ECLI:NL:RBAMS:2024:6024 - Rechtbank Amsterdam - Verdeling woning en waardebepaling bij beëindiging samenl...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/740363 / HA ZA 23-897

Vonnis van 25 september 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. F. Hofstra,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.E.F. Stol.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 september 2023, met producties,

- de conclusie van antwoord tevens houdend eis in reconventie,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie,

- het tussenvonnis van 31 januari 2024,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 april 2024 en de daarin genoemde spreekaantekeningen,

- de akte inhoudende vermeerdering van eis van [eiser] ,

- de akte inhoudende antwoord op vermeerdering van eis tevens houdende wijziging eis in reconventie van [gedaagde] ,

- de akte antwoord wijziging eis van [eiser] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben een affectieve relatie gehad. Zij hebben samen een woning aan de [adres 1] gekocht (hierna: de woning), waarin zij vanaf 1 oktober 2021 hebben samengewoond. In maart 2023 hebben partijen hun relatie verbroken, waarna [gedaagde] rond eind april 2023 is verhuisd.

2.2.

De woning van partijen is gefinancierd door middel van een hypothecaire geldlening van € 540.750,00 bij ABN AMRO Bank N.V. (hierna: de bank) en door een eigen bijdrage van [eiser] van € 139.235,00. De bank heeft tot meerdere zekerheid van haar vordering naast een hypotheekrecht op de woning van partijen een recht van tweede hypotheek gevestigd op het appartement van [gedaagde] aan de [adres 2] (hierna: het appartement).

2.3.

Partijen hebben op 22 juli 2022 een samenlevingsovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer opgenomen, kort samengevat:

a. a) dat de gebruikelijke kosten van de huishouding voor rekening van beide partijen komen, ieder voor de helft;

b) dat de woning mede is gefinancierd door een eigen bijdrage van [eiser] van € 139.235,00 en dat zij daarom een vordering op [gedaagde] heeft van € 69.617,50,

- dat die vordering een jaarlijkse rente zal dragen van 1,990%,

- dat de vordering of het restant ervan terstond opeisbaar is bij onder meer verkoop en levering van het registergoed en bij beëindiging van de samenlevingsovereenkomst anders dan door overlijden of het aangaan van een huwelijk of geregistreerd partnerschap,

- dat de betalingen moeten worden gedaan zonder verrekeningen, tenzij anders overeengekomen,

c) dat indien de samenleving anders dan door overlijden wordt verbroken en één van partijen over wenst te gaan tot verkoop of verdeling hij of zij zijn of haar aandeel moet aanbieden aan de ander en dat [eiser] de eerste voorkeursgerechtigde is.

2.4.

Over de verdeling en het voorkeursrecht zijn in artikel 12 lid 1 van Pro de samenlevingsovereenkomst de volgende bepalingen opgenomen, voor zover van belang:

‘Bepalingen

de waarde van het registergoed zal worden vastgesteld in onderling overleg of - bij gebreke van overeenstemming daaromtrent - door één of meer gezamenlijk aan te wijzen deskundige(n), zulks op basis van de verkoop van het geheel en voorzover bij partijen (of één hunner) in gebruik volledig ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten en verder met inachtneming van de bestaande hypothecaire geldlening of de met medewerking van partijen daarvoor in de plaats tredende of daarnaast opkomende hypothecaire geldlening(en);

(…)

het aanbod dient te worden gedaan onder de voorwaarde dat de voorkeursgerechtigde de hypothecaire geldlening overneemt en de aanbieder zal laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid;

e kosten van taxatie (…) zijn voor rekening van partijen ieder voor de helft (…);

de voorkeursgerechtigde zal uiterlijk één maand nadat de waarde van het registergoed met inachtneming van de hiervoor genoemde bepalingen is vastgesteld aan de aanbiedende partij schriftelijk te kennen geven of hij van zijn voorkeursrecht op basis van de vastgestelde waarde onvoorwaardelijk gebruik wenst te maken;

(..)

2.5.

