Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
kantonrechter
zaaknummer: 1175090 CV EXPL 24-7724
Vonnis van 3 december 2024
inzake
[eiseres] ,
te [woonplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.P. Alspeer,
tegen:
[gedaagde] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
in persoon verschenen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 29 mei 2024 met zes producties;
- het schriftelijke antwoord van [gedaagde] , tevens eis in reconventie met vijf producties;
- het tussenvonnis van 10 september 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2024. [eiseres] en [gedaagde] zijn daar verschenen, [eiseres] met een tolk Frans-Nederlands en bijgestaan door haar gemachtigde. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen, mede naar aanleiding van vragen van de kantonrechter, hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting heeft [eiseres] een betalingsoverzicht van haar Franse rekening ingebracht. Van de kant van [gedaagde] zijn ter zitting stukken met betrekking tot een procedure voor de Huurcommissie overgelegd.
De behandeling heeft tegelijk plaatsgevonden met de mondelinge behandeling in de vrijwel identieke zaak 11175108 CV EXPL 24-7725 van mw. [naam] (eveneens bijgestaan door mr. Alspeer) tegen [gedaagde] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis gewezen zal worden.
2.De kern van de zaak
[eiseres] heeft van 10 augustus tot en met 30 november 2023 van [gedaagde] een kamer gehuurd tegen een maandelijkse huur van EUR 1.000,-. [eiseres] heeft bij aanvang een waarborgsom van EUR 1.500,- betaald. [eiseres] vordert haar waarborgsom terug, met rente en kosten. [gedaagde] weigert de waarborgsom terug te betalen, omdat hij meent dat het gehuurde niet in dezelfde staat is opgeleverd als bij het begin van de overeenkomst.
In reconventie vordert [gedaagde] [eiseres] te veroordelen tot betaling van een bedrag van EUR 3.000,- aan boetes vanwege overtreding van een in de huurovereenkomst opgenomen verbod op ontvangst van gasten. Tevens vordert [gedaagde] een bedrag van EUR 330,- aan onbetaalde huur over de maand augustus. [eiseres] betwist aansprakelijk te zijn voor de door [gedaagde] gestelde schade en dat zij de gevorderde boete is verschuldigd. [eiseres] stelt de verschuldigde huur over de maand augustus volledig te hebben betaald.
3.De beoordeling
in conventie
De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd
3.1
Voor zover [gedaagde] bedoelt te stellen dat [eiseres] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd, waardoor die overeenkomst niet is geëindigd en dus geen recht bestaat op teruggave van de waarborgsom, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Vast staat dat [eiseres] tijdig schriftelijk, namelijk op 27 oktober 2023 en via WhatsApp, [gedaagde] op de hoogte heeft gebracht van het feit dat zij een andere kamer had gevonden en de van hem gehuurde kamer per 30 november zou verlaten, waarop [gedaagde] eveneens per Whatsapp instemmend gereageerd heeft. Daarmee is de huur rechtsgeldig opgezegd. Of vervolgens [eiseres] ’s formele opzegbrief wel of niet ontvangen is, doet verder niet ter zake. [gedaagde] heeft in zijn antwoord in deze procedure immers zelf ook aangegeven dat [eiseres] de huurovereenkomst moest opzeggen door hem digitaal een “schriftelijke brief” te sturen. Dat [gedaagde] de digitaal verzonden “schriftelijke brief” heeft ontvangen, blijkt uit de door [eiseres] overgelegde WhatsApp-correspondentie.
De waarborgsom moet worden terugbetaald
3.2
Nu de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd zal [gedaagde] in beginsel de waarborgsom moeten terugbetalen. Dat is slechts anders, indien komt vast te staan dat [eiseres] het gehuurde niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als zij de staat waarin zij het gehuurde bij het begin van de huur heeft aanvaard. Volgens [gedaagde] is dat niet het geval. Hij stelt dat er schade is aan de keukenvloer, aan een van de kamermuren en aan het matras. Ook is er sprake van schimmel in de badkamer. [eiseres] betwist dat de door [gedaagde] gestelde schade is ontstaan in de periode dat zij de kamer huurde.
3.3
De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Bij het begin van de huur is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. In dat geval wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (art. 7:224 lid 2 BW Pro). Dat betekent dat [gedaagde] zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat de staat anders was bij het begin van de huur.
3.4
Voor wat betreft de gestelde schade aan de keuken en de badkamer, geldt dat vaststaat dat het gaat om ruimten die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik. Deze ruimten werden door meerdere huurders gebruikt. Naar het oordeel van de kantonrechter strekt de opleveringsverplichting van [eiseres] zich dan ook niet uit tot deze gemeenschappelijke ruimten. [gedaagde] heeft ook onvoldoende onderbouwd gesteld dat [eiseres] de gestelde schade heeft veroorzaakt. De kantonrechter kan voorts op grond van de door [gedaagde] overgelegde foto’s niet vaststellen dat de schade bij het begin van de huur nog niet aanwezig was. Van deze foto’s is niet duidelijk wanneer zij gemaakt zijn. Verder is op de foto’s de gestelde schade niet of niet goed zichtbaar. Voor wat betreft de gestelde schade aan de keukenvloer komt daarbij dat op de foto van de vloer die aan de huurcommissie gestuurd zou zijn (en waaruit volgens [gedaagde] blijkt dat de schade er toen nog niet was), niet goed is te zien of de vloer beschadigd is. De betreffende plek is op die foto namelijk onvoldoende gedetailleerd zichtbaar, doordat ingezoomd is op een ander deel van de vloer.
