPup)
The entrance to and shared use of the Amenities as further specified in article 5.2 of the general Terms and Conditions OurDomain Amsterdam South East (…)

The monthly payment for the costs of these additional supplies and services amounts to € 49.00 (including VAT if applicable), regardless of the actual use thereof by the Tenant. (…)

4.5

The total of the amounts stipulated in the Articles 4.1, 4.2 and 4.3 is € 1,353.86 and must be fulfilled by advance payment, no later than before the first day of every calendar month to the account of Landlord (…).The Landlord shall receive the payment of the amount stipulated in Article 4.3 on behalf of Onesite Manco.(...)

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de General Terms and Conditions Ourdomain Amsterdam South East april 2022 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing, waarin onder meer is bepaald:

“(…)Article 5. Amenities and commercial facilities(…)

5.2

The following Amenities are not part of the Accomodation and Common areas, not as an immovable belonging (“onroerende aanhorigheid”) nor otherwise, and the use thereof has not been included in the Rent.

Service Desk – East House
Lounges & Game room – East House
Park & gardens – East, North & West House
Work & Study area – East House
Music Room – East House
Cinema Room – East House (…)

Article 6. Rent and Rent Adjustment(…)

6.4

In the case of a non-regulated rent (“geliberaliseerde huurprijs”) as meant in article 7:247 Dutch Civil Code, the landlord has the right to annually increase the Rent, the Advance for the costs of additional supplies and services and the Amount for the costs of additional supplies and services not subject to settlement each calendar year as of 1 July based on the change in the monthly price index figure according to the customer price index (CPI) for all households (series 2015=100). The adjusted amount will be calculated according to the following formula: the change amount will be equal to the amount as prevailing on the adjustment date, multiplied by the index figure for the fourth calendar month preceding the calendar month in which the amount is adjusted, divided by the index figure for the sixteenth calendar month preceding the calendar month in which the amount is adjusted, increased by 1%. (…)

Article 19.(…)Default(…)

19.5

In the event that Tenant remains in default of compliance with his/her obligations pursuant to Law, ordinances and/or the Contract and Landlord is required to take legal measures, all subsequent incurred costs are for the expense of Tenant. Landlord is authorized to charge Tenant for collection costs in accordance with the rates stipulated in the ‘Decree on compensation for extrajudicial collection fees’(‘Besluit normering buitengerechtelijke incassokosten’). (…)”

1.4.

Per 1 juli 2023 is de totale ‘Rent’ van € 1.353,86 verhoogd naar € 1.401,06.

1.5.

Vanaf mei 2023 is een huurachterstand ontstaan. Sindsdien heeft [gedaagde] op
24 oktober 2023 € 1.000,- en op 20 februari 2024 € 6.890,- betaald.

Het geschil

2. [eiseres] vordert, na wijziging eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te voordelen tot:

ontruiming van het gehuurde na betekening van het vonnis;
betaling van € 8.002,28 aan achterstallige huur tot en met april 2024;
betaling van € 233,61 aan wettelijke rente;
betaling van € 906,65 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw;
betaling van een vergoeding ten bedrage van de huur tot aan de dag van de ontruiming;
betaling van de proceskosten.

3. [eiseres] stelt daartoe dat [gedaagde] vanaf mei 2023 tot en met december 2023 (en daarna) een huurachterstand heeft laten ontstaan die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. Zij wil graag met een betalingsregeling de ontstane huurachterstand inlossen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

5. De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument is gebonden, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, waarop de verhuurder zich voor de vordering beroept of kan beroepen, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of [eiseres] de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. Ingevolge artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn heeft de beoordeling van het oneerlijke karakter van deze bedingen geen betrekking op bepalingen van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen (zogenaamde kernbedingen, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Ambtshalve toetsing aan de Richtlijn op oneerlijkheid dient in dat geval dan ook achterwege te blijven.