De woning is per 25 april 2023 getaxeerd op € 440.000,-. Per 1 april 2023 bedroeg de hypothecaire geldlening € 499.510,07.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert na eisvermeerdering – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I en II. zal bepalen dat de woning aan [eiser] wordt toegedeeld, primair voor een waarde van € 440.000,- (I), subsidiair tegen een nader te bepalen taxatiewaarde (II), in beide gevallen onder de verplichting om de hypothecaire lening voor haar rekening te nemen en als eigen schuld te voldoen,

III. zal bepalen dat als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de hoogte van de hypothecaire geldlening per datum van feitelijk uiteengaan of per een latere datum [eiser] de helft van de overwaarde aan [gedaagde] moet overmaken, en dat als de hypothecaire geldlening hoger is dan de taxatiewaarde van de woning per datum van feitelijk uiteengaan of per een latere datum zal bepalen dat [gedaagde] aan [eiser] de helft van de onderwaarde verschuldigd is;

IV. [gedaagde] zal veroordelen om [eiser] € 69.017,50 te betalen, met de jaarlijkse rente van 1,990% vanaf 22 juli 2022;

V. [gedaagde] zal veroordelen aan [eiser] te betalen zijn achterstallige aandeel in de kosten van de huishouding van € 2.892,95, met rente;

VI. zal bepalen dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat ieder zijn eigen proceskosten draagt.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert na eisvermeerdering – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal bepalen dat partijen hun medewerking verlenen aan het geven van de opdracht aan Nienaber Makelaars te Weesp om de woning te laten taxeren, waarbij de taxateur de waarde van de woning zal vaststellen op basis van de te verwachten opbrengst bij verkoop aan een derde, en partijen hun medewerking dienen te verlenen aan alle handelingen die nodig zijn om te woning te laten taxeren;

II. als er een overwaarde is en de woning aan [eiser] wordt toegedeeld onder de verplichting om de hypothecaire geldlening voor haar rekening te nemen, zal bepalen dat [eiser] de helft van de overwaarde aan [gedaagde] moet overmaken;

maar dat als er een onderwaarde is en de woning aan [eiser] wordt toebedeeld onder de verplichting de hypothecaire geldlening voor haar rekening te nemen zal bepalen dat [eiser] de onderwaarde volledig moet dragen, of zal bepalen dat de gezamenlijke woning van partijen één jaar lang na het wijzen van dit vonnis onverdeeld blijft.

III. zal bepalen dat [eiser] met ingang van april 2023 gedurende de tijd dat zij in de woning verblijft tot aan het moment dat de woning is verdeeld een gebruiksvergoeding ten bedrage van de helft van alle woonlasten moet voldoen (zodat zij alle woonlasten voor haar rekening neemt met ingang van de datum dat [gedaagde] is vertrokken uit de woning).

3.4.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Deze zaak gaat over de vermogensrechtelijke afwikkeling van de relatie tussen partijen. Een belangrijk geschilpunt is de wijze van waardering van de woning.

4.2.

Partijen zijn het erover eens dat [eiser] op grond van de samenlevingsovereenkomst een eerste voorkeursrecht heeft en dat de woning aan haar kan worden toegedeeld op voorwaarde dat zij ook de hypothecaire geldlening overneemt en [gedaagde] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de geldlening wordt ontslagen. Partijen zijn het echter niet eens over de waardepeildatum die daarbij moet worden gehanteerd. Voor het geval er een onderwaarde is, heeft [gedaagde] ook vorderingen ingesteld die de wijze van verdeling raken.

Peildatum van de waardebepaling van de woning

4.3.

De vorderingen in conventie onder I en II en in reconventie onder I lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Volgens [eiser] volgt uit de bepalingen in artikel 12 lid 1 van Pro de samenlevingsovereenkomst dat de waarde van de woning moest worden bepaald zodra [eiser] liet weten gebruik te willen maken van haar voorkeursrecht (toen zij feitelijk uiteen gingen). Als waardepeildatum heeft dus de datum van het inroepen van het voorkeursrecht te gelden. Conform de bepalingen in de samenlevingsovereenkomst heeft in april 2023 een taxatie plaatsgevonden. Van die per april 2023 getaxeerde waarde van € 440.000,- moet worden uitgegaan bij de verdeling. [gedaagde] moet er niet voor worden beloond dat hij de overdracht aan [eiser] heeft gefrustreerd, aldus [eiser] .

4.4.

Volgens [gedaagde] moet conform de vaste jurisprudentie worden uitgegaan van de datum van feitelijke verdeling. Uit de bepalingen in de samenlevingsovereenkomst volgt niet dat het moment van het uitoefenen van het voorkeursrecht als waardepeildatum moet gelden en is er ook anderszins geen aanleiding om van de datum van feitelijke verdeling af te wijken. [gedaagde] heeft de afwikkeling niet vertraagd. Hij was het niet eens met de taxatie van april 2023 en partijen konden vervolgens geen overeenstemming bereiken over een nieuwe taxatie.

4.5.

