Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 10972223 \ EA VERZ 24-208
Beschikking van 2 december 2024
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [verzoeker],
te [vestigingsplaats] ,
verzoekende partij,
verzoekende partij,
nader te noemen: VvE III,
tegen
1.VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder] ,
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
nader te noemen: VvE I,
2.VERENIGING VAN EIGENAARS [belanghebbende] ,
te [vestigingsplaats] ,
belanghebbende partij,
nader te noemen: VvE II,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken die tot het procesdossier horen:
- het verzoekschrift van VvE III met producties, ingekomen ter griffie op 4 maart 2024,
- nadere producties van VvE III, ingekomen ter griffie op 21 mei 2024,
- het verweerschrift van VvE II, ingekomen ter griffie op 15 oktober 2024,
- de pleitnota en nadere productie van VvE III, ingekomen ter griffie op 18 oktober 2024.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2024. VvE III is vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2] (bestuurders). VvE I is vertegenwoordigd door [naam 3] (bestuurder). Namens VvE II zijn [naam 4] (bestuurder), [naam 5] en [naam 6] (respectievelijk [functies] van De Jong Groep Vastgoedmanagent B.V.) verschenen, vergezeld door de gemachtigde.
1.3.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, VvE III aan de hand van de vooraf ingediende pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is de zaak aangehouden voor het indienen van een akte door VvE III. Na ontvangst daarvan is een datum voor beschikking bepaald.
2. De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 24 maart 1992 (hierna: de hoofdsplitsingsakte) is het flatgebouw met ondergrond en erf, staande en gelegen te [locatie] (even nummers), kadastraal bekend gemeente [gemeente, nummer en sectie 1] (hierna: het gebouw), gesplitst in twee appartementsrechten, te weten:
2.1.1.
het appartementsrecht A1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten op de begane grond, de tussenverdieping en een gedeelte van de eerste verdieping, plaatselijk bekend [app.recht A1] (alle even nummers), kadastraal bekend gemeente [gemeente, nummer en sectie 2] , uitmakende het vijf/vijfentwintigste (5/25) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw,
2.1.2.
het appartementsrecht A2, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de achtenveertig woningen op de tweede tot en met de zevende verdieping met bergingen op de eerste verdieping, plaatselijk bekend [app.recht A2] (even nummers), kadastraal bekend gemeente [gemeente, nummer en sectie 3] , uitmakende het twintig/vijfentwintigste (20/25) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw.
2.2.
Met de splitsingsakte is ook VvE I opgericht. Verder is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte omschreven.
2.3.
Bij notariële akte van 31 maart 1992 is het appartementsrecht A1 ondergesplitst in de appartementsrechten A3 tot en met A6, elk rechtgevende op – kort gezegd – de bedrijfsruimten. Het modelreglement is daarbij van toepassing verklaard. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten zijn verenigd in VvE II.
2.4.
Bij notariële akte van 1 april 1992 is het appartementsrecht A2 ondergesplitst in de appartementsrechten met de appartementsindexcijfers 7 tot en met 102, rechtgevende op – kort gezegd – 48 woningen en 48 bergingen. Het modelreglement is daarbij van toepassing verklaard. De uit deze ondersplitsing ontstane appartementsrechten zijn verenigd in VvE III.2.5. In de hoofdsplitsingsakte is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
(…)
7. BESTEMMING VAN DE PRIVE-GEDEELTEN
GEBRUIK
De bestemming van het privegedeelte van het appartement met indices 1 en 2 is winkel- bedrijfsruimte respectievelijk woonruimte met berging.
(…)
9. VERENIGING VAN EIGENAARS
(…)
Ad artikel 37 lid Pro 2
In afwijking op hetgeen daaromtrent in artikel 37 lid 2 van Pro het bij deze akte van toepassing verklaarde
modelreglement is bepaald, komen partijen het volgende overeen:
a. Ingeval een door de “Vereniging van Eigenaars” te houden vergadering de stemmen staken over andere
onderwerpen dan verkiezing van personen, zal indien een of beide eigenaars der appartementsrechten daartoe de wens te kennen geeft/geven, het advies worden ingewonnen van een deskundige (hierna te noemen: de adviseur), welke door de eigenaars alsdan binnen twee weken na bedoelde vergadering in onderling overleg zal worden benoemd of - zo zij binnen de gestelde termijn niet tot overeenstemming kunnen geraken - door de heer
kantonrechter te Amsterdam op verzoek van de meest gerede partij.
(…)
2.6.
[naam 5] en [naam 7] zijn eigenaars van de appartementsrechten rechtgevende op de bedrijfsruimten die onderdeel uitmaken van VvE II. In de bedrijfsruimten worden onder meer een boksschool en een sportschool geëxploiteerd.
2.7.
