ECLI:NL:RBAMS:2024:4390

• Datum uitspraak: 12 juli 2024
• Publicatiedatum: 19 juli 2024
• Zaaknummer: 10920680 CV EXPL 24-1341
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.W. Inden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen huurbescherming voor onderhuurder na overlijden hoofdhuurder bij huur woonruimte korte duur

In deze zaak stond centraal of de onderhuurder aanspraak kon maken op huurbescherming na het overlijden van de hoofdhuurder van een zelfstandige woonruimte aan een adres te Amsterdam. De hoofdhuurder was in 1970 een huurovereenkomst aangegaan en werd in 2022 opgenomen in een zorginstelling. De onderhuurder betrok vanaf juni 2022 de woonruimte en betaalde huur aan de hoofdhuurder, later rechtstreeks aan de verhuurder.

Na het overlijden van de hoofdhuurder in februari 2023 stelde de verhuurder dat de hoofdhuurovereenkomst was geëindigd en dat de onderhuurder zonder recht of titel verbleef. De onderhuurder stelde dat er sprake was van een onderhuurovereenkomst met huurbescherming. De kantonrechter stelde vast dat er inderdaad een onderhuurovereenkomst was, maar dat deze van korte duur was met de bedoeling dat de hoofdhuurder zou terugkeren.

De kantonrechter oordeelde dat op een huurovereenkomst van korte duur de bescherming van de onderhuurder niet van toepassing is. Tevens eindigde de hoofdhuurovereenkomst conform de wet twee maanden na het overlijden van de hoofdhuurder, waardoor de onderhuurder geen recht meer had op het gehuurde. De onderhuurder werd veroordeeld tot ontruiming binnen vier weken en tot betaling van de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De onderhuurder moet het gehuurde binnen vier weken ontruimen wegens het ontbreken van huurbescherming na het overlijden van de hoofdhuurder.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10920680 CV EXPL 24-1341

vonnis van: 12 juli 2024 (bij vervroeging uitgesproken)

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Plight Immovables B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Plight Immovables

gemachtigde: mr. R.E. Jonen

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.R. Versluis

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 29 januari 2024 heeft Plight Immovables een dagvaarding met bijlagen aan [gedaagde] uitgebracht. [gedaagde] heeft daar op gereageerd in de conclusie van antwoord met bijlagen.

Vervolgens is een tussenvonnis gewezen en daarna is een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Deze heeft plaats gevonden op 28 juni 2024. Namens Plight Immovables is mevrouw [naam 1] (verder: [naam 1] ) verschenen, met de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn zus ( [naam 2] ) en zijn gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Tussen de rechtsvoorganger van Plight Immovables en de heer [naam 3] (verder: [naam 3] ) is omstreeks 1970 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan de [adres] (verder: het gehuurde). [naam 3] is de oom van [gedaagde] .

1.2.

[naam 3] is in januari 2022 vanwege maagbloedingen opgenomen in het OLVG in Amsterdam. Aansluitend is hij in februari 2022 opgenomen in zorginstelling [zorginstelling] in [vestigingsplaats] .

1.3.

Vanaf juni 2022 woont [gedaagde] in het gehuurde. Vanaf dat moment maakte [gedaagde] maandelijks aan [naam 3] een bedrag over van € 400,00. De huurprijs van het gehuurde bedroeg in juni 2022 € 419,14. Vanaf december 2023 is [gedaagde] de huur rechtstreeks aan Plight Immovables gaan betalen.

1.4.

[naam 3] is overleden op 21 februari 2023 in zorginstelling [zorginstelling] .

1.5.

Bij een bezoek van [naam 1] aan het gehuurde in november 2023 werd haar verteld dat [naam 3] was overleden. Na overleg liet [gedaagde] per e-mail van 4 december 2023 weten dat hij het gehuurde zou opleveren. Bij e-mail van 29 december 2023 kwam hij daar op terug. Daarbij liet [gedaagde] weten nader juridisch advies te hebben ingewonnen, waardoor hem duidelijk was dat hem als onderhuurder huurbescherming toekwam.

vordering en verweer

2. Plight Immovables vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, subsidiair met bepaling van een datum waarop een eventuele onderhuurovereenkomst eindigt. Daarbij vordert Plight Immovables dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld.