De rechtbank overweegt als volgt. Als peildatum voor de waardering geldt in de regel de datum van verdeling. Dit is slechts anders als partijen een andere datum zijn overeengekomen, of als op grond van redelijkheid en billijkheid een andere datum moet worden aanvaard (vergelijk HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4279, rechtsoverweging 4.2.1). Anders dan [eiser] stelt is niet overeengekomen dat verdeeld moet worden per de datum dat [eiser] liet weten gebruik te willen maken van haar voorkeursrecht. Dit wordt door [gedaagde] betwist en staat niet in de overeenkomst en kan ook niet uit het ‘spoorboekje’ voor verdeling worden afgeleid. Het feit dat in de samenlevingsovereenkomst staat dat in overleg of via een taxatie een waarde moet worden bepaald als een partij zijn/haar aandeel wil overdragen en/of als een voorkeursrecht wordt uitgeoefend, geeft aan
hoede waarde moet worden bepaald, maar dit impliceert niet tevens de keuze voor een peildatum als de verdeling vervolgens (om wat voor reden dan ook) toch niet op dat moment tot stand komt.

4.6.

Door [eiser] is ook overigens te weinig aangevoerd om af te wijken van het uitgangspunt uit de jurisprudentie dat als waardepeildatum de datum van feitelijke verdeling heeft te gelden. Los van de vragen of de vertraging al dan niet aan een partij te verwijten valt en of [gedaagde] heeft ingestemd met de benoeming van de taxateur, geldt dat in dit geval de redelijkheid en billijkheid juist meebrengt dat de verdeling plaatsvindt op basis van wat de woning nu waard is. Het is immers algemeen bekend dat de prijzen van Nederlandse woningen na april 2023 gemiddeld zijn gestegen, zodat dit mogelijk ook het geval is bij de woning van partijen. De taxatie uit april 2023 is daarom achterhaald en niet bruikbaar – ook niet na indexering zoals door [eiser] voorgesteld – voor het vaststellen van de huidige marktwaarde van de woning die aan [eiser] toebedeeld zal worden.

4.7.

Er moet dus een nieuwe taxatie plaatsvinden van de huidige marktwaarde van de woning. Partijen zijn het erover eens dat Nienaber Makelaars te Weesp deze taxatie kan verrichten. De heer J.J. Herngreen RM-RT, werkzaam bij de vestiging Weesp van Nienaber Makelaars B.V., heeft te kennen gegeven hiertoe bereid en beschikbaar te zijn. In dit vonnis zal daarom een deskundigenonderzoek worden bevolen waarbij de heer Herngreen als deskundige zal worden benoemd.

4.8.

Er is geen discussie tussen partijen dat het gaat om het vaststellen van de marktwaarde van de woning in ontruimde en onderhuurde staat en vrij van gebruiksrechten. Dit is dus de vraag die aan de deskundige zal worden voorgelegd.

4.9.

De deskundige heeft verklaard de benoeming te aanvaarden onder toepasselijkheid van algemene voorwaarden zoals gehanteerd door Nienaber Makelaars B.V. Partijen dienen de deskundige te laten weten of zij hiermee instemmen.

4.10.

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

4.11.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

4.12.

Mede gelet op artikel 12 lid 1 onder Pro d van de samenlevingsovereenkomst zal de rechtbank bepalen dat partijen ieder de helft van het voorschot aan de deskundige moeten betalen.

Aanhouding overige beslissingen

4.13.

Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

5.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

Op welke marktwaarde taxeert u per datum van uw taxatie het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden gelegen te [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie + nummers] (volledig ontruimd en vrij van huur en/of gebruiksrechten)?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

5.2.

benoemt tot deskundige:

De heer J.J. Herngreen RM-RT,

werkzaam bij Nienaber makelaars B.V.,

[adres 3]

telefoon: [telefoonnummer] ,

e-mailadres: [e-mailadres]

5.3.

bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,

het voorschot

5.4.

bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:

- de deskundige moet
binnen twee wekenna de datum van deze beslissing een begroting van de kosten opgeven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten,

- de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen,

- partijen kunnen desgewenst
binnen twee wekenna dagtekening van de brief/het bericht van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting,

- als niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag,

- als wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot door de rechtbank worden vastgesteld,

5.5.

bepaalt dat partijen de helft van het voorschot dienen over te maken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

het onderzoek

5.6.

bepaalt dat – na vaststelling van het voorschot – [eiser] het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,

5.7.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

5.8.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),

- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,

- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,

- als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,

5.9.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

5.10.

draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

5.11.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

5.12.

bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

5.13.

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 2 april 2025,

5.14.

draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of

- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van zowel [eiser] als [gedaagde] op een termijn van vier weken,

5.15.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser, bijgestaan door mr. K.E. Beerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.