De echtgenoot van [naam 2] (hierna: [naam 2] ) heeft bij dagvaarding van 2 juni 2022 in kort geding een voorziening gevorderd in verband met geluidsoverlast in zijn woning. Deze woning bevindt zich op de tweede verdieping van het gebouw, pal boven de boksschool. Bij vonnis in kort geding van 29 juni 2022 is de boksschool veroordeeld mee te werken aan een geluidsmeting in de boksschool gedurende een week, uit te voeren door Kupers & Niggebrugge, deskundige op het gebied van bouwakoestiek, bouwfysica, verkeerslawaai en milieubeheer.
2.8.
In een rapport van Kupers & Niggebrugge van 18 maart 2023 is geconcludeerd dat uit metingen in de periode van 11 tot en met 17 februari 2023 in de woning van [naam 2] naar voren komt dat er geen overschrijdingen van de geluidsnormen zijn vastgesteld.
2.9.
Op 25 juli 2023 heeft een ledenvergadering van VvE III plaatsgevonden.
Hierbij is onder andere het voorstel aangenomen dat de leden akkoord gaan met de stelling dat “de sportscholen (boksschool [naam boksschool] en Next Level Ams) niet onder de statutaire bestemming vallen en er dus in strijd wordt gehandeld met de verplichting het appartementsrecht te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming”, met 19 stemming vóór, twaalf stemmen tegen en twee blanco stemmen.
Daarnaast is het voorstel om op kosten van de VvE akoestisch onderzoek ten bedrage van
€ 3.500,00 exclusief btw te laten verrichten bij de boksschool en bij de sportschool met elf stemmen vóór, vijf stemmen tegen en twaalf blanco stemmen aangenomen.
2.10.
Op 21 december 2023 heeft een ledenvergadering van VvE I plaatsgevonden.
VvE II en VvE III hebben ieder één stem binnen VvE I. Op de vergadering zijn de onder 2.9. genoemde voorstellen besproken. VvE III stemde voor, maar VvE II stemde tegen, zodat de voorstellen niet zijn aangenomen.
3.Het verzoek
3.1.
VvE III verzoekt de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
3.1.1.
een deskundige te benoemen die (in eerste instantie) juridisch onderlegd is. Deze deskundige moet - na partijen te hebben gehoord - de volgende vragen beantwoorden:
handelt de rechthebbende c.q. verhuurder van de bedrijfsruimten van VvE II en/of de huurder(s) van de bedrijfsruimte(n) in strijd met de statutaire bestemming “winkel- en bedrijfsruimte” door hierin een boks- en sportschool te exploiteren?
moet VvE I akoestisch onderzoek (laten) verrichten naar de luchtgeluid- en contactgeluidisolatie van de vloeren en wanden van de bedrijfsruimten zodat kan worden beoordeeld of de rechthebbende c.q. verhuurder van de bedrijfsruimten van VvE II en/of de huurder(s) van de bedrijfsruimte(n) onredelijke hinder veroorzaken aan de bewoners c.q. leden van VvE III?
3.1.2.
als het advies van de deskundige inhoudt dat er niet in strijd wordt gehandeld met de
statutaire bestemming (antwoord op vraag i) maar er wel akoestisch onderzoek moet
worden verricht naar de isolatie van de vloeren en wanden van de bedrijfsruimten (antwoord op vraag ii), doet VvE III hierbij het verzoek:
de deskundige te machtigen drie offertes op te vragen bij bedrijven die over dezelfde expertise beschikken als Kupers & Niggebrugge en - na daarover overleg te hebben gevoerd met VvE I, VvE II en VvE III - één daarvan uit te kiezen die in opdracht van VvE I onderzoek doet naar de luchtgeluid- en contactgeluidisolatie van de vloeren en wanden van de bedrijfsruimten van de boks- en sportschool, en
bij een isolatietekort te bepalen welke (bouwkundige) aanpassingen VvE II althans
de rechthebbenden van de desbetreffende appartementen aan de vloeren en wanden van de bedrijfsruimten moet uitvoeren om binnen de (wettelijke) kaders te blijven.
3.2.
VvE III heeft daartoe gesteld dat in de splitsingsakte is bepaald dat, wanneer partijen geen overeenstemming bereiken over een geschil, een onafhankelijke deskundige zal worden benoemd door de kantonrechter.
3.3.
VvE I en VvE II verzetten zich tegen toewijzing van de verzoeken van VvE III.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
VvE III verzoekt de kantonrechter om op basis van een zogeheten welwillendheidsbeslissing een juridisch deskundige te benoemen. Het gaat om een beslissing die niet is gebaseerd op de wet maar om een verzoek aan de kantonrechter om uitvoering te geven aan een bepaling in de hoofdsplitsingsakte. Een welwillendheidsbeslissing is alleen gerechtvaardigd, indien zij bij kan dragen aan een efficiënte afwikkeling van (eventuele) geschillen van partijen en voldoende aansluit bij de bevoegdheden die de rechter reeds op grond van de wet heeft. In andere gevallen zal de rechter zich moeten onthouden van het geven van een dergelijke beslissing.
