Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8196760 CV EXPL 19-24948
vonnis van: 8 maart 2021
fno.: 534
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Leisure International Nederland B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Leisure
gemachtigde: mr. R.F. Raven
t e g e n
[gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam]
wonende en zaakdoende te [vestigingsplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. L.H. Haarsma
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 26 oktober 2020 is een tussenvonnis gewezen waarin een descente is gelast. Deze descente, met aansluitend een mondelinge behandeling in een conferentiezaal, is gehouden op 19 januari 2021 in het Marriott Hotel aan de Stadhouderskade 12 te Amsterdam.
Aanwezig waren naast de kantonrechter en griffier:
- namens Leisure [naam 1] (financieel directeur), [naam 2] (algemeen directeur) alsmede mr. R.F. Raven en mr. S. Lang;
- [gedaagde] met mr. L.H. Haarsma.
- namens Leisure [naam 1] (financieel directeur), [naam 2] (algemeen directeur) alsmede mr. R.F. Raven en mr. S. Lang;
- [gedaagde] met mr. L.H. Haarsma.
De zaak is aansluitend verwezen naar de rolzitting van 8 februari 2021 voor akte uitlating voortprocederen, op welke zitting partijen hebben verzocht vonnis te wijzen. Hierna is vonnis bepaald op heden.
VERDERE GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Leisure is eigenaar van het Marriott Hotel (hierna: het hotel) aan de Stadhouderskade 12 te Amsterdam.
1.2.
[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2004 winkelruimte gelegen op de begane grond links naast de hoofdingang van het hotel en exploiteert daarin een souvenirwinkel. De huurovereenkomst is inmiddels voor onbepaalde tijd voortgezet.
1.3.
Met ingang van 1 januari 2010 is de winkelruimte op verzoek van Leisure en met uiteindelijke instemming van [gedaagde] gehalveerd ten behoeve van het creëren van een vergaderruimte. Er is een huurprijs overeengekomen van € 750,- inclusief BTW per maand.
1.4.
Bij exploot van 11 december 2018 heeft Leisure de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik omdat zij haar lobby wenst te vergroten.
1.5.
[gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.
Vordering en verweer
2. Leisure vordert te bepalen dat de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt per 31 december 2019 of een in goede justitie te bepalen datum, alsmede dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen en tot betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs tot die ontruiming en de proceskosten.
3. Leisure stelt daartoe samengevat dat zij de winkelruimte dringend en duurzaam nodig heeft voor eigen gebruik omdat zij de winkelruimte en naast gelegen vergaderruimte wenst te renoveren, hetgeen zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De lobby van het hotel is klein en op piekmomenten ontstaan lange rijen voor de incheckbalies, aldus Leisure. Door de winkel en naastgelegen vergaderruimte door te breken en de wand tussen de winkel- en vergaderruimte en het lift- en trappenhuis, ontstaat een open ruimte waarin de conciërge, die momenteel nog in de lobby is gesitueerd, kan worden gehuisvest en kunnen tevens zitplaatsen voor wachtende gasten worden gecreëerd. Hierdoor wordt de lobby wat betreft drukte ontzien. Ook qua uitstraling gaat het hotel er hierdoor op vooruit, hetgeen noodzakelijk is om de in Amsterdam toch al omvangrijke concurrentie bij te benen. De verbouwing van de winkel en vergaderruimte is overigens onderdeel van een grootschaliger renovatieplan dat mede betrekking heeft op het moderniseren van de lobby. De bar en sportruimte zijn reeds aangepakt. Bij repliek is nog aangevoerd dat vanwege de coronacrisis nog dringender behoefte bestaat aan meer ruimte in de lobby vanwege de 1,5 meter afstand die in acht moet worden genomen.
4. [gedaagde] voert verweer waarbij zij de dringendheid van de door Leisure gewenste ingebruikname van de door haar gehuurde winkelruimte betwist. Er is geen enkele noodzaak de lobby te verruimen en Leisure heeft dit ook niet aannemelijk gemaakt. Gasten klagen ook helemaal niet over gebrek aan ruimte in de lobby. Een renovatie kan ook worden uitgevoerd met instandlating van de winkelruimte zodat de huurovereenkomst kan worden voortgezet. Veel gasten waarderen de aanwezigheid van een souvenirwinkel in een hotel. [gedaagde] wijst er verder op dat zij in 2010 ook reeds plaats heeft moeten maken voor uitbreidingsplannen van Leisure, waarna haar winkel met de helft is verkleind. Haar is toen door de toenmalige bedrijfsleider gezegd dat zij tot haar pensioen zou kunnen blijven. [gedaagde] heeft overigens de intentie door te werken tot haar 70. De coronacrisis brengt mee dat er maar weinig gasten zijn in het hotel zodat Leisure geen extra ruimte nodig heeft, hetgeen eveneens reden is om de vordering van Leisure af te wijzen.
Beoordeling
5. Vooropgesteld wordt dat de huidige situatie rond de coronapandemie zoveel mogelijk buiten beschouwing zal worden gelaten, nu onzeker is hoelang de gevolgen hiervan nog zullen bestaan en/of doorwerken. Als uitgangspunt wordt genomen dat de situatie op termijn weer zal terugkeren naar die van vóór de uitbraak.
