Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/723925 / HA ZA 22-817
Vonnis van 4 september 2024
in de zaak van
1.DOBBER AMSTERDAM CANAL CRUISES B.V.,
te Amsterdam,
2.
B.V. ALGEMENE AMSTERDAMSE REDERIJ NOORD-ZUID,
2.
B.V. ALGEMENE AMSTERDAMSE REDERIJ NOORD-ZUID,
te Amsterdam,
eisers,
verweerders in de tegenvordering (reconventie),
advocaat: mr. H.J.M. van Schie,
tegen
GEMEENTE AMSTERDAM,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
eiseres in de tegenvordering (reconventie),
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
De rechtbank noemt eisers hierna apart Amsterdam Canal Cruises en Rederij Noord-Zuid, en samen Blue Boat Company. De gedaagde wordt hierna de Gemeente genoemd.
1.De zaak in het kort
Blue Boat Company en de Gemeente verschillen van mening over wie eigenaar is van de steigers en voorzieningen die Blue Boat Company gebruikt om haar rondvaartboten te exploiteren op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij. Die steigers en voorzieningen bevinden zich op grond en in waterpercelen die eigendom zijn van de Gemeente. Volgens Blue Boat Company is zij eigenaar van de steigers en voorzieningen en heeft zij opstalrechten verkregen door verjaring.
De Gemeente is het daarmee oneens. Zij vordert van haar kant onder andere een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomsten die zij met Blue Boat Company heeft gesloten voor de grond- en waterpercelen rechtsgeldig heeft opgezegd.
Het geschil tussen partijen over de eigendom en het gebruik door Blue Boat Company met betrekking tot de grond-/waterpercelen en steigers/voorzieningen op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij houdt verband met het beleid van de Gemeente om de aanleglocaties van rondvaartbedrijven in Amsterdam te herverdelen.
De rechtbank oordeelt dat de eventueel ontstane opstalrechten van Blue Boat Company afhankelijk zijn van de huurovereenkomsten. Als de huurovereenkomsten rechtsgeldig door de Gemeente zijn opgezegd, zijn daarmee dus ook eventuele opstalrechten van Blue Boat Company geëindigd. Over de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomsten moet de kantonrechter echter oordelen. De rechtbank splitst daarom een van de tegenvorderingen van de Gemeente af van de andere vorderingen en verwijst deze vordering naar de kantonrechter. De beslissing op de overige vorderingen wordt aangehouden, omdat de beoordeling van die vorderingen afhangt van het oordeel van de kantonrechter over de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomsten.
2.De procedure
2.1.
Het dossier van de rechtbank bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding tevens houdende provisionele vordering van 6 oktober 2022 met producties 1 tot en met 26,
- de conclusie van antwoord in het incident met producties 1 tot en met 7,
- de akte uitlaten in het incident van Blue Boat Company, met producties 27 tot en met 31,
- het proces-verbaal van 13 september 2023 van de mondelinge behandeling van het incident, waaruit blijkt dat de provisionele vordering is ingetrokken,
- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak met een tegenvordering, met producties 8 tot en met 10,
- de conclusie van antwoord op de tegenvordering met producties 32 en 33,
- het tussenvonnis van 3 april 2024, waarbij de mondelinge behandeling is bepaald,
- de e-mail van de rechtbank van 4 juli 2024, en de reactie daarop van 5 juli 2024 van de Gemeente,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 juli 2024 met de daarin vermelde aanvullende stukken: de akte overlegging nadere producties van de Gemeente, met producties 11 en 12.
2.2.
De rechtbank heeft bepaald dat zij vandaag het vonnis wijst.
3.De feiten
3.1.
De rederijen Amsterdam Canal Cruises en Rederij Noord-Zuid exploiteren rondvaartboten in het binnenwater van Amsterdam. Zij zijn sinds 2007 beiden onderdeel van de moedermaatschappij Blue Boat Company. Amsterdam Canal Cruises gebruikt steigers en voorzieningen in de Singelgracht aan de Stadhouderskade ter hoogte van het Parkhotel (hierna: locatie Parkhotel) en Rederij Noord-Zuid gebruikt steigers en voorzieningen in de Singelgracht aan de Stadhouderskade ter hoogte van de Heineken Brouwerij (hierna: locatie Heineken Brouwerij).
3.2.
De Gemeente is op beide locaties eigenaar van de grond- en waterpercelen. De locaties worden hierna, ook, met tekeningen aangeduid.
Locatie Parkhotel
figuur 1
3.3.
De locatie Parkhotel heeft (inmiddels) huisnummer Stadhouderskade 501 en bevindt zich ter hoogte van Stadhouderskade 25. Rederij Noord-Zuid gebruikt op deze locatie:
- 2 steigers (waaronder de zogenoemde kippensteiger, uiterst rechts op figuur 1),
- 1 ponton met opslag en
- 1 kassahuisje op de wal.