Bestemming bedrijfsruimten
4.2.
VvE III stelt zich op het standpunt dat het gebruik van de bedrijfsruimten als boks- en sportschool niet valt onder de statutaire bestemming tot gebruik als “winkel- bedrijfsruimte”. Zij wil dit door een juridisch deskundige laten beoordelen.
4.3.
Volgens VvE II kan VvE I geen besluit nemen over de statutaire bestemming van de bedrijfsruimten en volgt daaruit dat een deskundige over dit onderwerp ook geen beslissing kan nemen.
4.4.
De kantonrechter overweegt dat artikel 37 van Pro de hoofdsplitsingsakte ziet op voorschriften inzake het stemmen over besluiten die de vergadering van VvE I kan nemen. Het is niet aan de vergadering van VvE I om een besluit te nemen over de uitleg van bepalingen in de hoofdsplitsingsakte over de bestemming van de appartementsrechten. Nu het geen onderwerp betreft waarover VvE I een besluit kan nemen, kan het staken van stemmen in de zin van lid 2 hierover niet aan de orde zijn. Dat betekent dat een welwillendheidsbeslissing niet passend is voor deze situatie en derhalve niet zal worden gegeven.
Akoestisch onderzoek
4.5.
De vergadering van VvE I kan wel een besluit nemen over het al dan niet laten verrichten van een akoestisch onderzoek. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om het verzoek van VvE III tot benoeming van een juridisch deskundige die daarover een beslissing zou moeten nemen, toe te wijzen. De volgende omstandigheden zijn daartoe redengevend. De gestelde geluidsoverlast is al eerder ter beoordeling aan de rechter is voorgelegd en dit heeft geresulteerd in het onderzoek door Kupers & Niggebrugge in de periode van 11 tot en met 17 februari 2023. In dat onderzoek is geconcludeerd dat in de woning van [naam 2] geen overschrijding van geluidsnormen is vastgesteld. VvE III heeft gesteld dat in de woningen wel sprake is van geluidsoverlast, maar deze stelling is door VvE II gemotiveerd weersproken. Volgens VvE II heeft zij van geen enkele bewoner klachten ontvangen over geluidsoverlast. Zij heeft in alle brievenbussen van de woningen een bericht, gedateerd 16 november 2023, gedaan met het verzoek om bij klachten contact op te nemen met (de beheerder van) De Jong Groep Vastgoedmanagent B.V., maar hierop is geen reactie gekomen. Ondanks herhaald verzoek van VvE II om de gestelde geluidsoverlast inzichtelijk te maken, ook na de vergadering van VvE I van 21 december 2023, heeft VvE III de gestelde geluidsoverlast in de woningen niet onderbouwd. Onder deze omstandigheden is de kantonrechter er niet van overtuigd dat een benoeming van een juridische deskundig zal bijdragen aan een efficiënte afwikkeling van het geschil tussen partijen en daarom zal zij niet overgaan tot het afgeven van een welwillendheidsbeslissing. Het is in het belang van de gemeenschappelijke appartementseigenaars en VvE I dat de (eventuele) overlast in kaart wordt gebracht. Het is daarom aan VvE III om te concretiseren wat de aard en omvang is van de geluidsoverlast in de woningen. Als dat is gebeurd, kan wellicht opnieuw besluitvorming in de vergadering van de VvE I plaatsvinden. Mochten de stemmen staken dan biedt boek 5 titel 9 BW uitkomst.
Conclusie
4.6.
Gelet op het voorgaande en bij deze stand van zaken worden de verzoeken van VvE III afgewezen. De kantonrechter heeft partijen uit praktische overwegingen tijdens de mondelinge behandeling voorgesteld om de twee vragen van VvE III (bestemming bedrijfsruimten en benoeming van een akoestisch deskundige) zelf te beoordelen in plaats van door een derde-deskundige. Aangezien VvE III hier niet mee akkoord is gegaan, laat zij deze inhoudelijke beoordeling achterwege.
Proceskosten
4.7.
VvE III zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van VvE I en van VvE II.
4.7.1.
De proceskosten van VvE I worden begroot op nihil.
4.7.2.
De proceskosten van VvE II worden begroot op:
- salaris € 542,00 (2,00 punten × € 271,00)
- nakosten € 68,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de
beslissing)
totaal € 610,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken af,
5.2.
veroordeelt VvE III in de proceskosten van VvE I die worden begroot op nihil,
5.3.
veroordeelt VvE III in de proceskosten van VvE II die worden begroot op € 610,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als VvE III niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2024.
33806