6. Allereerst moet daarom ambtshalve worden beoordeeld op welke bedingen [eiseres] een beroep doet of had kunnen doen in deze procedure, of deze bedingen getoetst moeten worden ingevolge de Richtlijn en zo ja of deze niet oneerlijk zijn. Daarvoor is van belang dat [eiseres] de achterstallige huur vanaf mei 2023 vordert en dat onbetwist is gebleven dat op
1 juli 2023 de totale maandprijs is verhoogd van € 1.353,86 naar € 1.401,06. Gesteld noch gebleken is dat daarbij de aanvankelijk overeengekomen bedragen aan (voorschot) servicekosten, zoals genoemd in artikel 4.2 en 4.3 ook zijn verhoogd. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat alleen ‘Rent’ ten bedrage van € 1.155,19 zoals genoemd in artikel 4.1 van de huurovereenkomst per 1 juli 2023 is verhoogd. Verder is voor de toetsing van belang dat [eiseres] buitengerechtelijke incassokosten en rente vordert.

7. In artikel 4.1, 4.2 en 4.3 en 4.5 van de huurovereenkomst zijn de huurprijs en (het voorschot) servicekosten vastgelegd. In artikel 6.4 van de algemene voorwaarden is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen en in artikel 19.5 een beding met betrekking tot buitengerechtelijke kosten. In deze procedure beroept [eiseres] zich of had zij zich op deze bedingen kunnen beroepen.

8. De bepaling over de huurprijs in 4.1 is, zowel ten aanzien van de kale huur als ten aanzien van de meubileringskosten, een kernbeding en het beding is duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, nu de prijs en waarvoor wordt betaald duidelijk is omschreven. Het in artikel 1.1 genoemde Floorplan, waarnaar in artikel 4.1 wordt verwezen, is weliswaar niet overgelegd in deze procedure, maar nu in de overeenkomst is vermeld dat dit is verstrekt aan [gedaagde] en [gedaagde] dat niet heeft betwist, wordt daarvan uitgegaan. In het vervolg dient echter een dergelijk Floorplan bij de dagvaarding te worden overgelegd. Geoordeeld wordt dat artikel 4.1 dan ook een transparant kernbeding betreft en daarom niet aan de Richtlijn hoeft te worden getoetst.

9. Artikel 4.2 betreft een voorschot op de servicekosten. Dit is geen beding dat ziet op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de (uiteindelijke) prijs. Het betreft immers enkel een voorschot op de uiteindelijk te berekenen prijs. Dit beding moet dus wel op oneerlijkheid worden beoordeeld. Nu in de bepaling duidelijk is vermeld welke service wordt geboden, welk voorschotbedrag daarvoor verschuldigd is en deze kosten onderwerp zijn van jaarlijkse afrekening, wordt geoordeeld dat dit beding niet oneerlijk is.

10. Aan beoordeling van bedingen die betrekking hebben op de berekening van de uiteindelijke kosten voor deze service wordt niet toegekomen omdat die kosten in deze procedure door [eiseres] niet worden gevorderd.

11. In artikel 4.3 is bepaald dat ook als daarvan geen gebruik wordt gemaakt altijd een vast bedrag aan aanvullende servicekosten in rekening worden gebracht voor de fitnessfaciliteiten, de service desk en ‘Amenities’. Deze bepaling betreft wel een prijsbeding en is derhalve een kernbeding. Het betreft hier immers diensten die tegen de vermelde prijs gedurende de huurperiode worden aangeboden. Nu in de bepaling duidelijk is vermeld om welke faciliteiten het gaat en wat de kosten daarvoor zijn, is het beding duidelijk en begrijpelijk geformuleerd. Zoals hiervoor overwogen is in dat geval toetsing van het beding aan de Richtlijn niet aan de orde.

12. Artikel 4.5 is geen kernbeding en moet dus wel op oneerlijkheid worden getoetst. Het betreft immers alleen de termijn van betaling. Dit beding is niet oneerlijk.