Deze locatie is sinds 1948 in gebruik. Tot 1987 was Rederij Noord-Zuid gevestigd ter plaatse van de huidige Hein Donnerbrug (uiterst links op figuur 1). In 1988 is een smalle steiger, de kippensteiger, die ten westen van de grote brede aanlegsteiger lag, afgebroken en ten oosten van de aanlegsteiger opnieuw aangelegd. Daarna is de Hein Donnerbrug naar het Max Euweplein aangelegd. De locatie Parkhotel wordt exclusief gebruikt door Rederij Noord-Zuid en is niet openbaar toegankelijk.
3.4.
Rederij Noord-Zuid was ook eigenaar van een steiger bij de brug bij het Rijksmuseum en had die in exclusief gebruik. Die steiger speelt in deze procedure geen rol meer. Rederij Noord-Zuid en de Gemeente kwamen namelijk een verkoop en eigendomsoverdracht van die steiger overeen. Verder spraken zij af dat een huurovereenkomst zou worden gesloten voor het grond- en waterperceel onder de steiger op de locatie Parkhotel.
3.5.
In de verkoopovereenkomst van april 1998 staat:
“1. Rederij Noord – Zuid sluit met het stadsdeel een huurkontrakt af voor het grond- en waterperceel onder de steiger t/o Stadhouderskade 25(locatie Parkhotel, toevoeging rechtbank)
in z’n huidige omvang tegen een aanvangshuur van f 30,- per m2 per jaar, jaarlijks aan te passen aan het C.B.S. prijsindexcijfer;
in z’n huidige omvang tegen een aanvangshuur van f 30,- per m2 per jaar, jaarlijks aan te passen aan het C.B.S. prijsindexcijfer;
2. Rederij Noord - Zuid draagt eigendom en beheer van de steiger (met toebehoren, i.c. hek, banken e.d.) t/o Stadhouderskade 41-42 (…)locatie Rijksmuseum, toevoeging rechtbank)
over aan de gemeente Amsterdam stadsdeel Zuid;
over aan de gemeente Amsterdam stadsdeel Zuid;
3. Ter compensatie van de onder 2 genoemde overdracht:
a. is huurder (rederij Noord - Zuid) tot 1 mei 2005 vrijgesteld van de verplichting tot betaling van de overeengekomen huur voor het grond- en waterperceel onder de steiger t/o Stadhouderskade 25.
b. geeft het stadsdeel (afdelingen R.O. en Grondzaken) haar medewerking aan het vergroten (tot maximaal 25 m2) en vernieuwen van het kassahuisje t/o Stadhouderskade 25 door in overleg met rederij Noord - Zuid een program van eisen voor deze nieuwbouw en de direkte omgeving op te stellen;
c. in verband met het onder 3b gestelde, teneinde afgifte van een bouwvergunning voor het vergroten en vernieuwen van bedoeld kassahuisje mogelijk te maken, is het stadsdeel bereid een herziening van het bestemmingsplan Museumplein, dan wel een voorbereidingsbesluit, in procedure te brengen;
d. worden de kosten van het onder 3c gestelde niet aan rederij Noord – Zuid doorberekend;
e. is het stadsdeel bereid een erfpachtaanbieding te doen voor de grond onder het onder 3b bedoelde kassahuisje tegen een grondprijs van f 2150,- per m2 en verder onder de gebruikelijke voorwaarden;”
3.6.
De huurovereenkomst is in 2012 gesloten. Daarin staat:
“(…)
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder, gelijk huurder van verhuurder huurt,een grond- en een waterperceel met toestemming voor een kassahuisje en een steiger, gelegen aan Stadhouderkade 501tegenover nummer 25 ten oosten van brug nummer 1922) (…)
1.2
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt voor de exploitatie van een rederij voor rondvaartboten. Binnen het gehuurde zijn steigers, vlonders en een kassahuisje toegestaan en mogen rondvaartboten worden afgemeerd.(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van5 jaar, ingaande op deeerste januari 2012en lopende tot en met delaatste december 2016.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd.
3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van tenminste6 maanden.(…)
6.7 (…)
maken het ponton (67,5 m²), de ligplaats voor de 6e rondvaartboot (88,62 m²) en de zogenaamde kippensteiger (9.25 m²) deel uit van het gehuurde. (…)”
Locatie Heineken Brouwerij
figuur 2
3.7.
Amsterdam Canal Cruises gebruikte voorheen een steiger aan de noordzijde van de Singelgracht ter hoogte van de Heineken Brouwerij. Amsterdam Canal Cruises is in 2004 op verzoek van de Gemeente verplaatst van de noordzijde van de Singelgracht naar de zuidzijde in verband met de vernieuwing van de Freddy Heinekenbrug (uiterst links op figuur 2). Voor de verplaatsing van de locatie is de oude steiger afgebroken en is met nieuw materiaal een nieuwe steiger gebouwd. De ponton is versleept en omgedraaid.
3.8.
