Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11115222 \ KK EXPL 24-352
Vonnis in kort geding van 5 juli 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. E.W. Baart,
tegen
STICHTING [gedaagde],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Stichting.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding van 28 mei 2024 met producties.
1.2.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 24 juni 2024 heeft [naam] (hierna: [naam] ), bestuurder van de Stichting, namens de Stichting verzocht de mondelinge behandeling in verband met ziekte uit te stellen. De kantonrechter heeft dit verzoek ter zitting met eisende partij besproken en ingewilligd.
1.3.
Op 28 juni 2024 is de mondelinge behandeling voortgezet. [eiser] is verschenen met zijn gemachtigde. Namens de Stichting was [naam] , op zijn verzoek, telefonisch aanwezig.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
2.2.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.3.
Van september 2021 tot september 2023 hebben de heer en mevrouw [naam] de woning middels een tijdelijke huurovereenkomst van [eiser] gehuurd. [naam] en zijn vrouw hadden tegen het einde van die huurperiode geen andere woning gevonden en wilden daarom met hun kinderen in de woning blijven wonen. [eiser] wilde voorkomen dat het gezin op straat zou komen te staan. Maar [eiser] wilde ook de flexibiliteit behouden om de woning te kunnen verkopen als het hem uitkwam. Daarom is besloten een nieuwe, korte, huurovereenkomst aan te bieden, met een andere huurprijs en op naam van een andere entiteit als huurder.
2.4.
Op 1 september 2023 heeft [eiser] met de Stichting als huurder een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning (hierna: de huurovereenkomst). [naam] en zijn vrouw zijn bestuurders van de Stichting. Feitelijk bleef [naam] met zijn gezin in de woning wonen. In de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – de volgende bepaling:
“
Duur, verlenging en opzegging
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte), te weten8 maanden, ingaande op1 september 2023en lopende tot en met30 april 2024.”
2.5.
Op 5 februari 2024 heeft [eiser] per aangetekende brief – voor zover relevant – het volgende bericht gestuurd aan de Stichting:
“(…)
Op 1 september 2023 is met u een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan.
Middels deze kennisgeving deel ik u mede dat de huur op 30 april 2024 eindigt.
Ik verzoek u vriendelijk uiterlijk op deze datum het gehuurde vrij van huur en gebruik en vrij van uw persoonlijke zaken op te leveren en de sleutel bij mij in te leveren.
(…)”
2.6.
De Stichting heeft de woning niet op 30 april 2024 verlaten en er is een huurachterstand ontstaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de Stichting bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van:
€ 2.753,35 aan achterstallige huur over de maand april 2024, € 2.753,35 aan gebruiksvergoeding over de maand mei 2024 en € 2.753,35 per maand vanaf 1 juni 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
€ 650,33 aan buitengerechtelijke kosten;
de wettelijke rente over voornoemde bedragen vanaf de dag van opeisbaarheid van de vorderingen;
e proceskosten.
3.2.
[eiser] legt – samengevat – aan zijn vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en van rechtswege is geëindigd op 30 april 2024. [eiser] heeft de Stichting daarover tijdig geïnformeerd. Nu de Stichting de woning niet tijdig heeft verlaten, verblijft zij zonder recht of titel in de woning.
3.3.
De Stichting erkent de huurachterstand en geeft aan dat zij inmiddels twee achterstallige maandtermijnen heeft betaald. De Stichting geeft aan dat de vordering tot ontruiming niet hoeft te worden toegewezen, omdat het gezin een nieuwe woning heeft gevonden en op korte termijn zal verhuizen. Voorts wenst zij de borg te gebruiken om de laatste maand gebruiksvergoeding en andere kosten van deze procedure te verrekenen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding dient beoordeeld te worden of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om daarop vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.2.
[eiser] heeft een voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen, aangezien de Stichting de woning volgens hem zonder recht of titel behoudt en hij de woning wil verkopen.
De gevorderde ontruiming
4.3.
Artikel 7:271 BW (oud), zoals van toepassing op de huurovereenkomst [1] , bepaalt onder meer dat – kort gezegd – een voor twee jaar of korter aangegane huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte na het verstrijken van de termijn van rechtswege eindigt, mits de verhuurder de huurder daarover tijdig schriftelijk informeert. Dat wetsartikel vermeldt verder ook: “
Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee (…) jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”
Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee (…) jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”
4.4.
Ter zitting is gebleken dat [naam] en zijn gezin ook vóórafgaande aan de met de Stichting gesloten huurovereenkomst al in de woning woonden. [naam] en zijn vrouw hadden eerst namelijk zelf al een huurovereenkomst voor twee jaar met [eiser] gesloten. Anders dan [eiser] heeft betoogd, is daarmee naar voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van “dezelfde huurder’’ in de zin van art. 7:271 BW (oud). Dat de op 1 september 2023 gesloten huurovereenkomst formeel is aangegaan door de Stichting, maakt dat naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet anders. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat het gaat om woonruimte, dat [naam] en zijn gezin de woning feitelijk zijn blijven bewonen, dat [naam] en zijn vrouw bestuurders zijn van de Stichting en de huurovereenkomst in die hoedanigheid hebben (mede) getekend, en dat ter zitting is gebleken dat voor deze constructie is gekozen om huurbescherming te omzeilen.
4.5.
De ontruimingsvordering heeft daarmee naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet een zodanige kans van slagen, dat het gerechtvaardigd is daarop in dit kort geding vooruit te lopen. De vordering tot ontruiming zal dus worden afgewezen.
Huurachterstand/gebruiksvergoeding
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat er achterstallige betalingen zijn. Ter zitting is door partijen bevestigd dat twee maandtermijnen voorafgaand aan de zitting zijn voldaan en dat thans nog één maand (juni) achterstallig is. Die achterstallige maandtermijn ter hoogte van € 2.753,35 zal dan ook worden toegewezen.
Overige kosten en rente
4.7.
[eiser] heeft ter zitting toegelicht dat hij eerst zelf in de woning woonde en dat hij deze zekerheidshalve heeft aangehouden en heeft verhuurd toen hij zelf elders met zijn partner ging samenwonen. De kantonrechter gaat er derhalve van uit dat hij geen handelaar is in de zin van het consumentenrecht. De huurovereenkomst en algemene voorwaarden worden daarom niet (ambtshalve) aan het consumentenrecht getoetst.
4.8.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. [eiser] heeft niet gesteld dat hij kosten heeft gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Dat had wel op zijn weg gelegen, nu gesteld noch gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst.
4.9.
De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen.
4.10.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt de Stichting om aan [eiser] € 2.753,35 aan achterstallige huur berekend tot en met juni 2024 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag van volledige betaling,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra op 5 juli 2024.
61289