13. Artikel 6.4 van de algemene voorwaarden betreft ook geen kernbeding. Zoals onder de feiten hiervoor geciteerd onder 1.3 heeft [eiseres] het in dit artikel mogelijk gemaakt om de ‘Rent’ jaarlijks te verhogen, hetgeen zij ook per 1 juli 2023 heeft gedaan. ‘De Rent’ bestaat volgens artikel 4.1 van de huurovereenkomst uit zowel de kale huurprijs als de meubileringskosten. Dit beding geeft [eiseres] dus de mogelijkheid om niet alleen jaarlijks de kale huurprijs te verhogen, maar ook de prijs voor de meubilering. Dit is in strijd met de dwingendrechtelijke maatstaf van artikel 7:259 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), waaruit volgt dat meubileringskosten servicekosten betreffen, waarvoor geldt dat deze berekend dienen te worden op basis van een systeem van afschrijving en rekening en verantwoording. Hieruit volgt dat meubileringskosten, anders dan de kale huurprijs, niet automatisch jaarlijks kunnen worden verhoogd. Het huurprijswijzigingsbeding is oneerlijk, nu het geen onderscheid maakt tussen de meubileringskosten en de kale huur en het totale bedrag op grond van dit artikel ook daadwerkelijk is verhoogd. Het beding wordt ten aanzien van het wijzigen van ‘the Rent’ dan ook vernietigd, hetgeen tot gevolg heeft dat de doorgevoerde huurprijsverhoging ten aanzien van de meubileringskosten, maar ook ten aanzien van de kale huurprijs, niet is verschuldigd. De huurachterstand wordt daarom berekend op de aanvangshuurprijs van ‘Rent’, te weten € 1.353,86.

14. [eiseres] vordert verder de buitengerechtelijk incassokosten op grond van de wet. Zij heeft echter in artikel 19.5 van de algemene voorwaarden ten aanzien van de kosten het beding zoals hiervoor geciteerd onder 1.3 van de feiten opgenomen. Dit beding over kosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling, nu alleen wordt verwezen naar het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten en niet naar de wettelijke regeling van artikel 6:96 BW Pro. Het beding wordt daarom vernietigd, zodat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn.

15. [eiseres] vordert tot slot rente op grond van de wet. Nu in de overeenkomst daarover niets is bepaald is de rente zoals gevorderd toewijsbaar.

16. Slotsom van het bovenstaande is dat, nu [gedaagde] niet betwist dat zij over de gestelde termijn een huurachterstand heeft laten ontstaan, de huurachterstand tot en met april 2024, herberekend naar de aanvangshuur, toewijsbaar is, zonder in rekening gebrachte incassokosten, minus de reeds betaalde bedragen en vermeerderd met de wettelijke rente. De hoogte van de huurachterstand bedraagt € 527,82 over de maand mei 2023 en 11 x
€ 1.353,86 = € 15.420,28 minus reeds gedane betalingen van € 1.000,- en € 6.890,- =
€ 7.530,28. Deze achterstand (meer dan vijf maanden) rechtvaardigt, mede gelet op de duur van de huurovereenkomst en dat dit geliberaliseerde huur betreft, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

17. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] echter verklaard dat als deze achterstand conform de tussen partijen nog te sluiten betalingsregeling door [gedaagde] wordt betaald en [gedaagde] vanaf heden de gedurende de betalingsregeling verschuldigde huurtermijnen steeds tijdig betaalt, van het ontruimingsvonnis geen gebruik zal worden gemaakt. De vordering van [eiseres] zal dan ook onder deze voorwaarden worden toegewezen.

18. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,39

- griffierecht

€

524,00

- salaris gemachtigde

€

678,00

(2,00 punten × € 339,00)

- nakosten

€

68,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

totaal

€

1.407,39

DE BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 7.530,28 aan huurachterstand tot en met april 2024, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de voldoening;

en voor het geval dat [gedaagde] de gedurende de betalingsregeling verschuldigde reguliere huurtermijnen vanaf mei 2024 niet tijdig betaalt of de tussen partijen gesloten betalingsregeling niet tijdig nakomt:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ;

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 1.353,86 per maand aan huur dan wel gebruiksvergoeding inclusief (voorschot) servicekosten vanaf
1 mei 2024 tot de ontruiming;

en in alle gevallen:

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.407,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2024.

811