De locatie Heineken Brouwerij heeft (inmiddels) huisnummer Stadhouderskade 550 en bevindt zich ter hoogte van Stadhouderskade 78. Amsterdam Canal Cruises heeft op deze locatie:
- 1 steiger en
- 1 ponton met opbouw van een kassahuisje/kantoor.
De locatie wordt exclusief gebruikt door Amsterdam Canal Cruises en is niet openbaar toegankelijk.
3.9.
Op 2 december 2008 is een huurovereenkomst tussen de Gemeente en Amsterdam Canal Cruises gesloten, daarin staat:
“(…)
Artikel 1
Verhuurder verhuurt aan huurder, gelijk huurder van verhuurder huurt, grond en waterperceel, gelegen aan deStadhouderskade tegenover huisnummer 78 ten oosten van brug 84, te Amsterdam,hierna te noemen: “het gehuurde”, geregistreerd in het kadaster ondergemeente Amsterdam, sectie R, nummer 05666 (gedeeltelijk), met een oppervlakte vanca. 245 m2en nader aangegeven in gele kleur op de aan deze overeenkomst gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening.
(…)”
Het nieuwe vaarbeleid van de Gemeente
3.10.
Voor het exploiteren van rondvaartboten heeft Blue Boat Company vergunningen nodig. Deze worden door de Gemeente verstrekt. Blue Boat Company beschikte over exploitatievergunningen voor onbepaalde tijd voor 17 rondvaartboten. De Gemeente heeft nieuw vaarbeleid gemaakt. In het kader van de uitvoering van het nieuwe vaarbeleid heeft de Gemeente de exploitatievergunningen voor onbepaalde tijd ingetrokken en de beschikbare exploitatievergunningen verloot onder de rederijen die zich daarvoor hadden ingeschreven. Blue Boat Company heeft per 1 maart 2024 de beschikking over dertien exploitatievergunningen gekregen.
3.11.
Onderdeel van het nieuwe vaarbeleid is een herverdeling van de op- en afstapplekken die tot nu toe exclusief worden gebruikt door rederijen. Daaronder vallen ook locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij. Bij de herverdeling geldt dat de verdeling van de exclusieve op- en afstapplekken meebeweegt met de verdeling van de exploitatievergunningen. Omdat Blue Boat Company dertien exploitatievergunningen heeft verkregen, zal zij dus in de eerste periode (de vergunningen en huurovereenkomsten zijn telkens twee jaar geldig) voor dertien rondvaartboten afmeerplekken mogen hebben op locaties waar zij tot nu toe exclusieve op- en afstapplaatsen heeft.
3.12.
De Gemeente heeft in dat kader de huurovereenkomsten met Blue Boat Company (zie rechtsoverwegingen 3.6 en 3.9) opgezegd bij brief van 29 juni 2021. In de brief schrijft de Gemeente:
“(…)
2. Wat zegt de gemeente op?
De gemeente zegt het volgende op:
a. alle overeenkomsten, rechten en overige aanspraken - geen uitgezonderd - die de gemeente omschreef in de zogeheten controlebrief van 21 januari 2021 (bijlage 1);
en
b. alle overeenkomsten, rechten en overige mogelijke, al dan niet gepretendeerde aanspraken - geen uitgezonderd - die u bij brief van uw advocaat van 5 februari 2021 omschreef. Met deze brief reageerde u kennelijk aanvullend en/of corrigerend op de controlebrief van de gemeente van 21 januari 2021.
Het opzeggen van de door uw advocaat bij brief van 5 februari 2021 omschreven overeenkomsten, rechten inclusief eventuele erfpacht en overige mogelijke, al dan niet gepretendeerde aanspraken impliceert niet dat de gemeente het bestaan en de omvang ervan erkent. De gemeente zegt ook deze overeenkomsten en rechten volledigheidshalve op, dat wil zeggen indien en voor zover die overeenkomsten, rechten inclusief eventuele erfpacht en overige mogelijke, al dan niet gepretendeerde aanspraken metterdaad (nog) zouden bestaan.
Deze opzegging geldt volledigheidshalve tevens jegens de rechtspersonen binnen uw concern, waar van toepassing:
Dobber Amsterdam Canal Cruises B.V.;
B.V. Algemene Amsterdamse Rederij Noord-Zuid;
(…)
A. Stadhouderskade Heinekenbrouwerij
Op de locatie Stadhouderskade Heinekenbrouwerij heeft u een steiger, ponton en kassa/kantoor in gebruik. De opzegging betreft de huurovereenkomst tussen de gemeente Amsterdam (voormalig stadsdeel Oud-Zuid) en Amsterdam Canal Cruises B.V. c.q. Dobber Amsterdam Canal Cruises B.V. ter zake hiervan.
Tevens betreft de opzegging het gebruik van de steiger D3 en van de openbare (aanleg)steiger aan het Van Randwijckplantsoen alsmede van het waterperceel daaronder.