3.5
Dat de schade aan de kamermuur en het matras er aan het begin van de huurovereenkomst nog niet was kan volgens [gedaagde] worden afgeleid uit het feit dat [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst niet heeft geklaagd over deze schade. Dit argument is echter onvoldoende om aan te nemen dat er bij aanvang van huur geen schade was. De gestelde schade, een kleine scheur in de muur en een vage plek in het matras, is zeer beperkt te noemen en staat het normale gebruik van de kamer geenszins in de weg. Het ligt gezien de huidige krapte op de woningmarkt niet voor de hand dat een huurder daarover zal klagen; die is al blij met een dak boven het hoofd.
3.6
Al met al heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat [eiseres] schade aan het gehuurde heeft toegebracht. Dat staat dus niet vast. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Dan geldt het hiervoor genoemde wettelijke vermoeden dat de beginstaat gelijk was aan de staat van het gehuurde op het einde van de huurovereenkomst. [gedaagde] dient [eiseres] de waarborgsom dus terug te betalen.
3.7
Ter zitting heeft [gedaagde] nog gesteld dat uit de procedure bij de Huurcommissie mogelijk een voor verrekening vatbare vordering voortvloeit. Deze vordering is in deze procedure echter onvoldoende komen vast te staan. Niet duidelijk is dát [gedaagde] een vordering op [eiseres] heeft of hoe hoog deze vordering zou zijn. De vordering is onvoldoende bepaald voor een geslaagd beroep op verrekening in deze procedure (zie. art 6:136 BW Pro). Verder geldt dat [eiseres] geen boetes heeft verbeurd (zie hieronder). [gedaagde] heeft dus ook overigens geen vordering op [eiseres] op grond waarvan een verrekening kan plaatsvinden.
De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar
3.8
De gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding is toewijsbaar, omdat niet in geschil is dat [gedaagde] in elk geval sinds die datum in verzuim is.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten3.9[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
Totaal
€
424,50
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
De achterstallige huur is volledig voldaan
3.1
[gedaagde] vordert in reconventie betaling van EUR 330,- aan te weinig betaalde huur over de maand augustus 2023. [eiseres] heeft gesteld dat zij dit bedrag heeft betaald vanaf haar Franse bankrekening. Ter zitting heeft zij deze stelling onderbouwd met een uitdraai van het betalingsoverzicht van deze rekening. Dit overzicht en de betalingen daarop zijn door [gedaagde] niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. [eiseres] heeft volledig aan haar betalingsverplichtingen voldaan, zodat dit deel van de reconventionele vordering afgewezen wordt.
[eiseres] heeft geen boetes verbeurd
3.11
De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument. [gedaagde] verhuurt structureel meerdere kamers in een ander pand dan waar hij zelf woont. [gedaagde] handelt dus bedrijfsmatig. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument is gebonden, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, waarop de verhuurder zich voor de vordering beroept of kan beroepen, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of de verhuurder de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, is in dit verband niet relevant.
3.12
[gedaagde] vordert verder een direct verbeurde boete van € 3.000,- euro op grond van de hieronder genoemde bepalingen uit de huurovereenkomst.
Artikel 22:
Het is huurder niet toegestaan zonder schriftelijke toestemming vooraf van de verhuurder gasten te ontvangen of het gebruik van de kamer aan een ander over te dragen.
Het boetebeding van artikel 24 luidt Pro als volgt:
Op een overtreding van de artikelen 15, 22 en 23 staat een direct verbeurde boete van € 3 000 door de huurder
te betalen aan de verhuurder Dit onverminderd de eventuele schade, die de verhuurder oploopt als gevolg van
die overtreding, die volledig op de huurder zal worden verhaald. Voorts is de huurovereenkomst in geval
van zo’n overtreding per direct beëindigd.
3.13
Nog daargelaten dat het boetebeding van artikel 24 vanwege Pro de hoogte van de direct verbeurde boete een oneerlijk beding en daarom nietig is, geldt het volgende.
Het verbod op ontvangst van gasten is nietig
3.14
Ten aanzien van het verbod op ontvangst van gasten tenzij voorafgaand schriftelijk toestemming is verleend door de verhuurder geldt het volgende. Dit verbod beperkt huurder in extreme mate in het normale gebruik van haar kamer. Het voorafgaand schriftelijk moeten verkrijgen van toestemming grijpt te zeer in op de persoonlijke levenssfeer van de huurder. Dat [gedaagde] , zoals ter zitting gesteld, van geval tot geval afhankelijk van de persoon van de gast, toestemming zou kunnen geven verandert daar niets aan. Het is een oneerlijk beding en daarom nietig.
3.15
Uit het voorgaande volgt dat ook dit deel van de reconventionele vordering van [gedaagde] wordt afgewezen.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten in reconventie
3.15
Omdat [gedaagde] in het ongelijk is gesteld, wordt hij in de proceskosten veroordeeld. Die worden aan de zijde van [eiseres] in reconventie begroot op EUR 67,50 (0,5 punt voor de mondelinge behandeling in reconventie)
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] EUR 1.500,- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 29 mei 2024 tot en met de datum van volledige betaling;
4.2
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 424,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
4.3
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
4.4
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
4.5
wijst het gevorderde af;
4.6
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op
EUR 67,50.
EUR 67,50.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024.