6. Leisure wenst de benedenverdieping van haar hotel te moderniseren en is daarmee ook reeds aangevangen. Met betrekking tot de door [gedaagde] gehuurde ruimte heeft Leisure de wens om daar zoveel mogelijk extra en tevens een meer open ruimte te creëren door het doorbreken van de winkelruimte en naastgelegen vergaderruimte, alwaar zij de conciërge naar toe wenst te verplaatsen en waar zij extra zitplaatsen voor haar gasten wil maken. De winkel- en vergaderruimte dienen daarvoor te worden doorgebroken. Het betreft hier derhalve een gedeeltelijke vernieuwing door verandering, waarbij een nieuwe indeling wordt nagestreefd van het deel van de benedenverdieping dat grenst aan de lobby. De vordering van Leisure dient te worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro.
7. Bij de descente was te zien dat de huidige lobby, zowel qua omvang als uitstraling, niet past bij het grote en luxe hotel. Zeker wanneer grote groepen gasten tegelijk binnen komen (zoals bijvoorbeeld bij gasten van cruises het geval is) lijkt daarvoor nu weinig ruimte te zijn. Het gaat in dit geval te ver om van Leisure te verlangen dat zij de meerwaarde van de door haar voorgestane nieuwe indeling, althans haar bedrijfseconomische belang met objectieve en cijfermatige gegevens onderbouwd. Leisure heeft dat wel gepoogd, maar nu het hier niet gaat om een bijvoorbeeld nieuw te creëren hotelkamer of restaurant kan een mogelijke omzetstijging maar moeilijk worden begroot. Voldoende aannemelijk is evenwel dat Leisure met de door haar gewenste renovatie de uitstraling van de begane grond van het hotel qua ruimtelijkheid zal kunnen verbeteren en dat dat bedrijfseconomische voordelen kan opleveren. Voorts zal het voor Leisure beter mogelijk zijn haar gasten een zitplaats te bieden bij piekmomenten, die zich weliswaar niet voortdurend en momenteel geheel niet, maar hopelijk in de toekomst wel weer zullen voordoen.
8. [gedaagde] heeft er nog op gewezen dat haar winkelruimte bescheiden van omvang is en daarom ook zou kunnen blijven bestaan en dat de naast gelegen vergaderruimte zo goed als niet gebruikt wordt, zodat niet valt in te zien dat Leisure deze ruimte na een verbouwing wel zal gaan benutten, althans dat Leisure daadwerkelijk meer ruimte nodig heeft. Daartegenover staat dat de winkelruimte in de plannen van Leisure toch één derde deel van de aan te passen ruimte beslaat en dat door het openbreken van de wanden, zo ook die naar de trap en liften toe, een meer toegankelijker ruimte ontstaat dan nu bij de vergaderruimte, die - zo moest Leisure bekennen, in het verleden weinig is benut - het geval is. Voldoende aannemelijk wordt geoordeeld dat met de door Leisure gewenste aanpassingen efficiënter gebruik kan worden gemaakt van het deel dat thans als vergaderruimte (maar soms ook als opslag voor koffers) in gebruik is en dat voldoende belang bestaat om de nieuw te creëren ruimte zo groot mogelijk te maken, mede gelet op de sowieso niet al te ruimtelijke indeling van de begane grond van het hotel. Ook heeft Leisure uitgelegd dat andere oplossingen niet mogelijk zijn.
9. Tijdens de descente is ook aan de orde gekomen of er voor de winkel van [gedaagde] niet elders op de begane grond ruimte kan worden vrijgemaakt, bijvoorbeeld in de ruimte die gebruikt wordt als ‘grab and go’. Hoewel Leisure wel heeft aangeboden in deze ruimte een hoekje in te ruimen voor souvenirs van [gedaagde] , heeft zij tevens gesteld deze ruimte niet te kunnen en willen afstaan, nu zij gasten die na sluitingstijd van de bar/ restaurant nog binnenkomen iets te eten en te drinken moet kunnen aanbieden, hetgeen nu juist verkocht wordt in de ‘grab and go’. Ook dit belang heeft Leisure voldoende aannemelijk gemaakt, zodat geoordeeld wordt dat geen alternatieve ruimte beschikbaar is voor een souvenirwinkel van [gedaagde] .
10. Alles afwegende acht de kantonrechter het bedrijfseconomische belang van Leisure bij het beëindigen van de huur van de winkelruimte, alsmede het duurzame en eigen gebruik voldoende komen vast te staan en wordt aan een belangenafweging niet toegekomen. Ook en belangenafweging zou overigens niet in het voordeel van [gedaagde] uitvallen. Zo heeft zij de winkelruimte al zeer lang in gebruik waarbij aangenomen moet worden dat zij haar investeringen ruimschoots heeft kunnen terugverdienen.
11. Tot slot wordt geoordeeld dat van een harde toezegging - inhoudende dat [gedaagde] tot een door haar zelf te bepalen pensioendatum in het gehuurde zou mogen blijven zitten - door iemand die bovendien bevoegd was Leisure daaraan ook te binden onvoldoende is gebleken. Zij heeft deze toezegging ook onvoldoende concreet onderbouwd, zodat voor een bewijsopdracht geen plaats is.
12. Reden waarom zal worden bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 juni 2021. Op die datum dient het gehuurde door [gedaagde] te zijn ontruimd.
13. Er bestaat onvoldoende belang om [gedaagde] te veroordelen tot doorbetaling van de huurprijs nu deze reeds op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is.
14. Gelet op het bepaalde in art. 7:295, eerste lid, BW zal dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
15. De kantonrechter acht gronden aanwezig de proceskosten tussen partijen te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat de huurovereenkomst ter zake de door [gedaagde] gehuurde winkelruimte gelegen in het Marriott Hotel aan de Stadhouderskade 12 te Amsterdam zal eindigen met ingang van 1 juni 2021;
veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 1 juni 2021, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd ingevolge artikel 555 Rv Pro e.v. jo. 444Rv;
compenseert de kosten van de procedure zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.