B. Stadhouderskade Parkhotel
Op de locatie ‘Stadhouderskade’ heeft u twee steigers, een ponton, een kassahuis en een
opslagruimte in gebruik. De opzegging betreft de huur c.q. het gebruik van de gemeente van dit grond- en waterperceel en de twee steigers en het kassahuisje.
Voor zover u bij brief van uw advocaat van 5 februari 2021 aanvullend gebruiksrechten van welke aard ook stelt te hebben, zegt de gemeente met deze brief ook die rechten op, overigens zonder van die rechten bestaan en omvang te erkennen.
(…)
De gemeente zegt hierbij derhalve alle in paragraaf 2. vermelde en bedoelde overeenkomsten, rechten en aanspraken - geen uitgezonderd - opper 1 juli 2024.
(…)”
3.13.
De Gemeente wil de op- en afstaplocaties in de stad herverdelen om toetreding van nieuwe reders op de rondvaartbootmarkt mogelijk te maken. Op 25 oktober 2022 heeft de Gemeente in dat kader een Selectieleidraad voor het sluiten van huurovereenkomsten voor afmeerplaatsen op een semi-exclusieve op- en afstaplocatie (hierna: de Selectieleidraad) vastgesteld. In de Selectieleidraad staat de procedure omschreven die de Gemeente zal volgen om uiteindelijk te komen tot een selectie van reders voor het sluiten van een huurovereenkomst met de Gemeente voor het gebruik van een of meer afmeerplaatsen voor passagiersvaartuigen op een semi-exclusieve op- en afstaplocatie (hierna: de selectieprocedure).
3.14.
De voorzieningenrechter heeft de Gemeente bij kortgedingvonnis van 17 maart 2023 verboden om de selectieprocedure (als vorm gegeven in de Selectieleidraad) ongewijzigd voort te zetten. Tegen dat vonnis is hoger beroep ingesteld.
4.Het geschil
4.1.
De vorderingen van Blue Boat Company
4.1.1.
Blue Boat Company vordert primair dat de rechtbank:
voor recht verklaart dat Blue Boat Company eigenaar is van de steigers met bijbehorende voorzieningen op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij, waaronder het kassahuisje, althans voor recht verklaart dat voor de steigers met bijbehorende voorzieningen op deze locaties, waaronder het kassahuisje, een recht van opstal door verjaring is ontstaan;
de Gemeente veroordeelt mee te werken aan de opstelling van een notariële akte van verjaring en de inschrijving daarvan in de openbare registers, bij gebreke waarvan het in deze te wijzen vonnis voor die medewerking in de plaats treedt;
de Gemeente verbiedt aan derden op- en afstapplekken aan de steigers van Blue Boat Company op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij toe te wijzen en daarvoor gebruiksovereenkomsten met derden te sluiten;
de Gemeente verbiedt gebruiksovereenkomsten voor het kassaponton en het kassahuisje op deze locaties met derden te sluiten.
Subsidiair vordert Blue Boat Company, na wijziging van eis tijdens de mondelinge behandeling, dat de rechtbank:
5. voor recht verklaart dat de Gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt door de realisatie door Blue Boat Company van steigers en bijbehorende voorzieningen, waaronder het kassahuisje, op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij;
6. de Gemeente veroordeelt tot vergoeding aan Blue Boat Company van een bedrag van € 12.900.000;
7. voor recht verklaart dat de Gemeente in strijd handelt met het evenredigheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel door de exclusieve locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij te herverdelen;
8. de Gemeente veroordeelt tot vergoeding aan Blue Boat Company van de daardoor geleden schade van € 12.900.000.
4.1.2.
Blue Boat Company vordert primair en subsidiair dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt haar proceskosten te betalen. Zij vordert ten slotte dat daarbij wordt bepaald dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.1.3.
Blue Boat Company voert als grond voor haar primaire vordering aan dat zij eigenaar is van de steigers en voorzieningen en dat zij door verjaring een recht van opstal heeft verkregen. De Gemeente heeft vanaf het begin het gebruik van de locaties toegestaan en het eigendom van Blue Boat Company van de steigers en voorzieningen erkend. Beide partijen zijn er altijd vanuit gegaan dat Blue Boat Company eigenaar is en beiden hebben daar altijd naar gehandeld. Zo heeft de Gemeente een vergelijkbare steiger op een andere locatie (bij het Rijksmuseum) gekocht van Rederij Noord-Zuid. Verder is het zo dat Blue Boat Company de steigers en voorzieningen heeft gebouwd en onderhouden. Ook hebben er op kosten van Blue Boat Company grootschalige verbouwingen plaatsgevonden zonder enige bemoeienis van de Gemeente. Blue Boat Company heeft de locaties altijd exclusief gebruikt en door middel van hekken en een ophaalbrug afgeschermd voor anderen. Zij heeft dus altijd de steigers en voorzieningen in bezit gehad wat voor iedereen kenbaar was; de Gemeente is nooit bezitter geweest. Blue Boat Company was daarbij te goeder trouw, mede doordat de Gemeente het eigendom van Blue Boat Company erkende. De verjaringstermijn van 10 jaar voor verkrijgende verjaring die is aangevangen in het midden van de vorige eeuw is dus voor beide locaties voltooid. Subsidiair stelt Blue Boat Company dat sprake is van bevrijdende verjaring en dat de termijn van 20 jaar eveneens is voltooid.
