Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/6101
uitspraak van de enkelvoudige kamer op 2 september 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 september 2023.
1.1.
Met de gecombineerde aanslag van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in Amsterdam (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 2.043.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen deze aanslag ongegrond verklaard en daarbij de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de heffingsambtenaar, in de persoon van mr. G.M. Plukker-Klein Meuleman, vergezeld door R.A. Koster, taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning met een woonoppervlakte van 213 m2.
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld in vergelijking met de WOZ-waarde van het pand naast de woning. Die is vastgesteld op
€ 1.947.000, terwijl de woningen volgens eiser identiek zijn. Verder heeft de tuin van het buurpand een hogere kwaliteit. Tot slot staat dit pand recht, terwijl bij de woning sprake is van scheefstand.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de motivering van de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Hij heeft de woning vergeleken met drie andere woningen. Een overzicht hiervan is te vinden in de matrix bij het intern waarde-advies van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verder aangevoerd dat er verschillen zijn tussen de woning en het buurpand. Het buurpand heeft een gebruiksoppervlakte van 201 m2 en er is sprake van een buitenruimte. Volgens de heffingsambtenaar is vanaf de straatzijde geen scheefstand van de woning zichtbaar.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de Wet WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en door de heffingsambtenaar aannemelijk moet worden gemaakt. Bij woningen kan de waarde worden vastgesteld door vergelijking met de verkoopprijzen van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. [2]
7. Het staat de heffingsambtenaar vrij om vergelijkingsobjecten te selecteren om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Hij moet wel motiveren dat gebruik is gemaakt van woningen vergelijkbaar met de woning en dat voldoende rekening is gehouden met mogelijke verschillen.
8. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar dit goed heeft gedaan. De vergelijkingsobjecten betreffen alle drie woningen in de [locatie] , met een vergelijkbaar bouwjaar. Voor zover er verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden. Tussen de m2-prijs van de woning en de m2-prijs van de vergelijkingsobjecten zit namelijk € 660,-. Er bestaat dus een marge van € 140.580,- om de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten te compenseren. In de matrix zijn kwaliteit, ligging en onderhoud van de woning op ‘gemiddeld’ vastgesteld en bij één van de vergelijkingsobjecten zijn kwaliteit en onderhoud op ‘goed’ vastgesteld.
9. Eiser heeft aangevoerd dat zijn buurpand gelijk is aan de woning, maar een lagere WOZ-waarde heeft. Dit is niet eerlijk. Eiser doet hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dit beroep slaagt niet. Om een dergelijk beroep te laten slagen, moet eiser namelijk aannemelijk maken dat voor minimaal twee (nagenoeg) identieke woningen die slechts verwaarloosbare verschillen vertonen, een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. In dit geval heeft eiser slechts één woning aangedragen. Daarnaast is geen sprake van verwaarloosbare verschillen tussen de twee woningen. De woning is namelijk groter dan het door eiser genoemde buurpand.
Conclusie en gevolgen
10. Voorgaande betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat dan ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G. Elfferich, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.A. Adriaanse, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
2 september 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.