3. Aan de vorderingen legt Plight Immovables ten grondslag dat met [gedaagde] geen onderhuurovereenkomst bestaat, zodat hij zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Voor het geval blijkt van het bestaan van een onderhuurovereenkomst is deze aangegaan met het doel hem tot hoofdhuurder te maken, zodat op die grond een einddatum van de huurovereenkomst moet worden bepaald.

4. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.

beoordeling

kern van de beslissing

5. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [gedaagde] geen aanspraak maken op onderhuurbescherming, hij heeft daarom tegenover Plight Immovables geen recht om in het gehuurde te verblijven. Die beslissing wordt hierna toegelicht.

wel een onderhuurovereenkomst

6. Naar het oordeel van de kantonrechter is door [gedaagde] voldoende onderbouwd dat tussen hem en [naam 3] een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Weliswaar is geen huurovereenkomst overgelegd, maar er zijn wel betaalbewijzen met als omschrijving “huur” en vermelding van de maand overgelegd vanaf juli 2022. Ook blijkt in ieder geval uit de verklaring van de moeder van [gedaagde] dat [naam 3] (via haar) heeft ingestemd met de bewoning door [gedaagde] tegen betaling van een prijs. Plight Immovables heeft daar tegenover gesteld dat hoogst onaannemelijk is dat [naam 3] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst wilsbekwaam was. Weliswaar staat vast dat [naam 3] leed aan dementie, maar dat kan zich in vele gradaties voordoen. De vergaande conclusie die Plight Immovables trekt kan bij gebreke van een nadere onderbouwing dus niet getrokken worden.

geen huurbescherming

7. Er is dus een onderhuurovereenkomst tussen [naam 3] en [gedaagde] tot stand gekomen. Maar dat betekent niet dat [gedaagde] recht heeft op huurbescherming. Uit de eigen verklaring van [gedaagde] volgt namelijk dat het bij aanvang van de huurovereenkomst de bedoeling was dat die zou duren tot het moment waarop [naam 3] in het gehuurde terug zou keren. Het was ook ieders verwachting dat [naam 3] na zijn revalidatie in het gehuurde zou terugkeren, aldus [gedaagde] . Dat betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat sprake was van een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). En op een dergelijke huurovereenkomst is het wetsartikel over bescherming van de onderhuurder (artikel 7:269 BW) bij beëindiging van de hoofdhuur niet van toepassing.

de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd

8. Dan is nog wel de vraag of de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd. Dat is het geval. Want op de hoofdhuurovereenkomst zijn de bijzondere regels over huur van woonruimte wel van toepassing. En daaruit volgt dat de hoofdhuurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van [naam 3] is geëindigd (artikel 7:268 lid 6 BW). Dat was op 30 april 2023. De onderhuurovereenkomst tussen de erfgenamen van [naam 3] en [gedaagde] is wel doorgelopen (artikel 7:229 BW), maar bij het ontbreken van de hoofdhuurovereenkomst kunnen deze erfgenamen het gehuurde niet langer aan [gedaagde] ter beschikking stellen. De slotsom is daarom dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. De ontruimingstermijn zou normaal gesproken op 14 dagen gesteld worden, maar omdat dit vonnis twee weken eerder wordt uitgesproken dan aangekondigd wordt de ontruimingstermijn op 4 weken gesteld.

proceskosten en uitvoerbaarheid bij voorraad

9. [gedaagde] krijgt ongelijk en daarom moet hij de proceskosten betalen. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat het ook ten uitvoer gelegd kan worden als [gedaagde] hoger beroep instelt.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] het gehuurde binnen 4 weken na vandaag te ontruimen en leeg op te leveren, onder afgifte van de sleutels;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot vandaag aan de kant van Plight Immovables begroot op:
exploot € 225,98
salaris € 408,00
griffierecht € 130,00
-----------------
totaal € 763,98
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.