4.1.4.
Blue Boat Company legt aan haar subsidiaire vordering onder 5 en 6 ten grondslag dat als zij geen eigenaar is, de Gemeente ten koste van haar is verrijkt. De waarde van de steigers en voorzieningen is gelegen in de gebruiksmogelijkheden en de bekendheid van de steigers die Blue Boat Company bij het publiek heeft gecreëerd. Die waarde verkrijgt de Gemeente en Blue Boat Company wordt daarmee verarmd. Blue Boat Company becijfert de waarde daarvan op basis van een deskundigenonderzoek op € 12,9 miljoen. Dat dient de Gemeente aan haar te betalen.
4.1.5.
Als grondslag voor haar subsidiaire vordering onder 7 en 8 voert Blue Boat Company aan dat de herverdeling van de Gemeente, met het toekennen van op- en afstapplekken aan derden op de bedrijfslocaties van Blue Boat Company verstrekkende nadelige consequenties voor haar heeft. De herverdeling van op- en afstapplaatsen zal in de praktijk betekenen dat zij de locaties verliest. Dat betekent het einde van de huidige bedrijfsvoering van Blue Boat Company. Zij zal naar verwachting daardoor direct 50% van haar omzet verliezen. De herverdeling is bovendien onnodig, omdat de Gemeente nieuwe toetreders ook andere op- en afstapplekken kan verstrekken en daarmee kan voorkomen dat Blue Boat Company ten onder gaat. De herverdeling is in strijd met het evenredigheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig. De Gemeente dient daarom de schade die Blue Boat Company hierdoor zal leiden te vergoeden.
4.1.6.
De Gemeente voert verweer. Zij komt tot de conclusie dat de rechtbank Blue Boat Company niet-ontvankelijk moet verklaren in haar vordering of de vordering ongegrond moet verklaren. Kort gezegd omdat Blue Boat Company geen eigendomsrechten of andere rechten kan doen gelden op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij. Verder moet Blue Boat Company de proceskosten van de Gemeente betalen.
4.1.7.
Op de nadere standpunten van partijen wordt hierna, voor zover hier van belang, ingegaan.
4.2.
De tegenvorderingen van de Gemeente
4.2.1.
De Gemeente vordert, onvoorwaardelijk, dat de rechtbank:
1. voor recht verklaart dat zij de huurovereenkomsten met Blue Boat Company voor de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij rechtsgeldig heeft opgezegd bij brief van 29 juni 2021 en dat deze aldus tegen 30 juni 2024 eindigen.
De Gemeente heeft daarnaast voorwaardelijke vorderingen ingesteld, die uiteenvallen in een primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering.
De Gemeente vordert primair dat de rechtbank:
2. voor recht verklaart dat Blue Boat Company onrechtmatig heeft gehandeld jegens de Gemeente door het wederrechtelijk in bezit nemen en houden van het grond- en waterperceel, de steigers, voorzieningen en het kassahuisje op de wal op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij; en
3. Blue Boat Company op straffe van een dwangsom veroordeelt het eigendomsrecht, dan wel het opstalrecht ten laste van deze opstallen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis aan de Gemeente terug te leveren en gebiedt de benodigde medewerking te verlenen om deze levering te bewerkstelligen en daartoe alle handelingen te verrichten die de wet daartoe vereist.
Subsidiair vordert de Gemeente dat de rechtbank:
4. voor recht verklaart dat Blue Boat Company onrechtmatig heeft gehandeld jegens de Gemeente door het wederrechtelijk in bezit nemen en houden van het grond- en waterperceel, de steigers, voorzieningen en het kassahuisje op de wal op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij; en
5. Blue Boat Company veroordeelt de schade die de Gemeente daardoor heeft geleden te vergoeden, nader op te maken bij staat.
Meer subsidiair vordert de Gemeente dat de rechtbank:
6. voor recht verklaart dat de Gemeente de door bevrijdende verjaring ontstane opstalrechten ten aanzien van de steigers, voorzieningen en het kassahuisje op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij van Blue Boat Company rechtsgeldig heeft opgezegd bij brief van 29 juni 2021 en dat deze aldus tegen 30 juni 2024 eindigen.
4.2.2.
De Gemeente vordert in alle gevallen dat de rechtbank Blue Boat Company veroordeelt haar proceskosten te betalen. Ten slotte vordert de Gemeente dat de rechtbank daarbij bepaalt dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
4.2.3.
