Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11095775 \ CV EXPL 24-4450
Vonnis van 3 december 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: huurders,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
A.R.P. RANDSTAD C.V.,
gevestigde te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 juli 2024,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging van eis in conventie en akte overleggen producties.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 21 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Bij de mondelinge behandeling waren huurders aanwezig vergezeld door hun gemachtigde. Namens verhuurder waren de heren [naam 1] en [naam 2] aanwezig, samen met de gemachtigde.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurders huren van verhuurder een appartement aan de [adres] (hierna: de woning). Partijen hebben op 11 april 2023 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd met als ingangsdatum 21 april 2023.
2.2.
In de huurovereenkomst is een huurprijs van € 1.500,- per maand bepaald. Daarnaast is in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst opgenomen dat huurders zelf dienen zorg te dragen voor de aansluiting op en betaling van de nutsvoorzieningen (gas, water, elektra), internet en tv.
2.3.
Huurders hebben de Huurcommissie verzocht om de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen. Bij uitspraak van 7 maart 2024 (met zaaknummer 2311327) heeft de Huurcommissie onder andere beslist dat sprake is van een all-in huurprijs, waarbij zij de huurprijs ambtshalve heeft vastgesteld op 55% van € 1.500,- en een voorschotbedrag voor bijkomende kosten op 25% van € 1.500,-. Vervolgens heeft de commissie beoordeeld of de huurprijs redelijk is. Zij heeft het puntenaantal voor de woning vastgesteld op 143 en zij heeft een 15% toeslag toegekend voor het beschermd stads- en dorpsgezicht. In totaal komt de commissie uit op een maximaal redelijke huurprijs van € 891,91 per maand. Omdat deze prijs boven de geldende huurliberalisatiegrens van € 808,06 per maand komt, heeft zij zich onbevoegd verklaard om uitspraak te doen.
3.Het geschil
3.1.
Huurders vorderen - samengevat, na eiswijziging - de huurprijs van de woning vast te stellen op € 712,79 per maand met ingang van 21 april 2023, met veroordeling van verhuurder in de proceskosten.
3.2.
Verhuurder voert verweer. In reconventie vordert verhuurder te verklaren voor recht dat partijen geen all-in prijs zijn overeengekomen, met veroordeling van huurders in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Alhoewel de Huurcommissie heeft beslist dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen, zijn beide partijen het er in deze procedure over eens dat zij een kale huurprijs van € 1.500,- per maand met elkaar zijn overeengekomen. Partijen hebben immers in de huurovereenkomst vastgelegd dat geen overige zaken of diensten door verhuurder worden geleverd en dat huurders geen bijkomende vergoeding verschuldigd zijn aan verhuurder. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht van verhuurder dat partijen geen all-in prijs zijn overeengekomen zal worden afgewezen, omdat zij hierbij geen belang meer heeft.
4.2.
De kantonrechter zal beoordelen of de per 21 april 2023 overeengekomen kale huurprijs van € 1.500,- per maand redelijk is. Partijen zijn het beiden eens met de 132 punten (afgerond) die in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie aan de woning zijn toegekend. Zij verschillen van mening over twee extra posten: de Huurcommissie heeft 7,6 punten voor renovatiekosten toegekend en zij heeft een toeslag van 15% over de maximaal redelijke huurprijs toegepast omdat sprake is van beschermd stads- of dorpsgezicht. Deze posten worden hierna beoordeeld.
4.3.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om punten toe te kennen voor de renovatie van de woning. Renovatiepunten zijn bedoeld voor de situatie waarin een uitgevoerde renovatie nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ- waarde (nota van toelichting bij het besluit van 27 september 2016 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), staatsblad 2016, 344). Vast staat dat verhuurder het gehele complex in 2021 heeft gerenoveerd. De WOZ-waarde van de woning bedroeg vóór de renovatie per peildatum 1 januari 2021 € 306.000,-. Na de renovatie is de woning hoger gewaardeerd: per peildatum 1 januari 2022 bedroeg de WOZ-waarde € 354.000,- en per peildatum 1 januari 2023
€ 344.000,-. Verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat de WOZ-waarde per 1 januari 2022 geen reëel beeld gaf van de waarde van woning en dat in deze waarde de renovatie niet voldoende tot uitdrukking is gekomen.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat wel een 15% toeslag over de maximale huurprijs moet worden toegekend, omdat de woning behoort tot een beschermd stads- of dorpsgezicht. Vast staat dat de woning staat in een gebied dat is aangewezen als beschermd stads- en dorpsgezicht. Daarnaast geldt volgens artikel 8a Bhw het vereiste dat door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woning. Het moet daarbij gaan om extra kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de instandhouding van beeldbepalende elementen van de woning. Verhuurder heeft toegelicht dat zij er bij de renovatie voor heeft gezorgd dat de glas in lood-ramen zijn behouden door daar voorzetramen voor te plaatsen en dat zij bij het vernieuwen van de gevelkozijnen speciale houten kozijnen heeft laten vervaardigen. Daarnaast zijn nieuwe snijvoegen uitgehakt in de gevel van het pand; deze snijvoegen worden vooral gebruikt bij monumenten. Aannemelijk is dat het hierbij gaat om beeldbepalende elementen van de woning en dat aan de voornoemde wijze van renoveren extra kosten waren verbonden voor verhuurder. De Huurcommissie heeft op basis van de door verhuurder overgelegde facturen berekend dat voor het vernieuwen van de gevelkozijnen een bedrag van € 18.534,18 voor de woning kan worden meegenomen en voor het uithakken van de nieuwe snijvoegen € 1.849,79. De kantonrechter sluit zich hierbij aan. Met deze facturen heeft verhuurder aangetoond dat investeringen zijn gedaan op de beeldbepalende elementen. Hier doet niet aan af dat verhuurder niet inzichtelijk heeft gemaakt wat de exacte hoogte is geweest van de extra kosten: de voornoemde bedragen moeten immers worden afgezet tegenover de kosten van een reguliere renovatie. Dat geldt ook voor de stelling van huurders dat de renovatiekosten deels na het sluiten van de huurovereenkomst zijn gemaakt. Het in standhouden van de monumentale waarde van een pand is een voortdurend proces en de exacte datum van de facturen is daarbij minder van belang, nu in ieder geval is aangetoond dat de investeringen in een recent verleden zijn gedaan.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat het puntenaantal van de woning op 21 april 2023 132 bedraagt. Daarbij hoort een maximale huurprijsgrens van € 712,79. Met de toeslag van 15% voor het beschermd stads- of dorpsgezicht komt de maximaal redelijke huurprijs uit op
€ 819,71 per maand. Deze huurprijs ligt boven de huurliberalisatiegrens van € 808,06 per maand en ingevolge artikel 11 lid 4 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte leidt dit tot de beslissing dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is. De vordering van huurders in conventie zal daarom worden afgewezen.
4.7.
Huurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten in reconventie worden begroot op nihil. De proceskosten van verhuurder worden in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
476,00
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.9.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie en in reconventie
5.1.
bepaalt dat de door partijen in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs redelijk is,
5.2.
wijst de vorderingen af,
5.3.
veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 476,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024.