De Gemeente voert als grond voor haar vorderingen aan dat zij eigenaar is van de grond- en waterpercelen en door natrekking ook van de steigers en onroerende voorzieningen op de locaties Parkhotel en Heineken Brouwerij. De Gemeente heeft de huurovereenkomsten voor de locaties rechtsgeldig opgezegd omdat zij heeft voldaan aan de opzegtermijn en er verder geen vereisten zijn voor een geldige opzegging. Voor de huur van een grond- en waterperceel, steigers en voorzieningen geldt volgende de gemeente geen speciaal huurregime.
Voor zover de rechtbank zou oordelen dat Blue Boat Company eigenaar of opstalgerechtigde is geworden van de steigers en voorzieningen, stelt de Gemeente dat Blue Boat Company onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door het wederrechtelijk in bezit nemen van de grond- en waterpercelen, steigers en voorzieningen, en door zich te gedragen als eigenaar of opstalgerechtigde. Blue Boat Company heeft daardoor inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van de Gemeente. De Gemeente wil daarom dat Blue Boat Company deze zaken teruglevert of daarvoor schadevergoeding betaalt, nader op te maken bij staat. Als deze vordering wordt afgewezen vordert de Gemeente dat wordt vastgesteld dat de opstalrechten zijn opgezegd. Dat heeft zij namelijk gedaan tegelijk met de opzegging van de huurovereenkomsten in de brief van 29 juni 2021.
4.2.4.
Blue Boat Company voert verweer. Volgens Blue Boat Company moet de rechtbank de vordering van de Gemeente afwijzen en moet de Gemeente haar proceskosten betalen.
4.2.5.
Op de nadere standpunten van partijen wordt hierna, voor zover hier van belang, ingegaan.
5.De beoordeling
De vordering van Blue Boat Company
5.1.
Blue Boat Company en de Gemeente zijn het erover eens dat de grond- en waterpercelen waarop en waarin de steigers en voorzieningen zijn gelegen eigendom zijn van de Gemeente. Dit geldt ook voor de kade waarop het kassahuisje bij de locatie Parkhotel is gebouwd. In de wet is bepaald dat de eigendom van de grond mede omvat gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. [1]
5.2.
Dit betekent dat de Gemeente als eigenaar van de grond- en waterpercelen in beginsel door natrekking van rechtswege ook eigenaar is van de steigers en voorzieningen die op de grond- en waterpercelen zijn gebouwd, voor zover het betreft onroerende zaken.
Pontons
5.3.
Zaken die niet duurzaam met de grond zijn verenigd, zijn roerende zaken [2] . Daarvan wordt de Gemeente dus niet door natrekking eigenaar. De Gemeente erkent dat dit geldt voor de pontons, omdat het drijvende platforms zijn die niet duurzaam met de grond- en waterpercelen zijn verenigd. Blue Boat Company heeft de pontons op beide locaties gekocht/gebouwd en is daarvan eigenaar.
5.4.
Er is ook geen andere grondslag op grond waarvan de pontons eigendom van de Gemeente zijn (geworden). De Gemeente voert aan dat partijen met de huuroverkomsten de situatie zoals die rechtens tussen hen geldt hebben vastgelegd als ware het een vaststellingsovereenkomst. Volgens de Gemeente omvat de huurovereenkomst voor de locatie Parkhotel ook de ponton, omdat die wordt genoemd in 6.7 van de huurovereenkomst (zie 3.6). Bij de huurovereenkomst voor de locatie Heineken Brouwerij zijn foto’s opgenomen van de staat van het gehuurde, daarop is ook de ponton te zien. Daaruit leidt de Gemeente af dat het ponton ook bij deze locatie onder de huurovereenkomst valt. Volgens de Gemeente gaat ook Blue Boat Company ervan uit dat de, gehuurde, pontons eigendom zijn van de Gemeente. Blue Boat Company betwist dit.
5.5.
De rechtbank oordeelt dat uit de huurovereenkomsten niet volgt dat de Gemeente eigenaar is van de pontons. Vaststaat dat Blue Boat Company eigenaar was van de pontons. De Gemeente kan dan ook alleen eigenaar zijn geworden als er een eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Dat is niet gebleken. Voor een eigendomsoverdracht is immers een geldige titel en levering nodig. Uit niets blijkt dat deze huurovereenkomst door partijen is bedoeld als titel voor eigendomsoverdracht. Er is verder niet gesteld of gebleken dat er een koopovereenkomst of andere geldige titel voor eigendomsoverdracht is en ook heeft er geen levering van het pontons door Blue Boat Company aan de Gemeente, in welke vorm dan ook, plaatsgevonden.
5.6.
Blue Boat Company is dus eigenaar van de pontons op beide locaties en eigenaar van het kassahuisje dat op de ponton locatie Heineken Brouwerij staat.
Opstalrechten voor steigers en kassahuisje
5.7.
Blue Boat Company stelt dat zij ook eigenaar is van de steigers op beide locaties en het kassahuisje op de locatie Parkhotel omdat zij door verjaring opstalrechten heeft verkregen.
5.8.
Het opstalrecht is geregeld in artikel 5:101 BW Pro. Dit artikel luidt:
Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.
Het recht van opstal kan zelfstandig dan wel afhankelijk van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op de onroerende zaak worden verleend (…).
5.9.
Als Blue Boat Company opstalrechten heeft verkregen om gebouwen of werken in eigendom te hebben boven de grond- en waterpercelen van de Gemeente dan is daardoor de verticale natrekking doorbroken en heeft zij dus de eigendom van de steigers op beide locaties en het kassahuisje op de locatie Parkhotel.
Afhankelijk recht
5.10.
Als de rechtbank tot de conclusie zou komen dat sprake is van opstalrechten, is van belang of het daarbij gaat om een afhankelijk opstalrecht of een zelfstandig opstalrecht omdat een afhankelijk opstalrecht in beginsel tegelijk eindigt met het recht waaraan het verbonden is. [3]
5.11.
De Gemeente voert aan dat de opstalrechten zijn verweven met de huur, zodat de opstalrechten zijn geëindigd met de opzegging van de huurovereenkomsten. De rechtbank begrijpt dat de Gemeente het verweer voert dat de opstalrechten, als Blue Boat Company die al zou hebben verkregen, afhankelijke rechten zijn. Blue Boat Company heeft dit verweer blijkens haar stellingen ook zo opgevat. Volgens haar zijn de opstalrechten niet afhankelijk van de huurovereenkomsten. De opstalrechten waren er al voordat de huurovereenkomsten zijn gesloten, aldus Blue Boat Company.
5.12.
De rechtbank is, anders dan Blue Boat Company, van oordeel dat eventueel door verjaring ontstane opstalrechten van de steigers (op beide locaties) en het kassahuisje (op de locatie Parkhotel) afhankelijke opstalrechten zijn. De reden daarvoor is de volgende.
5.13.
De vraag of sprake is van zelfstandige of afhankelijke opstalrecht volgt normaliter uit een objectieve uitleg van de akte waarbij het opstalrecht is gevestigd. In dit geval ontbreken de vestigingsaktes echter omdat de opstalrechten, althans volgens Blue Boat Company, door verjaring zijn ontstaan/verkregen. De partijbedoeling kan en moet daarom worden afgeleid uit de handelwijze van partijen.
5.14.
Blue Boat Company heeft de steigers in de loop van de vorige eeuw gebouwd om te gebruiken voor de exploitatie van haar rondvaartboten. In de loop van de tijd heeft zij de steigers uitgebreid met de overige voorzieningen en met nieuwe steigers en, in het geval van de locatie Heineken Brouwerij, verplaatst. Blue Boat Company stelt dat de steigers en voorzieningen altijd uitsluitend door haarzelf zijn gebruikt. De Gemeente heeft dit niet of onvoldoende onderbouwd betwist, zodat de rechtbank hier ook vanuit gaat. De Gemeente heeft de aanwezigheid van de steigers en voorzieningen, alsmede het exclusieve gebruik daarvan door Blue Boat Company op de grond- en waterpercelen van de Gemeente toegestaan. Zo doende heeft, in ieder geval tot 2008, de situatie bestaan dat Blue Boat Company informeel het (exclusieve) gebruiksrecht had van grond- en waterpercelen voor de exploitatie van haar rondvaartboten.
5.15.
Daarna is dit gebruik geformaliseerd door in 2008 en 2012 huurovereenkomsten te sluiten. Dat veranderde niets aan het feitelijk gebruik: Blue Boat Company gebruikte de grond- en waterpercelen om met de steigers en voorzieningen haar rondvaartboten te kunnen exploiteren. Het gebruik van de grond- en waterpercelen was zodoende altijd onlosmakelijk verbonden met het exclusief gebruik door Blue Boat Company van steigers en voorzieningen. Niet is gesteld of gebleken dat Blue Boat Company de steigers en voorzieningen met een ander doel daar heeft gebouwd dan om daar zelf gebruik van te maken. Ook is niet gesteld of gebleken dat de Gemeente voor een ander doel dan eigen gebruik door Blue Boat Company haar toestond de grond- en waterpercelen te gebruiken.
5.16.
Als Blue Boat Company de steigers en voorzieningen niet zelf kan gebruiken zou dit naar eigen zeggen het einde betekenen van haar huidige bedrijfsvoering. De steigers en voorzieningen hebben dan geen betekenis meer voor Blue Boat Company. Anders gezegd: indien Blue Boat Company niet (meer) over het gebruik van de grond- en waterpercelen kan beschikken op grond van huurovereenkomsten met de Gemeente is het voortduren van eventuele opstalrechten van Blue Boat Company met betrekking tot de steigers en voorzieningen zinledig. De rechtbank leidt uit deze omstandigheden af dat eventuele opstalrechten van Blue Boat Company voor de steigers en het kassahuisje afhankelijk zijn van de huur door Blue Boat Company van de grond- en waterpercelen.
5.17.
Dit betekent dat door de opzegging van de huurovereenkomsten de eventuele opstalrechten van Blue Boat Company zijn geëindigd. Of de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd, staat echter nog niet vast. De Gemeente heeft immers de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomsten in haar tegenvordering onderdeel gemaakt van deze procedure. Zij heeft namelijk in haar tegenvordering onder 1 een verklaring voor recht gevorderd dat zij de huurovereenkomsten met Blue Boat Company rechtsgeldig heeft opgezegd (4.2.1, onder 1).
5.18.
Doordat de eventuele opstalrechten afhankelijk zijn van de huurovereenkomsten, is een oordeel van de rechtbank over het bestaan van opstalrechten alleen van betekenis als de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd. Als de huurovereenkomsten
welrechtsgeldig zijn opgezegd, zijn daarmee immers ook, zoals overwogen, eventuele opstalrechten van Blue Boat Company geëindigd. Daarom dient eerst te worden beoordeeld of de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd.
welrechtsgeldig zijn opgezegd, zijn daarmee immers ook, zoals overwogen, eventuele opstalrechten van Blue Boat Company geëindigd. Daarom dient eerst te worden beoordeeld of de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd.
Splitsing van de zaak en verwijzing naar de kantonrechter
5.19.
De rechtsgeldigheid van de opzegging van een huurovereenkomst is echter een onderwerp dat volgens de wet door de kantonrechter moet worden beoordeeld. [4]
5.20.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen de gelegenheid gekregen zich uit te laten over een eventuele verwijzing van deze tegenvordering naar de kantonrechter. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de afsplitsing van de tegenvordering van de Gemeente onder 1, en verwijzing van deze vordering naar de kantonrechter.
5.21.
Deze vordering hangt niet zodanig samen met de overige vorderingen dat er risico bestaat op tegenstrijdige beslissingen. [5] De rechtbank splitst daarom de tegenvordering van de Gemeente onder 1 af van de overige vorderingen en verwijst alleen deze vordering ambtshalve naar de kantonrechter. In afwachting van het oordeel van de kantonrechter zal de rechtbank deze zaak verwijzen naar de parkeerrol.
5.22.
Als de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn beëindigd heeft dat voor deze zaak tot gevolg dat:
de rechtbank de primaire vordering van Blue Boat Company zal afwijzen, omdat het rechtsgeldig einde van de huurovereenkomsten ook het einde betekent van eventuele opstalrechten;
de rechtbank geen beslissing zal geven over de voorwaardelijke tegenvordering van de Gemeente, omdat de voorwaarde waaronder die vordering is ingesteld niet is vervuld;
de rechtbank een beslissing zal geven over de subsidiaire vordering van Blue Boat Company.
5.23.
Als de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomsten
nietrechtsgeldig zijn beëindigd, heeft dat voor deze zaak tot gevolg dat de rechtbank alsnog inhoudelijk zal beoordelen of Blue Boat Company opstalrechten heeft verkregen. Afhankelijk van de beslissing van de rechtbank op de primaire vordering van Blue Boat Company zal de rechtbank vervolgens beslissen over de subsidiaire vordering, dan wel over de voorwaardelijk ingestelde tegenvordering van de Gemeente.
nietrechtsgeldig zijn beëindigd, heeft dat voor deze zaak tot gevolg dat de rechtbank alsnog inhoudelijk zal beoordelen of Blue Boat Company opstalrechten heeft verkregen. Afhankelijk van de beslissing van de rechtbank op de primaire vordering van Blue Boat Company zal de rechtbank vervolgens beslissen over de subsidiaire vordering, dan wel over de voorwaardelijk ingestelde tegenvordering van de Gemeente.
5.24.
Nadat de kantonrechter vonnis heeft gewezen kan de zaak op verzoek van partijen op de gewone rol worden geplaatst zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de betekenis van dat vonnis voor deze procedure als hiervoor bedoeld.
6.De beslissing
De rechtbank
in de vordering van Blue Boat Company (conventie) en in de tegenvordering van de Gemeente (reconventie)
6.1.
splitst de inhoudelijke behandeling van de tegenvordering van de Gemeente onder 1 af van de overige vorderingen en tegenvorderingen,
6.2.
verwijst de zaak van de tegenvordering van de Gemeente onder 1 in de stand waarin deze zich bevindt naar de rolzitting van de kantonrechter van deze rechtbank op
vrijdag 20 september 2024om
10:00 uur,
vrijdag 20 september 2024om
10:00 uur,
6.3.
wijst partijen erop dat zij op de hiervoor vermelde rolzitting niet hoeven te verschijnen, omdat de kantonrechter eerst zal beslissen op welke wijze de procedure zal worden voortgezet, waarna de griffier partijen over deze beslissing zal informeren,
6.4.
wijst partijen erop dat zij in het vervolg van de procedure bij de kantonrechter niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen,
6.5.
verwijst de zaak voor het overige naar de parkeerrol van
2 april 2025,
2 april 2025,
6.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, mr. P. Vrugt en mr. H.J. Schaberg, rechters, bijgestaan door mr. D.K.W. Collins, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.